臺北簡易庭102年度北簡字第3464號

被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零一年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用，由被告負擔新臺幣壹仟零陸拾柒元，餘新臺幣貳仟壹佰叁拾叁元由原告負擔。

本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬元預供擔保，得免為假執行。事實理由要領

壹、程序方面

一、按所謂訴之預備合併，以原告所主張之數項法律關係不能並存為其要件，且法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就預備之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判（最高法院83年度台上字第1623號判決意旨參照）。是以，原告預防其提起之訴訟無理由，而同時提起不能併存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就備位之訴獲得有理由之判決者，即為「訴之預備合併」。查原告雖主張有先位聲明及備位聲明，並請求於先位聲明無理由時，就備位聲明為裁判，然觀諸原告先、備位聲明之請求，其訴訟標的性質上並非互相排斥，無不能併存關係，依前開判決意旨，性質上並非「訴之預備合併」，惟考量相同當事人間私權紛爭，能以同一訴訟程序辯論、裁判，節省當事人及法院勞費，使相關連訴訟事件，受同一裁判，避免發生矛盾，達到訴訟經濟及統一解決紛爭目的等理由，如無害公益，基於當事人訴訟上處分權，原告提起非相排斥之數訴，而定其請求法院為裁判之順序，應非法所不許。

二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款分別定有明文。本件原告原依押租金返還請求權起訴聲明求為被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於言詞辯論期間，追加其備位聲明之訴訟標的為民法第431條第1項租賃物有益費用返還請求權，若認先位押租金返還請求權無理由，備位請求依租賃物有益費用返還請求權為審判，經查原告所為訴之變更、追加，均係源於同一租賃契約所生債權債務關係，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告所為聲明之變更，應予准許，被告抗辯原告追加不合法云云，尚與前述規定之意旨有違，不可採取。

貳、實體方面

一、原告主張

㈠、訴外人巨糧全科技有限公司（統一編號00000000，下稱巨糧公司）原為原告出資成立之公司，委由廖乙嬪擔任負責人。巨糧公司於民國99年3月22日與被告簽訂房地租賃契約（下稱系爭原租約），向被告承租位於嘉義縣太保市○○段○○○段00地號土地及其上門牌號碼嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路00號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○段000○000○000○號，下稱系爭房地），約定租賃期間自99年4月1日起至109年3月31日止，租金第1年為每月8萬元，第2年到第5年為每月10萬元，第6年到第10年則為每月11萬元，巨糧公司並繳交押租金30萬元予被告。因巨糧公司更名為晉英科技股份有限公司（下稱晉英公司），並變更由原告擔任負責人，並經被告同意下將原簽訂契約之承租人名稱由巨糧公司變更為晉英公司。嗣原告於101年年初將晉英公司之出資轉讓於第三人陳清海，並將晉英公司之負責人由原告變更為陳清海。因原告已退出晉英公司經營，新的經營者就系爭房地之使用方式及利用面積與原告有異，新的經營者遂邀請原告與被告共同協商系爭房地之租賃條件，晉英公司並於101年4月5日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭新租約），並約定租賃年限至106年2月28日止，租賃房地範圍為嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路00號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○段000○000○000○號，但591建號廠房2樓增建部分由被告自用，不在租賃範圍），租金每月10萬元。因原告退出經營，故被告同意將591建號2樓部分經被告確定並無毀損情況而取回，並在晉英公司再給付押租金30萬元後，即將原收取之30萬元押租金返還原告。詎原告將591建號2樓部分返還予被告，晉英公司並依約開立30萬元之支票交予被告後，被告竟反悔並於回函中稱沒收該押租金，因租賃契約已終止云云，然晉英公司仍承租系爭房地，租賃契約並未終止，僅調整租賃條件，其沒收押租金顯無理由。為此，爰起訴並先位請求依押租金返還請求權審理，於先位無理由，備位請求依租賃物有益費用返還請求權為審理，並聲明：被告應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡、提出：嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年3月22日99年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契約、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99年度嘉院民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公宜字第0416號公證書及房地租賃契約、支票、被告101年5月29日函文、會計支出資料、固定資產耐用年數表、轉讓書等件影本為證。

二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。

㈠、本件被告於99年將所有之嘉太工業區基地廠房，即嘉義縣太保市○○段○○○段00地號全部土地、以及座落該土地上之211、266、591建號建物。其中211建號乃地上一層(含地下層)之建物、266號為地上三層之建物、591號為地上一層(其中一半經被告改建夾層，即591建號廠房二樓增建部分，出租予晉英公司。原告雖曾擔任過晉英公司之負責人，然其自始至終皆非系爭租約之簽約主體，原告既非系爭原租約之當事人，基於債之相對性，自無權向被告請求返還系爭租約之押租金。

