臺北簡易庭103年度北簡字第10710號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　103年度北簡字第10710號

原告

生技達人股份有限公司

法定代理人

徐洵平

訴訟代理人

宋忠興律師

被告

吳祈勳

被告

吳譚玉廷

共同訴訟代理人

羅秉承律師

複代理人

戴愛芬律師

　　　　　　任君逸律師

上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國104 年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國101 年8 月9 日締結房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定由原告向被告承租坐落新竹市北區西門段1 小段432 之1 、432 之6 ，門牌號碼新竹市○區○○路000 號1 樓及2 樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自101 年11月1 日起至111 年10月31日止，共計10年，每月租金新臺幣（下同）250,000 元，押租金為660,000 元。惟因胖達人事件延燒風波，全國消費者請求原告退費，使原告經營狀況有重大困難，故原告即於103 年2 月底停止營業。原告旋於103 年2 月20日以存證信函通知被告提前終止系爭契約，並請被告返還原告所預付之103 年3 月至6 月租金，票號分別為：AZ0000000 號、AZ0000000 號、AZ0000000 號、AZ0000000 號之支票4 紙。惟被告不予理會，除未返還上開支票外，並陸續於103 年3 月1 日起兌現上開4 紙支票。原告多次聯繫被告，請求被告儘速返還上開1,000,000 元租金及押租金660,000 元，均未獲置理等情，爰依系爭契約關係、民法第179 條、第454 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告1,660,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：

㈠系爭契約為租期長達10年之長期租約，且原告於締約時為生意興隆、全國聞名之麵包店，兩造均懼對方於租賃期間任意終止系爭契約，將造成營運之困擾，故兩造於締約時即已協議於租賃存續期間，兩造均不得提前終止系爭契約，故始將系爭契約書之第8 條第1 項約款刪除，故兩造間既有不得提前終止系爭契約之協議，原告自不得任意終止契約，原告以存證信函為終止系爭契約之意思表示，不生終止系爭契約之效力。又被告收受原告上開終止系爭契約之存證信函後，即於103 年2 月25日向訴外人即原告公司總經理徐志鴻表示兩造間有不得提前終止系爭契約之約定，故被告不同意原告提前終止系爭契約。又徐志鴻於103 年3 月間向被告表示會另尋他人頂替店面，系爭契約將繼續存續，被告並經徐志鴻同意後，始繼續提示103 年4 月至6 月之租金支票。且因系爭契約並未經原告合法終止，而原告並未給付103 年7 月、8月之租金，已達2 個月以上，被告為此曾於103 年8 月22日以存證信函請原告於函到10日內給付租金，逾期未付則視為終止。然原告於103 年8 月25日收受上開存證信函後迄今仍未給付租金，應認系爭契約於103 年9 月4 日終止，被告尚得依據系爭契約約定向原告請求未給付之租金及未返還系爭房屋期間之違約金，原告猶稱被告應返還原告租金等語，顯非有理。

㈡縱退步認原告於103 年2 月28日合法終止系爭契約，然系爭房屋內尚有原告之生財設備、外牆仍有原告設置之招牌且系爭房屋鑰匙尚由原告保存，原告顯仍繼續占用系爭房屋，尚未遷讓返還於被告。是依據系爭契約第8 條第2 項之約定，被告得向原告請求自103 年3 月1 日起至103 年9 月30日止不返還系爭房屋之按日依租金折算2 之懲罰性違約金，共3,500,000 元（計算式：250,000 元×2 倍×7 月＝3,500,000 元），被告對原告請求返還租金1,000,000 元之主張即為抵銷之抗辯。

㈢又依據系爭契約第4 條約定，系爭租賃關係消滅且原告遷讓返還系爭房屋後，由被告返還原告押租金，惟本件中原告尚未將系爭房屋遷讓返還被告，是原告請求被告返還押租金660,000元亦非有理。

