臺北簡易庭104年度北簡字第14312號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　104年度北簡字第14312號

原告

吉恩立數位科技股份有限公司

法定代理人

盧赫二

訴訟代理人

劉安桓律師

複代理人

吳祉嫺

被告

日央有限公司

法定代理人

張莉苹

訴訟代理人

林重宏律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國105年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）17萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第3頁）。訴訟進行中，原告減縮為請求被告給付157,300元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第52頁、第68頁），為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於民國104年1月間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告向被告承租門牌號碼臺北市○○○路0段000巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自104年1月15日起至105年1月14日止，租金每個月78,140元，押租金17萬元。嗣兩造合意於104年7月14日終止系爭租約，於104年7月15日進行系爭房屋物品點交，被告公司員工代理被告於點交附屬設備完成後並簽署退租物品清單，依系爭租約第11條約定，重大過失所導致之損害，才應由原告自費修繕，但基於友好關係，原告願意按照被告要求於系爭租約終止後進行垃圾清理費、主臥門檔木隔板補洞、牆面補土、濾水器、燈泡等修繕合計12,700元，原告委託被告就退租物品清單完成修繕，已達成回復原狀之狀態，被告並提供收據予原告，原告亦已完成撥款，但被告拒收，故原告主張12,700元自押租金中扣除，詎被告迄今仍未將押租金返還原告，為此依系爭租約第5條之約定，請求被告返還押租金157,300元等語。對被告之答辯陳述：兩造於104年7月15日點交清點完畢，被告後來竟於同年8月6日藉口浴室所有玻璃門＆牆、洗碗機、瓦斯爐具、全室牆面清潔後始返還押租金，但此非退租物品清單內所載之品項，顯然違背誠信原則，經原告清潔後，其餘無法清除之污垢屬正常使用之下必然有之耗損，原告實已依約遷空交還且原狀歸還，被告不得拒不返還押租金等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：被告否認有拒收修繕費用情事，原告至今仍未實際支付被告原證7號發票所列修繕費用12,700元，縱原告主張修繕費用由押租金17萬元中扣除，但此並非實際真正履行結清租賃期間內所有該付費用之義務，故系爭租約第5條約定返還押租金之停止條件尚未成就，原告不得請求返還押租金。被告於104年7月15日派員會同原告初步查看屋況，退租物品清單需再經被告公司主管確認之，被告並未在本件退租物品清單用印確認原告完成回復原狀義務，被告嗣後發現因原告承租使用系爭房屋造成烘碗機底部及客浴玻璃門有嚴重無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成，原告竟未回復原狀即交還系爭房屋，當不得向被告請求退還押租金，且依系爭租約第6條，原告應給付被告每日按照日租金3倍計算之違約金7,815元，自104年7月15日算至105年5月31日止應付違約金已達2,516,430元，被告主張抵銷。原告未回復原狀即交還系爭房屋，也造成被告至今無法將系爭房屋繼續出租，原告應賠償被告無法出租系爭房屋所失利益之損害，計算至105年4月份止損害已達703,260元，被告主張抵銷。依系爭租約第14條約定，本件原告提前終止租約，應支付被告1個月租金為違約金，被告主張抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查兩造於102年12月31日簽訂租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自103年1月15日起至104年1月14日止，租金（含稅、二代健保扣繳、管理費、車位）每個月為83,000元，押租金17萬元；上開租約之租期屆滿前，兩造於104年1月10日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自104年1月15日起至105年1月14日止，租金（含稅、二代健保扣繳、車位）每個月為78,140元，押租金17萬元；系爭租約於104年7月14日終止，原告於104年7月15日將系爭房屋點交返還被告等情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、房屋租賃契約終止協議、退租物品清單附卷可考（見本院卷第12 至 17 頁），堪信為真實。

四、本件原告主張被告應返還押租金，被告則以上揭情詞置辯，茲分述如下：

㈠系爭租約係因兩造合意終止而於104年7月14日發生終止之效力，被告主張以系爭租約第14條單方提前終止租約違約金抵銷押租金為無理由：

1.查兩造於系爭租約第14條約定：「租賃期間內，乙方（即原告）若擬提前解約遷出，應於三十日以前以書面通知甲方（即被告），本租賃契約及租金計算於甲方收到止約通知後三十日自動終止，乙方應支付甲方一個月租金為違約金…。」，此有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第15頁），依據契約之文義解釋，應係兩造合意承租人即原告有單方期前終止租約之權利，依上開約定，承租人即原告得不附理由於租期屆滿前「單方」提前終止租約，但依約應賠償出租人即被告相當於1個月租金金額之違約金。

