臺北簡易庭105年度北簡字第8473號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第8473號

原告

高寬旭

訴訟代理人

白金玉

被告

高素月

被告

僑馥建築經理股份有限公司

法定代理人

彭慶

訴訟代理人

鄭亨偉

訴訟代理人

林晉丞

被告

台北皇家不動產有限公司

法定代理人

吳錦融

訴訟代理人

王啟安律師

上列當事人間返還簽約金等事件，本院於民國105年11月30日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255第1項第2、3款及第2項定有明文。本件原告起訴時，係依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告高素月、僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）、台北皇家不動產有限公司（下稱台北皇家公司）應給付原告新臺幣（下同）30萬元，暨自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於民國105年7月14日具狀追加侵權行為之法律關係，並減縮聲明請求被告高素月、台北皇家公司、僑馥公司應連帶給付原告25萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告台北皇家公司應返還原告5萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。核與上揭規定相符，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠原告遠住高雄，因岳母白金玉長年在台北租屋居住，且年紀漸長，為求住家穩定，有意購買套房，但因現金不足，原告為孝敬岳母，乃同意不足部分及貸款由原告負擔。嗣白金玉看中被告高素月委託被告台北皇家公司所銷售之不動產（即坐落臺北市○○區○○街00號6樓之10房屋，下稱系爭不動產），原告乃委託白金玉與台北皇家公司洽談，台北皇家公司於104年11月5日要求白金玉給付斡旋金5萬元，並簽訂不動產買賣意願書暨要約書，由白金玉委託台北皇家公司與高素月斡旋，其後於104年11月8日白金玉即由友人甯淞豪陪同並代理原告與高素月在台北皇家公司承辦人員謝駿翔及聯華代書事務所地政士顏式淇見證下簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。簽約期間白金玉多次告知在場人其僅有現金30萬元，其餘購買款項皆需向銀行貸款才能支付，其餘款項若無法貸到足額，原告無力購買，要無條件解除契約，當時在場者皆稱沒問題，一定可以貸到款項，被告高素月亦無反對之意思表示。原告於104年11月13日將第一期款項25萬元匯入僑馥公司指定之受託信託財產專戶（即中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000-000000000，下稱系爭專戶），其後經謝駿翔、顏式淇向富邦銀行、安泰銀行申請貸款均無法達到原告需求金額，高素月即以存證信函要求解除契約，並於105年1月25日將系爭不動產出售他人並完成登記，原告請求返還前揭30萬元（即5萬元及25萬元）均遭拒絕。惟白金玉於簽約時即已表明「若無法貸到足額貸款，原告是無力購買，要無條件解除契約」，在場之高素月並無反對意見，現場尚有甯淞豪、謝駿翔、顏式淇，代書顏式淇失職未將此重要條件列入契約內容，但買賣契約當事人意思表示一致即已成立，是原告無力購買，應無條件解除契約，並回復原狀。按雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付一部不能，而他方已就該部為對待給付者，得依不當得利之規定請求返還，原告已將25萬元匯入僑馥公司之系爭專戶，而僑馥公司需經高素月同意始能返還，故請求被告高素月、僑馥公司連帶返還原告已為之對待給付金額25萬元。又被告台北皇家公司為賺取仲介費用，在未確定原告是否可以貸得款項時，即讓白金玉陷於錯誤判斷而簽訂原告可能給付不能之系爭契約，依民法第292條規定，應就原告之損失負連帶責任，將原告已為對待給付之金額25萬元返還原告，爰依民法第179條之規定，請求被告高素月、台北皇家公司、僑馥公司應連帶給付原告25萬元。

㈡原告代理人白金玉支付台北皇家公司5萬元斡旋金，依不動產買賣意願書第4條「受託人得全權代理買方將斡旋金視同訂金交與賣方」，但台北皇家公司卻未將5萬元交與賣方即高素月，致白金玉誤認係高素月已收受30萬元，台北皇家公司侵占原告斡旋金5萬元，爰依民法第184條第1項規定，請求被告台北皇家公司應返還原告5萬元。

