102年度北簡字第9377號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：103 年 01 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 102年度北簡字第9377號原　　　告　廖慧萍訴訟代理人　陳英鳳律師被　　　告　亞美歐生化有限公司法定代理人　鍾喬雁被　　　告　鍾協仲即歐米亞小舖法定代理人　鍾協仲兼上二人共同訴訟代理人　　　　　鍾乾森上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年12月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣壹拾捌萬壹仟叁佰叁拾叁元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬壹仟叁佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之廠房租賃契約書第10條約定，兩造合意以本院為第一審管轄法院，有原告提出之廠房租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷第13頁），故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定相符，本院對本件訴訟有管轄權。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求㈠被告亞美歐生化有限公司（下稱亞美歐公司）、鍾協仲即歐米亞小舖（下稱歐米亞小舖）應連帶騰空返還坐落新北市○○區○○路000巷0弄0號1樓全部含地下室汽車位暨如附圖斜線所示增建部分（面積以實測為準）之房屋（下合稱系爭房屋）予原告。㈡被告亞美歐公司、歐米亞小舖、鍾乾森應自民國102年5月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）16萬元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於102年10月9日言詞辯論期日當庭撤回騰空遷讓返還系爭房屋予原告之請求，並於審理中變更聲明為㈠被告應自102年5月1日起至同年10月8日止，連帶給付842,667元。㈡願供擔保，請准宣告假執行，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。貳、實體事項：一、原告主張：㈠被告亞美歐公司、歐米亞小舖日前邀同被告鍾乾森為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造並於99年4月21日簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自99年5月1日至102年4月30日止，第1年每月租金為7萬元，第2年起每月8萬元，被告並給付保證金24萬元予原告。原告業於租期屆滿前向被告明示屆期不再續租之意願，於租期屆至後，復委託訴外人陳英鳳律師以臺北漢中街郵局第251號存證信函催告被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，然被告均置之未理，且繼續使用系爭房屋。被告亞美歐公司、歐米亞小舖拒絕騰空遷讓返還系爭房屋予原告之舉已屬違約，又被告鍾乾森為系爭租約之連帶保證人，應併負連帶保證人責任。被告固於102年10月9日當庭交付系爭房屋之遙控鎖予原告，惟原告依系爭租約第7條第3項約定，仍得請求違約期間每月2 倍於租金之違約金，是自102年5月1日起至102年10月8日止，共計5月8日，得請求842,667元（計算式：【160,000元× 5】＋【160,000元÷30×8】＝842,667元），爰依系爭租約第7條第3項、第9條約定，提起本件訴訟等語，並聲明：1、被告應自102年5月1日起至102年10月8日止，連帶給付原告 842,667元。2、願供擔保，請准宣告假執行。㈡對被告抗辯所為之陳述：１、原告已於102年3月15日以臺北中山郵局第469號存證信函，向被告為屆期不再續租之意思表示，且依系爭租約第2條約定：「期滿乙方（即被告）欲續租時，應提早1個月與甲方（即原告）簽署新約」，而兩造亦未於租期屆滿前1個月重新簽訂租賃契約，可見原告並無繼續出租系爭房屋之意。２、原告並未應允被告必然會標得系爭房屋增建部分之土地，且原告於102年3月25日曾再度以臺北仁愛路24支局第 161號存證信函函知被告期滿不再續租之意，被告顯已知其於租期屆滿後即無繼續使用系爭房屋之正當理由，惟仍拒絕搬遷。３、被告固於102年8月20日將系爭房屋遙控鎖交予訴外人即連城工業廣場管理委員會總幹事劉晶瑩，惟劉晶瑩非原告之代理人，無權代理原告收受遙控鎖，被告交付行為未合於債之本旨，該遙控鎖仍為被告管理占有中，被告得隨時占有使用系爭房屋。是直至被告於102年10月9日言詞辯論期日當庭交付原告系爭房屋遙控鎖前，被告仍受有占有使用系爭房屋之利益。４、被告既有租期屆至後仍繼續占有使用系爭房屋之違約事實存在，原告自得依約沒收該筆保證金，況系爭租約業已載明保證金不得抵充租金等語。二、被告則以：㈠被告承租系爭房屋，乃作為工廠及門市店面之用，因考量工廠搬遷之不易，曾於101年11月底詢問原告租期屆滿後是否繼續出租，原告當時即表示有繼續出租之意願。