臺北簡易庭103年度北簡字第7234號

被告應給付原告新臺幣叁佰玖拾玖萬叁仟柒佰玖拾肆元，及自民國一百零三年七月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣肆萬零陸佰元由被告負擔。

本判決得假執行。被告以新臺幣叁佰玖拾玖萬叁仟柒佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。本件原告起訴時，原依民法第347 條準用第360 條之規定為請求，嗣於本院審理時，追加依民法第227 條第1 項之規定為請求（見103 年10月31日民事準備㈣狀），經核其請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，應予准許。

二、原告起訴主張略以：

㈠原告因欲在臺北市尋覓處所經營餐廳，經被告保證其所欲出租之標的即門牌號碼臺北市松山區○○○路000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋）得合法做為餐廳經營使用，原告乃於民國（下同）103 年1 月23日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約) ，向被告承租系爭房屋以做為餐廳經營使用，租賃期限自103 年3 月5 日起至106 年3 月4 日止。原告於簽訂系爭租約後，即投入大筆資金裝潢系爭房屋、購入相關廚房設備、工具及招募、培訓廚師與員工，並於103 年3 月間開始營業。詎開始營業後，原告經系爭房屋所在大樓之管理委員會人員告知系爭房屋依法不得作營業使用，原告為求慎重，乃四處詢問並函詢臺北市政府，經臺北市政府都市發展局以103 年5 月28日北市都服字第00000000000 號函確認系爭房屋為居住用國宅，依國民住宅條例第21條第5 款之規定，不得變更為非居住使用或出租，原告迫不得已，遂於103 年5 月間結束營業。

㈡被告於簽約時向原告保證系爭房屋可做餐廳營業使用，並載明於系爭租約內，惟其卻將依法不得變更為非居住使用亦不得出租之系爭房屋出租予原告，顯已違反系爭租約之約定，被告既未交付合於所約定使用、收益之租賃物予原告，原告依法自得不解除系爭租約而請求債務不履行之損害賠償。本件原告為在系爭房屋開設餐廳，投資購入廚房設備1,457,361 元、支付被告押租金235,000 元及支出裝潢費用2,906,637 元，以上合計4,598,998 元。嗣餐廳結束營業後，原告將廚房設備出售予訴外人蔡宗澄，共得款600,000 元，故損害金額為3,998,998 元，原告僅就其中3,993,794 元部分請求被告賠償，爰依民法第347 條準用第360 條、第227 條第1項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,993,794 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則略以：

㈠被告並未曾向原告保證系爭房屋可做為餐廳營業使用，兩造關於上開事項僅在系爭租約第9 條第3 項約定若系爭房屋無法做為餐廳營業登記，原告得無條件退租，被告並應全額返還保證金235,000 元，無從憑此推論被告有向原告保證系爭房屋可做為餐廳營業使用。且兩造既就系爭房屋若不能做為餐廳使用，已約明處理之方式及法律效果，原告自不得再請求被告賠償其所受損害。

㈡被告僅單純透過仲介出租系爭房屋，是否合於承租人之使用目的，此乃承租人應自行考量後再決定是否承租，而原告於考量是否與被告訂立系爭租約時，已將承租國宅之商業風險列入其考量條件內，其對於系爭房屋之狀況知之甚詳，被告自毋庸負擔保之責。且縱認被告應負賠償責任，原告於承租時即知悉系爭房屋為國宅，卻未善盡查證之義務，亦與有過失。另國民住宅條例第21條第1 項第5 款之規定，並非效力規定，僅係賦與主管機關是否收回管理之裁量權限而已，原告對於系爭房屋之使用管理權限並未因此而變動，故原告提前終止租約，並不能歸責於被告等語，資為抗辯。並聲明：

⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張兩造於103 年1 月23日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期限自103 年3 月5 日起至106 年3月4 日止等情，業據原告提出系爭租約為證（見原證1 ），且為被告所不爭執，堪信此部分事實為真實。

五、原告主張被告未提供合於約定使用收益之租賃物，應負債務不履行之責等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：

㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。而此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責（參照最高法院97年度台上字第2307號判決意旨）。

