臺北簡易庭104年度北簡字第2650號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第2650號

原告

英鼎開發科技股份有限公司

法定代理人

余敏川

訴訟代理人

林衍鋒律師

複代理人

翁翊華律師

被告

楊美惠

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國102年10月7日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號、4號全棟建物（下合稱系爭建物），租賃期間自102年10月25日起至104年10月24日止，每月租金新臺幣（下同）12萬元，押租金36萬元。原告承租系爭建物開設「ZOOM CAFE聚焦咖啡」咖啡館（下稱系爭咖啡館），支出裝潢費用2,077,390元，系爭咖啡館營業期間業務興隆。嗣臺北市政府建築管理工程處（下稱建管處）於103年4月在系爭建物張貼違建拆除公告，原告詢問被告，被告出示舊有空照圖與納稅證明，強調系爭建物為合法建物，保證絕對不會被拆除。建管處於103年8月7日交付預拆通知單告知將於103年8月14日執行拆除，臺北市政府都市發展局（下稱都發局）並於103年8月12日通知被告將於同年8月29日執行強制拆除，被告仍稱其會並找議員陳情處理保證系爭建物不會被拆除。但建管處仍於103年8月14日執行預拆，在系爭建物外牆打洞，原告乃立即通知被告，被告仍保證系爭建物不會被拆除，但原告已不信任被告說詞，當場向被告為撤銷並終止系爭租約之意思表示。後因被告於103年8月26日向都發局表明願意自行拆除系爭建物，故建管處未於103年8月29日執行強制拆除作業，但被告雖於103年10月4日僱工自行拆除，卻僅拆除該址2號建物，仍保留4號建物，不符原處分內容，故都發局於104年4月15日再以北市都建字第10461188300號函處分同年5月25日強制拆除4號建物未拆除部分，系爭建物半數面積拆除殆盡。被告故意隱瞞系爭建物屬違建並經處分強制拆除之情形，詐欺原告簽訂系爭租約，依民法第92條第1項前段、第114條第2項準用113條規定，原告得撤銷系爭租約並請求賠償押租金36萬元、裝潢費用2,077,390元。被告故意隱瞞系爭建物為違建經處分應拆除而出租原告使用，除違反附隨義務外，屬不完全給付，系爭建物外牆遭打洞，致原告無法繼續經營咖啡廳，不能達原有租賃之目的，依民法第226條、第227條、第423條、第435條規定，原告亦得終止系爭租約，請求賠償押租金36萬元、裝潢費用2,077,390元。原告並得依不當得利返還請求權，請求被告返還押租金，請求擇一為原告勝訴之判決等語。對被告之答辯陳述：原告不知系爭建物為違建，原告看屋及簽訂租約時，被告未曾告知系爭建物屬違建並遭處分強制拆除；被告陳情書中一再陳稱系爭建物為合法建物且稱原告為善意第三人，可見被告陳情時始終主張為合法建物，原告就系爭建物屬應拆除之違建顯不知情；被告於裝潢期間以平均每週2至3次之頻率，頻繁探訪施工，都未曾就原告裝潢系爭建物表示反對或要求原告取得書面同意，被告已默示同意原告裝潢系爭建物；原告對被告確有代付電費46,688元、水費287元不爭執，被告其餘支出之主張為無理由；系爭租約於103年8月14日終止，被告本得於同年8月15日自行攜同鎖匠開鎖，解除原告對系爭建物占有狀態，被告遲至同年10月4日始攜同鎖匠開鎖解除原告占有，本不得向原告主張自同年8月15日起至同年10月3日相當租金之不當得利，退步言之，縱被告得向原告主張同年8月15日至同年10月3日相當租金之不當得利，因原告已於同年7月25日給付同年7月25日至同年8月24日之租金，故就同年8月15日至同年8月24日相當租金之不當得利部分，原告得以同年7月25日給付之租金抵銷等語。並聲明：1.被告應給付原告2,437,390元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：原告於102年10月初蒞臨被告招租中之系爭建物時，被告就口頭告知原告系爭建物非合法房屋且已被查報違建，原告表示不要緊，而於102年10月7日與被告簽訂系爭租約。系爭建物外牆被打了三個洞後，被告就對原告說不要租算了，但原告還要被告畫圖看拆一半後的樣子還能不能營業，原告並未向被告表示終止系爭租約，否則被告不會去提示103年8月25日之租金支票，詎原告所開立之租金支票於103年8月25日退票終止租約後，原告卻霸佔系爭建物，被告於103年9月26日跟里長要去收回系爭建物，原告叫了警察來，被告不能進去就離開，後來被告於103年10月4日請建管處的人員把系爭建物的前後門拆掉，原告才停止營業，被告才順利收回系爭建物，收回系爭建物後，被告就於103年10月間，依都發局102年4月11日北市都建字第10260391400號函，將建管處認為被告將系爭建物違規修繕過半的部分拆掉。因原告未經被告同意擅自裝潢，故原告不得要求賠償裝潢費用。原告擅自裝潢，其所設裝潢，被告於收回系爭建物後，已代為拆除清運恢復原狀，共支出798,000元，原告應負擔10萬元，被告主張抵銷。租賃所得依稅法應繳10%租賃所得，原告未依約繳納，國稅局核定併入被告綜合所得稅繳納，故原告應給付被告自102年10月25日起至103年10月3日止共12個月系爭建物之租賃所得120,000元，被告主張抵銷。又原告所開立103年8月25日租金支票遭退票，致被告未獲付當月租金，故原告積欠自103年8月25日起至103年10月3日止之租金164,000元未付，被告主張抵銷。因原告積欠自103年8月25日起至103年10月3日止之租金164,000元未付，故原告應給付被告遲付租金按1%計算之違約金16,400元，被告主張抵銷。再者，被告代付原告積欠之水費287元、電費46,589元，被告主張抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、查兩造於102年10月7日簽訂房屋租賃契約書，約定由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號、4號兩層樓建物全部，租賃期間自102年10月25日起至104年10月24日止，每月租金12萬元，押租金36萬元；原告承租系爭建物作為開設「ZOOM CAFE聚焦咖啡」咖啡館使用；原告占有系爭建物，於103年10月4日解除占有，被告取回對系爭建物之占有等情，為兩造所不爭執（參見本院卷第217頁），並有房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第17至19頁），堪信為真實。

