臺北簡易庭104年度北簡字第5114號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度北簡字第5114號

原告

勤立不動產經紀股份有限公司

法定代理人

趙英豪

被告

陳碧瑩

訴訟代理人

農馥蔆

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國104 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告前於民國103 年11月間，經原告公司之營業員介紹門牌號碼臺北市○○區○○街000 號5 樓及其頂樓加蓋房屋（下稱系爭房屋），嗣被告本人及其全家人於103 年11月15日看屋認滿意後，即與原告公司締結不動產買賣意願書及權益確認書之契約（即俗稱斡旋書，下稱系爭契約），並約定：被告希望由原告居間以新臺幣（下同）19,000,000元購買系爭房屋，系爭房屋之買賣契約成立後，應給付成交總價款2%即380,000 元之服務報酬與原告，並於締結系爭契約時給付100,000 元作為斡旋金，交由原告居間協調仲介購買系爭房屋之事宜。於103 年11月17日時，經原告與訴外人即系爭房屋原所有權人及出賣人孫德財議價後，孫德財應允以19,000,000元之價金出售系爭房屋。詎被告突然表示不願意支付系爭契約所約定之上開金額服務費，而原告亦不同意被告不給付服務費，故原告再要求原告公司職員與出賣人議價，始將系爭房屋價金降至18,600,000元，被告與孫德財正式締結系爭房屋之買賣契約，並經地政士辦妥所有簽約之手續。然被告於103 年11月18日上午即電知原告公司及至原告公司處稱：因被告之家人不願借貸金錢與被告之故，被告欲解除系爭契約，不願購買系爭房屋等語。被告旋於103 年11月19日、同年月22日寄發存證信函與出賣人孫德財及原告公司法定代理人趙英豪敘明解除契約之原因，被告之友人復於數日後要求原告再度居間協調降低房屋價金及服務費，原告為求圓滿成交，同意降低服務費金額，故被告於103 年11月30日與孫德財再簽署買賣合約更動同意書，並於103 年12月1日簽署成交暨服務費確認單（下稱系爭確認單），同意給付350,000 元服務費與原告。

㈡嗣被告於交屋前2 度要求原告配合與設計師前往系爭房屋處丈量後，被告於104 年1 月10日電知原告公司職員稱系爭房屋漏水，要求折價，原告始知被告透過地政士聯絡孫德財前往系爭房屋為第3 次會勘，被告並要求地政士及孫德財不要告知原告。孫德財於上開第3 次會勘時，主動告知被告系爭房屋其中1 間臥室為迎風面，可能有受潮情形，然當時該面牆壁有木作裝潢。被告即要求於104 年1 月13日將上開牆面木作裝潢拆除檢視，發現牆面有潮濕、油漆剝落情形，孫德財當場固應允由專業防漏水公司修繕，然被告堅持再扣除250,000 元之價金，孫德財則認為委由原告公司另尋專業人員施作後按價給付，毋須給付超出之金額與被告，故被告與孫德財於該日並無共識。原告應孫德財之要求請廠商到場估價，評估後以45,000元支出修復即可，並提供超過民法規定6 個月瑕疵擔保期間之2 年保固，並承諾被告於交屋前將施作完成。然被告仍不同意，堅持要求減少價金；故於原告折衝後，孫德財同意折讓200,000 元房屋價金，被告遲至交屋前2 日經地政士協調後始同意之，並與地政士確認買賣雙方將於104 年1 月31日完成交屋。然被告於預定交屋日時均拒不接手機，且於地政士已辦理系爭房屋所有權移轉登記後，被告復通知銀行停止撥付尾款13,000,000元至履約保證帳戶，孫德財即於104 年3 月10日寄發解除系爭契約之存證信函、訴外人第一建經公司於104 年3 月12日寄發存證信函通知被告將沒收已給付價金。而於上開存證信函寄發後數日，被告復電知地政士同意交屋，並要求地政士不要通知原告，並約定於104 年3 月17日在地政士事務所辦理交屋手續，被告於同日並與孫德財簽署協議書。原告遲至交屋後，始經第一建經公司通知交屋完成，並向地政士及孫德財查詢後始悉上情，顯見被告刻意拖延給付服務費之情事。且被告指稱原告未解決系爭房屋漏水情事，均非屬實。

㈢被告積欠原告系爭服務費，扣除被告已給付100,000 元斡旋金轉為給付原告服務費之金額，尚有250,000 元餘額未給付，屢經原告催討，均未獲置理等情，爰依系爭契約及系爭確認單之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告250,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：

