臺北簡易庭104年度北小字第1572號

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 104年度北小字第1572號

原告

台灣優衣庫有限公司

法定代理人

末永智明

訴訟代理人

張家瑜律師

訴訟代理人

王儷倩律師

被告

馮至豪

訴訟代理人

白慈甄律師

　　　　　　賴見強律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國104年11月4日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由要領

一、本件原告之法定代理人原為滝寬志，於審理中變更為末永智明並聲明承受訴訟，應予准許。

二、原告主張：兩造於民國103年2月27日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租坐落臺北市○○區○○○路0段000號5樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期限自103年3月5日起至104年3月4日止，租期屆滿時，原告有權以同一條件優先續約1年，但應於30天前以書面向被告為續約之通知；若被告無意續約，應於租期屆滿前60日以書面通知原告，每月租金新臺幣（下同）50,000元，原告並給付押租保證金100,000元。嗣租期屆至，原告已依約騰空交還系爭房屋，被告依約應於扣除原告應付之1年管理費29,344元後，無息退還剩餘押租保證金70,656元。詎被告竟以兩造業已達成續租合意，因原告反悔不續租而應給付被告按1月租金計算之違約金50,000元，及系爭房屋1年之管理費共計30,888元為由，將原告前付之押租保證金扣除上開款項後，於104年4月15日退還原告19,112元（計算式：100,000元-50,000元-30,888元＝19,112元）。是迄今仍積欠原告押租保金證51,544元（計算式：100,000元-29,344元-19,112元＝51,544元），爰依系爭租約法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告51,544元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

三、被告則以：系爭房屋之管理費金額及收取方式為每2月管理費5,148元，1年管理費共計30,888元（計算式：5,148元×6月＝30,888元），惟如選擇1次付清1年全額得享95折之優惠。原告迄至遷出系爭房屋之日，始願依約給付管理費，並非1次給付，不得享有前述優惠。又原告於租期將到期時，曾委託訴外人即松田房屋仲介有限公司之仲介黃愛玲向被告為續約之意思表示，被告並答覆願以原租賃條件繼續出租之意思表示，是兩造已於104年3月3日達成續約之合意，原告嗣於104年3月4日終止租約，乃屬違約，依約應給付被告以1月租金計算之違約金50,000元。被告將原告前付之押租保證金，於扣抵上開管理費後，尚餘款項69,156元，並以對原告之前揭違約金債權主張抵銷，是將剩餘款項19,112元返還原告，被告已無積欠原告任何款項等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件原告主張兩造於103年2月27日簽訂系爭租約，約定由原告負擔系爭房屋管理費。兩造嗣於104年3月4日進行系爭房屋屋況及設備之點交；被告業已返還原告押租保證金19,112元等情，業據其提出系爭租約、交屋完成確認書（遷出時）為證（見本院卷第4頁至第6頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、原告另主張被告應返還押租保證金51,544元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告請求被告返還押租保證金51,544元，是否有據？㈡被告以其對原告之違約金債權主張抵銷抗辯，是否有據？茲分述如下：

㈠原告請求被告返還押租保證金51,544元，是否有據？

1、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。

2、原告主張被告僅得自押租保證金中扣除1年之管理費29,344元云云，固據其提出管理費收據為證（見本院卷第7頁至第8頁）。惟查，系爭房屋每2月管理費為5,148元，1年管理費共計30,888元，得以年繳或月繳方式繳納，選擇以年繳方式繳納者僅須支付上開金額之95％，繳交時間為每年1、2月等情，有E.A.T時尚館管理委員會繳費通知單-104年（年繳）附卷可稽（見本院卷第41頁），並據證人即經被告授權處理系爭房屋租約、續租、交屋相關事宜之代理人馮建中於本院審理時結證屬實（見本院卷第83頁背面）。證人馮建中復證稱：因原告承租時點為103年3月，當年度管理費已由被告以年繳方式繳納完畢；是締約時有向原告表示倘原告願將管理費29,344元1筆付清，則兩造即以29,344元作為應收管理費之數額，倘原告選擇按月給付方式，則以30,888元作為管理費數額；原告並於締約當時選擇以按月繳納方式給付管理費等語無訛（見本院卷第83頁背面），足徵原告已於締約時獲悉管理費之計算基準及收取方式而選擇按月繳納，其既已自行放棄1筆付清之95折優惠，則其所應負擔之1年管理費即30,888元，應堪認定。

3、準此，系爭租約既於104年3月4日終止，原告前付之押租保證金100,000元，經被告扣抵1年管理費30,888元後，尚餘69,112元（計算式：100,000元-30,888元＝69,112元），被告並已給付原告19,112元，業如前述，是被告迄今尚積欠原告押租保證金50,000元（計算式：69,112元-19,112元＝50,000元）未返還，原告請求返還押租保證金50,000元，洵屬有據。

㈡被告以其對原告之違約金債權主張抵銷抗辯，是否有據？

1、按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限；契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第95條第1項、第154條第1項分別定有明文。

