臺北簡易庭103年度北簡字第12466號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　103年度北簡字第12466號

原告

呂建葳

訴訟代理人

蕭仁杰律師

訴訟代理人

李沛軒律師

被告

李白物業管理有限公司

法定代理人

李慶棠

被告

顏志成

被告

前列二人共同

訴訟代理人

王中騤律師

複代理人

華倫明律師

上列當事人間請求回復原狀事件，於民國一百零四年二月二十六日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：㈠被告李白物業管理有限公司（下稱李白公司）應給付原告呂建葳新臺幣（下同）二十四萬一千四百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即民國一百零三年九月二十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告顏志成應給付原告呂建葳二十四萬一千四百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即一百零三年九月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。

二、陳述略稱：

㈠被告李白公司於九十七年六月五日向原告呂建葳承租新北市○○區○○○路○○號四樓及新北市○○區○○○路○○○○號四樓之房屋（下通稱系爭房屋）作為套房出租之用，約定租賃期間為九十七年六月一日至一百零五年十月三十一日。被告顏志成另於九十七年十月七日向原告承租新北市○○區○○○路○○號三樓及新北市○○區○○○路○○○○號三樓之房屋（下通稱系爭房屋）作為套房出租之用，約定租賃期間為九十七年十月七日至一百零六年三月十五日。就上開系爭房屋兩造均訂有不動產租賃契約書（下稱系爭租約），並均將系爭租約交由臺灣板橋地方法院所屬民間公證人陳仁國事務所辦理租約公證在案。然被告二人承租系爭房屋後，由於被告二人自身未恪遵相關法令逕為室內裝修工程，後經拆除大隊認定上開不當室內裝潢為違章建築，並經該大隊通知系爭房屋所有權人即原告訂於一百零一年三月五日執行拆除。隨後被告二人竟據此委託賈育民律師事務所於一百零一年三月三十一日寄發律師函給原告，以前開理應由被告自行負責之事由向原告片面無理由終止系爭租約。隨後被告二人更以該等事由向本院對於原告提起民事損害賠償訴訟，然歷審法院均認原告未有任何違反系爭租約之債務不履行情事，判予被告敗訴三審確定。

㈡被告二人承租之系爭房屋於一百零一年三月五日遭拆除大隊拆除違建部分後，徒留眾多大型廢棄物及垃圾雜物於系爭房屋內，然被告竟未履行騰空回復原狀之義務，導致原告須另聘請業者清除系爭房屋三樓及四樓內所留之大型廢棄物及垃圾雜物各支出二十四萬一千四百元，原告特提起本訴請求被告二人各賠償原告回復原狀所支出之費用二十四萬一千四百元及自起訴狀繕本送達起按年息百分之五計算之利息。

㈢依據兩造系爭租約第十六條特別約定事項第三款及民法第四百三十一條第二項，被告二人應各給付原告回復原狀所支出之費用二十四萬一千四百元：

⑴按民法第四百三十一條第二項規定「承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀」。又按系爭租約第十六條特別約定事項第三款約定「甲方同意以乙方於交還房屋時，按當時現況之裝修固定物騰空交予甲方。」。要此，本件之「回復原狀」，應係指被告二人應按當時現況之裝修固定物「騰空」回復原狀，即應回復至原告得隨時再為出租系爭房屋之狀態，始為已足。

⑵從本院向新北市政府違章建築拆除大隊之函查所得照片可知，系爭房屋在一百零一年三月五日遭拆除大隊拆除後，被告於屋內徒留眾多廢棄物及裝潢設備雜物並未清除，原告必須完全清除後始得再為利用或出租，然被告根本未履行系爭租約所定之騰空回復原狀義務，致使原告須聘請業者即證人陳正雄清除被告應出租套房而各支出二十四萬一千四百元之費用，此亦經證人陳正雄於一百零四年一月十五日作證詳述在案，顯可認被告未盡兩造系爭租約第十六條特別約定事項第三款及民法第四百三十一條第二項之回復原狀義務。