嗣於102 年1月初，被告發現系爭房屋增建部分坐落之土地非原告所有，新北市政府欲公開拍賣，於是立即告知原告，經原告表示要被告不用煩惱，原告會去標得土地，系爭房屋將會繼續出租予被告。又於同年1月底，被告發現上開土地已被別人標走，而再度詢問原告，原告仍表示不用煩惱，會去購得上開土地，而系爭房屋也會繼續出租給被告。惟至同年3月底，原告與土地得標者談判破裂，因原告無法取得增建部分土地，始於同年月27日發函通知被告屆期不再續租之意思表示，請求被告應於102年4月底前將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，惟因原告通知時間倉促，被告無法及時搬離，被告雖於接獲原告通知後即立刻開始尋找合適之工廠及門市，於同年6 月中簽訂新廠合約，仍因搬遷作業耗時至102年8月20日始遷出系爭房屋。被告亞美歐公司、歐米亞小舖並分別於102 年8月26日、同年月19日完成遷出、遷址登記。㈡鑑於原告時常不在，且電話常常轉入語音，為方便起見，又基於許多事情都是社區所置之管理委員會代為處理，被告遂將系爭房屋遙控鎖交予訴外人即連城工業廣場管委會總幹事劉晶瑩保管，並囑託劉晶瑩主動與訴外人即原告之夫廖謙恕聯繫，通知廖謙恕系爭房屋遙控鎖現由劉晶瑩保管中，惟原告雖明知該遙控鎖現存放於劉晶瑩處，卻遲未前往領回。㈢被告於締約當時所交付之保證金24萬元，已足以抵充3個月租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：本件原告主張被告亞美歐公司、歐米亞小舖日前邀同被告鍾乾森為連帶保證人，向原告承租系爭房屋，兩造並於99 年4月21日簽訂系爭租約，約定租賃期間自99年5月1日至102年4月30日止，第1年每月租金為7萬元，第2年起每月8萬元，被告並給付保證金24萬元予原告等情，業據其提出與所述相符之廠房租賃契約書附卷可稽（見本院卷第10頁至第14頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張被告應給付違約期間每月2倍於租金之違約金，是自102年5月1日起至 102 年10月8日止，共計5月8日，而請求842,667元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭租約是否因租期屆滿而消滅？被告有無返還系爭房屋之義務？㈡被告於102年8月20日將系爭房屋遙控鎖交付劉晶瑩之行為，是否已履行租約屆滿後之租賃物返還義務？㈢原告主張被告應連帶給付違約金842, 667元，是否有據？㈣被告抗辯以其對原告之押租保證金債權抵銷，有無理由？茲分述如下：㈠系爭租約是否因租期屆滿而消滅？被告有無返還系爭房屋之義務？１、按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物。否則，即應負給付遲延責任。（最高法院69年台上字第4001號判例、37年上字第5994號判例意旨可供參照）。２、經查，系爭租約之租賃期間為自99年5月1日至102年4月 30日止，已如前述，乃定有期限之租賃契約，且原告於上開租賃期間屆至前之102年3月15日以臺北中山郵局第 469 號存證信函、同年月25日以臺北仁愛路24支郵局第 161號存證信函，向被告為屆期不再續租之意思表示，並經被告於同年月27日收受，業據原告所提前開存證信函存卷可查（見本院卷第76、77頁），復為被告所不爭執，揆諸上開判例意旨，被告於系爭租約屆期後即負有返還系爭房屋之義務。３、被告固辯稱於系爭租約屆滿半年前，曾一再與原告確認是否續租，經原告表示將繼續出租系爭房屋予被告云云，並提出原告與系爭房屋增建部分所坐落土地之得標者往來信件、劉晶瑩出具之連城工業廣場管委會說明書所載「2.鍾先生於102年1-2月，確實有整理/裝潢7號1樓房屋，表明會繼續承租使用1樓房屋之意願。3......在土地未被萬芳醫院管理顧問有限公司標走前，只有耳聞雙方皆有續租意願」為證（見本院卷第72頁、第56頁）。惟查，縱令被告上開所辯屬實，然其於102年1月初即已知悉系爭房屋增建部分坐落之土地所有權人非原告，且新北市政府欲公開拍賣一節，既為被告所自承（見本院卷第53頁），則對於上開土地經公開拍賣後最終是否確由原告標得，本屬無法預測之事，依被告之社會經歷及閱歷，衡情對原告可能因無法標得上開土地而不再續租系爭房屋者，應可預見。況租約到期後之續租與否，本屬租約當事人酌量租約屆至時之客觀環境、因素後，所為之決定，本件原告既已於系爭租約屆期日（即102年4 月30日）之一月前，期前通知被告不再續租之意，尚難因原告於系爭租約屆期前曾表示將來可再續租，而認原告不再續租之行為有何不符誠信之處。承上，被告於系爭租約屆期後負有返還系爭房屋之義務，被告前開所辯，尚難採憑。㈡被告於102年8月20日將系爭房屋遙控鎖交付劉晶瑩之行為，是否已履行租約屆滿後之租賃物返還義務？１、民法第309條第1項規定，依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。此之其他受領權人，如債權人之代理人屬之（最高法院94年度台上字第2402號判決意旨可供參照）。又依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，衡情應不包括處理社區住戶之私人租賃契約事宜，合先敘明。２、被告固辯稱其已將系爭房屋遙控鎖交予廖謙恕常有聯繫之劉晶瑩保管，並囑託劉晶瑩主動與廖謙恕聯繫，通知廖謙恕系爭房屋遙控鎖現由劉晶瑩保管中，原告雖明知該遙控鎖現存放於劉晶瑩處，卻遲未前往領回，中間過程被告亦曾與廖謙恕聯繫云云，並提出由劉晶瑩出具之鑰匙託付保管說明、通聯紀錄（見本院卷第55頁、第94 頁）在卷供參，惟核管理委員會所處理者，並不包括社區住戶租賃契約等私人事宜，已如前述。