臺北簡易庭103年度北簡字第11193號

• 裁判案由: 給付服務報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 104 年 03 月 26 日
• 法官: 蔡和憲
• 法定代理人: 周公博
• 原告: 東旭不動產仲介有限公司法人
• 被告: 林怡瑋

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　103年度北簡字第11193號原　　　告　東旭不動產仲介有限公司
法定代理人　周公博
被　　　告　林怡瑋
訴訟代理人　李儼峰律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於中華民國104 年3
月10日言詞辯論終結，茲判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國一百零三年八月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告以新臺幣壹拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟標的及理由要領：
一、原告起訴主張略以：被告欲出售其所有門牌號碼新北市○○區○○路0 段000 ○0 號11樓房屋暨坐落土地（下稱系爭房地），乃委託伊居間銷售，並由訴外人即被告之父林進財代理被告與伊於民國（下同）103 年6 月6 日簽訂「不動產專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約）及「委託銷售契約內容變更合意書」（下稱系爭變更合意書」，委託銷售底價新台幣（下同）536 萬元，被告嗣又以口頭表示將委託銷售底價提高為550 萬元，經伊之職員帶看多組買方後，獲訴外人余芳蘭同意以570 萬元購買系爭房地，伊即通知被告成交之事，並安排買賣雙方簽約事宜，詎被告無故反悔不賣，惟依系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，被告仍應給付伊按委託銷售價格4%計算之服務報酬22萬元（550 萬×4%＝22萬）
，爰依前開約定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告22萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：伊於103 年6 月間欲出售系爭房地，訴外人即伊之胞姊林怡雯得知後，表示可介紹其友人鄧令利（時任原告公司營業員）與伊認識。嗣鄧令利於同年月6 日偕林怡雯至系爭房地拜訪，因伊於婚後定居於臺北市內湖區之住處，而由訴外人即伊之父親林進財獨自居住其內，故當日僅鄧令利、林怡雯及林進財3 人在場，因林進財表示其未獲伊授權處理系爭房地委託銷售事宜，相關事宜須由伊決定，鄧令利乃致電伊洽談細節，伊表明預定售價660 萬元，以此價格始同意委託銷售，鄧令利結束通話後，即提出系爭契約及系爭變更合意書要求林進財代簽，惟林進財簽訂系爭契約及系爭變更合意書並未經伊授權，屬無權代理，對伊不生效力，原告對此亦明知或可得而知，無表見代理規定之適用；退步言之，倘認林進財非屬無權代理，因系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，有違反消費者保護法第12條第1 項、第2 項第2 款、第3 款規定之情事，應屬無效；縱非無效，因伊與原告從未就委託銷售價格550 萬元乙節達成合意，原告據此請求伊給付按550 萬元之4%計算之服務報酬22萬元，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
㈠按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（參照最高法院18年上字第2855號判例意旨）。次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，民法第103
條第1 項、第107 條前段分別定有明文。
㈡原告主張被告委託伊居間銷售系爭房地，委託銷售底價536
萬元，並由訴外人即被告之父林進財代理被告與原告於103
年6 月6 日簽訂系爭契約及系爭變更合意書等情，業據其提出系爭契約、系爭變更合意書為證，並聲請通知證人鄧令利到庭做證。證人鄧令利在本院證稱：被告的姐姐林怡雯是伊朋友，103 年6 月6 日林怡雯告訴伊說她妹妹要賣房子，拿了相關文件給伊看，後來伊與林怡雯約在系爭房地見面，伊建議536 萬元，林怡雯就打電話給被告，後來林怡雯告訴伊說這個價格可以，並且告訴林進財可以簽名，林進財就簽了系爭契約及系爭變更合意書。專任委託契約書上所載是表示賣價，也就是我們廣告或告訴客人要賣660 萬元，變更合意書上的價格才是屋主真正的底價等語（見本院104 年1 月8