㈣本件被告在另案（本院一○一年度北簡字第一三三一八號歷審）是否有主張清運搬運費二萬六千二百元，並非另案之重要爭點，也沒有經過另案兩造針對該主張做任何辯論，應沒有被告所謂本案應受該爭點效之拘束，況依照拆除大隊回函所附之照片，該被拆除之現場，留下為量甚多之裝潢設備及廢棄物，豈可能如被告所稱區區二萬六千二百元即可以僱工清空系爭房屋所留下之廢棄物。本件原告代被告清除裝潢廢棄物，都是由被告為出租套房所自行設置，而與原告無涉，因此原告無任何不法行為可言。

㈤被告主張以十六萬元支票抵銷部分，查該支票原告自始未去提示兌現，若有提示被告應可提出相關帳戶被扣款之紀錄，被告既未付款，自不得主張以此抵銷；被告雖引用一百零一年五月七日律師函內容辯稱前揭支票有提示兌領，但原告還是要爭執。

三、證據：聲請向新北市政府違章建築拆除大隊函調資料，傳訊證人陳正雄，並提出系爭租約影本共四份、被告委任律師寄發之律師函影本一件、本院一○一年度北簡字第一三三一八號歷審判決影本各一件、原告委請業者支出清理費用之收據影本二紙、新聞報導二則為證。

乙、被告方面：

一、聲明：㈠如主文所示；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。

二、陳述略稱：

㈠系爭房屋遭新北市拆除大隊拆除之違建絕大部分為原告所興建，且原告違建拆除後系爭房屋已無法維持租賃目的，兩造於前案訴訟均不爭執系爭租約已終止，並非如原告所稱被告片面無理由終止租約：

⑴查兩造前案訴訟判決係認定：「上開三一號、三一之五號房屋未依建築法規定，擅自於兩棟合法建築物之間三角空地，增建一至五樓鋼骨鐵皮屋、合法建築物左右兩側增建一至五樓鋼骨鐵皮屋及合法建築屋頂樓增建第五樓鐵皮屋，並由拆除大隊以一百零一年二月二十九日新北拆拆一字第0000000000號函通知於一百零一年三月五日開始執行拆除，嗣後於一百零一年四月十九日遭拆除」、「查兩造間系爭租約約定作為小套房出租使用之系爭房屋，原為兩棟樓，經被上訴人以鋼板連成一棟，覆以鐵皮，附著於原來所蓋之鋼筋混凝土房屋上，其增建部分為違章建築，一望即知」等語，可證系爭房屋遭認定為違建拆除之主因，即係以原告於出租前自行搭蓋鋼骨鐵皮屋等違建為主要拆除部分，並非僅有所謂被告不當室內裝潢。

⑵又兩造係以系爭違建存在該等違建之狀態為租賃標的簽訂系爭租約，然該等違建嗣後既經拆除，系爭房屋已無法維持系爭租約約定之小套房使用狀態，被告因而依法終止租約，原告對此亦不爭執，而於前案訴訟中返還押租金予被告。因此，被告係依法終止系爭租約，並非如原告所稱片面無理由終止系爭租約。

㈡系爭房屋早已清空，原告徒以臨訟製作之文書即清理費用收據空言主張回復原狀支出費用，顯未盡舉證之責任，被告亦否認該收據形式真正及實質真實：

⑴按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」、「私文書應提出其原本」，民事訴訟法第二百七十七條前段、第三百五十二條第一項前段分別定有明文。

⑵原告所提清理費用收據僅係影本，被告否認其形式真正，又系爭房屋因有前述原告興建之違建，經新北市政府認定應予拆除，故被告於違建拆除前即已事先與房客終止租約並騰空系爭房屋，而系爭房屋嗣後遭拆除大隊拆除違建後，亦已無法維持系爭租約約定之小套房使用狀態，被告為此終止兩造系爭租約而未再使用系爭房屋；原告於前案訴訟亦返還押租金予被告，而未曾主張系爭房屋尚未清空，可證原告亦自認被告早已騰空系爭房屋。因此，原告於前案訴訟未曾主張前揭清理費用收據，卻遲於二年後始提出，該文書顯係臨訟製作；尤有甚者，清理費用收據僅載明費用總金額為二十四萬一千四百元（幣值不詳），原告竟起訴主張被告二人各應給付二十四萬一千四百元，顯然自相矛盾，證明力有明顯重大瑕疵，被告否認其實質真實。

