年度北重訴字第14號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：103 年 04 月 18 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　102 年度北重訴字第14號原　　　告　中華置地股份有限公司法定代理人　劉禹策訴訟代理人　陳　長律師陳孟君律師被　　　告　尚林餐廳有限公司法定代理人　賴秀卿訴訟代理人　廖壽棧訴訟代理人　吳貞良律師上列當事人間請求返還房屋等事件，於中華民國103年3月26日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將臺北市○○○路○段○○○號環球商業大樓地下第一層樓如附圖一所示A戶及地下第一層樓編號122號、地下第二層樓編號15號之二格停車位（如附圖二）遷讓返還予原告；其履行期間為八個月。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣肆佰壹拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰伍拾肆萬肆仟貳佰柒拾貳元或同面額之銀行不記名可轉讓定期存單為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序部分：一、按「關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者，適用本章所定之簡易程序（第1項）。下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。…（第2項）。…。第二項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第1項所定額數十倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理（第5項）。前項裁定，不得聲明不服（第6項）。…。」，民事訴訟法第427條第1項、第2項、第5項、第6項定有明文。查本件係因不動產定期租賃所生之爭執涉訟，且其訴訟標的價額經估價為12,544,272元，逾民事訴訟法第427條第1項所定數額十倍以上，符合民事訴訟法第427條第5項規定，爰依被告聲請改依通常程序審理，合先敘明。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求被告應將臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下第一層樓A室及地下第層一樓編號121號、122號、地下第二層樓編號15號之3格停車位回復原狀並返還予原告；因被告抗辯原告所指A室範圍不明確，且回復原狀項目有疑義，原告於民國（下同）102年10月23日具狀更正訴之聲明為：被告應將臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下第一層樓A室（如租賃契約書附圖所示）及地下第一層樓編號121號、122號、地下第二層樓編號15號之3格停車位（如附圖二所示）騰空遷讓返還予原告；嗣於台北市松山地政事務所測量後，原告於103年3月3日具狀更正訴之聲明為：被告應將臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下第一層樓A戶（如台北市松山地政事務所複丈成果圖）及地下第一層樓編號121號、122號、地下第二層樓編號15號之3 格停車位（如附圖二所示）遷讓返還予原告；又因台北市松山地政事務所之複丈成果圖已將地下第一層樓編號121號停車位併入複丈成果圖所示A戶範圍（如標示3-4右側斜線部分），原告再於103年3月3日言詞辯論庭以言詞更正訴之聲明為：被告應將臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下第一層樓A戶（如台北市松山地政事務所複丈成果圖）及地下第一層樓編號122號、地下第二樓編號15號之2格停車位（如附圖二）遷讓返還予原告；核原告就附圖及停車位之更正，乃係更正事實上之陳述，而就請求「回復原狀」更正為「騰空遷讓」或「遷讓」，係更正法律上之陳述，非屬訴之變更，所為更正應為合法，合先敘明。