104年度北簡字第9263號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：105 年 05 月 17 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 104年度北簡字第9263號原　　　告　頂好企業股份有限公司法定代理人　李超群訴訟代理人　許献進律師鄭藝懷律師廖培穎律師被　　　告　天台飲食文化股份有限公司法定代理人　王親偉上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於中華民國105 年5 月3日言詞辯論終結，茲判決如下︰主文被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰捌拾陸萬陸仟貳佰參拾肆元，及其中新臺幣伍佰伍拾參萬元部分自民國一百零四年八月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹拾壹萬零柒佰捌拾元由被告負擔。本判決得假執行。被告以新臺幣貳仟捌佰捌拾陸萬陸仟貳佰參拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟標的及理由要領：一、被告經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查本件原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應自民國（下同）103 年10月30日起至返還臺北市大安區○○○路0 段00號部分地下室予原告之日（即105 年2 月19日，詳後述）止，按日給付原告新臺幣（下同）64,448元。㈡被告應給付原告553 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；嗣於105 年4 月14日具狀到院，變更聲明請求被告應給付原告38,372,183元，及其中553 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。三、原告起訴主張略以：原告原為門牌號碼臺北市大安區○○○路0 段00號部分地下室（下稱系爭地下室）、同路段67號1 樓房屋（下合稱系爭房屋）之所有權人，嗣將系爭房屋出售予訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行），並與台新銀行簽訂售後租回自用契約，嗣訴外人三商美邦人壽保險股份有限公司（下稱三商人壽）向台新銀行購買系爭房屋，並通知原告承受原告與台新銀行間之租約，而依售後租回自用契約第8 條約定，原告得合法轉租予他人。嗣原告於102 年3 月18日與被告（原名稱密斯特杰飲食文化股份有限公司）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋1 樓店面其中約2/3 面積及系爭地下室，租賃期間自102 年2 月9 日起至108 年12月31日止，102 年2 月9 日至同年3 月26日之期間免付租金，同年3 月27日起至103 年3 月26日止每月租金735,000 元，103 年3 月27日起每月租金調整為75萬元，每月管理費用1 萬元；兩造又於同年6 月簽訂協議書，協議增加系爭房屋1 樓店面租賃範圍（下稱新增標的），新增標的每月租金為3 萬元。詎被告自103 年3 月起即未繳租金，尚積欠7 期租金553 萬元，經原告於同年10月6 日以台北信維郵局第12230 號存證信函終止契約，被告於同年月7 日收受，嗣已將系爭房屋返還原告，惟遲至105 年2 月19日始返還系爭地下室，依約原告得向被告請求按每日租金3 倍計算之違約金；而系爭地下室面積為249 平方公尺，系爭房屋1 樓店面其中2/ 3面積約為20.9平方公尺，是系爭地下室占系爭房屋之86.6% ，按系爭地下室之使用坪數比例計算，被告就系爭地下室應每月給付原告658,160 元【（租金75萬元＋管理費1 萬元）×86.6% ＝658, 160 元】，而自系爭租約終止後（即103 年10月8 日）起至返還系爭地下室之日（即105 年2 月19日）止共計499 日，計算每日3 倍之違約金為32,842,183元（658,160 元÷30日 ×3 倍×499 日＝32,842,183元），加計積欠之租金553 萬元，原告自得請求被告給付38,372,183元（32,842,183元＋553 萬元＝38,372,183元），爰依系爭租約之法律關係、民法第439 條前段、第455 條前段等規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告38,372,183元，及其中553 萬元部分自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。五、本院得心證之理由：㈠經查，原告主張之上揭事實，業據提出房屋稅繳款書、售後租回自用契約、租賃契約轉讓通知函、系爭租約暨公證書、房屋點交確認單、協議書、密斯特杰飲食文化股份有限公司函、台北信維郵局第12230 號存證信函暨收件回執、台北信維郵局第5835號存證信函為證，而被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，堪認其前開主張為真實。㈡系爭租約第3 條約定：「乙方（即被告）每月應支付甲方（即原告）之費用如下：…⒉自103 年3 月27日起至105 年3 月26日止，每月租金為75萬元（含稅）。…租金及管理費（每坪100 元：總計約1 萬元）之給付以每月為1 期，每期應於當月27日以匯款方式將當期租金及管理費匯入甲方所指定之下列帳戶…。」；協議書第2 條約定：「自102 年7 月1 日起，本協議書附件紅色框圖，乙方每月應支付甲方之租金如下，管理費維持不變：自102 年7 月1 日起至103 年7 月31日止，每月租金3 萬元（含稅）」，查原告主張被告積欠7 期租金乙情，被告經本院合法通知後，既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，堪認原告主張為真實，則原告請求被告給付7 期租金553 萬元【（75萬元＋1 萬元＋3 萬元）×7 期＝55 3 萬元】，即屬有據。㈢又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（參照最高法院51年台上字第19號判例、79年台上字第1612號判例意旨）。查系爭租約第5 條固約定：「乙方於租期屆滿、租約解除或終止後，除經甲方同意外，應立即遷離並將租賃標的騰空，回復原狀並經甲方同意後交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權力，如不即時遷讓交還房屋，每遲延1 日，甲方得向乙方請求按照每日租金3 倍之違約金，直至乙方完成遷讓之日止為止…」，惟本院審酌被告若依約履行，原告可得享受之利益僅為系爭租約所約定之租金，然被告未依約繳納租金，將致原告需支出向被告催繳租金、進而終止系爭租約等成本等一切情狀，認系爭租約所約定按照每日租金3 倍計算之違約金，實屬過高，應予酌減為按照每日租金2 倍計算之違約金，較為適當。而原告自103 年10月8 日終止系爭租約後，被告遲至105 年2 月19日始返還系爭地下室，期間共計499 日；另依臺北市大安地政事務所105 年1 月26日大安土字第41號複丈成果圖（如附件）所載，系爭地下室之面積為249 平方公尺，而依售後租回自用契約所載，系爭房屋1 樓店面部分面積為19坪（即62.8平方公尺），原告將其中約20.9平方公尺連同系爭地下室轉租予被告，是系爭地下室占系爭房屋面積之92.3% 【249 平方公尺÷（249 平方公尺＋20.9平方公尺）≒92.3% ，原告誤繕為86.6% 】，是被告就系爭地下室每月應給付之金額為701,480 元（76萬元×92.3% ＝701,480 元），則原告請求被告給付遲延返還系爭地下室之違約金23,336,234元（701,480 元÷30日× 2 倍×499 日＝23,336,234元），即有理由。六、綜上，原告請求被告給付28,866,234元（553 萬元＋23,336,234元＝28,866,234元），及其中553 萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即104 年8 月25日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。至原告請求經駁回部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 5 月 17 日臺北簡易庭法官蔡和憲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 17 日書記官薛德芬計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 82,180元第一審測量費 28,600元合計 110,780元

臺北簡易庭104年度北簡字第9263號

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