㈡、原告未於3個月前通知提前終止租約，且有於211建號建物樓頂私自加裝鐵皮屋頂、牆壁旁私自加裝工作物、空地任意棄置材料雜物、廠房牆壁及水泥地面破損等問題，經被告嚴正告知依系爭原租約第8條第4項、第5條第5項等約定，晉英公司將生違約金及清潔費責任及租賃標的回復原狀義務，原告聽聞後亦允諾必將依約負責，以順利終止系爭原租約，被告與原告代理之晉英公司於101年3月1日前往臺灣嘉義地方法院所屬民間公證人「陳林宜伸」處，將系爭原租約終止。因原告尚未將系爭房地回復原狀，晉英公司之新負責人即陳清海表示應由被告督促原告將廠區先行回復原狀再交予其使用，故原告、陳清海、被告協議新租賃契約期間自101年4月1日起算，被告並撥出101年3月2日至4月1日之空檔不收取租金、供晉英公司無償使用，以便原告將廠區回復原狀，並無如原告聲稱有令被告將系爭原租約押租金30萬元返還予原告之三方協議。且原告所謂晉英公司指示被告將其所得請求返還之押租金30萬元逕交付予第三人即原告云云，涉及晉英公司實體權利及資產，若另有特約，應係併於101年4月5日訂約時記載於契約內，而非如原告所稱僅以口頭約定。

㈢、原告否認應負提前終止租約違約金責任及將廠區回復原狀之義務，至101年4月5日前仍未將211建號廠房樓頂加蓋鐵皮屋頂及牆上工作物拆除，亦未將堆滿雜物之廠區空地清運騰空、更不曾將廠房牆面及水泥地面修補，致使被告遭陳清海抱怨未盡督促責任、使其無法利用乾淨的廠區，故被告與晉英公司於101年4月5日簽訂之系爭新租約中，免除晉英公司102年2月份之租金作為補償。原告至101年5月底通知被告會勘廠區，然經被告派遣職員張嘉宏到場，原告藉詞被告公司負責人未到而不願偕同會勘而離去。而被告職員張嘉宏自行勘查廠區，發現仍有多處未修補，且原告自行加蓋之鐵皮屋頂及牆上工作物仍未經拆除，空地雜物仍未經清運騰空，被告遂發函通知原告將依系爭原租約扣罰押租金。

㈣、原告稱其於591建號建物上有增建鐵皮屋、而此增建部分於101年3月以後由被告使用，可認為被告就該加蓋部分無反對之意思，故應償還相當於原建物價值因此增益之費用，並援引民法第431條第1項另行請求576,171元云云，然被告於訂定系爭新租約時收回自用之591建物2樓增建部分，其現況外觀及內部如卷附第160頁至164頁被證7照片所示；此部分乃被告自行增建，並非原告或晉英公司所增建，且並非如原告主張之鐵材結構，而係水泥結構，原告提出之卷附第134頁至141頁之單據中之建材顯無用於該增建部分之情形。且被告於出租系爭房地與晉英公司時，不論於依系爭原租約或新租約，皆已於契約第五條第5項預示承租人若有改裝設施，於交還房屋時應回復原狀，可知被告自始即表示不願支付償金承受任何由承租人增建或裝設之設施。

㈤、提出：系爭廠區土地及建物權狀暨地籍配置圖、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸101年3月1日101年度嘉院民公宜字第0245號公證書、法務部行政執行署公函等件影本及591建號建物外觀暨內部照片(皆為102年11月3日攝)、591建號建物2樓增建部分外觀、內部照片及外側入口處照片(皆為102年11月3日攝)、99年4月交付晉英公司前所拍攝之現場照片、101年5月底所拍攝之現場照片為證。

三、不爭執事項：

㈠、訴外人巨糧公司於99年3月22日與被告簽訂房地租賃契約，向被告承租位於嘉義縣太保市○○段○○○段00地號土地及其上門牌號碼嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路00號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○段000○000○000○號），約定租賃期間自99年4月1日起至10 9年3月31日止，租金第1年為每月8萬元，第2年到第5年為每月10萬元，第6年到第10年則為每月11萬元，巨糧公司並繳交押租金30萬元予被告。嗣巨糧公司更名為晉英公司，並變更由原告擔任負責人，於被告同意下將系爭原租約之承租人名稱變更為晉英公司。其後原告於101年年初將晉英公司之出資轉讓於第三人陳清海，並將晉英公司之負責人變更為陳清海。

㈡、晉英公司於101年4月5日另與被告簽訂房屋租賃契約，約定租賃期間自101年4月1日起至106年2月28日止，租賃房地範圍為嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路00號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○段000○000○000○號，但591建號廠房2樓增建部分由被告自用，不在租賃範圍），租金每月10萬元，晉英公司並於簽訂系爭新租約後給付30萬元之保證金予被告。上開事實，有嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年3月22日99年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契約、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99年度嘉院民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公宜字第0416號公證書及房地租賃契約、支票等件影本附卷可稽，核屬相符，並為兩造所不爭，堪信為真。