日言詞辯論筆錄），經核其證述情節與系爭契約、系爭變更合意書分別記載委託銷售價格為660 萬元、536 萬元等情相符。被告雖抗辯鄧令利於103 年6 月6 日至系爭房地看屋後，曾致電伊洽談銷售事宜，經伊明白表示須買方出價660 萬元始願意出售，林進財嗣簽訂系爭契約及系爭變更合意書，並未獲伊授權，乃無權代理等語，並聲請通知證人林進財到庭做證。而證人林進財雖證稱：系爭契約及系爭變更合意書上的「林怡瑋」都是伊簽的，有一天鄧令利來看屋，要走以前鄧令利拿了這2 份文件給伊簽名，說被告要賣房子，這文件不是很重要，他就說她有事急著要走，要伊趕快簽，伊也沒有時間看內容，鄧令利還說她會再打電話跟被告說，因為鄧令利與伊大女兒是認識10幾年的朋友，所以伊就相信他，才會簽名。伊在簽名時有看到第1 份合約上面寫660 萬元，但沒有印象當天有簽到1 份合約是寫536 萬元，伊所簽的合約是一式二份，簽完鄧令利有交給伊1 份。後來他們走後，伊有打電話給被告，被告說沒關係，簽就簽了。簽了合約之後，原告公司還有帶人來看屋看過2 次，之後鄧令利要伊給他一付鑰匙，以方便她帶客看屋，伊有交給她等語（見本院104 年1 月8 日言詞辯論筆錄），惟被告既自承鄧令利於103 年6 月6 日至系爭房地看屋時，經林進財表示其未獲被告授權處理系爭房地委託銷售事宜，相關事宜須由被告決定，鄧令利乃致電被告洽談細節（見被告103 年11月20日民事答辯（續）狀），則若非被告同意系爭契約及系爭變更合意書上所載內容，並告知林進財得代其在該2 份文件上簽名，林進財應無在已告知鄧令利其未獲被告授權處理系爭房地委託銷售事宜，要求鄧令利與被告洽談之情形下，事後反同意代被告簽名之理。且林進財在簽訂系爭契約及系爭變更合意書之後，既隨即於當日以電話告知被告簽約之事，且林進財復經由鄧令利交付而持有系爭契約及系爭變更合意書，被告自非無從知悉系爭契約及系爭變更合意書之內容，而委託銷售底價若干，事涉被告權益甚鉅，被告當無未查證系爭變更合意書內容之可能，若被告確未同意以536 萬元做為銷售底價，理應立即向原告或鄧令利表示異議，實無捨此不為，反任由原告在系爭變更合意書簽訂之後，多次派員偕買方看屋，並由林進財將系爭房地鑰匙交付予鄧令利以方便看屋之理。另佐以證人潘俊良在本院證稱：鄧令利有帶伊去看過系爭房地，伊看了房子覺得符合伊的需求，就用480 萬元與被告談，被告當面表示希望要賣550 萬元，稍後伊有告訴原告法代周先生希望以500 萬元購買，但後來就沒有收到任何消息等語（見本院104 年1 月8 日言詞辯論筆錄），益徵被告並非以660 萬元做為系爭房地之委託銷售底價。是被告抗辯林進財簽訂系爭契約及系爭變更合意書，並未獲被告授權而屬無權代理云云，尚非可採。則被告既已授權林進財代理其與原告簽訂系爭契約及系爭變更合意書，系爭契約及系爭變更合意書直接對被告發生效力，被告即應受系爭契約及系爭變更合意書內容之拘束。
㈢被告復抗辯其與原告從未就委託銷售價格550 萬元乙節達成合意云云，惟證人鄧令利在本院證稱：系爭合約簽完後，被告向伊表示經她考慮後，認為536 萬元太低，所以不同意此價格，希望價錢可以更高，伊就在電話中跟被告說不然用550 萬元試試看，被告說可以，後來有安排買方潘俊良與被告談，潘俊良是要求480 萬元，但被告要求550 萬元，買方只願出到500 萬元，所以就沒有成交等語，經核與證人潘俊良前開證述情節相符，應堪以採信，是原告主張被告嗣將委託銷售底價提高為550 萬元乙節，洵堪以採信。
㈣查系爭契約第11條第1 項第4 款約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之四服務報酬予受託人：…⒋買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」，而本件原告已覓得訴外人余芳蘭同意以570 萬元購買系爭房地，此有買賣議價委託書與要約書附卷可憑，已達被告之最低委託出售價格550 萬元，而經被告拒絕與余芳蘭簽訂買賣契約，則被告依前揭約定即應給付原告按委託銷售價格550 萬元之4%計算之服務報酬。至被告雖又抗辯前開約定違反消費者保護法第12條第1 項、第2 項第2
款、第3 款之規定，應屬無效云云，然本院審酌被告乃出於己意委託原告居間銷售系爭房地，原告為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，並已依被告之委託出售價格覓得買方，如被告有前揭約定之情事，將使原告所付出之成本付諸流水，是兩造約定於該違約情事發生時，被告仍應給付原告服務報酬，並無違反誠信原則，對消費者顯失公平，或條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾，或契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成之情事，是被告此部分抗辯，亦非可採。
四、從而，原告依系爭契約第11條第1 項第4 款之約定，請求被告應給付原告22萬元，及自支付命令送達翌日即103 年8 月6 日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日臺北簡易庭 法 官 蔡和憲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 26 日書 記 官 薛德芬
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 2,320元
合 計 2,320元