2.然查，兩造於104年7月3日簽訂房屋租賃契約終止協議，其上明確記載「…茲『雙方』同意終止房屋租賃契約事項：原租約…至民國一○五年二月十四日止，擬提前於民國一○四年七月十四日終止租約。其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。出租人：日央有限公司…承租人：吉恩立數科技股份有限公司…104年7月3日」，有房屋租賃契約終止協議在卷可稽（見本院卷第16頁），兩造對該房屋租賃契約終止協議上兩造公司及法定代理人印文之真正均不爭執，已堪認原告主張兩造合意於107年7月14日終止租約之事實為可信。另參以被告於答辯狀中明確記載「壹、不爭執部分：…雙方合意提前於104年7月14日終止租約。」（見本院卷第43頁），亦已自認兩造係合意終止系爭租約。再參以就兩造合意終止系爭租約前、後之電子郵件往來內容觀之，被告於104年7月1日9時18分寄給原告之電子郵件內表示：「…3F點交當天由貴司結清水電瓦斯費用提供繳款收據後我司將退還押金17萬元…」（見本院卷第80頁），又兩造派員於同年7月15日現場點交時，被告人員製作、簽名並經原告人員簽名之退租物品清單上係記載「…以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10工作日退還押金NTD170,000。」（見本院卷第17頁），被告均係表示將退還押租金17萬元，亦可佐證因兩造係合意提前終止契約，無系爭租約第14條單方提前終止租約違約金之適用，故被告一再提及將返還押租金17萬元。本件兩造於104年7月3日所簽訂房屋租賃契約終止協議上記載「…茲『雙方』同意終止房屋租賃契約…，擬提前於民國一○四年七月十四日終止租約。其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。…」，兩造既已就系爭租約於104年7月14日因「兩造合意」而終止為協議，與系爭租約第14條所定因承租人單方提前終止租約之情形不同，當然無系爭租約第14條單方提前終止租約違約金之適用，已甚明確，至於其中「其他協議未約定事宜，雙方同意悉依原契約約定辦理。」應係指關於遷讓交還房屋等在上述協議中未約定之事宜，依原租約之相關約定辦理，自不包括與兩造合意終止租約性質不合之系爭租約第14條。是被告主張：原告提前終止租約，依系爭租約第14條約定，應支付被告1個月租金為違約金云云，並據以主張抵銷，洵非可取。

㈡押租金當然抵充債務12,700元，原告得請求被告返還押租金餘額157,300元；被告主張以系爭租約第6條之違約金債權2,516,430元，及計算至105年4月份止無法出租系爭房屋所失利益之損害賠償債權703,260元抵銷押租金，為無理由：1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。且查，兩造於系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新臺幣壹拾柒萬元整作為押租保證金（因乙方係繼續承租，是以毋須再交付押租保證金），乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋，並結清租賃期間內所有該付費用後，無息退還押租保證金。」，故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物，且承租人已支付所有應付之費用後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。

2.本件兩造間系爭租約原約定租賃期間至105年1月14日止，嗣因兩造合意提前終止租約，系爭租約乃於104年7月14日終止，且原告已於104年7月15日遷離並已於同日將系爭房屋當場點交予被告之事實，已如前述，則依上述約定及說明，原告自得向被告請求返還系爭租約之押租金。

3.以押租金當然抵充12,700元後，原告得請求被告返還押租金157,300元：

①本件兩造於系爭契約第6條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，…，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被告）…，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每日得向乙方請求按照日租金三倍之違約金至遷讓完了之日止，…。」、系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即原告）取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，如原告曾對系爭房屋改裝設施，就其自行裝設之設施部分應負責回復原狀。至於租賃物之修繕，則應依民法第429條第1項規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」，及兩造於系爭租約第11條之約定「甲方應保持租賃物可供居住之完好狀態，除因乙方或乙方所指定之住用人之重大過失所導致之損害之修繕應由乙方自費修繕外；因自然損壞或天災地變等不可抗拒情形之修繕費用均由甲方負擔」（見本院卷第15頁），以決定應由何人負擔修繕費用。