乙、實體部分：壹、原告方面：一、聲明：㈠被告應將台北市○○○路0段000號地下一樓如附圖一所示A 戶及如附圖二所示地下一樓編號122號、地下二層編號15之停車位遷讓返還予原告。㈡如受有利判決，願供擔保宣告假執行。二、陳述：㈠原告與被告於91年10月29日簽訂環球商業大樓租賃契約（下稱91年租賃契約書）（參原證2），租賃標的物為台北市○ ○○路0段000號環球商業大樓地下一樓A室，租期為92年5月1日起至98年4月31日止。㈡原告與被告於98年4月29日簽訂環球商業大樓租賃契約書增訂（下稱 98 年租賃契約書增訂條款），約定「甲乙雙方同意乙方（即被告，下同）重新續約貳年，自中華民國98年5 月1日起至100年4月30日止」，及「車位三個（地下一樓121號、122號及地下二樓15號）」（參原證3、4）。㈢原告與被告於100年4月29日簽訂租約補充協議書（下稱100 年租約補充協議書），經雙方同意，於第1條特別約定「甲乙雙方前就上開租賃房屋所簽立之租賃契約書，原訂租期至民國（下同）100年4月30日屆滿，今甲方（即原告，下同）同意再續租予乙方二年。續約之租期自100年5月1日起迄102年4月30日止，共計二年，租期屆滿後不再續約。」，並合意取代原租賃契約（參原證5）。㈣嗣原告於102年1月15日及4月10日發函通知被告，租期於102年4月30日屆至且不再續約（參原證6、7）。租期屆至後，原告又於102年5月3日發函請求被告立即遷出，回復原狀並交還租賃建物及停車位（下稱系爭標的物）（參原證8）。原告亦委請訴訟代理人於102年5月15日發函通知被告應立即回復原狀並返還租賃物予原告（參原證九）。惟被告仍遲未交還系爭租賃物，繼續使用系爭租賃物。㈤按91年租賃契約書第19條約定：「乙方如違反或不履行本契約所約定事項，經甲方書面糾正不予以理會，甲方得立即終止契約，乙方應立即遷出，交還租賃標的物，如有遲延自甲方通知終止之日起，至將租賃物遷讓交還甲方接管日止，按日加付一倍相當於每日約定租金（即以月租金三十分之一換算為日租金）之違約金予甲方，如因乙方之違約，致甲方另有損失，乙方並應負完全賠償責任。乙方遷出時，須將室內裝潢拆除恢復原狀交還甲方，如遺留傢俱不搬者視為放棄，乙方需負拆除費交由甲方處理。」。又依 100 年租約補充協議書之約定，兩造續約之租期自 100 年月 1 日起迄 102年 4 月 30 日止，共計 2 年，租期屆滿後不再續約。今租期業已屆滿，被告自應依租賃契約第 19 條及民法第 455 條之規定，立即遷出，交還系爭租賃物，並須將室內裝潢拆除恢復原狀交還原告。三、對被告抗辯所為陳述：㈠兩造於100年租約補充協議書約定「租期至102年4月30日止，租期屆滿後不再續約」，已排除原租賃契約第2條後段之文字，自無續租或優先承租權之問題。㈡兩造於100年簽訂租約補充協議書，係經過兩造協商，彼此同意租期屆滿後不再續租，並以不再續約條款取代原租賃契約之優先承租權，此確為兩造訂立租約補充協議書之真意，不容被告任意否認或曲解。即便認為有優先承租權之適用（假設語氣），按最高法院53年台上字第2256號判決指出：「所謂優先承租權或優先購買權，須以出租人有繼續出租或出賣之行為為前提要件，被上訴人對系爭房屋並無繼續出租或出賣之意思，上訴人無法主張優先承租或優先購買權。」。㈢查因99、100年發生面積爭議且被告積欠12個月租金等，當時原告已無續約意願，係因被告一再要求給其兩年時間（至102年4月30日止）俾另覓其他店面，原告原本僅願給予被告1年時間，但被告保證給其2年時間則租期屆滿時一定搬遷，原告本於誠信原則同意與被告之租約至102年4月30日止，經雙方同意，不再續約。由上述可知，縱然認為有優先承租權之適用（假設語氣），原告已屢次表達不再續約之意旨，依最高法院53年台上字第 2256 號判決見解，本件優先承租權須以出租人有繼續出租之行為為前提要件，原告對本件租賃物並無繼續出租之意思，被告自無法主張優先承租權。㈣本件無定履行期間之必要： ⒈本件給付之內容係被告應將活動式生財器具取回並返還本件租賃物予原告，其所需時間僅約 1 至3天。再者，被告為一法人，其所受損失僅為營業損失，並非如個人承租戶有無家可歸之困境。