臺北簡易庭105年度北簡字第13852號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　105年度北簡字第13852號

原告

奇星精密工業股份有限公司

法定代理人

張益瑞

訴訟代理人

鍾亞達律師

被告

威肯企業有限公司

法定代理人

韋頌利

訴訟代理人

褚綺敏

上列當事人間請求返還票據等事件，本院於民國107 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告自民國92年起向被告承租位在新北市○○區○○路○段000 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋），並於92年租承初始即已交付相當於當時3 個月租金額之押租金新臺幣（下同）240,000 元予被告，兩造復於105 年1 月27日簽訂最新一期租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租金每月95,000元，原告每月含稅給付99,750元予被告，原告並於簽訂系爭租賃契約時簽發12張遠期支票交付被告，供被告於系爭租賃契約存續期間於有權受領租金給付時可依期提示支票受領租金。嗣原告於105 年7 月27日因故終止系爭租賃契約，並請被告派人至系爭房屋進行點交事宜，惟被告均未理會，原告乃於105 年8 月9 日再次發函以書面通知終止系爭租賃契約，被告並於105 年8 月23日偕同原告辦理點交完畢。系爭租賃契約既已終止，依系爭租賃契約之約定，被告至多僅得扣除2 個月之押租金作為違約金，而當時尚有未屆期作為支付租金所用之5 張遠期支票（分別於105 年8 月27日、同年9 月27日、同年10月27日、同年11月27日、同年12月27日屆期），被告均應返還原告，詎被告竟未返還，且於 105年8 月29日將前述105 年8 月27日屆期之支票（原用以給付105 年8 月27日起至同年9 月26日止之租金）提示兌現，受有99,750元之不當得利，自應返還原告，另原告已給付之押租金240,000 元扣除原告應給付相當於2 個月租金之違約金190,000 元後，尚餘50,000元之押租金被告亦應一併返還原告，爰依法提起本訴。並聲明：㈠被告應返還如附表所示之4 張支票於原告；㈡被告應給付原告149,750 元。

二、被告則以：系爭租賃契約因原告違約而於105 年8 月23日提前終止，依系爭租賃契約第七條、第十八條及附註第1 點之約定，原告不得請求被告返還原告為給付租金而交付予被告之所有支票，且原告尚須賠償被告含稅計算之1 個月租金及2 個月押租金，故被告將105 年8 月27日屆期之支票提示兌現，並無不當得利。又兩造於105 年8 月19日辦理退租點交，被告發現原告使用系爭房屋未盡善良管理人之注意義務，經檢查後發現有牆壁地上油污、地上遺留洞穴、燈具及鋁門窗損壞等問題，關於清潔地板油垢、牆壁、廁所及更換 LED燈具之費用為20,685元；更換鋁門窗費用為52,500元；地板坑洞修補費用為164,200 元，共計修繕費用為237,385 元，被告主張以此修繕費用與原告之請求互為抵銷，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張其自92年起向被告承租系爭房屋，並交付相當於當時3 個月租金額之押租金240,000 元予被告，兩造於105 年1 月27日簽訂系爭租賃契約，約定租金每月95,000元，原告每月含稅給付99,750元予被告，原告並於簽訂系爭租賃契約時簽發包括如附表所示之4 張支票在內之12張遠期支票交付被告，作為給付租金之用，嗣原告於租賃期間內欲提前終止租約，系爭租賃契約乃於105 年8 月23日終止，被告仍於105 年8 月29日將原告於簽訂系爭租賃契約時所交付作為給付租金之用而於105 年8 月27日屆期之支票提示兌現99,750元，亦未將如附表所示之支票共4 張返還原告等情，業據原告提出系爭租賃契約、租賃解約通知函、租賃違約不同意通知函、退租點交通知函、法元聯合法律事務所律師函等件影本為證（見本院卷第8 至18頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

㈡原告另主張被告應將如附表所示之支票共4 張返還原告，並應給付原告149,750 元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

⒈關於原告請求被告返還支票部分：系爭租賃契約於105 年8 月23日終止乙節，為兩造所不爭執（詳見本院卷第49頁反面），則原告自毋庸再給付自105 年8 月27日起至106 年1 月26日止之期間之租金予被告，故如附表所示之支票共4 張既係原告於簽訂系爭租賃契約時所簽發用以給付自105 年9 月27日起至106 年1 月26日止之期間之租金，被告於系爭租賃契約終止後，已無受領該段期間租金之權利，是原告請求被告將如附表所示之支票共4 張返還原告，即屬正當。被告雖以系爭租賃契約第七條約定：「契約期間內乙方（即原告，下同）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告，下同）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」（見本院卷第10頁）為由，抗辯稱原告不得請求被告返還如附表所示之支票云云，惟依系爭租賃契約第七條約定之文義解釋，所謂「乙方不得向甲方請求租金償還」應係指原告不得向被告請求返還已屆期給付之租金，而原告固於簽訂系爭租賃契約時先行交付如附表所示之支票予被告作為給付租金之用，然如附表所示之支票之票載發票日於105 年8 月23日系爭租賃契約終止時均尚未屆至，難認如附表所示之支票係屬原告已給付之租金，故被告以系爭租賃契約第七條之約定拒絕將如附表所示之支票返還原告，並非可採。

