臺北簡易庭103年度北簡字第9114號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 103年度北簡字第9114號

原告

馮昭茹

訴訟代理人

陳昭全律師（法扶律師）

被告

張義民

訴訟代理人

李平義律師

複代理人

李琳華律師

上列當事人間請求返還押租金等事件，於民國104年3月5日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國 99年3月間向訴外人吳承育承租臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號1樓及地下室以經營飲料店，原告並將部分範圍分租予訴外人廖芷羚經營服飾店。嗣於100年3月改與被告簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金新臺幣（下同）9萬元，並於 102年3月更新房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自 102年 3月19日起至103年3月19日止，每月租金自102年5月19日始以95,000元計算，原告並交付押租金25萬元。被告每月均至系爭店面收取租金，對營業情形知之甚詳而未為反對意思表示，足認被告默示同意原告轉租供訴外人廖芷羚使用。租賃關係存續中，被告未盡出租人應保持租賃標的物合於約定使用、收益之狀態，未定時檢修更換屋內電線，致電線老舊，不堪電力負荷而於 102年6月8日走火，造成店面毀損。上開地址因火災事故停水、停電，臺北市建管單位並以違章建築為由，要求被告停止使用，被告隨即於102年6月17日自行拆除，而致原告無法營業。本件租賃標的主要作為營業部分既已滅失，地下室係為附隨部分，並無使用實益，系爭租賃關係應即歸消滅，原告故於102年8月7日以臺北市敦南郵局第303號存證信函向被告表示終止租賃契約並請求返還押租金，然被告竟拒絕返還租金。又依臺北市政府消防局火災原因鑑定書之結論記載「其起火原因以室內電源配線因故短路引燃周邊可燃物起火燃燒之可能性較大」，且被告亦坦承因疏失維護而造成本件火災事故，經本院檢察署予以緩起訴在案，既因被告事由而致原告無法使用租賃標的物，則原告自火災發生日隔日起即無支付租金之義務，原告於 102年5月19日給付同年5月19日至同年6月 18日之租金95,000元，被告自應返還原告預先支付同年6月10日至18日之9天租金28,500元。綜上所述被告應返還租金250,000元及預先支付之租金28,500元，共計278,500元。爰起訴請求並聲明：被告應給付原告278,500元，及自102年8月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、被告則以：雙方租賃契約第9條第2項約定：「未經出租人同意，承租人不得將房屋全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」，第11條約定：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償租任」；原告違反上開約定，未經伊同意，擅將部分店面轉租予訴外人廖芷羚，與廖芷玲之租約到期後亦未請求離開，而任由廖芷玲自行裝潢且繼續使用系爭房屋，而於訴外人廖芷玲使用中發生火災。原告顯未盡善良管理人注意義務，自應由原告負損害賠償責任。且租賃期間中原告應隨時為檢查及必要之維護，倘有應由被告負修繕義務者，亦應通知被告為修繕而未為，致被告不能及時救濟因而發生火災事故，依民法第 437條之規定，本件原告自應賠償被告因此所生損害。又依臺北市政府消防局火災原因調查鑑定書及火災現場照片所示，系爭建物僅區隔木板牆、天花板等部分燒毀，尚未喪失該建物效用之程度，又臺北市建管處之拆除通知係針對系爭建物之屋簷有部分占用道路用地，惟伊與建管處協調後已不再拆除，故被告能繼續出租與原告使用收益，並無原告所指稱租賃標的已滅失之情形。本件原告既因違約轉租，且未盡善良管理人之保管義務而致失火，使鄰房花店因煙燻，鮮花不能販賣發生損害，被告代為理賠之25萬元已足以抵銷原告之押租金，且亦不能免除其繼續支付租金之義務，原告自102年6月19日起即未支付租金與被告，尚積欠9個月租金85萬5千元等語，以資抗辯。聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)本件失火原因與原告無關，原告無庸就此負責，理由如下：

⒈起火原因以室內電源配線因故短缺引燃周邊可燃物起火燃燒之可能較大，有臺北市政府消防局火災原因調查鑑定書影本在卷可據。而該室內電源配線非原告所設置，於原告承租系爭房屋前即已配置存在，為被告所不爭，被告並自承其所有系爭房屋30年期間，就該樓板下的電線（即系爭起火之室內電源配線）並未做過安全檢查及汰舊更新（見臺灣臺北地方法院檢察署102年度偵字19291號102年10月24日訊問筆錄），並當庭就其過失失火罪為認罪（見同上筆錄），此外到場處理系爭火警鑑定之承辦人楊宗宸於臺灣高等法院 103年度上字第 482號損害賠償事件中到庭結證稱：短路的電線當時並未使用，只有電到達插座，起火現場處沒有插電，沒有負載，電線短路與現場無關（見該損害賠償事件 103年10月17日準備程序筆錄）。

⒉ 綜上可知，本件電線短路引起之火災與原告或其分租人、甚或他人於現場使用插座無關，該插座於通電但未使用時短路起火，顯係被告多年未保養整修，線路過於老舊所致，應由被告負全責，無庸置疑。

(二)原告縱有違約轉租，亦與本件火災無何因果關係，且被告依約亦僅能依系爭租約第9條第3款終止租約，並無可為其他損害賠償之約定。系爭租約經此火災後，主管機關因而查知系爭房屋有違章建築之事實而發通知要求被告停止使用，並限期於102年6月14日前自行拆除改善完畢，否則將於同年月17日強制拆除，有臺北市建築管理工程處預拆通知單影本（原證五）可稽，且系爭房屋因火災而停水停電，地下室又已因火災而難以使用，僅餘一樓部分店面，顯與兩造訂立系爭契約時之狀況迥不相同。被告又未於火災後盡速恢復訂約時之原狀供原告租用，原告以系爭房屋已無法達成契約使用目的而解除契約已有理由，況以系爭房屋配電未改善，其瑕疵前已造成火災，而危及承租人之安全，依民法第424條規定，承租人本得終止租約，原告終止租約，亦屬於法有據。

(三)兩造之租賃關係既已消滅，被告自應返還押租金及預付之租金，從而原告請求被告返還押租金25萬元，預付 9日之租金28,500元，共為278,500元及自終止租約後之102年8月9日起算之法定遲延利息為有理由，應准如主文第一項所示。

四、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決， 依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定 ，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

計算書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 2,980元合 計 2,980元