103年度北簡字第7307號（給付租金等） - 臺北簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 103年度北簡字第7307號原　　　告　南華投資股份有限公司法定代理人　陳隆吉訴訟代理人　林興富被　　　告　焦經國上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國104年4月8日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落台北市○○區○○○路0段000巷0號建物屋頂平台如附圖所示A部分面積三平方公尺建物拆除，返還予原告及全體共有人。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣陸仟捌佰柒拾元，其中新臺幣肆仟伍佰柒拾玖元由被告負擔，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。如被告以新臺幣壹拾萬捌仟捌佰肆拾元供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）54,450元及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止每月初給付907元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年息 5%計算之利息。嗣原告於民國（下同）103年9月10日以民事準備狀變更聲明為：㈠被告應將屋頂建物拆除。㈡另給付 54,450元及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止每月初給付907元及自本訴狀繕本送達之翌日起均至清償之日止按年息5%計算之利息。又於104年4月8日言詞辯論時本於共有人之法律關係更正聲明第㈠項：被告應將屋頂建物拆除並返還全體共有人。核原告所為係基於同一基礎事實為追加請求應受判決事項之聲明，依上開法律規定，應予准許。乙、實體部分：壹、原告方面：一、聲明：被告應將萬象大廈屋頂建物拆除，另給付5萬4,450元並自訴狀繕本送達翌日起至拆除屋頂建物之日止每月初給付907元予原告及自本訴狀繕本送達之翌日起均至清償之日止按年息5%計算之利息。二、陳述：㈠原告對萬象大廈屋頂平台之使用收益權源：原告前身南華營造開發股份有限公司（下稱南華營造公司）為萬象大廈（台北市○○區○○○路0段000巷0號建物，下稱萬象大廈）之原始起造人（詳原證七），萬象大廈各區分所有人向南華營造公司購買房屋時，於簽訂「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」之第6條第1項第2款但書約定「但本大樓屋頂、屋頂突出物及空地均各有獨立產權，不在甲方訂購房屋範圍之內。」、同條第3款約定「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（即原告），由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方（買受人）不得異議。」、第22條約定「本約之一切規定，對甲、乙雙方權利義務之受讓人與繼承人，具同等拘束力。」，已同意將萬象大廈屋頂平台指定由南華營造公司為某一區分所有人管理使用（參原證六），應認該萬象大廈之區分所有人已就共有之屋頂平台成立由該特定區分所有人管理使用之分管契約（最高法院80年度台上字第714號及92年度台上字第41號判決參照）。原告自得依上開約定主張使用收益權。㈡被告於萬象大廈屋頂加蓋建物供電熱器使用，危及全體住戶之安全，且違反公寓大廈管理條例及建築法相關規定。該屋頂建物自5年前即屹立該處迄今。被告未給付租金，即有侵權行為不當得利，損害原告使用收益權，原告自得請求被告拆除系爭建物，並請求給付拆除前之租金及其遲延利息。該屋頂建物面積3平方公尺，應給付5萬4,450元（＝3平方公尺×0.3025坪×1,000元×5年即60個月）並每月給付907元至拆除之日止予原告。三、對被告抗辯所為之陳述：㈠被告所有坐落台北市○○區○○○路0段000巷0號11樓-4房地（下稱萬象大廈11樓-4房地），係鄺榮輝於68年7月9日向原告前身南華營造公司所購得（見原證六買賣契約書，含末附甲方預訂房屋平面圖），依該買賣契約書第6條、第22條約定，系爭大樓屋頂平台僅原告有使用權。被告既係於95年11月8日向前手陳勇美所購，依公寓大廈管理條例第24條規定，被告應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項。被告於屋頂平台裝設系爭屋頂建物，內置熱水器供自家使用，已違反公寓大廈管理條例第7條之規定。被告所辯，並無理由。㈡被告所提鈞院102年度訴字第4545號判決（原證八），被告身分與本案不同，系爭建物亦異，自難比援。