四、本件原告主張被告故意隱瞞系爭建物為違章建築並經處分應拆除，原告已於103年8月14日向被告為撤銷並終止系爭租約之意思表示，而請求被告返還押租金36萬元，及賠償裝潢費用2,077,390元，被告則以上揭情詞置辯。茲論述如下：

㈠兩造間系爭租約業經原告於103年8月14日合法終止，而向後失其效力：

1.按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」，民法第423條、第435條、第436條分別定有明文。故交付及保持合於約定、使用之租賃物，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全。又當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關之附隨義務。關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務。以營業為目的之租賃標的，承租人往往須就租賃標的重為裝潢並支出相當費用，且繼續營業相當時間始得回收，是租賃標的是否為違章建築、有無被主管機關拆除之虞、於主管機關違建拆除之優先順序如何，均屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃房屋目的在營業，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租賃標的之使用、收益，使承租人得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人自有就租賃標的是否為違章建築之事實告知承租人之附隨義務。本件原告向被告承租系爭建物，作為系爭咖啡館營業之用，租賃期間自102年10月25日起至104年10月24日止，每月租金12萬元，被告知悉原告承租系爭建物係作為系爭咖啡館營業之用，並須足夠之面積方能達成原告營業之目的，為達成其依租賃契約所負使原告合於約定使用、收益之主給付義務，被告自有就系爭建物是否為違章建築、有無被主管機關拆除之虞之事實，告知原告之附隨義務。