⑶此外，原告未能提出雇工拆除系爭房屋裝潢或清運廢棄物之其他發票、照片等證據，無從證明原告確有支出該筆費用清空系爭房屋，原告顯未盡舉證責任。被告承租時就已經有違建的存在，被告也不可能回復不法的狀態。

㈢證人陳正雄已證稱系爭清運費用並非原告所支出，至其餘證述不符一般經驗法則部分，不足採信：

⑴證人陳正雄於本院一百零四年一月十五日言詞辯論期日證稱：「原證四是我打給呂照茂的估價單。我是跟呂照茂收款，是在建築師那邊收的」等語。然本件原告係起訴主張被告未履行系爭租約騰空回復原狀之義務，原告為此聘請業者各支出二十四萬一千四百元之費用云云，然證人上開證述既稱其係受呂照茂委託清運，且由呂照茂支付費用等語，已可證原告根本未曾聘請業者清運系爭房屋廢棄物，且並無支出所謂清運費用各二十四萬一千四百元之情事，原告起訴顯無理由。

⑵又證人另證稱：「現場我清除的是隔間、天花板的輕鋼架，還有鋪設的塑膠地磚，還有木製架高的木板。估價單是拆除之前就已經先開出估價單，業主同意後才去做。收款日期應該是一百零一年八、九月」云云。惟查，依拆除大隊函覆照片所示，系爭房屋遭拆除大隊拆除隔間後，並無證人所稱輕鋼架或塑膠地磚，且清理費用收據開立日期為一百零一年五月十四日，縱證人於開立估價單後隨即施作，亦應於一百零一年六月前即已完成清運，證人卻遲於三、四個月後即一百零一年八、九月間始向呂照茂請領清運費用款項，證人此部分證述與系爭房屋現場狀況不符，且有違一般人之經驗法則，故證人此部分證述即不可採。

㈣被告已於前案中舉證證明系爭房屋係由被告自行雇工清空，原告對此並未爭執，應受爭點效之拘束：查被告於兩造前案訴訟中，業已提出被告於一百零一年五月七日自行雇工清空系爭房屋之單據，清運費用總計二萬六千二百元，可證被告確實於新北市政府違章建築拆除大隊一百零一年四月十九日拆除系爭房屋隔間後，已於一百零一年五月七日自行雇工清空系爭房屋。又原告於前案歷審訴訟中均未爭執被告有清空系爭房屋之事實，故「被告已於一百零一年五月七日清空系爭房屋」之事實，原告應受前案訴訟爭點效之拘束，而不得再為相反之主張。

㈤退萬步言，原告已自認尚欠被告十六萬元之不當得利債務，被告爰以此不當得利債權主張抵銷：

⑴按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。

⑵原告因兩造系爭租約糾紛，曾委託聖恩國際法律事務所蕭仁杰律師發函表示：原告在無任何原因下，確曾收取被告李白公司所開立、付款人為臺灣土地銀行南港分行、帳號05266-3號、票號AQ0000000號、面額十六萬元之支票乙紙，並願意將該十六萬元票款返還予被告李白公司等語。因此，原告已自認其尚欠被告十六萬元不當得利債務，被告爰以此十六萬元債權依法主張抵銷。原告既然主張系爭支票未曾兌現，原告自應提出系爭支票正本以證明。

三、證據：提出本院一○二年度簡上字第一八三號民事判決一件、最高法院一○三年度台簡上字第七號民事判決一件、本院一○二年度簡上字第一八三號損害賠償事件準備程序筆錄影本一件、聖恩國際法律事務所一百零一年五月七日律師函影本一件、面額十六萬元之支票影本一件、被告於一百零一年五月七日雇工清空系爭房屋單據影本一件為證。

理由

一、程序方面：

㈠系爭租約第十五條約定：「甲乙雙方若因本合約所生爭執而涉訟時，合意以臺灣台北地方法院為第一審管轄法院。」，故本院對本事件具有管轄權，合先述明。

㈡按「法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達『一次解決紛爭』所生之一種判決效力（拘束力），即所謂『爭點效』，亦當為程序法所容許。」，最高法院九十六年度台上字第一七八二號裁判要旨固著有明文，惟查，前案係被告向原告主張因可歸責於原告而終止租約後之不完全給付債務不履行損害賠償，經法院認定被告承租之初已知租賃物涉及違章建築，原告亦未保證違章建築無拆除之危險，故被告請求損害賠償無理由，關於被告是否於一百零一年五月七日清空系爭房屋，並非屬前案之重要爭點，更未經兩造當事人於前案程序中適當而完全之辯論，法院亦未為於前案就上揭清空系爭房屋與否之事實為實質上之審理判斷，故本件程序上應無爭點效之適用，至於前案相關證據資料於本件如何取捨，乃本件實體審酌之問題，併此敘明。