況且，其係以原告舉證不足（該判決事實及理由四末段），該案被告係基於管理權而有使用權（該判決事實及理由四(三)末段），為其立論基礎，然而，此自管委會對於大廈建物有管理權，但並不等於對大廈建物有使用權即明，且已提上訴，現已由臺灣高等法院103年度上字第878號審理中（原證九）。貳、被告方面：一、聲明：原告之訴駁回。二、陳述：原告所提出「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」之簽約人買方為李鴻源，與被告無關。被告所有房屋係於95年11月8日向前手陳勇美購得，被告在自家所有權屋頂裝設熱水器，是被告的權利，原告無權干涉，更無權向被告收取租金等語。參、兩造不爭執與爭執事項：一、兩造不爭執事項：㈠萬象大廈之屋頂平台為萬象大廈全體區分所有權人共有之共同使用部分。㈡萬象大廈係原告之前身南華營造公司與中聯信託公司共同興建，南華營造公司及中聯信託公司與萬象大廈預售屋承購戶簽訂之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」第6條第2項但書約定：「本大樓屋頂、屋頂突出物、及空地均各有獨立產權，不在甲方（指萬象大廈之預售屋承購戶）訂購範圍之內。」，同條第3項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（指原告之前身南華營造公司及中聯信託公司），由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議。」，又南華營造公司之權利已由原告概括承受，中聯信託公司亦已將其權利讓與原告；有原告提出之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」影本24件在卷可參（見本院卷三）。㈢原告及被告均為門牌號碼臺北市○○○路0段000巷0號萬象大廈之區分所有權人，有建物暨土地登記謄本可稽（見本院卷一第49-174頁）。㈣萬象大廈屋頂平台有如附圖所示A部分（面積3平方公尺）建物（下稱A建物）供放置熱水器使用，有本院偕同兩造現場履勘之履勘筆錄及囑託大安地政事務所測量繪製之測量成果圖、照片在卷可佐（見本院卷二第53、56-59、65-66頁）。二、兩造爭執事項：㈠原告請求被告拆除系爭A建物將屋頂平台返還全體共有人，有無理由？㈡原告主張對萬象大廈屋頂平台有使用收益權，並據以請求被告給付使用屋頂平台相當於租金之不當得利，有無理由？肆、本院之判斷：一、原告本於共有人之所有權請求被告拆除系爭A建物，為有理由：㈠按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，為各所有人之共有，民法第799條第1項、第2項後段定有明文。則區分所有之建築物屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，縱實務上未為所有權登記，仍不失其共有之性質，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分，依前揭規定，自由全體區分所有人所共有。本件萬象大廈係屬區分所有建物，依前揭規定及說明，萬象大廈屋頂平台自屬於萬象大廈各區分所有權人之共有部分。㈡次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項及第821條分別定有明文。又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院62年台上字第1803號判例、81年度台上字第1818號判決意旨參照）。查萬象大廈屋頂平台上如附圖所示A建物，為被告所有供放置熱水器使用之事實，為被告陳述在卷（見本院卷一第193頁被告答辯狀），復經本院偕同兩造至現場履勘製有勘驗筆錄（本院卷二第53頁）及囑託大安地政事務所測量繪製之複丈成果圖（本院卷二第66頁）、現場照片（本院卷一第16-20頁、卷二第56-59頁）在卷可參，堪信為真正。被告未經他共有人同意，其所有如附圖所示A建物占用萬象大廈屋頂平台特定部分之使用收益，屬侵害他共有人之權利，原告為萬象大廈之區分所有人，本於共有人之所有權請求被告拆除如附圖所示A部分建物，將屋頂平台返還原告等全體共有人，自屬有據，應予准許。二、原告依「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」分管契約之法律關係，請求被告給付54,450元及按月給付907元至拆除系爭A建物之不當得利，為無理由：㈠按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約（最高法院86年台上字第1382號判決意旨參照）。是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年1月 23日民法第820條第1項修正前者，依該條項規定，應得共有人全體共同同意達成協議方得訂定之。