故本件顯不符合民事訴訟法第396 條第1項前段所指「其性質非長期間不能履行」或「斟酌被告之境況」之要件。 ⒉另關於履行期間，被告於100年4月29日要求原告給予兩年的時間搬遷，惟被告未依約履行，自102年5月1日起至今，被告仍始終無意搬遷。被告之行為有失誠信及公允，竟又請求相當履行期間，其目的僅係為拖延訴訟，繼續營運以較低之租金成本賺取利潤，被告之主張，實不可採。㈤被告於民事答辯㈡狀稱原告以必須加註不續約條款始願退還超收租金（涉及以不正方式剝奪租約賦予被告之續租權）云云。惟查，被告所謂之不正方式，其意旨為何，被告自始未提出說明。假設被告所主張者為民法第74條或第92條，本件被告為經營10年以上之法人，且當時99、100年進行協議之期間將近1年，自不符合民法第74條乘他人之急迫、輕率或無經驗之要件。再者，100年4月29日之協議書及租約補充協議書，係經過雙方多次協商溝通，原、被告皆係在充分清楚的了解下簽訂不再續約條款，並無陷於錯誤之情形，更無使人心生畏懼之情狀，亦不符合民法第92條之要件。縱使被告主張上開撤銷權，亦已罹於一年除斥期間。原告從未以不正方式剝奪租約賦予被告之續租權，且被告自始未先提出上開待證事實有可能存在之證據資料，且未說明上開待證事實及其依據與本案有何關係，故被告之聲請顯無其必要性。四、證據：提出91年租賃契約書、98年租賃契約書增訂條款、環球商業大樓停車位之示意圖（即附圖二）、100年租約補充協議書、原告102年1月15日中置字第0000000 號函、102年4月10日中置字第A0000000號函、102年5月3日中置字第A000 0000號函、102年5月15日立君字第000000000號律師函等影本各1件。貳、被告方面：一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准以現金或等值之第一銀行仁愛分行無記名可轉讓定期存單供擔保，免為假執行。二、陳述：㈠被告有承租權，原告以不正方式阻礙被告續租，應視為續租之條件已成就，兩造有租賃關係存在，原告不得請求被告遷讓返還房屋： ⒈被告承租系爭房屋是為經營高級鐵板燒餐廳，裝潢費用超過數千萬元，必須長期租用，前於91年10月29日訂約承租系爭房屋時，即與出租人言明被告有優先續租權，若租期屆滿，被告有意續租者，即得繼續承租2年，其後租約再到期者，被告仍得表達續租意願，繼續承租（見原證2租約第2條）。 ⒉查被告在第1次6年租約到期時，曾向原告表達續租之意願，兩造因而訂有續租2年之書面租約（見原證3）。惟第7 年租約期間，因被告擬進行裝修，經空間設計公司蒞址查看，告知餐廳面積不像租約記載有478.04坪（見原證2租約第1條）那麼大，嗣經委託測量公司勘測，並調閱建物登記簿謄本及測量成果圖等資料比對，發現租賃面積實際僅326.46坪（含公設），相較於原告租約所稱之478.04坪，短少151.58坪。因兩造租約約定之租金、管理費及電費，均係以房屋面積之坪數計算（見原證2租約第3條），原告租約面積不實，以致7年多超收租金、管理費及電費，總計高達2千多萬元，雖經協商，最後原告同意退還超收款項以2,850萬元計（見被證1），但原告卻脅以協議書必須加註租期屆滿不再續約之文字，否則就不退還逾收款，如此不正方式，不當剝奪被告之續租權，有違誠信原則。雖被告前曾多次口頭及書面去函表明續租意願，請求續租（見被證2至4），但原告卻置之不理。依民法第101條第 1項規定，原告以不正方法阻礙被告續租，應視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在，原告請求返還房屋之訴，應予駁回。 ⒊此外，兩造於100年4月間簽立返還逾收款項之協議書（被證2）與租約補充協議書（原證5）時，原告稱已有規劃要將地下一層全部收回自用，並稱另一承租人紅豆食府租約即將到期，屆時不會讓其續租，而要被告配合，使其整層全部收回自用。然查紅豆食府餐廳迄今仍繼續承租、營業中，並未如原告當時所言紅豆食府會先搬離。縱原告僅收回被告承租之房屋，亦與其當時所稱要整層收回自用之目的不符。原告以不實之詞誤導、欺誘被告簽立不續租條款，亦屬不正事實。