臺北簡易庭103年度北簡字第7071號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　103年度北簡字第7071號

原告

吾興公寓大廈管理委員會

法定代理人

朱士彥

訴訟代理人

薛進坤律師

複代理人

方景平

被告

鼎晟不動產開發股份有限公司

法定代理人

張皓翔

訴訟代理人

郭宗富

關係人

仝冬梅

關係人

王博元

關係人

石昌安

關係人

任曼雲

關係人

周錦文

關係人

李朝三

關係人

鄭美慧

關係人

林福源

關係人

徐榮慶

關係人

張美妹

關係人

黎哲仁

關係人

蔡海心

關係人

劉素惠

關係人

廖梅君

關係人

葉香

關係人

莊琇惠

關係人

吳榮霖

關係人

黃政

關係人

林益銘

關係人

黃奇卿

關係人

邵安琍

關係人

連珮妏

關係人

陳珊寶

關係人

徐李玉枝

關係人

李美容

關係人

林麗清

關係人

黃貴英

關係人

林承勳

關係人

黃貴蘭

關係人

梁聖慧

關係人

白明燦

關係人

江麗嬌

關係人

方怡文

關係人

顏鳳旗

關係人

黃香蘭

關係人

林張淑員

關係人

趙喜林

關係人

賴俊吉

關係人

王明顯

關係人

邱于珍

關係人

蘇正存

關係人

謝紅妙

關係人

曹效敏

關係人

邱慧玲

關係人

李憲和

關係人

王學龍

關係人

蔡勝煌

關係人

朱張萍

關係人

湯素桂

關係人

梁雯貞

關係人

黃葉美惠

關係人

喻學恕

關係人

嚴正華

關係人

侯連團

關係人

黃鳳英

關係人

林中翠

關係人

彭瑞霞

關係人

王寶秀

關係人

袁梅桃

關係人

苗永序

關係人

屠怡菁

關係人

沈心如

關係人

王怡人

關係人

趙金鳳

關係人

張淑惠

關係人

溫振宇

關係人

朱永第

關係人

張江隨柳

關係人

葉秀真

關係人

張碧紋

關係人

胡慶鐳

關係人

莊偲奕

關係人

王燕鳳

關係人

吳麟趾

關係人

陳曜芳

關係人

余惠君

關係人

江秀燕

關係人

陳昇佑

關係人

江陳秋桂

關係人

方瑞成

關係人

陳理

關係人

潘秀玉

關係人

王張秀英

關係人

黃淑菁

關係人

任東勝

關係人

顏鳳麟

關係人

蔡明安

關係人

林礽賢

關係人

李敞

關係人

許桂芳

關係人

陳冠良

關係人

鄧梅棣

關係人

蘇哲惟

關係人

王秀娣

關係人

翁國榮

關係人

曾桂森

關係人

楊宏鐸

關係人

范智凱

關係人

林鳳嬌

關係人

江慧敏

關係人

宋幸雲

關係人

陳素蓮

關係人

蕭伊秀

關係人

鄭雅仁

關係人

陳珮雯

關係人

陳辰芸

關係人

張芳瑤

關係人

洪雪綺

關係人

洪紹文

關係人

陳聚新

關係人

許鐃壅

關係人

李玉女

關係人

劉佳洋

關係人

陳志勇

關係人

王美

關係人

張建亞

關係人

黃秀美

關係人

林芳聿

關係人

溫演安

關係人

陳茵芝

關係人

萬芳敏

關係人

麥淳淵

關係人

王慧中

關係人

王珍媛

關係人

黃世顯

關係人

黃軒昱

關係人

呂鵬龍

關係人

林素珍

關係人

林光輝

關係人

溫林秋嬌

關係人

彭鈺君

上列當事人間103年度北簡字第7071號給付管理費事件，於中華民國104年6月15日言詞辯論終結，同年7月15日下午5時在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

通　譯　林素先朗讀案由兩造均未到法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：主 文：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新台幣4,850元由原告負擔。

事實及理由：

壹、程序方面

一、本件原告之法定代理人原為陳理，嗣於起訴後訴訟繫屬中之民國103年7月1日變更為朱士彥，業據提出臺北市政府同意備查函1件為證(見本院卷第55頁），並於103年9月19日由其具狀聲明承受訴訟，合於民事訴訟法第176條規定，應予准許。