㈢並聲明：1.被告高素月、台北皇家公司、僑馥公司應連帶給付原告25萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告台北皇家公司應返還原告5萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告方面

㈠被告高素月：被告高素月委託被告台北皇家公司進行買賣系爭不動產，經台北皇家公司搓合後，於104年11月8日與買方簽訂系爭契約，有關原告主張「仲介說若銀行無法貸款就不買」之言詞，高素月與買方簽約時未有耳聞，且系爭契約亦未約定相關條款。依系爭契約第5條約定，買賣價金之總價款為520萬元，付款方式分三期給付，簽約款25萬元、完稅款131萬元及尾款364萬元，惟買方自完稅款起即未依約給付，經高素月多次以存證信函催告，買方仍不理會，嗣後即由被告僑馥公司進行相關作業，買方違約事實明確，原告主張為無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡被告僑馥公司：被告僑馥公司辦理原告與被告高素月透過被告台北皇家公司居間仲介成交買賣高素月所有系爭不動產之履約保證業務，嗣因原告未依系爭契約約定履行給付完稅款之義務，高素月依約催告並解除系爭契約後，沒收原告已支付之價金25萬元。僑馥公司依不動產買賣價金履約保證申請書約定內容辦理催告及出款作業，並無違約不當之處，亦未受有不當利益，且本件亦無相關連帶責任之約定，原告依民法第179條規定向僑馥公司請求返還簽約金，顯無理由。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈢被告台北皇家公司：系爭契約之買受人實為白金玉，但因白金玉負債比過高，擔心將來向銀行貸款有困難，故於簽訂系爭契約時，改以原告高寬旭之名義作為買方，此有白金玉於104年11月5日簽訂之不動產買賣意願書及同年月8日簽訂之契約內容變更合意書、不動產買賣契約書可證。原告僅為白金玉借用名義購買系爭不動產之人，且被告台北皇家公司及代書均未承諾原告有關貸款絕無問題，原告片面指稱有上情，與事實不符，被告否認。又台北皇家公司並未收受原告給付之25萬元，自無不當得利可言；且原告所支付之斡旋金5萬元，依不動產買賣意願書第4條約定，斡旋成立時，斡旋金視同定金。原告嗣後違反履約期間及付款約定，被告高素月於解除契約後依法沒收定金5萬元，並無不合。至於5萬元款項現由台北皇家公司持有保管中，此乃高素月與台北皇家公司之內部事情，與原告無關。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項（並有相關證據在卷可稽）

㈠坐落臺北市○○區○○街00號6樓之10房屋（即系爭不動產）原為被告高素月所有，有臺北市松山地政事務所異動索引表可稽（本院卷第64頁）。

㈡白金玉於104年11月5日委託被告台北皇家公司仲介買賣系爭不動產，並簽訂不動產買賣意願書（編號RC0000000），且同時支付台北皇家公司5萬元斡旋金，有該不動產買賣意願書及確認書可稽（本院卷第2、3頁）。

㈢白金玉以自己名義與被告高素月於104年11月8日簽訂不動產買賣契約書（登錄編號CC105212），並以自己名義與被告高素月、台北皇家公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（見本院卷第77至80頁、第81至82頁）；其後於同日改以原告之代理人名義與高素月簽訂不動產買賣契約書（編號RC0106140，即系爭契約），並以原告之代理人名義與高素月、台北皇家公司簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（見本院卷第4至11頁或第53至60頁、第12至16頁）。

㈣原告於104年11月13日轉帳匯款25萬元至指定之受託信託財產專戶（即中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，專屬帳號：00000-000000000），參見系爭契約第4條第3項及台北富邦銀行交易明細查詢表（本院卷第54頁、第62頁）。

㈤被告高素月寄發新店郵局001540號存證信函與原告及白金玉，催告履行給付完稅款；及寄發新店郵局001563號存證信函與原告及白金玉，表明解除契約及沒收簽約款25萬元，原告及白金玉已收受送達，有上開存證信函可稽（本院卷第17、18頁）。