前述事實，請傳訊證人潘碧花（送達地址同原告公司），以資查明（按潘碧花係原告公司之經理，乃代理原告與被告洽商簽立協議書之人），並期透過潘碧花經理出庭應訊後，回報原告公司，使兩造有協商機會，化解歧見，息訟止爭。㈡如受不利判決，請訂相當履行期間，並免為假執行：查被告在系爭房屋營業超過10年以上，店內數十名員工之生計來源，均仰賴餐廳營業收入。且餐廳之機具設備龐大（2 台60噸冷氣主機、150噸水塔），搬遷不易，雖被告迄今已看過數十家店面，但仍未找到合適地點可以搬遷，況找到後仍需時間裝潢。若因假執行致餐廳突然結束營業者，不僅『尚林鐵板燒』之老店招牌蒙塵，亦將造成員工生計困難，恐受不能回復之損害。故退步言，若受不利判決者，懇請免為假執行或訂相當履行期間，以利被告另覓他處搬遷。如蒙惠訂履行期間者，被告會依約給付租金，絕不拖欠，以兼顧原告之利益（被告另有保證金2,079,474元在原告處）。參、兩造不爭執與爭執事項：一、兩造不爭執事項：㈠兩造於91年10月29日簽訂91年租賃契約書，由被告向原告承租系爭租賃物，約定「租約期間自92年5月1日起至98年4月 31日止，為期六年。惟租約屆滿乙方（即被告，下同）有優先承租權，乙方須於租期屆滿前以書面通知甲方（即原告，下同）續租意願並續租二年。其後到期者，乙方仍有二年之優先承租權得依上述程序續租二年。」，有91年租賃契約書在卷可稽（見本院卷第8-18頁）。㈡嗣兩造於98年4月29日簽訂98年租賃契約書增訂條款，約定「甲乙雙方同意乙方重新續約貳年，自中華民國98年5月1日起至100年4月30日止，租金調整為每月新臺幣伍拾陸萬貳仟元，另車位三個（地下一樓121號、122號及地下二樓15號），租金計新臺幣貳萬捌仟伍佰元整。」，有98年租賃契約書增訂條款在卷可稽（見本院卷第19-20頁原證3、4）。㈢又兩造於100年4月29日簽訂租約補充協議書（下稱100年租約補充協議書），於第1條約定「甲乙雙方前就上開租賃房屋所簽立之租賃契約書，原訂租期至民國100年4月30日屆滿，今甲方同意再續租予乙方二年。續約之租期自100年5月1 日起迄102年4月30日止，共計二年，租期屆滿後不再續約。」，有100年租約補充協議書在卷可稽（見本院卷第21頁原證5）。㈣嗣原告於102年1月15日及4月10日發函通知被告，租期於102年4月30日屆至且不再續約（原證6、7）。租期屆至後，原告於102年5月3日、102年5月15日分別發函請求被告遷出回復原狀並交還租賃標的物予原告（原證8、9），有歷次函文在卷可參（見本院卷第22-26頁）。㈤被告迄今未交還系爭租賃物，仍繼續使用系爭租賃物。二、兩造爭執事項：㈠依兩造所簽訂91年租賃契約書、98年租賃契約書增訂條款及100年租約補充協議書等約定，系爭租賃物之租期於102年4 月30日屆滿後，被告有無有優先續租權？㈡被告抗辯原告以不正當行為阻礙被告續租權之行使，視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在，有無理由？㈢原告請求被告遷讓返還系爭租賃物，有無理由？㈣如認原告請求遷讓系爭租賃物有理由，被告請求定履行期間，有無理由？肆、本院之判斷：一、依兩造所簽訂91年租賃契約書、98年租賃契約書增訂條款及100年租約補充協議書之約定，系爭租賃物之租期於102年4 月30日屆滿後，被告尚無優先續租權：㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院 92 年度台上字第 1583 號裁判要旨參照）；再解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法院97年度台上字第1676號判決要旨參照）。㈡查依兩造間91年租賃契約書第2條約定「本租約期間，自92 年5 月1日起至98年4月31日止，為期六年。惟租約屆滿乙方（即被告，下同）有優先承租權，乙方須於租期屆滿前以書面通知甲方（即原告，下同）續租意願並續租二年。其後到期者，乙方仍有二年之優先承租權得依上述程序續租二年。」之內容（見本院卷第8頁91年租賃契約書），兩造約定租期為6年，雖約定租期屆滿被告有優先承租權，惟依上揭約定內容，被告於6年期滿後得續租2年，2年期滿後仍有2年之優先承租權，是通觀上揭約定全文內容，被告之優先承租權為2次，每次租期2年。