二、原告主張意旨略以：兩造間簽訂系爭租約，被告事後片面終止租約，未履行騰空回復原狀之義務，原告因而就系爭房屋三樓及四樓各支出清理費用二十四萬一千四百元，依據系爭租約第十六條特別約定事項第三款及民法第四百三十一條第二項，被告二人應各給付原告回復原狀所支出之費用二十四萬一千四百元，另被告所提十六萬元抵銷抗辯亦無理由等語。被告答辯意旨則以：系爭房屋因違建拆除致無法維持兩造租賃目的而租約終止，並非被告片面無理由終止契約，被告於一百零一年五月七日已支出清運費用二萬六千二百元自行雇工清空系爭房屋，原告已返還押金，原告所稱就系爭房屋三樓及四樓各支出清理費用二十四萬一千四百元難認為真實，且縱有支出亦為訴外人呂照茂所支出，被告另提十六萬元抵銷抗辯等語置辯。兩造對於原告於前案訴訟程序中已將系爭房屋之押金返還被告之事實並無爭執，且與本院一○二年度簡上字第一八三號民事判決記載內容相符，兩造爭執重點在於：㈠系爭租約是否被告片面終止？原告是否因被告未盡回復原狀義務而就系爭房屋三樓及四樓各支出清理費用二十四萬一千四百元？㈡若原告得請求被告返還前揭清理費用，被告所提十六萬元抵銷抗辯是否有據？爰說明如后。

三、系爭租約因違建拆除無法繼續履行而終止，原告本人未支出所主張之清理費用，依系爭租約第十六條特別約定事項第三款及民法第四百三十一條第二項請求被告給付自屬無據：

㈠本院依原告聲請向新北市政府違章建築拆除大隊函調違建拆除相關資料，以及原告所提出前案歷審判決（即本院一○一年度北簡字第一三三一八號歷審判決）內容均顯示，系爭租約乃因違建拆除無法繼續履行而終止，並非被告片面無理由終止，合先敘明。

㈡按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院七十七年度台上字第二二一三號裁判意旨參照）。經查，兩造對於原告於前案訴訟程序中已將系爭房屋之押金返還被告之事實並無爭執，足見被告對原告已無任何債務不履行之情事，原告方將押金返還被告，若系爭房屋有未清空而被告應對原告負擔清理費用之狀況，原告於返還押金時為何不先扣除此部分款項，原告實難自圓其說。

㈢再者，原告雖提出委請業者支出清理費用之收據影本二紙，主張就系爭房屋三樓及四樓各支出清理費用二十四萬一千四百元，並提出前揭證物原本及聲請傳訊證人陳正雄作證云云，然該證物記載之委託人為「呂先生」，而證人陳正雄到庭證稱：「這是我打給呂照茂的估價單。」、「我是跟呂照茂收款，是在建築師那邊收的，建築師姓張。」（參見本院一百零四年一月十五日言詞辯論筆錄），足見縱使系爭房屋確有此清理費用的支出，支出者亦為訴外人呂照茂而非原告，原告實無從依系爭租約及民法第四百三十一條第二項之相關規定對被告主張此部分之權利，被告所提出之預備性抵銷抗辯，亦無審酌之必要。至於訴外人呂照茂是否確有前揭清理費用的支出，得否依其他法律關係對被告有所請求，則並非本件所應審酌，特此敘明。

四、綜上所述，原告依系爭租約第十六條特別約定事項第三款及民法第四百三十一條第二項規定，請求：㈠被告李白公司給付原告二十四萬一千四百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即一百零三年九月二十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡被告顏志成給付原告二十四萬一千四百元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即一百零三年九月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響，故不一一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺北簡易庭

訴訟費用計算書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 5,290元合 計 5,290元