2.經查，被告於101年10月24日向建管處提出申請書，經建管處於101年11月14日以北市都建查字第1013476600號函覆告知有關台北市○○區○○○路0段000巷0號、4號既存違建之修繕事宜應依臺北市違章建築處理規則辦理；因被告修繕違反臺北市違章建築處理規則之規定，都發局於102年1月23日以北市都建字第10260308900號函通知違建所有人即被告：「臺端…未經申領執照擅自建築，已違反建築法第25條、第86條規定並不得補辦手續，依行政執行法第36條規定即時強制拆除，特以此函通知，請查照。說明：一、首揭違建…經勘查認定範圍為鋼柱、鋼浪鈑等造1層高約2.8公尺…，應予拆除。…」，被告於102年1月28日回報其已自行拆除改善完畢，故建管處違建處理科於102年1月28日結案，都發局並於102年1月31日以北市都建字第10261072300號函通知被告：「…擅自搭蓋之違建，業經本局於102年1月23日北市都建字第10260308900號函查報，並已於102年1月28日拆除，…請勿拆後重建…」；詎被告於拆後又重建，經民眾舉報後，都發局於102年4月11日以北市都建字第10260391400號函通知被告：「臺端…已違反建築法第25條規定，依同法第86條規定應予拆除，請查照。說明：一、首揭違建經勘查認定…前經本局於102年1月23日以北市都建字第10260308900號函第1次查報，並於102年1月29日拆除結案，惟臺端違反規定重建，經勘查認定範圍為金屬、磚等造2層高約6公尺，面積約50平方公尺…，應予拆除。…」，因被告多次向台北市議會陳情，經議員多次召開協調會，致執行拆除之日期一再延後，建管處嗣於103年8月7日交付預拆通知單記載「…違建，前經102年4月11日北市都建字第10260391400號查報拆除函處分應予拆除在案，請於103年8月13日自行拆除改善完畢，逾期未拆除，茲訂103年8月14日…執行拆除…」，都發局並於103年8月12日以北市都建字第10361315200號函通知被告「…違建，請於103年8月28日自行拆除改善；逾期未拆，本局訂於103年8月29日上午…會同本府警察局強制拆除…說明：

一、依據本局102年4月11日北市都建字第10260391400號函辦理。…」；建管處於103年8月14日執行預拆，在系爭建物外牆打3個洞；被告於103年8月26日以陳情函向都發局表示願意自行拆除系爭建物其中2號部分；建管處於103年9月3日以北市都建查字第10369069400號函通知被告：「…惟2號建物及4號2樓陽台部分仍不符規定，請自行拆除改善，以資適法。」；被告於103年10月16日向建管處提出陳情函表示已於同年10月4日自行拆除系爭建物2號部分；都發局於104年4月15日再以北市都建字第10461188300號函通知被告：「台端所有本市○○區○○○路0段000巷0號違建，請於104年5月24日前自行拆除改善；逾期未拆，本局訂於104年5月25日上午9時30分起強制拆除…說明：一、依據本局102年4月11日北市都建字第10260391400號函辦理。…」；系爭建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號、4號兩層樓建物全部，經拆除1樓修繕過半部分及2樓增建部分後，目前僅剩1層樓面積共約9.78坪，面積僅餘相當於被告當初出租原告時系爭建物面積之4分之1等情，為被告所自陳，並為原告所不爭執（參見本院卷第254頁），經本院向建管處調閱臺北市○○區○○○路0段000巷0號、4號違建案卷宗核閱屬實，並有建管處101年11月14日北市都建查字第1013476600號函、都發局102年1月23日北市都建字第10260308900號函、建管處查報隊102年1月23日便箋、都發局北市都建字第10260308900號函、建管處違建處理科拆除違章建築102年1月28日結案報告單、都發局102年1月31日北市都建字第10261072300號函、都發局102年4月11日北市都建字第10260391400號函、建管處違建查報案件明細表、103年8月14日系爭建物外牆遭打洞照片、被告103年8月26日致都發局函、被告103年10月16日致建管處函、建管處103年9月3日北市都建查字第10369069400號函、都發局104年4月15日北市都建字第10461188300號函等件附卷可考（見本院卷第26至27頁、第102至117頁），又有被告陳情函在卷可參（見本院卷第113至114頁），且經證人即建管處小隊長蘇金銘結證稱：伊負責中山區、大同區的違建拆除，系爭建物於102年4月11日經都發局認定為拆除後違反規定重建的違建，應予拆除，被告多次找議員召開協調會議，拖延拆除程序，台北市建築管理工程處預拆通知單是伊核發的，伊於103年8月14日執行預拆系爭建物，先在系爭建物牆壁打3個洞破壞牆面迫使停止營業，以方便103年8月29日強制拆除作業的進行等語屬實（見本院卷第162至163頁），自堪信屬實。