二、原告原聲請發支付命令請求命被告給付伊新台幣（以下同）448,291元，及自103年3月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息，經被告合法聲明異議後，原告於103年9月10日具狀改為請求給付390,407元之本息(本院卷第51頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，不受不得變更聲明之限制。

三、本件原告係請求被告給付管理費，被告則辯稱略以：原告無權佔用被告所有建物專有部分及公設面積約46.3平方公尺，每月應給付被告相當於租金之不當得利16,500元，並主張以此不當得利債權與系爭管理費債務互為抵銷等語。被告雖於本院100年度重訴字第409號排除侵害等民事事件中，反訴請求上開不當得利債權，而經判決反訴駁回（本院卷第23頁），被告不服上訴，亦經臺灣高等法院以102年度重上字第757號判決將被告在該案之上訴駁回（本院卷第249頁)，有該等判決在卷可稽（尚未確定）。惟程序上，被告尚非不得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為他造而為請求或主張，俾迅速簡易確定私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，並為兼顧各區分所有權人參與訴訟程序之機會，爰依民事訴訟法第67條第1項規定，通知各區分所有權人即關係人仝冬梅等131人，均合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）被告為原告所管理社區之區分所有權人。其中台北市○○區○○段○○段0000○號面積1,225.07平方公尺，同小段2616建號面積233平方公尺，換算為441.02坪(下稱系爭建號建物）。

（二）依區分所有權人會議決議及住戶規約規定，區分所有權人每戶每月應繳納管理費用為26,461元（以每坪60元計算，乘以441.02坪，共26,461元）。

（三）詎被告自民國100年12月1日起至103年1月31日止共積欠原告管理費共26個月計390,407元（計算式：26461元/月x26月=390407元），經原告催討迄未繳納。

（四）如按被告所辯，伊亦僅同意依103年11月17日準備一狀所計算之方式，即系爭1395建號面積為155.918平方公尺(計算式：1,225.07平方公尺x7/55=155.918平方公尺），系爭2616建號面積為29.63平方公尺（計算式：1828.84平方公尺x1273/10000X7/55=29.63平方公尺），換算為56.13坪｛計算式：(155.918平方公尺+29.63平方公尺)x0.3025=56.13坪）。則被告每月應繳納管理費用為3,368元（以每坪60元計算，乘以56.13坪，共3,368元）。

（五）爰依公寓大廈管理條例第二十一條、區分所有權人會議決議及住戶規約起訴請求被告如數給付，並請求被告給付自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。

二、關係人梁聖慧等具狀陳述意見略以：被告既利用本大樓之公共資源對外為營利行為，自應依照規約繳納管理費，才算公平；並應按照現實使用狀況給付，並無抵銷可言，伊等不同意抵銷；被告所稱大樓占用其所有部分，據了解該處所是裝設大樓共用之變電設備，由台電公司所設置，是供大樓全體住戶使用，包括被告及其管理之地下室停車場使用者，被告也是受惠者之一，如不願意提供場所，應直接對台電公司起訴。

三、被告之抗辯：

（一）系爭大樓使用執照為(65使字1470號)，被告拍賣取得系爭建物之拍賣案號，檢附65使字1470號使用執照存根，被告拍得系爭建物之拍賣案號為台北地方法院「99年度司執天字第15249號」，該案係委由台灣金融資產服務公司進行拍賣，台灣金融資產服務公司之案號為「99北金職六字第53號」，該案拍定之建物系爭1395建號權利範圍為「全部」，依台北市松山地政事務所調閱之異動索引表記載，被告於99年11月10日完成所有權人登記。

（二）上開異動登記表，對照系爭1395建號共有人名冊，被告持有系爭1395建號之所有權持分變動狀況如下：日期 被告直接移出對象/範圍 被告持有權利範圍99/11/10 原始持分數 55/55(100%)100/1/31 三思國際有限公司 6/55 49/55100/3/16 三思國際有限公司 5/11 44/55100/3/21 林鳳嬌 4/55 32/55江慧敏 2/55宋幸雲 2/55陳素蓮 1/55蘇哲惟 2/55蘇正存 1/55100/4/18 三思國際有限公司 4/55 28/55100/5/6 張芳瑤 1/55 22/55洪雪綺 1/55洪紹文 1/55陳聚新 1/55許鐃壅 1/55許瓊如 1/55100/5/20 陳志勇 1/55 17/55王 美 1/55張建亞 1/55黃秀美 1/55林芳聿 1/55100/6/9 陳辰芸 1/55 16/55100/6/22 黃奇卿 1/55 15/55102/2/23 陳茵芝 1/55 14/55102/3/19 萬芳敏 1/55 13/55102/3/25 麥淳淵 1/55 12/55102/8/14 黃世顯 2/55 10/55103/3/13 呂鵬龍 1/55 9/55103/4/14 林素珍 1/55 8/55103/5/6 溫林秋嬌 1/55 7/55104/6/15 目前持分數 7/55