此外，原告主張其並未委託或授權劉晶瑩處理租賃事物之相關事宜等情，業經證人即原告之夫廖謙恕於本院審理時證述無訛（見本院卷第86頁背面），核與證人劉晶瑩於本院審理時結稱：「（法官問：當時廖先生有什麼樣的表示？）當時他說請鍾先生自己跟他聯絡，遙控器不應該由我來收」、「（法官問：後來有無再跟他們聯絡？）雙方有託我跟兩方聯絡，但一個表示不知道，一個表示是他沒聽到，後來我有去找鍾先生，但鍾先生不在，我有跟鍾先生太太講，這是私人的事情，我不方便中間傳話，怕造成大家的誤解。後來鑰匙就一直放在那邊」等語（見本院卷第87頁背面至第88頁），互核相符，乃被告於租期屆滿後返還系爭房屋遙控鎖之清償行為，應依租賃契約之本旨，先與原告商洽交還之時、地，若無法親送原告收受，亦非不可郵寄交予原告收受，其清償始合乎債之本旨，否則原告即得拒絕受領。況被告縱將系爭房屋遙控鎖託放於劉晶瑩處，系爭房屋之鐵門仍未拉下，隨時有人可以進出，且其內仍置有辦公室隔間之物品一節，業據證人劉晶瑩於本院審理時證述明確（見本院卷第 88 頁）。是尚難認被告將系爭房屋遙控鎖託交劉晶瑩之行為，已履行租賃契約屆滿返還租賃標的物之義務。㈢原告主張被告應連帶給付違約金842,667元，是否有據？１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。經查，系爭租約第7條第3項約定：「租約終止或租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租，乙方（即被告）應將房屋恢復原狀，並即日遷空房屋交還甲方，否則甲方得沒入保證金並得每月向乙方請求二倍於租金之違約金」等語，有原告所提系爭租約影本在卷足憑（見本院卷第13頁），而系爭租約業於102年4月30日屆期，被告復未依約於租期屆滿時遷讓返還系爭房屋，至102年10月9日言詞辯論期日始當庭交付系爭房屋遙控鎖予原告，已如前述，則原告請求被告給付自 102年5月1日起至102年10月8日止，因違約事實所生之違約金，自屬有據。２、次按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號、50 台抗字第55號、49年台上字807號判例意旨可供參照）。經查，本件原告固請求自102年5月1日起至102年10月8日止，按月給付租金2倍即160,000元之違約金，然縱渠等就該違約金之約定具有懲罰之性質，本院審酌返還房屋非他人能代履行之客觀事實，被告未如期返還，原告無法使用系爭房屋所受損害及兩造經濟能力等情形，認原告請求被告按月給付租金2倍之懲罰性違約金，尚屬過高，應核減為按月給付80,000元之違約金為適當。準此，原告請求被告自102年5月1日起至102年10月8日止，按月給付違約金80,000元，共計421,333元（計算式：【80,000元×5】＋【80,000元÷30×8】＝421,333元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。㈣被告抗辯以其對原告之押租保證金債權抵銷，有無理由？１、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。次按押租金者，乃租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物，其目的乃在擔保承租人之租賃債務。又此所謂之租賃債務，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者為限。至於租賃關係消滅後發生之債務，例如，租期屆滿後繼續占有租賃物所生相當於租金之損害賠償債務，或租賃關係終止後，毀損或滅失租賃物所生之損害賠償，尚非押租金擔保效力所及（參照邱聰智教授著，新訂債法各論（上），第372至374頁，2008年8月版）。２、經查，本件原告固主張被告既有租期屆至後仍繼續占有使用系爭房屋之違約事實存在，是其自得依約沒收該筆保證金云云，惟揆諸上開說明，被告於租約屆至後繼續占有系爭房屋所生相當於租金之損害賠償債務，應非上開保證金擔保效力所及，是原告前揭主張，尚難採憑。被告主張將其對原告之押租保證金返還債權與本件原告主張之違約金債權抵銷，核無依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情形，應予准許。承上，於被告就押租保證金返還債權主張抵銷抗辯後，原告所得請求之違約金為181,333元（計算式：421,333元-240,000 元＝181,333元）。四、綜上所述，被告於系爭租約屆滿後未依約返還系爭房屋，乃至102年10月9日言詞辯論期日始當庭交付系爭房屋遙控鎖予原告，從而，原告依系爭租約第7條第3項、第9條約定，請求被告連帶給付181,333元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 103 年 1 月 24 日臺北簡易庭法官葉詩佳以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 1 月 24 日書記官林錫欽

臺北簡易庭102年度北簡字第9377號

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