3.被告雖辯稱：原告於102年10月初蒞臨被告招租中之系爭建物時，被告就告知原告系爭建物非合法房屋且已被查報違建，原告表示不要緊，而於102年10月7日與被告簽訂租約承租系爭建物云云，但為原告所否認，被告復未能就此有利於己之事實舉證證明以實其說，無足憑信。本件被告於出租系爭建物時，既未告知原告系爭建物係被告於102年1月28日拆除鋼柱、鋼浪鈑造1層高約2.8公尺違建後，再違反規定所重建2層高約6公尺之違建，且業經都發局102年4月11日北市都建字第10260391400號查報拆除函處分應予拆除在案之事實，自有違出租人依租賃契約所負之附隨義務；嗣又業經建管處於103年8月7日交付預拆通知單，都發局並於103年8月12日以北市都建字第10361315200號函通知訂於103年8月29日強制拆除，且建管處於103年8月14日執行預拆而實際在系爭建物外牆打3個大洞（見本院卷第111頁），另參以租賃標的即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號、4號兩層樓系爭建物全部，經拆除1樓修繕過半部分及2樓增建部分後，僅剩1層樓面積共約9.78坪，剩餘面積僅約相當於被告當初出租原告時系爭建物面積之4分之1，租金每個月25,000元乙節，為被告所自陳（見本院卷第254頁），堪認被告對原告所為之給付顯不符合契約之本旨，則依民法第227條、第226條、第436條之規定，原告自可終止系爭租約，是原告於103年8月14日對被告為終止系爭租約之意思表示，即無不合，系爭租約即向後失效。

4.至原告另主張其於103年8月14日終止系爭租約時，同時有向被告為撤銷系爭租約之意思表示云云，然原告並未舉證證明以實其說，參以證人趙時耕係證稱原告有向被告表示不租了等語（參見本院卷第163至164頁），且租賃契約屬繼續性契約，堪認原告係向被告為終止租約使租約向後失效之意思表示，而非撤銷其於102年10月7日所為承租之意思表示而使租約自始歸於消滅，是原告關於依民法第92條第1項前段、第114條第2項準用113條規定，撤銷系爭租約並據以請求賠償押租金36萬元、裝潢費用2,077,390元之主張，即非可取。

㈡原告得依債務不履行之法律關係請求被告賠償裝潢費用損害1,095,610元：

1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條、第226條定有明文。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利。且租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院98年度台上字第222號、77年度台上字第2369號裁判意旨參照）。