五、本院得心證之理由

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有規定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例參照。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。惟主張不當得利請求權之原告，係因自己之行為致造成原由其掌控之財產發生主體變動，則因該財產變動本於無法律上原因之消極事實舉證困難所生之危險自應歸諸原告，始得謂平。是以原告對不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，亦即原告必須證明其與被告間有給付之關係存在，且被告因其給付而受有利益以及被告之受益為無法律上之原因，始能獲得勝訴之判決。又如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的，最高法院91年度台上字第1673號判決、99年度台上字第1009號判決意旨參照。

㈡原告主張被告高素月、僑馥公司及台北皇家公司受有不當得利，並應負連帶返還責任，已為被告所否認，應由原告舉證以實其說。經查：

1.白金玉代理原告與被告高素月簽訂系爭契約，業如前述，原告固主張簽約當時其代理人白金玉有表明如無法申請足額貸款即無條件解除契約，在場之被告高素月並未有反對之意思，買賣雙方就此已有意思表示一致云云，已為被告所否認。且原告所舉證人甯淞豪到庭證述：伊並不清楚本件買賣事宜，僅知當日與白金玉一同去仲介處，見到有人帶文件來，才知是房屋買賣，對方很專業，簽約過程動作很快，伊有詢問白金玉為何都不看文件，對方說這是制式合約。買賣過程及多少錢伊都不清楚，但是30萬元，即其中1筆為25萬元，1筆為5萬元，伊有詢問白金玉為何一次付那麼多錢，白金玉說30萬元是斡旋金，在過程伊有聽到白金玉有交代說貸款要下來，白金玉說30萬元要寫在一起，對方說沒有關係，分成二筆來做，白金玉有說這筆錢是要來做投資，要貸款下來才可以成案，仲介說不要再與其他人說到這個價錢，這是很好的投資，過程中雙方很少談話，都是在蓋章簽字，30萬元是付斡旋金，要貸款下來之後才要付30萬元，其餘的事情伊沒有聽到等語（本院卷第139至140頁），依前揭證述內容，可知證人係簽約當日臨時受白金玉之邀一同前往簽約地點，其並未參與買賣雙方之議約過程，證人當無法知悉買賣雙方之約定如何。又依證人所述，縱認屬實，亦僅得證明白金玉有表明要貸款下來才成案等語，惟並不能證明要達到「足額貸款」，亦不能證明被告高素月有同意以足額貸款作為系爭契約之停止條件或無法足額貸款作為解除條件。且原告主張之「足額貸款」即30萬元以外之490萬元均要以貸款方式給付，此核與一般房屋抵押貸款成數至多約七、八成有別，且不足額部分若以信用貸款亦繫乎個人信用狀況及還款能力，衡情尚難認高素月於簽約時有同意此項條件。本件被告高素月、台北皇家公司均否認簽約當時白金玉有表明足額申貸成功才付款或系爭契約才成立，觀諸系爭契約亦未有隻字片語為此等記載，自難認原告之主張為真實。

2.另證人即系爭契約之台北皇家公司承辦人員謝駿翔到庭證述：伊在本件買賣前與白金玉因其他房子出售事宜而相識，當初因有客人詢問到屋主高素月附近的房子，伊才去找高素月簽委託契約，並帶客人去看系爭房屋，後來白金玉想要買小套房，伊告訴白金玉系爭房屋還不錯，白金玉也喜歡，白金玉有提到她想要辦理貸款，伊有說房子部分貸款沒有問題，且告訴白金玉銀行貸款會考慮還款人能力信用等事項，白金玉當時是說系爭房屋要辦理貸款才能買，因為白金玉沒有那麼多現金，所以一定要辦理貸款，伊有告訴她辦理貸款名義人信用條件一定要比較好。當時並沒有約定以貸款申請成功作為系爭契約之效力條件，且這樣約定需要買賣雙方都要同意，合約書上也要註明，就伊所知，合約書上沒有上開約定，買賣雙方也無此口頭約定。一開始是白金玉來簽約，但因為白金玉表示她的貸款條件比較沒有那麼好，所以同樣的合約書就換成高寬旭的名字，因為高寬旭貸款條件比較好，所有合約內容都不變，簽約時高寬旭並不在場，是白金玉要購買房屋，為辦理貸款較順利，才由高寬旭作為登記名義人等語（本院卷第146至147頁），依前揭證述內容可知，白金玉僅表示要辦理貸款，買賣雙方並未於合約書或口頭約定以足額貸款作為系爭契約之效力要件。再者，系爭契約第7條第3項約定：「若因故甲方（即原告）申貸之金融機構未將核貸款匯入專戶而存入甲方指示之帳戶，甲方應即配合將該款項存匯入專戶，不得藉故拒絕或拖延」（本院卷第7、56頁），益徵原告得否取得足額貸款並不影響系爭契約之效力。