㈡查91年租賃契約書之租期6年期滿，兩造於98年4月29日簽訂98年租賃契約書增訂條款續約2年，租期至100年4月30日止，再於100年4月29日簽訂租約補充協議書，再續約2年，租期至102年4月30日止，並約定租期屆滿後不再續約。是依91年租賃契約書第2條之約定，被告於2次續約期滿後，已無優先承租權，則租期至102年4月30日期滿後是否續租，應視兩造其後之約定而定。而兩造於100年簽訂之租約補充協議書已約定，租期至102年4月30日止，租期屆滿後不再續約，被告自無優先承租權，被告抗辯於102年4月30日租期屆滿後有優先承租權云云，核屬無據。二、被告抗辯原告以不正方法阻礙被告續租權之行使，應視為續租條件已成就，兩造有租賃關係仍存在一節，經查：㈠依91年租賃契約書第2條約定內容，被告於6年期滿後之優先承租權為2次，每次租期2年，兩造經2次續約後，租期至102年4月30日止，被告應已無優先承租權，已如前述。被告既已無優先承租權，是否續租，端視兩造另行約定，自無所謂以不正方法阻礙被告行使續租權之可言。又縱認依91年租賃契約書第2條之約定，被告仍有優先承租權，惟兩造既已於 100年租約補充協議書約定102年4月30日租期屆滿後不再續約，堪認兩造以100年租約補充協議書之約定變更原91年租賃契約書第2條優先承租權之約定，依該100年租賃補充協議書之約定，被告亦無優先承租權。㈡被告雖辯稱因原告浮報租約面積，長期超收租金，遭被告發現後，竟脅以必須在協議書上加註不再續租條款，始願退款，係以不正當行為，阻礙被告續租權之行使云云。惟查兩造間之租金爭議已經兩造另成立協議書達成合意由原告退還溢收租金，被告復未舉證證明原告有何脅迫之事實，被告上開抗辯自難採取。㈢另被告辯稱租約到期時主張續租權，原告以消極態度迴避，阻礙被告續租條件之成就；又原告前稱要收回整層房屋，隔壁承租人紅豆食府餐廳會先搬離等不實言詞，誤導、欺誘被告簽立不續租條款，亦屬不正行為云云。查系爭租約於102 年4月30日租期屆滿後，不再續租，已經兩造於100年租約補充協議書明文約定，原告已無與被告續訂租約之義務，自無何不正行為。至隔壁紅豆食府餐廳是否與原告續租，與兩造間之租賃無關，被告上開抗辯均無可採。㈣綜上所述，被告抗辯原告以不正方法阻礙被告續租權之行使，應視為續租條件已成就，兩造有租賃關係存在云云，委無可採。被告聲請傳喚證人潘麗花，以證明有關兩造租約面積爭議、原告以加註不續約條款始願退還超收租金、原告前稱另一承租人會先搬離要收回整層房屋自用等事實，核無必要。三、原告請求被告遷讓返還系爭租賃物，為有理由：查兩造間之租賃關係於102年4月30日租期屆滿時已經消滅，原告請求遷讓返還系爭租賃物，核屬有據。又系爭租賃物經本院會同兩造履勘現場並囑託台北市松山地政事務所測量被告使用系爭租賃物之範圍，製有勘驗筆錄及測量複丈成果圖在卷可參（見本院卷第頁），原告請求被告應將臺北市○○○路0段000號環球商業大樓地下第一層樓A戶（如附圖一複丈成果圖）及地下第一層樓編號122號、地下第二層樓編號 15號之2格停車位（如附圖二）遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。四、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項前段定有明文。本院審酌被告尋覓適合餐廳營業場所不易，且有大型機具設備須搬遷，自系爭租賃物遷出返還系爭租賃物予原告，非立時可就，再參酌自102年4月30日租期屆滿迄今歷時已近1年，原告已堅決表示不再續租之決意，被告已進行尋覓適合地點，爰酌定履行期間為8個月。伍、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。柒、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。中華民國 103 年 4 月 18 日台灣台北地方法院台北簡易庭法官蔡寶樺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 4 月 18 日書記官陳福華

臺北簡易庭年度北重訴字第14號

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