㈠原告居間仲介系爭房屋與被告，然原告並未善盡民法第567條第2 項之調查義務。蓋被告於103 年11月15日至系爭房屋處看屋後，旋於同日下午6 時許，於未充分瞭解不動產買賣意願書及要約書之差異下，即為為原告要求給付100,000 元之斡旋金。103 年11月17日晚間前往原告公司議價時，即為原告之話術所誘，於看屋後不到2 日內即締結系爭房屋之買賣契約。而因原告多次強調系爭房屋之出賣人未給付服務費，被告即同意給付19,000,000元，其中18,600,000元作為系爭房屋價金，其餘400,000 元作為原告之服務費，而上開100,000 元即轉為給付部分服務費之用，顯見上開服務費之金額已高於系爭契約所約定2%之金額。然因被告於103 年11月17日凌晨已簽立2,000,000 元之本票，故忍讓履行契約，詎於交屋前發現系爭房屋存在多處漏水及不具熱水管線之瑕疵，而無法居住，與系爭房屋買賣契約附件標的現況說明書所記載無漏水狀況有間。此外，系爭房屋之主臥室牆面明顯突起水痕，漏水狀況嚴重，並非原告所稱迎風面容易受潮等情。且原告所提供之系爭房屋相片遺漏漏水處之清晰相片，意圖掩飾漏水牆面之狀況。被告查知上開漏水之瑕疵後，即要求原告善盡居間人之義務處理相關事宜，始能取得服務費，然原告拒絕為之，僅要求被告如數給付服務費。而被告裝潢系爭房屋時，另發現系爭房屋之飯廳天花板有嚴重漏水、外牆裂隙需另支出費用修繕，更於颱風來襲時，系爭房屋之內部發生積水情事，足認原告並未盡其調查屋況之義務。而於上開漏水現象發見後，原告更未進協調買賣雙方之義務，僅立於出賣人之立場要求被告接受不受被告同意之方式修繕，並指稱被告指稱違約。被告因認原告有所偏頗，無法協助處理上情，僅得透過地政士繼續流程而完成合約。被告另與出賣人締結協議書，並非認對原告放棄追究之權利。是原告未盡其居間人之義務，被告拒絕給付報酬應屬有據。

㈡退步言之，縱認原告得請求仲介報酬，然因原告於帶看房屋後2 日，被告即與系爭房屋出賣人締約完成交易，且原告於被告發現上開漏水瑕疵後復未積極協助處理，原告所付出之勞務甚微，兩造約定被告應給付原告350,000 元報酬，顯失公平，請求法院依民法第572 條之規定將系爭契約及確認單所約定報酬酌減為100,000 元；而被告前已給付100,000 元服務費與原告，原告於本件自不得再請求被告給付其餘250,000元之報酬。

㈢被告以上開陳詞資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，兩造前就系爭房屋之買賣，於103 年11月15日簽署系爭契約，約定被告委由原告居間仲介系爭房屋之買賣事宜，約定服務費為系爭房屋成交金額之2%，被告並給付100,000元斡旋金（嗣後並轉為給付原告之服務費）；被告另於103年11月17日與系爭房屋出賣人孫德財約定以19,000,000之價金購買系爭房屋，而締結系爭房屋之買賣契約，嗣後系爭房屋之買賣價金經雙方協調後降至18,600,000元；又被告於103 年11月30日與孫德財締結買賣契約更動協議書，被告並於103 年12月1 日簽署成交暨服務費確認單，兩造約定系爭契約之服務費金額為350,000 元；又被告於104 年3 月17日與孫德財締結協議書，並於同日就系爭房屋完成交屋等情，有不動產買賣意願書影本、權益確認書影本、買賣合約更動同意書影本、成交暨服務費確認單影本、協議書影本各1 份附卷可稽（見本院104 年度北簡字第5114號卷〈下稱本院卷〉第40頁至第41頁、第52頁至第53頁、第77頁），且為兩造所不爭執，自堪認定為真實。

四、得心證之理由：另就原告主張被告應給付尚未給付之250,000 元服務費報酬等情，乃為被告否認，並以前詞置辯。經查：

㈠稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。次按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。又按系爭契約「權益確認書」第3 條第1 項前段約定：「買方（按：即被告）承諾應於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之貳之服務報酬予本公司（按：即原告），於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議」；系爭確認單並約定服務費金額為350,000 元。是揆諸上開規定及約定，系爭契約之約定仲介內容為原告向被告媒介訂立系爭房屋之買賣契約，原告得於買賣契約因原告之媒介而成立時，請求原告給付居間報酬。而查，本件被告於103 年11月15日與原告締結系爭契約後，旋於103 年11月17日經原告之居間而與系爭房屋之出賣人孫德財締結買賣契約，約定價金為19,000,000元，復經原告協調下，價金降為18,600,000元；嗣後被告於締結系爭契約時給付之100,000 元斡旋金亦轉為給付原告系爭服務費報酬等情，亦為兩造所不爭執。是原告自得請求被告給付系爭服務費報酬。