㈣被告以上開陳詞，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查，兩造於101 年8 月9 日締結房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租坐落新竹市北區西門段1 小段432 之1 、432 之6 ，門牌號碼新竹市○區○○路000 號1 樓及2 樓之房屋，租期自101 年11月1 日起至111 年10月31日止，共計10年，每月租金250,000 元，押租金為660,000 元；又被告已受領原告簽立之票號AZ0000000 號、AZ0000000 號、AZ0000000 號、AZ0000000 號之支票4 紙，並兌現取得票款共1,000,000 元等情，有房屋租賃契約書影本1 份附卷可稽（見臺灣新竹地方法院103 年度竹簡字第370 號卷〈下稱竹簡卷〉第15頁至第17頁背面），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。

四、得心證之理由：另就原告主張系爭契約業於103 年3 月31日起已合法終止，被告應返還未到期之租金及押租金共1,660,000 元等情，乃為被告否認，並以前詞置辯。是以本院應審酌者係：㈠原告請求被告返還未到期租金1,000,000 元有無理由？㈡原告請求被告返還押租金660,000 元有無理由？茲分述如下：

㈠原告請求被告返還未到期租金1,000,000 元有無理由？

⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號裁判要旨參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。

⒉原告主張依據系爭契約，因並無不能提前終止租約之約定，故原告於103 年2 月20日以存證信函通知被告提前於103 年3 月1 日起終止系爭契約，故請求被告返還未到期之租金共1,000,000 元等情，乃為被告否認，辯稱：兩造合意刪除系爭契約第8 條第1 項約款內容，真意乃在於不得終止租約等語。惟按系爭契約第5 條第2 項乃約定：「租賃期間甲方（按：即被告）不得以任何方式或理由要求乙方（按：即原告）搬遷或停止履行本合約」，又系爭契約第8 條第1 項原約定：「本合約訂定後，甲方非經乙方書面同意不得片面終止，乙方如欲終止租約需提前1 個月書面通知，租期未滿1 年應賠償甲方1 個月租金」，而於締結系爭契約時經兩造合意刪除（見竹簡卷第16頁、第16頁背面）。觀諸上開契約約定及合意刪除內容，兩造固合意刪除第8 條第1 項之「被告非經原告書面同意不得片面終止系爭契約及原告欲終止系爭契約需提前1 個月書面通知」之約款，惟系爭契約第5 條第2 項保留「被告於租賃期間不得以任何方式或理由要求原告搬遷或停止履行系爭契約」之約定內容，仍限制被告不得任意終止契約，應認兩造於締約時合意刪除上開第8 條第1 項約款內容，意非指兩造得任意終止契約；復觀諸系爭契約之雙方當事人，原告為有相當規模之公司，於締約當時經營「胖達人」麵包店，有相當之經濟地位，並無特別弱勢或需特別給予單方面保護之必要。從而，解釋上開契約約款時，亦殊難認為系爭契約締結時，僅禁止被告任意終止契約，而原告得任意終止契約之可能，應認為刪除上開第8 條第1 項約款而保留上開第5 條第2 項約款，係為限制兩造任意終止系爭契約。末觀系爭契約之租賃期限長達10年，其目的應在於保障原告經營「胖達人」麵包店之事業不致中斷，以及被告收取系爭房屋租金之經濟上穩定，由此觀之，亦難想像兩造於締結長期租約之初，復有兩造均得單方任意終止系爭契約之合意存在。是原告主張兩造合意將系爭契約第8 條第1 項約定刪除並同意蓋章，即屬兩造特約得提前終止系爭租約之合意，進而原告據此於103 年2 月20日以存證信函提前自103 年3 月1 日起終止系爭契約云云，即屬無據。