2.本件被告出租系爭建物予原告，供原告作為系爭咖啡館營業之用，被告依約應交付合於使用目的之租賃標的予原告，並負有告知原告系爭建物是否為違章建築、有無被主管機關拆除之虞等情形之附隨義務，然系爭建物係被告於102年1月28日拆除鋼柱、鋼浪鈑造1層高約2.8公尺違建後，再違反規定所重建2層高約6公尺之違建，且業經都發局102年4月11日北市都建字第10260391400號查報拆除函處分應予拆除在案，被告隱瞞此情未告知原告，而於102年10月7日與原告簽訂系爭租約，嗣於租賃期間內，建管處於103年8月7日通知於同年月14日執行預拆、都發局於103年8月12日通知於同年月29日強制拆除，建管處並於103年8月14日到場執行預拆；另參以系爭建物嗣經拆除違反規定拆後重建應予拆除部分之違建後，剩餘之建物面積僅約被告當初出租原告時系爭建物面積之4分之1，顯然與依系爭租約被告應負使原告合法使用系爭建物之義務有違，被告顯未依系爭租約債之本旨給付合法建物予原告使用、收益，具有歸責之原因，則依上述說明，被告自應就原告所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。

3.查原告主張：原告承租系爭建物後，曾委請訴外人昊司室內裝修設計有限公司（下稱昊司公司）進行裝潢，原告已支付昊司公司裝潢費用2,077,390元之事實，業據原告提出昊司公司估價明細總表，及裝潢後系爭建物內外之照片等件為證（見本院卷第20至25頁），該估價明細總表詳載工程項目包括拆除、水電、木作、地板、塗裝、雜項工程等，並記載該估價單不含活動家具、衛浴設備、空調、家飾、音響、家電、監視設備、磁磚、電動投影布幕、環控及主燈，並經證人昊司公司負責人蘇宣穎到庭結證屬實（見本院卷第202至203頁），且互核相符，堪認原告就租賃標的即系爭建物確實有支出裝潢費用2,077,390元。被告雖辯稱：原告未經被告同意擅自裝潢，故原告不得要求賠償裝潢費用云云，然查，證人蘇宣穎到庭結證稱：「（裝潢期間被告楊美惠是否經常性探訪施工情形？其探訪施工頻率、次數為何？前後有無探訪10次以上？）被告楊美惠蠻常來看的，有超過十次以上來看。（被告楊美惠探訪施工時，態度為何？）對裝潢部分被告楊美惠沒有表示任何的意見。（被告有無曾就裝潢乙情表示反對？或要求原告須取得書面同意，方得繼續裝潢？）都沒有。」等語（見本院卷第202至203頁），被告既多次在現場觀看系爭建物裝潢施工之情形，且在系爭租約於103年8月14日經原告終止前，亦未見被告曾就原告未經其書面同意即為裝潢乙節提出異議，則被告以原告所為裝潢未經其書面同意為由拒絕賠償原告因被告債務不履行所受裝潢費用之損害，應非有據。本院斟酌兩造間系爭租約約定之租賃期間係自102年10月25日起至104年10月24日止，原告於103年8月14日終止系爭租約後仍繼續營業使用系爭建物（見本院卷第164頁），於103年10月4日才解除占有，而由被告取回系爭建物之占有等情，堪認原告因被告違約所受裝潢費用之損害，為相當於自103年10月5日起至104年10月24日止共385天未能使用裝潢之裝潢費用損害1,095,610元〔2,077,390×385÷（365×2）＝1,095,610，元以下四捨五入）。

㈢原告得請求被告返還押租金當然抵充債務後之餘額為97,025元：

1.查兩造於系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新臺幣叁拾陸萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋及查證戶口及營業登記遷出無誤後，無息退還之。」（見本院卷第17頁）。本件原告於103年8月14日終止系爭租約，且兩造就系爭建物於103年10月4日解除占有，由被告取回系爭建物之占有乙節不爭執（見本院卷第217頁），則依上開約定，被告自應返還原告所付押租金36萬元。

2.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物，且承租人已支付所有應付之費用後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。

