臺北簡易庭104年度北簡字第1782號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 104 年 04 月 07 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第1782號原　　　告　皓宇投資股份有限公司
法定代理人　賈文中
訴訟代理人　簡榮宗律師
郭淳頤律師
被　　　告　楊惠茹
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國104 年3 月19日言詞辯論終結，茲判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾柒萬肆仟元，及其中新台幣貳拾柒萬元部分自民國一百零四年一月十五日起至清償日止，其餘新台幣肆仟元部分自民國一百零四年三月七日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟陸佰貳拾元由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。被告以新臺幣貳拾柒萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
壹、程序部分：
一、被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、3 款定有明文。本件原告起訴時，原依租賃契約之法律關係，聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）270,000 元，及自民國（下同）104 年1 月15日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；嗣於104 年3 月9 日具狀到院，追加依債務不履行之法律關係，變更聲明請求被告應給付原告564,604 元，及自104 年1 月15日起至清償日止按年利率5%計算之利息，經核原告請求之基礎事實同一，是其此部分訴之追加，應予准許；另原告嗣於104 年3 月19日行言詞辯論程序時，捨棄登報費450
元，變更聲明為被告應給付原告564,154 元，及自104 年1
月15日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，亦應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告於102 年7 月3 日與訴外人匯通利達不動產投資顧問股份有限公司（下稱匯通公司）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），向訴外人匯通公司承租門牌號碼臺北市○○○路0 段00巷0 號12樓之建物（下稱系爭房屋），約定租賃期間自102 年8 月15日起至104 年8 月14日止，每月租金為135,000 元（含5%營業稅、大樓管理費、2 車位、網路、第四台），應於每個月之第15日支付，被告並應於訂約同時交付訴外人匯通公司保證金270,000 元。嗣原告於102 年12月16日取得系爭房屋之合法出租權利，並與被告簽訂合將御品大樓承租契約新增約定事項，由原告承擔系爭契約相關之權利義務。詎被告自103 年8 月至同年12月共積欠5 個月之租金，原告乃於103 年12月16日寄發存證信函，催告被告於函到15日內付清欠租，屆期若未繳付，原告即終止系爭契約，不另通知。惟被告於103 年12月18日收受該存證信函後，僅於103 年12月31日匯款135,000 元，未依期限付清欠租，經原告向被告表示於104 年1 月14日終止系爭契約，則系爭契約即生合法終止之效力，嗣被告已返還系爭房屋，惟尚積欠103 年9 月15日起至104 年1 月14日止之租金，共計540,000 元（計算式：135,000 元×4 月＝540,000
元），經扣除被告繳交之保證金270,000 元後，被告尚應給付270,000 元（計算式：540,000 元－270,000 元＝270,000 元）；另原告於系爭契約終止後，因委託仲介人員覓尋其他承租人，支出仲介費用65,020元，及因清理被告所遺留物品而支出清潔費用4,000 元；又原告為二房東，因此受有應支付大房東104 年1 月15日至同年2 月14日之租金損失，併受有104 年1 月15日至104 年2 月14日預期可收取之租金利益即系爭契約1 個月之租金135,000 元；另因新承租人僅以每月130,000 元向原告承租系爭房屋，與原告依系爭契約租期內可收受之租金相比，受有可得預期利益之損失30,000元【計算式：（135,000 元×6 月）－（130,000 元×6 月）