（三）由上開變動表可知，被告所持有系爭建物之權利範圍，自100年6月22日起即為15/55，而原告起訴請求之管理費，依原告103年9月10日之準備狀所載，係請求「100年12月1日起至103年1月31日」止，則以上表為基礎，依104年1月12日答辯狀(三)主張依民法第822條第一項規定，管理費用依被告應有部分分擔之規定，計算「100年12月1日起至103年1月31日止」被告應有部分之管理費如下(此僅為抗辯原告向被告請求「全部持分」之管理費數額所計算之金額，並非認諾應繳納之數額)：期間(月；A)權利範圍(B)持分面積(坪；C)金額(C*60) *A即100/12~102/2/23( 14月)、15/55、120.28坪、101,035元；102/2/23~102/3/19(26天)、14/55、112.26坪、5,838元；102/3/20~102/3/25( 6天)、13/55、104.24坪、1,251元；102/3/26~102/8/13( 7月20天)、12/55、96.22坪、44,261元；102/8/14~103/1( 5月15天)、10/55、80.18坪、26,459元，合計本案請求期間之管理費應僅為178,844元(持分面積=( (1828.84平方公尺*1273/10000) +1225.07平方公尺)*03.025*B）。

（四）依上開以被告持有系爭建物之應有部分所計算之管理費，原告請求期間之管理費總額為178,844元，然原告於支付命令聲請狀所附之存證信函，即自認被告於100年12月至103年1月間已繳納管理費372,000元，因此被告對原告已無債務存在。

（五）本案原被告間，就原告主張被告管理費給付遲延之原因，係源於系爭社區大樓地下室，原被告間認為彼此相互無權占有專有部分及公設，原告占用被告之專有部分46.3平方公尺，相當於3部停車位，被告出租每部停車位之租金為每月5,500元，因此原告應自99年10月12日起至拆除占有物之日止，每月給付被告相當於租金之損害賠償16,500元(5,500*3=16,500)，並以此項對原告之債權與原告本案對被告之請求，依民法第334條第1項之規定主張抵銷。

（六）就被告於另案反訴主張原告占用被告專有部分之判決，已確認原告確有占用之事實(詳被證1判決書第9頁判決理由

二、反訴部分：第(一)點之論述)，僅因認原告為公寓大廈管理委員會，依法僅有當事人能力而無實體上之權利能力，無拆除占有物之權能，因此判決駁回被告之反訴請求(詳被證1判決書第10頁第(2)點之論述)，然就認定原告確有占用被告專有部分之事實，被告並無異議。原告確有占用被告專有部分達48.54平方公尺(依前開被證1判決書所附之複丈成果圖L、M部分合計為48.54平方公尺)，相當於3.67個停車位(48.54/13.2=3.67)，因此原告應按月給付被告相當於3個停車位月租金16,500元之損害賠償即屬有據，而由原告支付命令聲請狀中所主張，被告積欠管理費總計390,407元，推算被告抵銷之金額每月為14,461元(448,291/31=14,461)，被告主張抵銷之債務尚低於被告可向原告請求之債權數額，因此被告以對原告無權占有被告建物、請求相當於每月租金之侵權行為損害賠償債權，與原告本案對被告之請求，依民法第334條第1項之規定主張抵銷，亦屬合法之抗辯。

（七）由原告社區之規約(被證4)第14條第一項規定，區分所有權人依區分所有權人會議決議，應向管理委員會繳納之費用有二，(一)公共基金(二)管理費，而同條第四項又規定：「……公共基金依每月管理費版分之二十收繳……」，另原告於100年5月2日召開之100年第二次區分所有權人大會會議紀錄(被證5)第四案「管理費」，決議繳付基準為60元(應為每坪)，是故依上開規約第14條第四項規定，管理費中每坪12元為「公共基金」，其餘每坪48元之「管理費」，其性質應為公寓大廈管理條例第21條中所指之「區分所有權人應分擔或負擔之費用」，前者「公共基金」屬依法令應負繳納義務之給付，後者「管理費」之部分，則係區分所有權人因「合同行為」(區分所有權人會議決議)，自由委任管理委員會統一管理之款項。