②按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。

③查兩造合意於104年7月14日終止系爭租約，兩造並派員於同年7月15日在現場進行系爭房屋及其內物品之點交，雙方所派人員均在被告人員製作之退租物品清單上簽名之事實，有該退租物品清單附卷可考，且該退租物品清單正面詳載電表、瓦斯表、水表之度數並記載承租人已繳清，及詳載原告已將冷暖氣組5組含遙控器3支、廚具（瓦斯爐、烤箱、烘碗機、淨水器、流理台、抽油煙機、熱水器）、電視含遙控器、洗衣機、洗衣機防塵套、冰箱、辦公椅、雙人床墊、鑰匙、磁扣、門庫遙控器交還予被告，該退租物品清單之背面則記載「*淨水器無法出水，主臥門後方門檔損壞。*牆面拔釘補洞（主臥*1，玄關餐廳*4，客臥*1）；隔間木板補洞（皮）（客廳與書房*4，廚房門框*2）。*日光燈*4（後陽台*1，主臥*2，客浴*1）、LED*3（主臥*1，客臥*2）。以上修理費用共計10,600。垃圾處理費用3,000。以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10個工作日退還押金NTD170,000」（見本院卷第17頁），堪認兩造於104年7月15日會同點交時，已仔細檢查系爭房屋及其內物品並完成點交，且約定上列項目之修理費用、垃圾處理費用部分由被告自行僱工修繕及處理後，檢附收據向原告請款，原告結清該費用後，被告即應返還押租金17萬元，則被告嗣後辯稱：被告嗣後發現烘碗機底部及客浴玻璃門有嚴重無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成，原告未回復原狀即交還系爭房屋云云，即非可取。被告雖主張烘碗機底部及客浴玻璃門有無法清除之污漬，瓦斯爐具、全室牆面清潔未完成云云，然就被告所提出之照片觀之（見本院卷第72至73頁），尚難認玻璃門上有明顯之污漬且達嚴重之程度，況縱若屬實，被告並未就原告或其所指定之住用人有重大過失且上述污漬或清潔未完成屬於因原告或其所指定之住用人重大過失所導致之損害等節，舉證證明以實其說，難認原告或其所指定之住用人有重大過失，亦難認被告所述烘碗機底部污漬、客浴玻璃門污漬、瓦斯爐具及全室牆面清潔未完成屬於因原告或其所指定之住用人重大過失所導致之損害，烘碗機底部及客浴玻璃門縱有無法清除之污漬，亦堪認屬長期時間之經過本即有之折舊及自然耗損，且依系爭租約第11條之約定「甲方應保持租賃物可供居住之完好狀態，除因乙方或乙方所指定之住用人之重大過失所導致之損害之修繕應由乙方自費修繕外；因自然損壞或天災地變等不可抗拒情形之修繕費用均由甲方負擔」之約定（見本院卷第15頁），縱使有被告所述烘碗機底部污漬、客浴玻璃門污漬、瓦斯爐具及全室牆面清潔未完成云云之情形，亦應由被告自行處理並負擔費用。應認原告業已以合於契約之「應有」狀態返還系爭房屋及其內物品，是被告以原告尚未就烘碗機底部污漬、客浴玻璃門污漬、瓦斯爐具及全室牆面清潔未完成回復原狀為由，拒絕返還押租金，及主張：原告未回復原狀，應依系爭租約第6條給付被告算至105年5月31日止每日按照日租金3倍計算之違約金2,516,430元，並應賠償被告算至105年4月份止無法出租系爭房屋所失利益之損害703,260元，被告主張抵銷云云，均屬無據。

④本件兩造派員於104年7月15日在現場進行系爭房屋及其內物品之點交時，雙方所派人員均在被告人員製作之退租物品清單上簽名，該退租物品清單之背面記載「*淨水器無法出水，主臥門後方門檔損壞。*牆面拔釘補洞（主臥*1，玄關餐廳*4，客臥*1）；隔間木板補洞（皮）（客廳與書房*4，廚房門框*2）。*日光燈*4（後陽台*1，主臥*2，客浴*1）、LED*3（主臥*1，客臥*2）。以上修理費用共計10,600。垃圾處理費用 3,000。以上全部修繕完畢及費用結清後，7-10個工作日退還押金NTD170,000」（見本院卷第17頁），堪認兩造於104年7月15日會同點交時，兩造已約定退租物品清單背面所列項目之修理費用約10,600元、垃圾處理費用3,000元部分由被告自行僱工修繕及處理後，再由原告負擔該費用，此約定雖已超過依系爭租約第11條承租人原僅就因重大過失所導致損害負擔修繕費用之範圍，但兩造既已於104年7月15日達成負擔此部分費用之合意，即應受拘束。而查，被告嗣後就上述項目支出之費用為3,000元、7,500元、2,200元，共計12,700元之事實，有統一發票在卷可證（見本院卷第18至20頁），並為兩造所不爭執，依上開說明，應以押租金當然抵充。

⑤綜上所述，本件押租金17萬元，經當然抵充清償上述修繕及垃圾處理費用共12,700元後，餘額為157,300元，故被告應返還原告之押租金之金額為157,300元。

五、從而，原告請求被告給付157,300元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年11月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保併宣告之。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。

八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 1,660元合 計 1,660元備註：本件原告雖繳納裁判費1,770元，但原告減縮應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為157,300元，此部分應繳之裁判費為1,660元，至逾此部分即因原告減縮聲明而撤回部分之裁判費，本即應由原告自行負擔。