臺北簡易庭104年度北簡字第2756號

• 裁判案由: 給付服務費
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 104 年 10 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度北簡字第2756號原　　　告　華笙不動產有限公司
法定代理人　邱振芳
被　　　告　孫　軍
訴訟代理人　陳明正律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國104 年9 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前於民國103 年1 月20日委託原告仲介出售門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000 號6 樓「國家美學館」之房屋及其基地（下稱系爭房屋），兩造並締結不動產出售委託契約書（下稱系爭契約），約定被告於成交後應給付系爭房屋成交價金之1%作為原告之仲介服務報酬。系爭房屋業於103 年8 月15日以新臺幣（下同）52,600,000元之價金出售予訴外人董本洪，董本洪業已給付上開價金予被告，且已交屋。故依系爭契約之約定，被告自應給付原告上開成交價金之1%即526,000 元與原告作為仲介服務之報酬，詎被告給付263,000 元後即拒不給付剩餘金額，經原告以存證信函催討後，猶置之不理等情，爰依兩造間系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告263,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠兩造間之系爭契約內容，非僅被告委託原告出售系爭房屋，上包括完成一定之承攬工作，包括：原告應協助被告為被告所經營之「鼎瀅公司」之辦公室裝潢、申請安裝電話、安裝網路及強波器及其他物品交付票據明細及發票提供核銷，必須原告完成出售房屋及上開其他工作後，被告始需給付原告為全部526,000 元之報酬。然原告並未完成裝潢辦公室、處理強波器、安裝電話等工作，甚且擅自解除與飯店之訂房契約。而兩造合意於原告將所有工作完成後，被告始需給付剩餘之報酬，嗣後原告仍未完成上開工作，直至被告委請律師發函要求原告完成剩餘工作後，原告始將門牌、除濕機及偶像劇照送回被告所經營之公司，然其餘工作仍未完成交接。是原告既未完成上開工作，被告自無給付承攬報酬之必要。㈡又就原告受被告委任出售系爭房屋部分，依據系爭契約之約定，委託期間乃自103 年1 月20日起至同年5 月31日止，然上開房屋買賣契約書係於103 年8 月15日締結，系爭契約針對出售系爭房屋之委任部分，顯已因期限屆至而消滅，原告自無權對被告請求給付委任之報酬。另依據系爭契約之約定，被告委託原告出售系爭房屋之售價為68,000,000元，然系爭房屋之成交價金僅為52,600,000元，差距達15,400,000元，原告就此亦屬嚴重違反兩造間之委任契約約定義務，被告亦無給付委任報酬之義務。
㈢是兩造間之契約關係，應屬承攬及委任之混合契約，原告並未完成承攬之工作及委任之事務，被告自無需給付報酬。縱退步認上開委任出售系爭房屋以外事務部分之工作並非承攬契約，被告亦得行使民法第264 條第1 項之同時履行抗辯權，拒絕給付原告任何報酬。
㈣被告以前詞置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被告前於103 年1 月20日委託原告仲介出售稱系爭房屋，並締結系爭契約。
㈡系爭房屋業於103 年8 月15日以52,600,000元之價金出售予訴外人董本洪，董本洪業已給付上開價金予被告，且已交屋。
㈢被告業於103年9月份給付263,000元服務費與原告。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點在於：㈠兩造間之系爭契約，除被告委託原告出售系爭房屋外，是否另有原告應完成其他工作之約定？㈡原告是否已完成系爭契約所約定之工作內容？原告依據系爭契約約定請求被告給付其餘服務費263,000 元，有無理由？茲分述如下：
㈠兩造間之系爭契約，除被告委託原告出售系爭房屋外，是否另有原告應完成其他工作之約定？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。原告於起訴原因已有相當之證明，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例可資參照）。經查：
⒈原告主張兩造間所約定之工作內容，依據兩造間簽署之「不動產出售委託契約書」，被告僅有委任原告出售系爭房屋，其範圍並不及於其他事務等情，乃為被告否認，辯稱：兩造間之系爭契約法律關係，除原告主張之委託出售系爭房屋之工作外，尚及於原告承攬為被告所經營之「鼎瀅公司」裝潢、向中華電信申設電話等工作等語。經查，原告所主張前情，業據原告提出不動產出售委託契約書影本、授權書影本1 份為據（見本院104 年度北簡字第2756號卷〈下稱本院卷〉第3 頁至第6 頁），且兩造間確有簽署系爭契約，由被告委任原告出售系爭房屋之事實，亦為兩造所不爭執，已如前述。則被告辯稱兩造間所約定工作內容，除原告主張之委任關係外，另有原告承攬被告所經營之鼎瀅公司之裝潢等事務在內，被告自應對其所辯前情負舉證責任。