3.當然抵充後，原告得請求被告返還押租金97,025元：

①當然抵充水費287元、電費46,490元、接電費198元：查原告依約應負擔水電費，被告已代墊繳交原告應負擔之水費287元、電費46,490元、接電費198元之事實，業據其提出房屋租賃契約書、臺北自來水事業處水費通知單（收據）、台灣電力公司繳費收據為證（見本院卷第17至19頁、第61至65頁），並為被告所不爭執（見本院卷第156頁），堪認上開水費287元、電費46,490元、接電費198元，依系爭租約第3條、第15條之約定，應由原告負擔，原告既未繳納，自應以押租金當然抵充。

②當然抵充相當租金之不當得利156,000元：

⑴本件原告於103年8月14日終止系爭租約後仍繼續營業使用系爭建物一段期間，於103年10月4日解除占有之事實，已如前述。又被告主張原告所簽發之租金支票於103年8月25日退票之事實，已提出支票、退票理由單為證（見本院卷第138頁），堪信屬實。系爭租約既已於103年8月14日終止而向後失其效力，原告即無給付租金之義務，則被告主張原告積欠自103年8月25日起至103年10月3日止之租金164,000元云云，即非可取；然於103年8月14日系爭租約終止後，原告仍繼續占有使用系爭建物，於同年10月4日方解除占有，則原告自同年8月15日起至同年10月4日解除占有前止，其占有系爭建物即屬無法律上原因，原告主張：系爭租約於103年8月14日終止，被告本得於同年8月15日自行攜同鎖匠開鎖，解除原告對系爭建物占有狀態，被告遲至同年10月4日始攜同鎖匠開鎖解除原告占有，不得向原告主張自同年8月15日起至同年10月3日相當租金之不當得利云云，顯非可取，應認原告應給付被告自103年8月25日起至103年10月3日止共1個月又9天相當於租金之不當得利156,000元（計算式：120,000＋120,000×9÷30＝156,000 )，亦應以押租金當然抵充之。

⑵至原告主張：就103年8月15日起至同年8月24日相當租金之不當得利，原告得以原告於同年7月25日所給付同年7月25日至同年8月24日之租金抵銷云云，因原告自同年7月25日起至同年8月14日止之期間內本即有依系爭租約支付租金之義務，又系爭租約終止後自同年8月15日起至同年10月3日止原告則另負有給付被告相當租金之不當得利的義務，是原告於同年7月25日所支付自同年7月25日起至同年8月24日止之12萬元，業因清償自同年7月25日起至同年8月14日止之租金及自同年8月15日起至同年8月24日止相當租金之不當得利而消滅，自無再與本件相當租金之不當得利債務抵銷之可言，原告此部分之主張，亦顯無可採。

③被告主張以違約金16,400元抵銷，為無理由：被告雖主張：原告應給付被告遲付租金按1%計算之違約金16,400元云云，但為原告所否認。查兩造於系爭租約特約事項第7條固約定：「乙方（即原告）應依本約第四條款約定繳納租金，否則每延遲壹日，應加付月租金百分之壹之違約金。」（見本院卷第134頁），然此僅係遲延給付租金時應支付違約金之約定，如無遲延給付租金之情形，則無此條違約金之適用。次查，本件係因被告於102年10月7日予原告訂約出租系爭建物時，未告知原告系爭建物係拆後違反規定重建2層高之違建，且業經都發局102年4月11日北市都建字第00000000000號查報拆除函處分應予拆除在案之事實，有違出租人依租賃契約所負之附隨義務，建管處於103年8月14日執行預拆實際在系爭建物外牆上打3個大洞後，原告於同日合法終止系爭租約等情，已詳如前述，被告有可歸責之事由，原告並無違約，且自103年8月14日系爭租約終止後，原告即無給付租金之義務，則被告以原告未支付自103年8月25日起至103年10月3日止之租金164,000元為由，據以主張原告應支付遲延支付租金之違約金16,400元云云，即屬無據。

