臺北簡易庭105年度北簡字第5793號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第5793號

原告

台灣大戶屋股份有限公司

法定代理人

吳勝福

訴訟代理人

賴盛星律師

複代理人

蔡美君律師

被告

吉利開發股份有限公司

法定代理人

吳竹明

訴訟代理人

劉炳烽律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國105年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）1,307,738元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息（見本院卷第3頁）。於訴訟進行中，原告減縮為請求被告給付1,307,738元及如附表所示之利息，為民事訴訟法第255條第1項第3款所許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於民國101年3月7日與訴外人基泰建設股份有限公司（下稱基泰公司）簽立房屋租賃契約書（下稱A租約），承租基泰公司所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號地下1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自101年5月1日起至107年4月30日止，但因基泰公司嗣後向原告表示已將系爭房屋出售與他人，基泰公司乃於101年12月28日協同兩造簽立租賃權利移轉協議書，約定由被告承受基泰公司出租人之地位，並由兩造於同日另行簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。原告於104年4月間收受訴外人嘉林股份有限公司（下稱嘉林公司）存證信函表示系爭房屋為嘉林公司所有，被告與嘉林公司間之租約將於104年4月30日到期，倘被告未與嘉林公司續約，則請原告屆期將系爭房屋返還嘉林公司，原告此時始知悉系爭房屋之所有權人為嘉林公司，乃於同年4月7日以存證信函促請被告與嘉林公司續約以履行其出租人義務，但被告未積極處理，致嘉林公司對兩造提起遷讓房屋等訴訟，並經本院104年度重訴字第892號（下稱前案）判決原告與被告應將系爭房屋返還嘉林公司，且系爭房屋經嘉林公司聲請強制執行已於105年3月8日點交返還在案。被告自無由收受原告所溢繳系爭房屋自105年3月8日至同年3月31日之租金108,848元，被告應返還。又原告如另行遷址營業，就系爭房屋已支出之裝潢費用，其中無法搬遷使用之項目攤提折舊後，將受有裝潢費用2,449,409元之損害，原告為繼續在系爭房屋經營事業，被告復未能提供租賃物，原告不得已乃於105年3月7日與嘉林公司簽訂房屋租賃契約（下稱C租約），約定租賃期間自105年3月8日起至107年4月30日止，租金為每月17萬元，但原告原就系爭房屋與被告簽訂之系爭租約每月租金僅140,595元，被告於原訂之租賃期間內未能提供系爭房屋予原告使用，依法應負債務不履行之責任，原告因被告債務不履行所增加應支付之租金共757,890元，自屬原告因債務不履行所受之損害，請求被告損害賠償。又兩造間之系爭租約因被告無法繼續履行出租人之義務而終止，原告得請求被告返還押租金441,000元。爰起訴請求被告賠償增加租金757,890元之損害，及返還溢繳租金108,848元、押租金441,000元，共計1,307,738元等語。對被告之答辯陳述：原告與基泰公司就系爭房屋簽訂之A租約租期為6年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，原告無由在前案中向嘉林公司主張買賣不破租賃；原告於104年4月7日以存證信函催請被告與嘉林公司續約以履行其出租人義務，但被告未積極處理，致原告因被告之債務不履行而受有本件損害，原告並無過失等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,307,738元，及如附表所示之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造前經嘉林公司提起前案遷讓房屋等訴訟，並經本院104年度重訴字第892號民事判決本件兩造應將系爭房屋返還嘉林公司，但本件原告於前案審理時對於訴訟上之攻擊防禦方法均不主張，甚至於法官審理時問原告是否主張買賣不破租賃之法律關係，原告竟回答不主張有買賣不破租賃規定之適用，而被告雖代原告主張有買賣不破租賃規定之適用，但法院認被告並非民法第425條規定之權利主體，不得主張，且前案一審判決後原告放棄上訴而使原告部分確定，遭嘉林公司聲請強制執行遷讓房屋，並於執行當日再與嘉林公司簽訂租約，本件原告怠於主張其訴訟上之權利，造成損害之發生及擴大，違反誠信原則，未能盡善良管理人之注意，故原告就本件租金損害之發生或擴大與有過失，為謀求兩造間之公平，爰請法院酌減被告賠償原告增加租金支出所受之損害金額二分之一。又提起將來給付之訴，其訴之聲明須表明被告於履行期屆至時為給付之意旨，不得聲明請求於期前給付。本件原告起訴請求因被告債務不履行所增加應支付之租金，自105年3月8日起至107年4月30日止金額共757,890元部分，原告與嘉林公司之租金給付約定於每月1日給付，並非於簽約時一次給付，故於本案言詞辯論終結後至107年4月30日之損害應屬將來給付之訴，因此，原告請求被告一次給付自105年3月8日起至107年4月30日止全部損害之金額，顯屬不合等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查：