（八）而管理委員會依公寓大廈管理條例第3條第1項第9款規定，既由區分所有權人所選任而成立之組織，管理委員會與區分所有權人間，應成立民法上之「委任關係」，「管理費」之給付與管理委員會之作為義務間，應有民法第264條第1項規定「對待給付」之關係，而有同時履行抗辯之適用。依原告規約第15條第二項規定「管理經費」(即管理費)之用途有七項，然原告就鄰接於被告專有部分之共用部分(即被證1判決書所附複丈成果圖A~K、N~W之部分)並未盡其應負之管理、維護作為義務，被告尚須以自己之費用代原告進行共用部分之管理維護行為，且上開共用部分並未另設水表、電表，共用部分應由管理費支付之水、電費，亦與被告專有部分之水、電費混同，被告長期額外負擔原告應支付之共用部分水、電費及管理維護之行為，是故被告主張，就原告本案主張被告應為之給付，與原告依規約第15條第2項第2、3、4、7款之作為義務間，依民法第264條第1項之規定，行使同時履行抗辯權。

（九）綜上所述，原告所請並無理由，狀請鑒核，判決如被告答辯聲明。

（十）並提出臺灣臺北地方法院100年度重訴字第409號判決影本一件、臺灣高等法院以102年度重上字第757號民事判決影本一件、臺灣臺北地方法院101年度北小字第863號民事裁定影本一件、原告社區之規約影本乙份、原告社區100年5月2日之100年第二次區分所有權人大會會議紀錄影本一件、○○區○○段○○段0000○號建物登記第二類謄本一件、信義區吳興段一小段2616建號建物登記第二類謄本一件、吾興大樓區分所有權人名冊一份、吾興大樓地下室共有人名冊一份及65使字第1470號使用執照影本一件為證。

四、經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之證據資料（公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、區分所有權人會議決議、建物登記謄本、存證信函、管理費欠繳通知單、管理費欠繳明細、管理基金收支管理辦法）為證。惟被告則以上開情詞置辯。是本件兩造間主要之爭執在於：被告之1395建號區分所有建物應有部分究為全部或僅為55分之15？原告或全體區分所有權人有無占用被告之專有部分？是否因而構成不當得利？被告之抵銷抗辯及同時履行抗辯是否有據？

五、得心證之理由

（一）首先就爭點：被告之1395建號區分所有建物應有部分究為全部或僅為55分之15？部分論：

1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：（二）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條均有明定，是區分所有權人本應依區分所有權人規約或會議決議繳納費用，而區分所有權人遲延未繳付管理費者，原告管理委員會雖得依公寓大廈管理條例第二十一條規定訴請法院命未繳付費用之區分所有權人給付應繳之金額及遲延利息。

2.惟按管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，：：：，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。有吾興公寓大廈規約及吾興大廈區分所有權人100年5月2日100年第二次區分所有權人大會會議紀錄在卷可參（本院卷第36頁、40頁）。為兩造所不否認，自得據為本件管理費分擔之依據。準此，被告應分擔之管理費自應以其共有之應有部分比例計算，合先敘明。

3.經查，被告係於99年11月10日拍賣取得並完成系爭1395建號建物，另於100年4月14日取得系爭建號2616建號建物，有建物登記第二類謄本及台北市松山地政事務所調閱之異動索引表載明可稽（本院卷第62頁、292頁第4欄），並為原告所不爭執，亦堪認屬真正。

4.據上開異動登記表，並對照系爭1395建號共有人名冊（本院卷第103至104頁），可知被告持有系爭1395建號之所有權持分變動狀況如下：日期 被告直接移出對象/範圍 被告持有權利範圍99/11/10 原始持分數 55/55(100%)100/1/31 三思國際有限公司 6/55 49/55100/3/16 三思國際有限公司 5/11 44/55100/3/21 林鳳嬌 4/55 32/55江慧敏 2/55宋幸雲 2/55陳素蓮 1/55蘇哲惟 2/55蘇正存 1/55100/4/18 三思國際有限公司 4/55 28/55100/5/6 張芳瑤 1/55 22/55洪雪綺 1/55洪紹文 1/55陳聚新 1/55許鐃壅 1/55許瓊如 1/55100/5/20 陳志勇 1/55 17/55王 美 1/55張建亞 1/55黃秀美 1/55林芳聿 1/55100/6/9 陳辰芸 1/55 16/55100/6/22 黃奇卿 1/55 15/55102/2/23 陳茵芝 1/55 14/55102/3/19 萬芳敏 1/55 13/55102/3/25 麥淳淵 1/55 12/55102/8/14 黃世顯 2/55 10/55103/3/13 呂鵬龍 1/55 9/55103/4/14 林素珍 1/55 8/55103/5/6 溫林秋嬌 1/55 7/55104/6/15 目前持分數 7/55