四、爭執事項：原告先位主張依押租金返還請求權，先位無理由時，備位依租賃物有益費用請求權，主張被告應返還30萬元等情，為被告否認並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下：

㈠、原告得繼受晉英公司之權利：

1.本件原告原主張其退出晉英公司之經營，被告曾同意將591建號2樓部分取回，並在晉英公司再給付押租金30萬元後，將原收取之30萬元押租金返還原告云云，已為被告所否認，而依原告所提之嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年3 月22日99年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契約、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99年度嘉院民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公宜字第0416號公證書及房地租賃契約、支票、被告101年5月29日函文、會計支出資料、固定資產耐用年數表、轉讓書等件影本，亦查無被告同意返還本件押租金之明文約定。準此，原告所主張被告曾同意其取回系爭押租金云云，即屬無據，無可採取。

2.次查，晉英公司已將其基於系爭原租約之權利轉讓與原告等情，既據原告提出轉讓書影本1份在卷（見本院卷第168頁）可資佐證，且經本院核對原本無訛（見本院卷第212頁），被告雖辯稱其上印章係電子刻章，無從辨識，且與證人林家羚之證言不同，恐臨訟杜撰云云，惟上述轉讓書除晉英公司之印文，另有負責人陳清海（即證人林家羚之夫）之簽名，且審諸證人林家羚之證言，其僅答稱不知道晉英公司有無另與原告約定將系爭押租金交給原告，並無與上述轉讓書之記載相悖，被告空言抗辯，尚不可採，原告自得繼受晉英公司本於系爭原租約之權利。至於被告所提之法務部行政執行署嘉義分署執行命令（見本院卷第155-156頁），僅限於銷項貨款（或工程款及保固金）並未及於系爭原租約之押租金，是被告亦不得以該命令，即否認上項轉讓書之真正。

3.原告所得請求返還之押租金應僅有10萬元：

⑴晉英公司已與被告於101年3月1日合意終止系爭原租約等情，既據被告提出公證書（見本院卷第94頁）在卷可資佐證，且為原告所不爭執，應堪信為真。又晉英公司雖已與被告於上揭時地合意終止系爭原租約，惟經審上述公證書並未載明被告已放棄依系爭原租約所得主張之權利，是被告即非不得本於系爭原契約之規定，主張其出租人權利。

⑵系爭原租約第5條、第8條已明定晉英公司負有回復原狀之義務及晉英公司違反該義務所應負之責任，是若晉英公司有違反回復原狀之義務時，晉英公司即應依上開規定負責。本件原告雖以晉英公司已與被告另立新租約為由，主張晉英公司已盡其回復原狀之義務云云，惟查，證人即現晉英公司負責人陳清海之配偶林家羚到庭結證稱：因原告慢交房子時間有一個月，故晉英公司於101年4月1日與被告所另立之新租約，被告同意免收一個月之租金（見本院卷第147頁反面），經審酌晉英公司於101年3月1日與被告終止系爭原租約，與新租約有一個月無法收租之損失及因慢交房地需減免一個月租予陳清海所負責之晉英公司等情，被告依系爭原租約第8條第4項所得主張之違約金，應以20萬元限，被告超出該部分之主張，即有失公允，不應准許。至被告另抗辯原告尚未將系爭房地全部回復原狀云云，並舉照片為證（見本院卷第95至100頁），本院經審被告所不爭執之陳清海所負責之晉英公司已依新租約實際使用大部分範圍相同之系爭房地等情，認原告所未盡之回復原狀義務，除未及時於系爭原租約終止後交還外，並非重大，否則新晉英公司即無法依新租約使用系爭房地。況系爭原租約第8條第2款、第9款，均有明確規範兩造之權利義務，被告大可依上述約定自行清除或回復原狀，並向原告請求清除或回復原狀之費用，其怠於行使該契約之權利，並為超出該不利益之權利主張（指沒收全部押租金），該怠於行使權利之不利益，不應由原告全部承擔，原告僅應負擔其未及時交還系爭房地予被告使用收益之不利益，而該不利益，復經本院於審酌被告違約沒收抗辯時予以評價，是被告即不得再憑之抗辯其另有損失。

㈡、原告不得依民法第431條第1項請求被告返還有益費用：查，系爭原租約第8條第9款已明白約定，晉英公司就其增建且未遷移者歸被告所有，該明文約定，即應已排除民法第431條第1項規定之適用，如前所述，原告既係受讓晉英公司本於系爭原契約之權利義務，其自應同受該約定之拘束，是原告依民法第431條第1項規定所為之備位主張，即與系爭原契約之明文約定相左，而不可採。

五、綜上，原告依系爭原租約終止後之法律關係，請求被告給付10萬元及自101年12月11日（即起訴狀繕本送達被告之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，至其超出該准許部分之主張，並無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。

七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3,200元 依兩造勝敗比率酌算兩造分別應負擔金額如主文第3項所示合 計 3,200元