1.原告於101年3月7日與基泰公司簽訂A租約，約定由原告向基泰公司承租系爭房屋，租賃期間自101年5月1日起至107年4月30日止，自101年5月1日起至104年4月30日止之租金為每月147,000元，自104年5月1日起至107年4月30日止之租金為每月151,410元，原告已於101年3月7日支付基泰公司押租金441,000元。

2.嘉林公司於101年4月5日登記取得系爭房屋所有權。

3.被告於101年4月間與嘉林公司簽訂房屋租賃契約（下稱B租約），約定由被告向嘉林公司承租系爭房屋，租賃期間自101年5月1日起至104年4月30日止，每月租金183,750元，押租金36萬餘元。

4.基泰公司以其已將系爭房屋出售為由，邀同被告、原告於101年12月28日簽訂租賃權利移轉協議書，約定由被告概括承受基泰公司出租人之地位，基泰公司並將原告先前依A租約給付基泰公司之押租金441,000元移轉予被告，作為原告應給付被告之押租金，並約定於租約期滿或終止時，被告應將押租金441,000元返還予原告。

5.兩造於101年12月28日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自101年5月1日起至107年4月30日止，自101年5月1日起至101年12月31日止為每月租金147,000元，自102年1月1日起至104年4月30日止為每月租金136,500元，自104年5月1日起至107年4月30日止為每月租金140,595元，押租金441,000元。原告已依約按月支付原告至105年2月28日止之租金，並已於105年3月1日支付至自105年3月1日起105年3月31日止之租金140,595元。

6.嘉林公司於104年4月間以台北敦南郵局第443號存證信函通知原告，表示系爭房屋為嘉林公司所有，被告與嘉林公司間之B租約將於104年4月30日到期，請被告於104年4月5日前回覆是否與嘉林公司續約，否則請原告屆期將系爭房屋返還嘉林公司；原告於同年4月7日以台北雙連郵局第523號存證信函告知被告「…上週接獲該房屋所有權人嘉林公司來函副知：租期於四月三十日即將屆至，若未續約請求搬遷房屋。對貴司已非房屋所有權人，本公司甚感訝異。…本公司前已對該店投資高額裝潢與設備費用。今若被迫提早搬遷，恐損失不貲。…敬請依貴我租約，履行出租人義務。」，促請被告與嘉林公司續約以履行其出租人義務，但被告未積極與嘉林洽談B租約續約事宜，致嘉林公司於104年6月30日對被告及原告提起遷讓房屋等訴訟，經本院於104年12月15日以104年度重訴字第892號判決原告與被告應將系爭房屋騰空返還嘉林公司；嘉林公司以前案判決為執行名義聲請強制執行，經本院105年度司執字第189號強制執行事件受理，系爭房屋於105年3月8日在現場執行點交返還執行完畢；吉利公司於105年1月間對前案一審判決上訴後，嗣又於105年3月18日撤回上訴。