5.由上開異動登記表可知，被告所持有系爭1395建號建物之權利範圍，自100年6月22日起即為15/55，其後更逐漸遞減為14/55、13/55、12/55、10/55（見本院卷第299至308頁)，被告上開所辯此部分自為可取。而查，原告請求之管理費係「自100年12月1日起至103年1月31日」止（見原告103年9月10日之準備狀所載），據此，並依民法第822條第1項規定，管理費應依被告共有之應有部分比例分擔之，計算「100年12月1日起至103年1月31日止」被告應有部分之管理費應如下述：即期間(月；A)權利範圍(B)持分面積(坪；C)金額(C*60) *A即①100/12~102/2/23( 14月)、15/55、120.28坪、101,035元；②102/2/23~102/3/19(26天)、14/55、112.26坪、5,838元；③102/3/20~102/3/2 5( 6天)、13/55、104.24坪、1,251元；④102/3/26~102/8/ 13( 7月20天)、12/55、96.22坪、44,261元；⑤102/8/14~1 03/1( 5月15天)、10/55、80.18坪、26,459元，合計本案原告請求期間之管理費應僅為178,844元（計算式：101035元+5838元+1251元+44261元+26459元=178844元）(按上開持分面積=( ( 1828.84平方公尺*1273/10000) +1225.07平方公尺) *03.025*B）。原告主張按55分之55計算被告每月應繳納之管理費共26,461元，或主張如按被告所辯，亦僅依103年11月17日準備一狀所計算之方式，即系爭1395建號面積為155.918平方公尺(計算式：1,225.07平方公尺x7/55=155.918平方公尺），系爭2616建號面積為29.63平方公尺（計算式：1828.84平方公尺x1273/10000X7/55=29.63平方公尺），換算為56.13坪｛計算式：(155.918平方公尺+29.63平方公尺)x0.3025=56.13坪）。則被告每月應繳納管理費用為3,368元(以每坪60元計算，乘以56.13坪，共3,368元），自均非有據。

6.被告持有系爭1395建號及2616建號建物之應有部分比例分擔之管理費，原告請求期間之管理費總額既僅為178,844元，而原告於支付命令聲請狀所附之存證信函自承被告於100年12月1日至103年1月31日間已繳納管理費372,000元（見支付命令卷內），已逾被告於該期間內所應繳納之管理費178,844元，原告對被告顯已無得請求之管理費債權可言。

（二）綜上，被告辯稱未積欠100年12月1日至103年1月31日共26個月期間管理費，為屬可取，原告主張被告尚欠該期間內之管理費390,407元，則非有據，既經論述如上，是本院自毋須再就其餘爭點：原告或全體區分所有權人有無占用被告之專有部分？是否因而構成不當得利？及被告之抵銷抗辯及同時履行抗辯是否有據？部分，核與本件結論無涉，加以論斷，均附此敘明。

六、綜上所述，被告持有系爭1395建號及2616建號建物之應有部分比例分擔之管理費，以原告請求期間計算之管理費總額僅為178,844元，而原告自承被告於100年12月1日至103年1月31日間已繳納之管理費為372,000元，已逾被告於該期間內所應繳納之管理費178,844元，原告對被告顯已無得請求之管理費債權可言，既經論述如上。從而，原告請求被告給付自100年12月1日起至103年1月31日止之管理費共計390,407元，及加計自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之法定利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述主張，對於判決結果不生影響，及被告其餘同時履行抗辯、系爭管理費之部分是否並非公寓大廈管理條例所規定之管理費、而係區分所有權人自願交付原告管理大樓之委任費用等攻擊防禦方法，爰不逐一論述，附此敘明。

八、本件訴訟費用為裁判費，金額確定如主文所示。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