3.又依系爭契約第5條第1、2項約定，買賣標的總價款為520萬元，付款方式為第一期款（簽約款）25萬元，於簽約時甲方（即原告）應給付第一期款（含定金），且本期款項應全數存匯入專戶；第二期款（備證用印款）無約定金額；第三期款（完稅款）131萬元，稅單核發後五日內甲方應將第三期款存匯入專戶；第四期款（尾款）364萬元...。同條第3項約定，甲方若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之五計算違約金給付乙方（即被告高素月）。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約（本院卷第5、6頁）。第11條第1項約定，除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，並由僑馥建經執行專戶價金之撥付作業。第11條第2項約定，本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償，並應於僑馥建經最終催告期限內起訴，否則於期限屆至後，除雙方另有約定外，僑馥建經即依約將甲方已支付之價金扣除已給付之餘額作為懲罰性違約金給付乙方，若甲方對違約金數額有異議時，甲方依法所有違約金酌減之權利僅得對乙方為請求，不得對僑馥建經作主張（本院卷第9頁）。又依不動產買賣價金履約保證申請書第3條第1項約定，甲乙雙方若有一方未能依買賣契約履行義務，經他方以書面催告後仍未履行者，他方再以書面通知解除買賣契約、要求返還或沒收已付價金，並以書面通知僑馥建經將專戶所餘價金扣除依約應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、仲介服務報酬及相關費用後返還予甲方或沒收予乙方...（本院卷第12頁）。查本件原告並未依約按期給付價款，經被告高素月先以新店郵局001540號存證信函限期催告履行給付完稅款，原告逾期仍未履行，復經被告高素月以新店郵局001563號存證信函為解除契約之意思表示，原告對於未如期給付完稅款並無爭執，僅抗辯買賣雙方有約定足額貸款故不可歸責原告云云，惟依前揭原告所舉證據，並不足認定買賣雙方有約定需足額貸款契約才生效之情事，原告既未依約履行，則被告僑馥公司依不動產買賣價金履約保證申請書第3條第1項之約定，將專戶所餘價金扣除相關費用後沒收予乙方（即被告高素月）即無不合，自難認被告有何不當得利之情事，原告請求被告應連帶給付25萬元，難認有據。

㈢另按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任，最高法院100年度台上字第328號判決參照。查白金玉於104年11月5日委託被告台北皇家公司仲介買賣系爭不動產，並簽訂不動產買賣意願書，同時支付台北皇家公司5萬元斡旋金，業如前述，依不動產買賣意願書第3條約定，買方為表示購買之誠意，同意於簽訂本不動產買賣意願書同時支付受託人（即台北皇家公司）承購總價百分之五或新台幣伍萬元整作為斡旋金。第4條第1項約定，自簽立本意願書至104年11月13日24時止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。...（本院卷第2頁），本件賣方（即高素月）接受買方之承買價款，並已簽訂系爭契約，斡旋金5萬元視同定金。縱台北皇家公司仍未將該斡旋金5萬元交付高素月，亦屬彼二人間之內部關係，要與原告無涉，自難認台北皇家公司有何侵害原告之權利，原告請求台北皇家公司負侵權行為損害賠償責任，舉證猶嫌不足，不能准許。

六、從而，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告高素月、台北皇家公司、僑馥公司應連帶給付原告25萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告台北皇家公司應返還原告5萬元，暨自民事補呈起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新台幣） 備 註第一審裁判費 3,200元第一審證人旅費 530元合 計 3,730元