⒉而被告所辯前情，固經被告聲請傳喚證人陳家煒到庭具結證稱：伊曾係被告之助理，於103 年8 月初到職，104 年1 月離職。伊知悉原告協助被告進行鼎瀅公司創立業務及委託出售系爭房屋之情事，惟前者係原告起訴前寄發存證信函伊才知悉，兩造間締結不動產出售委託契約時，伊亦尚未到鼎瀅公司任職，伊係於系爭房屋成交即將交屋時始到職，此時伊才知悉被告曾委任原告出售系爭房屋。而就原告出售系爭房屋及處理鼎瀅公司之裝潢等事務間之關係，伊亦係事後始知悉，原告向被告請求給付服務費時，伊曾駕車載被告前往銀行匯款一半之服務費予原告，匯款時系爭房屋已經簽約。伊當時自被告處知悉原告承諾完成鼎瀅公司裝潢等事務交接後，被告始需給付剩餘款項，然因伊從未與原告法定代理人接觸，故並未聽過原告法定代理人說過前開情事。又就原告法定代理人協助被告處理出售系爭房屋以外之事務之報酬如何約定，因伊於兩造簽約時並尚未到職故並不知悉，伊係於載被告前往匯款時，被告向伊說兩造間約定待原告完成裝潢等事務後，被告再給付剩餘服務費，伊始知悉委託出售房屋與完成裝潢等事務此二者間係有關係等語（見本院卷第97頁背面至第99頁）。而由證人上開證述內容，僅得認定證人係於兩造締結系爭契約後，輾轉由被告告知被告委由原告出售系爭房屋及處理鼎瀅公司裝潢等事務，然因證人於兩造締結系爭契約及約定處理事務時，尚未至鼎瀅公司任職擔任被告之助理，亦未曾與原告接觸會面，是就有關兩造間如何約定系爭契約之工作內容及報酬等事項，均非證人所親自見聞。是證人上開所述，乃無以證明兩造間除被告委任原告出售系爭房屋外，另有原告需另負責為被告處理鼎瀅公司之裝潢等事務之約定。
⒊又被告固另提出被告與原告法定代理人間之簡訊往來紀錄，辯稱兩造另合意於「所有工作完成後」始給付系爭服務費等情。惟綜合兩造分別提出之被告與原告法定代理人間之簡訊往來紀錄，原告法定代理人固曾於103 年8 月24日稱「由於要全心經營華笙公司業務之因素，自即日起除桃園美學館交易案相關事務外，貴公司一切事務本人不再進行任何參與與協助，敬請見諒」等語，被告並答稱「那麼請你做最後交接工作」等語。嗣後原告法定代理人並提供中華電信安裝電話資料、通知被告已與駿宇、喜瑞等飯店解除契約等情，被告並要求原告法定代理人將鑰匙送回。原告法定代理人復於103 年8 月26日被告要求當日將服務費款項匯入原告公司帳戶，而為被告拒絕，被告並稱「就目前的狀況來看，我認為案子結束前只能付一半，全部完成後付清尾款」等語，並經原告回稱可以接受。而原告法定代理人即陸續與被告聯繫後續事宜，至103 年9 月26日對被告稱代書通知約定於103 年9 月27日在代書處進行系爭房屋案件結案事宜等語（見本院卷第46頁至第54頁、第90頁至第93頁）。而自上開簡訊往來紀錄固可知悉兩造曾有「案子結束前僅給付一半服務費」之約定，然該被告簡訊內容中所稱之「案子」除被告委任原告出售系爭房屋外，是否尚包括被告所辯之鼎瀅公司裝潢等事務，乃無由自上開簡訊對話之脈絡中得知。是自難以上開簡訊往來紀錄遽為有利於被告之認定，應認原告所主張系爭契約約定給付報酬之工作範圍僅限於被告委任原告出售系爭房屋之事務等情，堪可採信。
㈡原告是否已完成系爭契約所約定之工作內容？原告依據系爭契約約定請求被告給付其餘服務費263,000元，有無理由？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條、第568 條，分別定有明文。又民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。次按現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者乃約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則應由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本。揆諸上開解釋，不動產出售之仲介契約本屬居間契約之性質，如該居間契約定有期限即委託期間者，其約定之本意即在於督促仲介業者盡力促成不動產買賣完成，始得獲取報酬。倘逾越契約所約定之委託期間，居間人縱完成居間契約所約定因居間而成立契約之內容，亦無由向他方請求居間之報酬，否則將使居間契約所約定之委託期間形同具文，亦有違契約解釋之原則。
⒉經查，系爭契約第3 條約定：「甲乙雙方（按：即兩造）同意自民國103 年元月20日起至103 年5 月31日止，委託期間非經甲、乙雙方以『不動產出售委託內容變更書』書面同意，他方不得任意變更，且該書面具修正本委託書之優先效力」（見本院卷第4 頁）。是顯見兩造於締結系爭契約時，即已合意以系爭契約所約定之內容履行包括委託期間在內之內容，倘需延長、變更委託期間，依上開契約之約定自應經兩造以書面變更之。而系爭契約所約定之委託期間乃自103 年1 月20日起至103 年5 月31日止，而系爭房屋係於103 年8 月15日以52,600,000元之價金出售予訴外人董本洪等情，亦為兩造所不爭執。系爭房屋之買賣契約之成立時點顯已逾越系爭契約所約定之委託期間，原告自無由依據系爭契約之約定向被告請求居間之報酬。是原告猶執前詞主張被告應給付如訴之聲明所示之服務費，即屬無據。
五、綜上所述，原告依兩造間契約之法律關係，據以請求被告給付原告263,000 元，及自103 年12月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日臺北簡易庭 法 官 陳裕涵
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 16 日書記官 李易融
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 2,870元
合 計 2,870元