2、經查，兩造於系爭租約租期屆至前，曾就是否以原租賃條件續租之事進行磋商，嗣因兩造未達共識，乃約定於104年3月4日進行點交等情，業據證人黃愛玲、證人即原告公司人事總務部雇員陳湘菱，及證人馮建中於本院審理時結證屬實（見本院卷第78頁至其背面、第80頁背面、第82頁），並有黃愛玲於104年2月26日下午6時9分、104年3月2日上午11時30分寄發之電子郵件存卷可查（見本院卷第30頁背面）。又證人黃愛玲於本院審理時結稱：由於兩造間就是否以原租賃條件續租一事進行磋商時，原告欲變更租賃條件，未得被告同意，但最後因原告來不及於原定時間遷出，乃同意以原租賃條件繼續承租，是其即於104年3月2日下午12時5分以電子郵件方式通知馮建中上情，並於當日下午至原告公司洽談續租事宜，然原告突然又向其表示不願續租，其因馮建中人在國外且時間緊迫，僅得於同日傍晚向訴外人陸稚表示原告不願續租之意思並談妥點交時間；其於翌日收到馮建中承諾續租之電子郵件，乃向馮建中表達原告不願續租之意等語（見本院卷第77頁背面至第78頁背面），核與證人馮建中於本院審理時證稱：其於收到黃愛玲104年3月2日下午12時5分之電子郵件後，迄至以104年3月3日電子郵件回覆前，期間不曾以電話方式聯繫黃愛玲；於104年3月3日下午2時6分以電子郵件回覆黃愛玲同意續租，惟於1至2小時後，即收到黃愛玲寄發原告不願續租之通知，其於是通知陸稚確認原告應給付之水電、中華電信相關費用，並授權陸稚於104年3月4日前往處理系爭房屋屋況、設備之點交事宜等語（見本院卷第82頁至其背面、第83頁背面），互核相符，且有黃愛玲、馮建中前揭往返之電子郵件在卷可佐（見本院卷第40頁）。準此，原告係於104年3月2日下午12時5分以電子郵件方式向被告發出繼續承租之要約，且未預先聲明不受拘束，又衡諸一般常情，電子郵件之寄發至遲應於寄件人發信後半小時至1時內到達收件人之電子信箱，則上開要約至遲應於當日下午1時許到達馮建中之電子信箱。嗣馮建中於104年3月3日下午2時6分以電子郵件向原告寄出承諾之意思表示，至遲應於當日下午3時許到達黃愛玲。又原告撤回上開要約之通知，乃係於馮建中寄發前揭承諾之電子郵件後約1、2時後始到達被告一節，並據證人馮建中證述無訛（見本院卷第83頁背面），佐以證人陸稚於本院審理時結稱：其於104年3月3日下午接獲馮建中通知而獲悉原告解約一事，並於傍晚至中華電信辦理解約相關事宜等語（見本院卷第76頁至第77頁背面），互核相符。準此，原告前揭撤回要約之通知，並未與續租之要約同時或先時到達，則原告依原租賃條件續租之要約意思表示已生效力，揆諸前揭法條規定，原告即應受其拘束。馮建中於之後接獲原告撤回續租要約之通知，並不影響已生效力之承諾，兩造乃於104年3月3日達成續租之合意。至黃愛玲因受原告委任而於104年3月2日傍晚向陸稚表示原告不願續租並談妥點交時間一節，固據證人黃愛玲於本院審理時結證無訛（見本院卷第78頁背面），然陸稚並無處理租約、續租之決定權限等情，並據證人黃愛玲於本院審理時證述明確（見本院卷第80頁），是原告前揭對陸稚所為不願續租之意思表示，仍不生撤回前揭要約之效力，原告主張兩造無續租合意之存在云云，洵屬無據。

3、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。觀諸系爭租約第14條約定：「本租約簽立後，乙方（即原告）若擬提前解約或遷出，應於30日以前以書面通知甲方（即被告），本租賃契約及租金計算於甲方收到止約通知後30日自動終止（非以月份計算皆以日計算），乙方應支付甲方1個月租金為違約金…」（見本院卷第4頁背面）。準此，本件兩造已達成續租之合意，既經認定如上，原告於104年3月4日終止租約，乃屬違約，則被告請求給付以1月租金計算之違約金50,000元，尚非無據。

4、惟按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號、50年台抗字第55號、49年台上字807號判例意旨可供參照）。是縱認兩造就上開違約金之約定具有懲罰之性質，然本院審酌兩造已於原租賃期間末日即104年3月4日完成房屋之點交，及被告迄至原告委由黃愛玲於104年3月2日下午12時5分發出以原租賃條件續約之要約前，並無由原告繼續承租系爭房屋之期待，又被告因此所受損害暨兩造經濟能力等情，認被告請求原告給付按1月租金計算之懲罰性違約金50,000元，尚屬過高，應核減為5,000元為適當。

5、末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。第查，被告主張將其對原告之違約金債權與本件原告主張之押租保證金返還債權抵銷，核無依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷之情形，應予准許。承上，於被告就違約金債權主張抵銷抗辯後，原告所得請求返還之押租保證金為45,000元（計算式：50,000元-5,000元＝45,000元）。

六、綜上所述，被告於扣除應由原告負擔之管理費後，應將所剩押租保證金返還原告，惟原告另有違約情事，依約須給付違約金予被告，被告以此為抵銷抗辯，核無不合。從而，原告依系爭租約法律關係，請求被告給付45,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年5月13日（見本院卷第12頁，送達證書上誤載送達時間為103年5月13日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。本院並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

八、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 1,000元證人旅費 1,060元合 計 2,060元