查萬象大廈係原告前身南華營造公司與中聯信託公司共同興建，而南華營造公司、中聯信託公司與萬象大廈預售屋承購戶簽訂之「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」第6條第2項但書約定：「本大樓屋頂、屋頂突出物、及空地均各有獨立產權，不在甲方（指萬象大廈之預售屋承購戶）訂購範圍之內。」，同條第3項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於乙方（指原告和中聯信託公司），由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議。」（見本院卷三「預定萬象特及大廈房屋買賣契約書」），可認萬象大廈原始承購之區分所有人向南華營造公司、中聯信託公司購買房地時，已同意將萬象大廈屋頂平台由南華營造公司、中聯信託公司管理使用，原告主張萬象大廈原始區分所有人已就共有之屋頂平台合意成立由南華營造公司、中聯信託公司使用收益之分管契約，堪信為真正。㈡再按，共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人固仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人如仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，應認不受分管契約之拘束（最高法院48年度台上字第1065號判例、大法官會議釋字第349號解釋意旨參照）。查被告係於95年間向陳勇美購得萬象大廈11樓之4房地，被告並非萬象大廈11 樓之4房地之原始承購戶，為兩造所不爭執，並有建物暨土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第49-74頁）。依萬象大廈原始承購戶區分所有人所簽訂「預定萬象特級大廈房屋買賣契約書」之約定，各區分所有權人間就萬象大廈屋頂平台固有分管協議，惟依前揭最高法院48年度台上字第1065號判例及大法官會議釋字第349號解釋意旨說明，該分管契約是否對被告有拘束力，應以被告受讓萬象大廈11樓之4房地之應有部分時，是否知悉或可得而知有該分管契約存在而定。惟本件除原「預定萬象特級大廈買賣契約書」上載有系爭分管約定外，萬象大廈之屋頂平台或其出入口並未設置任何表明該屋頂平台使用收益權歸屬原告之標示，客觀上並無可認被告知悉或有可得而知系爭屋頂平台之使用收益權歸屬原告之情形存在。原告雖主張依公寓大廈管理條例第24條規定，被告應於繼受11樓之4房地前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印公寓大廈管理條例第35條所定文件，即可知悉或可得而知萬象大廈屋頂平台僅原告有使用權云云。然查，依公寓大廈管理條例第35條規定「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」，縱被告有依上開規定請求閱覽或影印上開資料文件，然並未有系爭屋頂平台使用收益權分管契約之相關約定文件，不能證明被告得予知悉或可得而知關於屋頂平台使用收益權之約定。又萬象大廈管理委員會雖與原告曾有關於使用收益權之訴訟並經判決，然亦不能證明被告當然知悉該相關訴訟判決。此外，原告復未舉證證明被告知悉或可得而知萬象大廈屋頂平台使用收益權之約定協議，揆諸前揭說明，為維持交易安全，應認被告不受原始區分所有權人分管契約之拘束。㈤被告既不受原告與萬象大廈原始承購戶區分所有人間分管契約之拘束，原告主張被告侵害原告就萬象大廈屋頂平台之使用權收益為由，請求被告給付相當於租金之不當得利，委屬無據，為無理由。三、綜上所述，原告本於共有人之所有權請求被告拆除如附圖所示系爭A建物，將屋頂平台返還原告等全體共有人，為有理由，應予准許。另原告請求被告給付54,450元及按月給付 907元至拆除系爭A建物止之不當得利，為無理由，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示之金額。中華民國 104 年 4 月 29 日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官蔡寶樺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 4 月 29 日書記官陳福華計算書 ┌──────┬────────┬─────────┐ │項目│金額（新臺幣）│ 備註│ ├──────┼────────┼─────────┤ │第一審裁判費│ 1,770元 │原告部分敗訴，故訴│ │複丈測量費 │ 5,100元 │訟費用中4,579元由 │ │ │ │被告負擔，餘2,291 │ │ │ │元由原告負擔。 │ ├──────┼────────┼─────────┤ │合計│ 6,870元 │ │ └──────┴────────┴─────────┘

臺北簡易庭103年度北簡字第7307號

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