7.原告於105年3月7日經公證人公證，與嘉林公司簽訂C租約，約定由原告向嘉林公司承租系爭房屋，租賃期間自105年3月8日起至107年4月30日止，租金為每月17萬元，押租金34萬元。上開事實，為兩造所不爭執，並有A租約、支票、租賃權利移轉協議書、系爭租約、台北敦南郵局第443號存證信函、台北雙連郵局第523號存證信函、臺灣臺北地方法院104年度重訴字第892號判決、本院執行筆錄、吉利公司開立之統一發票、C租約等件附卷可稽（見本院卷第7至28頁），且有建物所有權狀、B租約附於前案卷宗可考（見前案卷第10頁、第13至17頁），堪信為真實。

四、原告主張被告未提供合於使用收益之租賃物，而請求被告賠償原告增加租金支出757,890元之損害，及請求被告返還押租金441,000元、溢繳之105年3月租金108,848元，被告就原告請求返還押租金441,000元、溢繳之105年3月租金108,848元部分並未爭執，惟就原告請求賠償增加租金支出之損害部分則以上揭情詞置辯。茲論述如下：

㈠原告得依債務不履行之法律關係請求被告賠償損害：

1.按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」、「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」，民法第423條、第435條、第436條分別定有明文。故交付及保持合於約定、使用之租賃物，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全。又當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關之附隨義務。關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務。以營業為目的之租賃標的，承租人往往須就租賃標的重為裝潢並支出相當費用，且繼續營業相當時間始得回收，是租賃標的有無因第三人就租賃物主張權利而不能為約定之使用之虞，屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃房屋目的在營業，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租賃標的之使用、收益，使承租人得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人自有就租賃標的是否為第三人所有且因第三人就租賃物主張權利致承租人不能為約定之使用、收益之事實告知承租人之附隨義務。本件兩造於101年12月28日簽訂系爭租約，約定租賃期間自101年5月1日起至107年4月30日止，兩造又於系爭租約第6條第3款約定租賃期間內被告不得提前終止租約（見本院卷第13頁），系爭租約第5條並明確約定原告承租系爭房屋作為經營餐飲業務之用（見本院卷第12頁），被告既知悉原告承租系爭房屋係作為餐廳營業之用，並須足夠之面積方能達成原告營業之目的，為達成其依租賃契約所負使原告合於約定使用、收益之主給付義務，被告自有就系爭房屋自101年4月5日起為嘉林公司所有、被告於101年4月間僅與嘉林公司簽訂租期3年至104年4月30日止之B租約、嘉林公司自104年5月1日起有就系爭房屋主張所有權而請求兩造返還房屋致原告不能再使用系爭房屋之虞之事實，告知原告之附隨義務。

2.然查，被告從未取得系爭房屋之所有權，且嘉林公司於101年4月5日登記取得系爭房屋所有權迄今，被告卻在兩造於101年12月28日簽訂之系爭租約第1條中約定「甲方（即被告）將其所有…面積約92.97坪之房屋租與乙方（即原告）使用。」（見本院卷第12頁），被告既在系爭租約中聲稱系爭房屋為其所有，致原告誤認被告為系爭房屋之所有權人。又被告在系爭租約中與原告約定租賃期間長達6年至107年4月30日止，被告復於其與嘉林公司間之B租約於104年4月30日到期前或後均未積極與嘉林公司洽談辦理續租，且在B租約於104年4月30日到期後被告亦未再支付嘉林公司租金或相當租金之不當得利，致嘉林公司於104年6月30日對被告及原告提起遷讓房屋等前案訴訟，經本院於104年12月15日以104年度重訴字第892號判決原告與被告應將系爭房屋騰空返還嘉林公司，嘉林公司嗣以該另案判決為執行名義聲請強制執行，經本院105年度司執字第189號強制執行事件受理，系爭房屋於105年3月8日現場執行點交返還房屋執行完畢，且被告於105年3月18日撤回另案之上訴等情，已詳如前述，堪認被告對原告所為之給付顯不符合系爭租約之本旨。