㈡查原告主張兩造約定系爭房屋須可供做經營餐廳使用乙節，業據其提出系爭租約為證。觀諸系爭租約第9 條第3 項載明：「若房屋無法做為餐廳營業登記，乙方（即原告）得無條件退租，甲方應全額返還保證金」，另佐以證人即仲介兩造簽訂系爭租約之亞洲美林不動產有限公司業務員黃音綺在本院證稱：系爭租約事宜係由伊負責仲介，原告向被告承租時，有言明承租目的是為了開餐廳，當初被告有講應該可以辦理餐廳登記，還說旁邊的subway也是經營餐廳。印象中簽約時原告的代理人鄒先生有特別要求將第9 條第3 項列入租約內等語（見本院104 年3 月10日言詞辯論筆錄），足認兩造簽訂系爭租約時，原告即已向被告言明承租系爭房屋之目的係欲經營餐廳使用，被告則向原告表示系爭房屋可做為經營餐廳使用，並應原告之要求在系爭租約內記載若系爭房屋無法做為餐廳營業登記之法律效果，是原告主張兩造約定系爭房屋須可供做經營餐廳使用乙節，應堪以採信。

㈢又系爭房屋屬居住用國宅，依國民住宅條例第21條第5 款之規定，不得變更為非居住使用或出租，此有臺北市政府都市發展局103 年5 月28日北市都服字第00000000000 號函附卷可佐（見原證2 ），而政府興建之國民住宅出售後，若變更為非居住使用或出租，經通知後逾30日未予回復或退租，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行，此觀國民住宅條例第21條第5 款之規定即明，可知系爭房屋客觀上確不得做為經營餐廳使用，而兩造既約定系爭房屋須可供做經營餐廳使用，被告依約即負有交付合於前開約定使用、收益之租賃物予原告之義務，而被告交付依法不得做為經營餐廳使用之系爭房屋予原告，要難認已交付合於約定使用收益狀態之租賃物，是原告主張被告應負債務不履行之責，即屬可採。至被告雖抗辯兩造間就系爭房屋若不能做為經營餐廳使用，已約明處理之方式及法律效果，原告不得再請求被告賠償其所受損害云云，而系爭租約第9 條第3 項固約定：「若房屋無法做為餐廳營業登記，乙方（即原告）得無條件退租，甲方應全額返還保證金」，惟綜觀系爭租約之全部內容，並無若系爭房屋無法做為餐廳營業使用，原告除僅得無條件退租，並要求被告全額返還保證金外，不得再就其因此所受損害請求被告賠償之相關約定，是被告此部分抗辯，尚非可取。

㈣次查，原告主張其為在系爭房屋經營餐廳，投資購入廚房設備費用1,457,361 元、支出裝潢費用2,906,637 元，並已支付被告押租金235,000 元（以上合計4,598,998 元）等情，業據其提出設備買賣購入合約書（見原證5 ）、統一發票（見原證6 ）、建築物室內裝修設計及工程承攬契約書（見原證7 ）、收據（見原證8 、9 ）為證，而原告結束營業後，將廚房設備出售予訴外人蔡宗澄，得款600,000 元乙節，亦有原告提出之買賣合約書、統一發票及切結書在卷可參（見原證11、15、16），是原告主張其受有3,998,998 元（4,598,998 －600,000 ＝3,998,998 ）之損害，應屬可採。而被告因未交付合於前開約定使用、收益之租賃物予原告，應負債務不履行之責，業如前述，是原告依民法債務不履行之法律關係，請求被告賠償其所受前開損害其中之3,993,794 元，即屬有據。至被告雖又抗辯原告於承租時即知悉系爭房屋為國宅，卻未善盡查證之義務，亦與有過失云云，惟被告既向原告表示系爭房屋可供經營餐廳使用，被告本即負有依約交付合於前開約定使用、收益之租賃物予原告之義務，原告依約並無再自行查證系爭房屋可否供經營餐廳使用之義務，被告執此為辯，尚非可取。

六、從而，原告依民法債務不履行之法律關係，請求被告給付原告3,993,794 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

八、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 40,600元合 計 40,600元