㈡次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567 條、第571 條定有明文。被告另辯稱：原告仲介系爭房屋予被告時，並未查知系爭房屋具有漏水、不具備熱水管線等瑕疵，且系爭房屋亦曾有漏水致損及鄰居之狀況等情，亦未將上情據實報告被告，致被告倉促下締結系爭契約，乃未善盡調查及據實報告之義務，故被告並無給付系爭報酬之義務云云。然查，就原告於仲介系爭房屋時是否知悉系爭房屋漏水情形及是否已盡調查之能事等情，首據證人即系爭房屋出賣人孫德財到庭具結證稱：系爭房屋出售時，並無告知原告有關系爭房屋之屋況，蓋系爭房屋原為伊父親所有，伊於77年間繼承，屋內均由伊的家人居住，伊業於90幾年間搬離系爭房屋。而系爭房屋於出售時已經裝潢，有木板包住牆壁，以肉眼看並無漏水情事，故伊委託原告出售系爭房屋時，並未告知有漏水情事，原告亦不知悉有漏水情形，伊在與原告締結委任出售系爭房屋契約時，就當場簽署屋況說明書。而系爭房屋之漏水情情，係於伊與被告簽約後發現，蓋伊在簽約後之104 年1 月10日主動善意告知被告系爭房屋有1 面牆為迎風面，需特別注意。不到1 週後，原告告知伊有關被告發現上開牆面有漏水情形之情事，並要求拆除上開牆面之裝潢，伊旋於104 年1 月17日雇工拆除之等語（見本院卷第140 頁至第140 頁背面）。由證人孫德財上開證言，並對照證人孫德財於103 年9 月23日所簽署之標的現況說明書記載：「是否有滲漏水情形？：否；產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？：否」（見本院卷第97頁），足認於系爭房屋於締約前，以肉眼觀察並無從發現有漏水情事，甚且另需雇工拆除裝潢始得發現漏水狀況，自難想像原告於受證人孫德財委任出售系爭房屋時，有查知系爭房屋漏水情形之可能；且原告亦已要求證人孫德財簽署標的現況說明書查明系爭房屋是否有漏水之情事，原告並執上開調查結果提供被告作為締約之依據，自堪認原告就系爭房屋之屋況已盡合理之善良管理人調查義務。而證人即承攬被告所有系爭房屋裝潢工程之名堯設計公司工程師翁根健固到庭具結證稱：伊在104 年農曆春節前去看系爭房屋，在系爭房屋大門進去最後面的房間有漏水痕跡等語（見本院卷第152 頁背面），惟對照證人翁根健所見聞之時點，已於被告與孫德財締結系爭契約之後，且其所見之情形亦係系爭房屋漏水處經拆除木板後顯露而出之情形，自無以其證言認定系爭房屋漏水情形屬顯而易見，進而推論原告對於未查知漏水情形有過失。是自難認原告有違反調查及據實報告之義務及處理委任事務有過失之情事，被告上開所辯，並非可採。

㈢約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。被告另辯稱：原告於系爭買賣契約締結過程付出勞務價值微少，請求本院酌減其報酬等語。經查，本件兩造間約定之房屋仲介居間報酬350,000 元，約為系爭房屋實際成交價金金額之1.9%，固未超過不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條所定6%之上限；惟考諸被告與原告締結系爭契約並給付斡旋金，表明購買系爭房屋之意願後，以迄原告協調被告與孫德財間議價過程，至締結系爭房屋買賣契約為止，原告受託處理購買系爭房屋事宜之期間約僅2 至3 日，是原告居間系爭房地之買賣，雖有勞務之付出，然衡其情節，所付出之勞力、時間、成本尚屬不多，倘依系爭確認單原定報酬額350,000 元之金額給付，顯然為數過鉅有失公平，被告依上開規定請求酌減之，核屬有據。本院審酌原告所付出之勞力、時間、成本，及系爭房地之成交價格等一切情狀，認原告之服務費應酌減為系爭房屋成交價金之1%即186,000 元（計算式：18,600,000元×1%＝186,000 元）為適當。復扣除被告業已給付原告之100,000 元斡旋金轉為報酬，原告之請求於86,000元（計算式：186,000 元－100,000 元＝86,000元）之範圍內，應屬有理；逾此金額之請求，洵屬無據。

五、給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第1 項、第203 條亦定有明文。本件原告對被告之服務費報酬債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自支付命令送達被告之翌日即104 年3 月5 日起（見本院104 年度司促字第2955卷，未編頁碼）至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。

六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，據以請求被告給付原告86,000元，及自104 年3 月5 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免為假執行，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示。

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 2,650元證 人旅 費 1,060元合 計 3,710元備 註 本件原告部分勝訴，訴訟費用由被告負擔1,261 元，餘由原告負擔。