㈡原告請求被告返還押租金660,000 元有無理由？又原告主張系爭契約之效力消滅，請求被告返還押租金660,000 元等情，亦為被告否認，辯稱：原告尚未將系爭房屋騰空遷讓返還被告，故原告自無由請求被告返還押租金等語。經查，系爭契約固未經原告於103 年3 月1 日起提前終止，惟因原告並未給付103 年7 月、8 月之租金，故被告於103 年8 月22日以存證信函對原告催告，通知原告於上開函到後10日內如未給付租金，即終止系爭契約，故系爭契約業於103 年9 月4 日終止等情，有被告提出之存證信函影本1份附卷可稽（見本院103 年度北簡字第10710 號卷〈下稱本院卷〉卷第18頁至第21頁），且為兩造所不爭執。是本院於此應審酌者闕為，原告是否已將系爭房屋遷讓返還於被告，而得向被告請求返還押租金660,000 元？而查：

⒈按系爭契約第4 條前段約定：「乙方於簽約時另付甲方押金新臺幣660,000 元整，俟租賃關係消滅而遷還本租賃物時，由甲方一次無息返還乙方，已付為到期之租金支票一併返還。」、系爭契約第5 條第1 項約定：「租期屆滿本租約當然消滅。甲方若欲續行出租租賃標的物，乙方有依甲方所定同一條件之優先承租權。租期屆滿若甲方為自行使用而通知收回時，乙方應無條件配合遷移，絕無異議。」、系爭契約第6 條第1 項約定：「乙方於終止租約或租期屆滿，應即遷讓，將租賃標的物交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用。」、系爭契約第7 條第1 項約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，任憑甲方處理。惟乙方裝修之所有固定裝潢、隔間於租約期滿或終止遷出時，應維持原狀不得有破壞行為，並無條件歸甲方所有，不得任意拆遷或出讓。」觀諸上開約定內容，應認原告依據系爭契約給付被告之押租金，於原告於系爭契約終止後遷讓、返還系爭房屋時，原告始得請求被告返還之，而遷讓返還系爭房屋時，原告倘遺留傢俱雜物者，則視為原告拋棄所有權，被告得處理之，又若系爭房屋內設置有固定裝潢、隔間，原告於遷讓、返還系爭房屋時，需保留原狀，並與系爭房屋一併遷讓返還被告；又系爭房屋之用途為店面，故應認為上開約定之目的，在於倘原告於系爭契約屆期或因故終止後，如尚遺留固定裝潢、隔間或可提供被告收回自行使用，或供被告另行租賃他人時提高系爭房屋之價值，另就屋內遺留其他傢俱雜物等物品，則得由被告自行處置清除，以求衡平。

⒉而查系爭房屋於原告停止使用後，原告現仍遺留系爭房屋正面外牆之大型「パン達人手感烘焙Top Pot Bakery」招牌3 面、1 樓室內遺留店面裝潢、櫃臺、長桌、天花板設置有燈具、冷氣風管、1 樓與2 樓間尚設置有大型貨梯、2 樓尚有若干管線雜物等物留存，有原告提出現場相片20張、被告提出現場相片7 張附卷可稽（見本院卷第38頁至第41頁、第43頁至第52頁）。上開系爭房屋室內得以移動之長桌、管線雜物等物，應認依據系爭契約第7 條第1 項前段，視為原告放棄而得由被告處置。而其餘室內裝潢、燈具、冷氣風管、大型貨梯等固定裝潢或隔間，則依據系爭契約第7 條第1 項後段，原告於遷讓系爭房屋時，應留存系爭房屋內，以供被告另作使用。惟系爭房屋外牆，由原告設置之固定大型招牌，其應非屬上開約款所指「傢俱雜物」而得視為廢棄物，且亦非「固定裝潢、隔間」，又無從在被告收回系爭房屋後，另由被告為其他用途，亦無增加系爭房屋經濟價值之可能，是揆諸上開約款之目的，原告於系爭契約終止後，自應自行清拆並將系爭房屋返還被告，始得依據系爭契約第4 條約定向被告請求返還押租金。是原告猶據此請求被告返還押租金660,000 元，委無理由。

五、綜上所述，依本院調查證據之結果，本件應以被告之主張，較可採信為真實。從而，原告依系爭契約關係、民法第179條、第454 條之規定，據以請求被告給付原告1,660,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 17,434元合 計 17,434元