⒉關於原告請求被告給付金錢部分：

⑴系爭租賃契約第十八條約定：「特約應受強制執行之事項：

⒈租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。⒉租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方決不異議。」；且附註第1 點另約定：「合約期間，乙方不得退租轉讓，如有違約押金由甲方沒收貳個月押金。」（見本院卷第10至11頁），雖前揭約定均係規範原告違約提前終止系爭租賃契約時之法律效果，然由系爭租賃契約全文觀之（見本院卷第9 至11頁），未見兩造欲以上開附註第1 點約定取代上開第十八條約定之合意。復參以系爭租賃契約第一條至第二十條之約定均為打字印刷之內容，於該等打字印刷約定之後以手寫增列附註第1 點至第3 點之約定，足認兩造簽訂系爭租賃契約之真意應係以手寫附註約定補充第一條至第二十條約定不足之處，故原告主張上開附註第1 點約定已取代上開第十八條約定，實屬無稽。系爭租賃契約既係由原告因故提前終止，依照前揭第十八條及附註第1 點之約定，原告自應賠償被告1 個月租金及2 個月押租金。而系爭租賃契約第三條約定即載明租金為每個月95,000元（見本院卷第9 頁），原告每月固給付被告99,750元，惟此乃上開租金95,000元加計稅金4,750 元之總額，原告於給付租金時加計稅金係兩造間之稅務考量，於原告依系爭租賃契約第十八條及附註第1 點之約定賠償被告1 個月租金及2 個月押租金時，因該等賠償非屬被告之租金收入，自無稅務問題之考量，被告抗辯該等賠償金均應以每個月99,750元計之，顯非合理，故原告提前終止系爭租賃契約，應賠償被告1 個月租金及2 個月押租金均應以每月租金95,000元計之。是被告固於105 年8 月23日系爭租賃契約終止後，將原告前所交付用以給付105 年8 月27日起至同年9 月26日止之期間之租金而於105 年8 月27日屆期之支票提示兌現99,750元，然其中95,000元係屬原告依系爭租賃契約第八條約定所應賠償被告之1 個月租金，被告並非無法律上之原因而受利益，逾此範圍之4,750 元方屬原告得請求被告返還之不當得利。另被告依系爭租賃契約附註第1 點之約定，扣除原告應賠償之2 個月押租金後，自須將押租金之餘額50,000元（計算式：240,000 元－95,000元×2 ＝50,000元）返還原告。

⑵至被告抗辯原告不當使用系爭房屋，造成多項損壞，應負擔修繕費用共計237,385 元，並主張以此金額與原告之請求互為抵銷，惟原告就被告主張之損壞項目及修繕費用均有爭執，被告自應就其抵銷之主張負舉證之責。而原告於105 年 8月23日將系爭房屋退租點交返還被告時，被告法定代理人僅於退租點交通知函上記載：「房屋室內點交檢查問題如下：

⒈牆壁地上油污、⒉地上遺留洞穴」，有退租點交通知函附卷可稽（見本院卷第46頁），原告亦自承其僅就前揭退租點交通知函所載之2 項問題有修繕義務（詳見本院卷第106 頁），若系爭房屋確有因原告之不當使用而造成其他損壞，衡情被告法定代理人應一併記載於退租點交通知函上，然被告法定代理人僅記載前述牆壁地上油污及地上遺留洞穴等2 項問題，無從遽認被告於訴訟中所指其他問題亦係原告不當使用系爭房屋所致，而令原告負修繕之責，是原告依系爭租賃契約須負修繕責任之範圍應僅限於牆壁地上油污及地上遺留洞穴等2 項問題。再被告為清潔原告使用系爭房屋所造成之牆壁地上油污問題，支出清潔服務費15,750元，有統一發票在卷可按（見本院卷第89頁），原告就被告此項費用主張亦不爭執（詳見本院卷第106 頁），則被告主張此15,750元係原告應負擔之修繕費用，自屬有據。而被告雖提出估價單（見本院卷第72頁）主張原告造成系爭房屋地上遺留洞穴問題之修繕費用為164,200 元云云，然此為原告所爭執，且觀諸該估價單內容僅粗略記載「地面、研磨、清洗1,200 元×116 坪＝139,200 元」、「地面、水泥、修補美容25,000元」，尚難逕認該估價內容均與修補原告所致地上遺留洞穴問題相關，亦無從遽認係屬必要之修繕工法及合理之修繕費用，是被告主張原告為地上遺留洞穴問題所應負擔之修繕費用為164,200 元乙節，自難採憑。是以，被告主張得與原告之請求互為抵銷之修繕費用應為15,750元。

⑶從而，原告得請求被告返還之不當得利及押租金共54,750元（計算式：4,750 元＋50,000元＝54,750元），扣除被告得主張抵銷之修繕費用15,750元後，被告尚應返還原告39,000元（計算式：54,750元－15,750元＝39,000元），故原告請求被告給付39,000元，自屬有據，逾此範圍之請求，非有理由，不應准許。

四、綜上所述，原告依據系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應將如附表所示之支票共4 張返還原告；㈡被告應給付原告39,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第 2項之規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。