④被告主張以租賃所得12萬元抵銷，為無理由：被告雖主張：租賃所得依稅法應繳10%租賃所得，原告未依約繳納，國稅局核定併入被告綜合所得稅繳納，故原告應給付被告自102年10月25日起至103年10月3日止共12個月系爭建物之租賃所得120,000元云云（見本院卷第220頁），但為原告所否認，且就被告提出之財政部臺北國稅局綜合所得稅資料清單102年度申報核定書、財政部臺北國稅局綜合所得稅資料清單103年度申報核定書觀之（見本院卷第244頁、第245頁），依102年度核定課稅所得額之細項資料所示，被告出租予原告之租賃所得額為34,200元，此部分扣繳稅額及可扣抵稅額6,000元，但被告102年度之核定所得總額低於免稅額或扣除額，故綜合所得淨額為0元，應退稅額6,862元；而依103年度核定課稅所得額之細項資料所示，其上並無列載被告出租予原告之租金收入及租賃所得，且被告103年度之核定所得總額低於免稅額及扣除額之總額，故綜合所得淨額為0元，堪認被告實際上並無因其曾將系爭建物出租予原告而增加所得稅之支出，是被告主張原告應給付被告自102年10月25日起至103年10月3日止系爭建物租賃所得12萬元云云，並據以主張抵銷，亦屬無據。

⑤當然抵充回復原狀費用6萬元：

⑴查系爭契約第6條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，…，即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被告）…。」、系爭租約第9條約定：「…，乙方（即原告）於交還房屋時自應負責回復原狀。」，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終止時，原告就系爭房屋負有回復原狀之義務。

⑵按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人對租賃期間因其使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。

⑶查被告主張：原告應給付被告擅自裝潢設施拆除清運及恢復原狀之費用共10萬元云云，被告固提出估價單一紙為證（本院卷第228頁），但為原告所否認，且就該估價單之內容觀之，係包括磚牆打除及鋼骨結構拆除、廢棄物清運、泥做裝潢含地磚鋪設、屋頂鐵皮屋裝修改換、木工裝潢含水電裝潢等項目，估價金額共計798,000元，可知此係被告依都發局102年4月11日北市都建字第10260391400號查報拆除函自行拆除1樓修繕過半部分及2樓增建部分之費用，及被告就拆除後所剩約4分之1面積之建物所為裝潢之費用，並非純粹就原告承租系爭建物後施設之裝潢拆除回復原狀之費用，自難僅憑該估價單即遽認原告應負擔回復原狀義務之費用為10萬元。本院審酌兩造簽訂租約時系爭房屋之原狀，如以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊，及被告於103年10月4日解除原告占有後，被告陸續拆除系爭建物1樓修繕過半部分及2樓增建部分後，僅剩1層樓面積共約9.78坪，剩餘面積僅約相當於被告原先出租予原告時系爭建物面積之4分之1等情，並衡酌剩餘僅約4分之1面積部分之建物內原告應回復原狀所需之拆除裝潢等費用等一切情況，認原告依約應負擔回復原狀所必要費用之數額以6萬元為適當，被告逾6萬元部分回復原狀費用之請求及抵銷之抗辯，尚難准許。本件原告依約所應負擔回復原狀之費用為6萬元，亦應以押租金當然抵充之。

⑥綜上所述，本件押租金360,000元，經當然抵充清償水費287元、電費46,490元、接電費198元、相當租金之不當得利156,000元、回復原狀必要費用6萬元後，餘額為97,025元，故被告應返還原告之押租金之金額為97,025元。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。本件原告請求被告賠償裝潢費用損害1,095,610元，及請求被告返還押租金97,025元，共計1,192,635元，未約定確定給付期限，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即104年3月19日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息部分，合於前揭規定，應屬有據。

五、從而，原告請求被告給付1,192,635元，及自104年3月19日起至清償日止按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，原告逾此範圍之請求則為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，併予敘明。

八、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 25,156元第一審證人旅費 1,590元合 計 26,746元備註：訴訟費用26,746元由兩造各負擔二分之一即13,373元。