3.又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條、第226條定有明文。出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利。且租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院98年度台上字第222號、77年度台上字第2369號裁判意旨參照）。本件被告出租系爭房屋予原告，供原告作為餐廳營業之用，系爭租約約定租賃期間至107年4月30日止，被告依約應交付合於使用目的之租賃標的予原告，並負有告知原告系爭房屋自101年4月5日起為嘉林公司所有、被告於101年4月間僅與嘉林公司簽訂租期至104年4月30日止之B租約、嘉林公司自104年5月1日起有就系爭房屋主張權利而致原告不能使用系爭房屋之虞等情形之附隨義務，被告卻隱瞞此情未告知原告，且於104年4月30日B租約到期前後均未積極與嘉林公司洽談辦理續租，致嘉林公司對被告及原告提起遷讓房屋等訴訟，經本院104年度重訴字第892號判決原告與被告應將系爭房屋騰空返還嘉林公司，並於105年3月8日執行點交返還系爭房屋完畢，顯然與依系爭租約被告應負使原告合法使用系爭房屋之義務有違，被告顯未依系爭租約債之本旨給付系爭房屋予原告使用、收益，具有歸責之原因，則依上述說明，被告自應就原告所受損害，負債務不履行之損害賠償責任。再查，原告主張：原告如於105年3月8日另行遷址營業，就系爭房屋已支出之裝潢費用，其中無法搬遷使用之項目攤提折舊後，將受有裝潢費用2,449,409元之損害之事實，業據其提出裝潢費用明細表為證（見本院卷第52頁），被告對原告提出之裝潢費用明細表亦未具體爭執。本件原告主張其在前案判決之強制執行程序中，為避免執行遷讓返還系爭房屋後造成裝潢費用等損害，不得已於105年3月7日，經公證人公證，與嘉林公司簽訂C租約，約定由原告向嘉林公司承租系爭房屋，租賃期間自105年3月8日起至107年4月30日止，租金每月17萬元，原告受有每月增加租金29,405元（170,000-140,595＝29,405）之損害，並提出原告有支付嘉林公司每月租金17萬元之臺幣整批付款查詢表為證（見本院卷第61頁），堪信屬實。本院並斟酌在嘉林公司以前案判決為執行名義聲請強制執行，經本院105年度司執字第189號執行事件於105年3月8日將系爭房屋點交返還嘉林公司執行完畢，如原告未能與嘉林公司簽訂C租約在系爭房屋繼續營業，原告確實將受有鉅額之裝潢費用等相關之損害，恐已逾本件原告所主張增加租金支出757,890元之損害，是原告請求被告賠償自105年3月8日起至105年5月31日止增加租金損害81,575元【170,000-140,595＝29,405，29,405×24÷31＝22,765，29,405×2=58,810，22,765＋58,810＝81,575，元以下四捨五入】，及自105年6月1日起至107年4月1日止，按月於每月1日賠償原告當月份增加租金之損害各29,405元之範圍內，洵屬有據。原告得請求被告賠償上述增加租金支出之損害總金額固為757,890元，然原告就尚未到期部分請求被告提前一次給付部分，尚非有據，應予駁回。