＝30,000元】，亦應由被告負擔；再加計因被告未能履行債務，原告為進行合法催討所生之律師費用60,000元、存證信函費100 元、郵資34元，以上共計564,154 元，爰依系爭契約、債務不履行損害賠償之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告564,154 元，及自104 年1 月15日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之系爭契約、遷入傢俱清單、合將御品大樓承租契約新增約定事項、台北永春郵局第000941號存證信函、郵件收件回執、匯款紀錄等件為證。被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，堪認原告之主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期支付租金，民法第439 條定有明文。查系爭契約第3 條第1 項約定：「本租約之每月租金為135,000 元（含5%營業稅、大樓管理費、2 車位、網路、第四台）整。租金每壹個月一付，於每個月之第15日支付租金予出租人」，而被告積欠103 年8 月至同年12月之租金未付，經催告後僅給付135,000 元，有前開台北永春郵局第000941號存證信函、郵件收件回執、匯款紀錄在卷可稽，則被告尚積欠原告自103 年9 月15日至104 年1 月14日之租金共計540,000 元（135,000 元×4 月＝540,000 元），則原告依上開
約定請求被告給付積欠之租金540,000 元，並主張就被告已支付之270,000 元保證金予以扣抵後，請求被告給付270,000 元（計算式：540,000 元－270,000 元＝270,000 元），即屬有據。
㈢次按民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；此為當事人依法律規定終止契約時所準用，復為同法第263 條所明定。而民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例意旨參照）。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第216 條、第432 條第1 項、第455 條分別定有明文。查原告主張被告有前開違約情事，經原告合法終止系爭契約，被告自應就原告所受損害負賠償責任，茲就原告請求被告賠償之各項損害及金額，是否有據，逐項審究如下：
⒈清潔費用部分：原告主張被告搬離系爭房屋，未清理完善且遺留廢棄物品，致原告支出清潔費用4,000 元等情，業據其提出請款單為證，是原告請求被告給付清潔費用4,000 元，洵屬有據。
⒉仲介費用部分：原告主張其為另覓承租人而支出仲介費用65,020元乙節，固據其提出請款單為證，惟縱使原告主張因系爭房屋之建物設備、地理位置及環境條件優越，不易覓得有資力之承租人，故有委任仲介人員尋覓承租人之必要等情屬實，惟若系爭契約因租賃期間屆滿而消滅，原告為另覓承租人，仍須支出仲介費用，是前開仲介費用之支出，尚難認係被告違約而致原告受有之損害，是原告請求被告給付仲介費用65,020元，即無理由。
⒊104 年1 月15日至同年2 月14日之租金損失及期待利益、104 年2 月15日至同年8 月14日之租金損失及期待利益部分：查原告請求被告賠償104 年1 月15日至同年2 月14日之租金損失及期待利益135,000 元，及104 年2 月15日至同年8 月14日之租金損失及期待利益30,000元，均屬因系爭契約關係消滅所生之損害，而非系爭契約債務不履行所生之損害，揆諸前開說明，原告尚不得請求被告賠償此部分之損害，是原告此部分請求，尚屬無據。
⒋為請求給付租金與返還系爭房屋所生費用部分：
原告主張其因被告未履行債務，委託律師對被告聲請核發支付命令及起訴，並協助處理後續催討事宜而支出律師費60,000元等情，固據其提出收據為證。惟按我國民事訴訟法並非採取律師訴訟主義，當事人所支出之律師費用，須當事人確有不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，所支出之代理人費用，為伸張權利或防禦上所必要者，始得認為訴訟費用之一種，於必要限度令敗訴之人賠償（參照司法院院字第205 號解釋，最高法院77年度台上字第936 號裁判意旨）。查原告並未舉證證明其有何不能自為訴訟行為，必須委任他人代理之情形，則其請求被告賠償律師費60,000元，尚難認為有理由。
⒌依法進行催告之費用部分：
原告主張以存證信函寄發催告通知予被告，支出費用100 元及郵資費用34元乙節，雖據其提出收據為證，惟此係原告基於主張權利所為之行為，要與被告之違約所生損害，難認有因果關係存在，是原告請求被告給付依法進行催告之費用134 元（100 元＋34元＝134 元），於法無據。
四、綜上，原告請求被告給付274,000 元（積欠租金270,000 元＋清潔費用4,000 元＝274,000 元），及其中270,000 元部分自104 年1 月15日（原告以前開存證信函催告被告於函到15日內付清欠租，被告於103 年12月18日收受該存證信函，則被告自104 年1 月3 日起即應負遲延責任））起至清償日止，其餘4,000 元部分自民事追加訴之聲明狀繕本送達被告翌日即104 年3 月7 日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日臺北簡易庭 法 官 蔡和憲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 4 月 7 日書 記 官 薛德芬

計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 6,170元
第一審公示送達登報費 450元
合 計 6,620元