臺北簡易庭103年度北簡字第9304號

原告之訴駁回。

訴訟費用新台幣3,490元由原告負擔。事實及理由要領：

一、原告起訴原請求：臺灣臺北地方法院103年度司執字第50738號返還保證金強制執行事件對原告所為之強制執行程序應予撤銷；嗣於訴訟繫屬中之民國（下同）103年6月5日具狀追加請求：確認被告對原告依兩造於102年3月29日簽訂之租賃契約所生之新台幣（以下同）221,760元保證金返還債權不存在，核屬追加應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予准許。

二、原告主張：（一）被告前於102年3月29日向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），租期自102年4月25日起至105年4月24日止，租金每月198,000元，且依雙方所簽訂之房屋租賃契約書(下稱系爭租約）第4條之約定，被告應交付594,000之保證金，原告應於租約提前終止或租賃期滿交還系爭房屋之同時，將被告所交付之保證金返還被告，但如被告尚有積欠原告租金或應繳之債務及相關費用，或系爭房屋之設施經點交發現有毀損時，原告得以保證金抵償上開費用或損失，如有剩餘，由原告無息退還被告，倘有不足，被告應向原告繳付差額。系爭租約並由本院所屬民間公證人作成102年度北院民公戴字第000075號公證書。（二）嗣被告欲提前終止租約，並同意原告以押租保證金扣抵103年3月25日至103年4月24日止之租金及違約金，詎被告竟以返還房屋為由拆除系爭房屋原有設備，使原告之房屋與毛胚屋無異，又被告未交付與原告交付時同等狀態足堪使用之房屋，是被告未返還系爭房屋，亦須按日給付相當於租金兩倍之違約金422,400元（計算式：198,000/30元＝6,600元；6,600元×2倍＝13,200元，13,200元×32日＝422,400元），且被告變賣該設備而獲得35萬元利益亦應歸屬於原告，詎被告竟持經公證之系爭租約為執行名義，向本院聲請強制執行，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：（一）臺灣臺北地方法院103年度司執字第50738號債務執行強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷。；（二）確認被告對原告依兩造於102年3月29日簽訂之租賃契約所生之221,760元保證金返還債權不存在。

三、被告則以：因伊所經營餐廳與原承租人風格迥異，並經原告同意及系爭租約第6 條第1 項、第7 條及第8 條規定，將系爭房屋原裝潢之電動門、天花板、廁所廚房隔間牆、廁所內馬桶、小便斗、造型洗手台、廚房風管等設備拆除；又伊並無將上開拆除之物品出售予他人，被告對原告並無35萬元債務。此外，系爭租約第8條之「交還房屋，承租人應騰空屋」約定列於改裝設施約定之後，且觀諸該條之中文及英文內容，足見契約真意已明確約定承租人將其改裝之設備拆除騰空後返還系爭房屋予原告，並非將系爭房屋回復到簽訂租約時之狀態。又於103年4月24日提前終止系爭租約時，請求原告返還賸餘之押租金221,760元【計算式：594000元－（103年3月25日至4月24日之租金）198000元－違約金174240元＝221760元】，並已郵寄將系爭房屋之鑰匙及門牌交予原告，然原告拒不返還上開剩餘之押租金，伊自得持經公證之系爭租約聲請對原告之財產為強制執行等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、經查，原告主張被告向其承租系爭房屋，租期自102年4月25日起至105年4月24日止，兩造訂有系爭租約，且經公證，系爭租約第4條並約定，原告應於被告交還系爭房屋之同時，將被告所交付之保證金59萬4千元返還被告，但該保證金於租約提前終止或屆滿遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務、費用或罰款後，由出租人無息退還，則原告得以保證金抵償上開費用，倘有不足，被告應向原告繳付差額等事實，雖據提出系爭租約及本院所屬民間公證人102年度北院民公戴字第000075號公證書為證，嗣被告持經公證之系爭租約為執行名義，向本院聲請強制執行，扣押原告之不動產一節，亦經本院調閱103年度司執字第50738號返還保證金強制執行事件卷查核無誤，堪信為真實。惟被告以前揭情詞置辯，是本件應審酌之爭點厥為：(一)系爭租約第八條約定之「交還房屋時，承租人應騰空屋」是否即與原告交付時同等狀態足堪使用房屋？亦即被告是否不得將其自費裝設之廁所馬桶拆走？

(二)原告主張確認押租金扣抵後已無剩餘有無理由？(三)原告請求撤銷103年度司執字第50738號強制執行程序，是否有據？

五、得心證之理由：

（一）按民事訴訟法第247 條第1 項所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備上開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。本件被告就上開公證書所公證之系爭租約之押租保證金債權是否存在，於兩造間有所爭議，且被告向本院聲請強制執行，扣押原告對第三人之存款債權，已致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決加以除去，則原告提起本件確認之訴，應認其有即受確認判決之法律上利益。

（二）復按系爭公證租約「約定逕受強制執行者其意旨」記載：「承租人給付如契約所載之租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人依約返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。」；又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號裁判意旨參照）。

（三）關於爭點：系爭租約第八條約定之「交還房屋時，承租人應騰空屋」是否即與原告交付時同等狀態足堪使用房屋？亦即被告是否不得將其自費裝設之廁所馬桶拆走？部分：1.依系爭租約第八條：改裝設施約定「承租人如擬在租賃房屋上為裝設或加工者，應事先徵得出租人同意，並應由承租人自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響安全，亦不得違反建築法規。於交還房屋時，承租人應騰空屋。」（本院103年訴字第2120號卷第8頁反面），並為兩造所不爭，足堪為據。而被告嗣於經原告同意後，自費裝設加工、維護，並於終止租約交還房屋時，將所有裝潢、包括系爭房屋原裝潢之電動門、進門看板、天花板、廁所廚房隔間牆、廁所內馬桶、小便斗、造型洗手台、廚房風管等設備全部拆除後，欲將系爭房屋騰空交還原告，亦為兩造所不否認，並據證人王凱毅、趙紫緹、郭少達分別證述在卷可稽（本院卷第44至47頁、61至63頁），惟原告之代理人趙紫緹當時即表示不同意被告將馬桶、天花板及進門看板全部拆除而未予點交及返還押租金餘額與被告。