㈡被告雖辯稱：兩造前經嘉林公司提起遷讓房屋等前案訴訟，原告於前案審理時不主張有買賣不破租賃規定之適用，被告雖主張有買賣不破租賃規定之適用，但法院認被告並非民法第425條規定之權利主體，且前案一審判決後原告未上訴而使原告部分確定，遭嘉林公司聲請強制執行遷讓房屋，原告怠於主張其訴訟上之權利，造成損害之發生及擴大，違反誠信原則，未能盡善良管理人之注意，故原告就本件租金損害之發生或擴大與有過失，爰請鈞院酌減被告賠償原告增加租金支出所受之損害金額二分之一云云。然按，民法第425條係規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，該條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以出租人已將租賃物交付承租人占有中，出租人將其所有權讓與第三人為其要件。惟嘉林公司於101年4月5日即已登記取得系爭房屋所有權，原告與基泰公司間之A租約所約定之租賃期間之始期則為101年5月1日，係在嘉林公司已取得系爭房屋所有權之後，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用。況被告在嘉林公司取得系爭房屋所有權後，於101年4月間與嘉林公司簽訂B租約，由被告向嘉林公司承租系爭房屋至104年4月30日止，被告依B租約取得系爭房屋之使用收益權後，被告再於101年12月28日未經公證而與原告簽訂系爭租約，將系爭房屋轉租予原告，與民法第425條第1項之規定顯不相符，原告應無對嘉林公司主張民法第425條第1項買賣不破租賃之餘地，已甚明確。是被告以原告在前案訴訟中未對嘉林公司主張買賣不破租賃且未上訴為由，辯稱原告與有過失等，而據以請求酌減被告賠償原告增加租金支出所受之損害金額二分之一云云，均無足取。

㈢關於原告請求被告返還105年3月溢付租金、押租金部分：1.被告應返還原告租金108,848元：按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又按民法第266條規定：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還。」、民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」。查原告主張：原告已於105年3月1日，將系爭租約自105年3月1日起至105年3月31日止之租金140,595元支付被告，但被告自105年3月8日起即無法提供系爭房屋予原告使用之事實，為被告所不爭執，並據原告提出被告開立之105年3月份租金140,595元之統一發票1紙為證（見本院卷第23頁），堪信屬實。本院105年度司執字第189號執行事件既已於105年3月8日將系爭房屋點交返還嘉林公司執行完畢，原告自105年3月8日起免為對待給付即給付被告租金之義務，被告就原告請求返還溢繳之105年3月租金108,848元部分亦未爭執，是原告請求被告返還自105年3月8日起至同年3月31日止已給付之租金108,848元（140,595×24/31＝108,848，元以下四捨五入)，洵屬有據。

2.被告應返還原告押租金441,000元：按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。查原告已於101年3月7日依A租約支付基泰公司押租金441,000元，基泰公司嗣以其已將系爭房屋出售為由，邀同被告、原告於101年12月28日簽訂租賃權利移轉協議書，約定由被告概括承受基泰公司出租人之地位，基泰公司並將原告先前依A租約給付基泰公司之押租金441,000元移轉予被告，作為原告應給付被告系爭租約之押租金，並約定於租約期滿或終止時，被告應將押租金441,000元返還予原告之事實，為兩造所不爭執，並有A租約、支票、租賃權利移轉協議書、系爭租約附卷可考（見本院卷第7至15頁、第28頁），又嘉林公司以前案判決為執行名義聲請強制執行，經本院105年度司執字第189號執行事件於105年3月8日將系爭房屋點交返還嘉林公司執行完畢等情，亦已如前述，被告就原告請求返還押租金441,000元部分復未爭執，是原告請求被告返還系爭租約之押租金441,000元，亦屬有據。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。原告自得依上開規定，請求被告給付法定遲延利息。

㈤綜上所述，原告請求被告賠償自105年3月8日起至105年5月31日止增加租金之損害81,575元，並請求被告返還押租金441,000元、溢繳之105年3月租金108,848元，共計631,423元，及均自起訴狀繕本送達翌日即105年5月6日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息；暨就原告自105年6月1日起至107年4月30日止增加租金之損害，請求被告自105年6月1日起至107年4月1日止，按月於每月1日給付原告29,405元，及自各該其應付之翌日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息之範圍內，應屬有據。

五、從而，原告請求被告給付631,423元及自105年5月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨請求被告自105年6月1日起至107年4月1日止，按月於每月1日給付原告29,405元，及自各該其應付之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（詳如附表）之範圍內，為有理由，應予准許，至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，不應准許。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3 項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 13,969元合 計 13,969元