2.惟查，原告於出租系爭房屋時，已知悉被告承租係為開設泰式餐廳之用，且因泰餐廳之格局與前承租人所經營之中式餐廳鳳涎居格局迥異，亦為週知之事實，毋庸舉證；加以前承租人已將鳳涎居之大部分裝潢拆走，僅留下蹲式馬桶（有破損）、玻璃門面、電動鐵捲門，被告乃將系爭房屋內破損之蹲式馬桶拆除並全部重新裝潢成泰式餐廳之風格，核屬其為經營泰式餐廳所必需，自難認有何違反系爭租約可言。且被告拆除破損之馬桶，既屬其重新裝潢經營餐廳所需要，亦難認其拆除該馬桶之行為有何侵害原告之權利。足見被告嗣終止租約後，雖將包括系爭房屋原裝潢之電動門、進門看板、天花板、廁所廚房隔間牆、廁所內馬桶、小便斗、造型洗手台、廚房風管等設備全部拆除帶走，惟並未拆除電動鐵捲門，既僅係拆除其自費裝設加工、維護之所有裝潢，亦為其履行系爭租約第八條之約定將系爭房屋騰空交還原告之義務，難謂有何侵害原告之權利可言。

3.綜上，系爭租約第八條約定之「交還房屋時，承租人應騰空屋」雖須與原告交付時同等狀態足堪使用之房屋，惟被告既經原告同意重新裝潢，而前承租人所遺留之馬桶已破損，被告將之拆除清除，自非不得將其嗣後以自費裝設之廁所馬桶拆走。且被告拆除內部裝潢後，後該房屋亦非即成為不堪使用，即無從認被告為有何違約。

（四）關於爭點：原告主張確認押租金扣抵後已無剩餘有無理由？部分：

1.被告既經原告同意後，自費裝設加工、維護系爭房屋之內部裝潢，並於終止租約時，將所有裝潢、包括系爭房屋原裝潢之電動門、進門看板、天花板、廁所廚房隔間牆、廁所內馬桶、小便斗、造型洗手台、廚房風管等設備全部拆除後，將系爭房屋騰空交還原告，而原告之代理人趙紫緹當時即表示不同意被告將馬桶、天花板及進門看板全部拆除而未予點交及返還押租金餘額與被告，惟被告既經原告同意重新裝潢，而前承租人所遺留之馬桶已破損，被告於裝潢前將之拆除清除，自非不得將其嗣後以自費裝設之廁所馬桶拆走。且被告拆除內部裝潢後，後該房屋亦非即成為不堪使用，無從認被告為有何違約。業據論述如上。且被告亦否認有將上開拆除之物品出售予他人，對原告並無35萬元債務等語，原告亦未能舉證以實其說，仍無可取。

2.綜此，足見原告主張被告竟以返還房屋為由拆除系爭房屋原有設備，使原告之房屋與毛胚屋無異，被告未交付與原告交付時同等狀態足堪使用之房屋，被告未返還系爭房屋，須按日給付相當於租金兩倍之違約金422,400元（計算式：198,000 /30元＝6,600元；6,600元×2倍＝13,200元，13,200元×32日＝422,400元），被告變賣該設備而獲得35萬元利益亦應歸屬於原告，亦非有據。原告主張押租金扣抵後已無剩餘一節，自亦難認為有據。

（五）關於爭點：原告請求撤銷103年度司執字第50738號強制執行程序，是否有據？部分：

1.被告於終止租約時，將其自費裝設之所有裝潢、包括系爭房屋原裝潢之電動門、進門看板、天花板、廁所廚房隔間牆、廁所內馬桶、小便斗、造型洗手台、廚房風管等設備全部拆除後，將系爭房屋騰空交還原告，係屬依租約所盡之承租人騰空房屋之義務，並無何違反租約之處。而原告之代理人趙紫緹當時表示不同意被告將馬桶、天花板及進門看板全部拆除而拒絕點交及返還押租金餘額與被告，則係違反出租人之返還押租金義務。既經認定如上。被告並已郵寄將系爭房屋之鑰匙及門牌交予原告，然原告拒不返還上開剩餘之押租金，被告自非不得持經公證之系爭租約聲請強制執行，請求原告返還賸餘之押租金221,760元【計算式：594000元－（103年3月25日至4月24日之租金）198000元－違約金174240元＝221760元】，為屬合法之權利之行使。

2.準此，原告請求撤銷103年度司執字第50738號強制執行程序即非有據。

六、綜上所述，原告主張依系爭租約之法律關係起訴請求：（一）臺灣臺北地方法院103年度司執字第50738號債務執行強制執行事件所為之強制執行程序應予撤銷；（二）確認被告對原告依兩造於102年3月29日簽訂之租賃契約所生之221,760元保證金返還債權不存在，均為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，及兩造於言詞辯論終結後所提出之書狀，亦無從再加審酌，均附此敘明。

八、本件訴訟費用為裁判費及二位證人旅費，金額分別為2,430元、530元、530元，合計確定為3,490元。臺灣臺北地方法院臺北簡易庭