臺北簡易庭105年度北小字第3537號

• 裁判案由: 給付租金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 106 年 04 月 28 日

臺灣臺北地方法院小額民事判決　　　 105年度北小字第3537號原　　　告　邱仁華
被　　　告　郭幸卿
訴訟代理人　陳忠仁
上列當事人間給付租金事件，於中華民國106 年3 月23日言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查房屋租賃契約書第9 條約定，合意以本院為管轄第一審法院（見本院卷第18頁），故本院就本件給付租金之訴自有管轄權。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告向伊承租位在臺北市○○區○○路000 號1
至3 樓房屋（下分別稱系爭房屋），簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。然被告未催告伊，即於對系爭房屋進行白蟻防治工程，為此支出24,000元，並提出施工日期為民國（下同）105 年6 月30日病媒蚊證明書。原告於105 年8 月23日已知悉系爭樓房屋2 樓地板塌陷，於同年月23日、24日與工程行師傅梁溫良至現場勘查，詎被告不理會原告「若屬於須屋主修繕者，屋主自會請專業師傅處理，被告切勿擅自招工且以被告意思修繕」之聲明，於105 年9 月11日自行僱工修繕，需費36,000元，並以前揭費用共計61,143元（計算式：24,000元＋匯款單1,143 元＋36,000元＝61,143元）扣抵105 年8 月及10月租金，被告未定相當期限催告伊修繕，逕以費用於租金中扣除，顯非有據，依法提起本件訴訟請求等語，並聲明：㈠被告應給付原告61,143元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於104 年8 月間因蘇迪勒颱風將屋頂吹出大洞，雨水注入後，嗣大量白蟻開始蛀蝕屋頂木造樑柱，伊屢催原告修繕，並於104 年8 月27日寄發內湖大湖郵局第000000號存證信函，原告於同年月30日簽收後卻不予理會，伊為避免蛀蝕損害擴大，於104 年11月18日請天兵除蟲有限公司（下稱天兵公司）進行白蟻防治工程，另於105 年6 月間要求天兵公司開立工程款發票及保固書，因此匯款1,143
元支付發票營業稅（白蟻防治工程費24,000元÷1.05×5%＝
1,143 元，元以下四捨五入）。又伊於105 年8 月22日通知原告，系爭房屋2 樓地板塌陷及鐵製樓梯結構晃動，然原告所請師傅至現場僅告知挖除塌陷處補釘木板，對於木板下天花板之支撐、表面材料之復原、鐵梯之焊接扶正等問題皆未評估，原告遲未派工，伊因有安全疑慮，於105 年9 月11日自行修繕，並於105 年9 月29日寄發內湖大湖郵局第000000號存證信函，告知原告以修繕費36,000元扣抵租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
原告於93年11月1 日與被告訂立房屋租賃契約書，將系爭房屋租與被告，約定每月租金125,000 元，迭經續約，迄98年11月1 日續約時，約定每月租金8 萬元；99年10月31日租期屆滿後，因被告繼續使用系爭房屋並繳納租金，原告未即時為反對之表示，依民法第451 條規定，兩造間成立不定期租賃關係，有房屋租賃契約書、本院104 年度重訴字第923 號民事判決在卷可按（見本院卷第15至18、92至94頁）
四、原告主張：被告未經催告且以內容不實之單據扣抵應付之租金，請求給付上開租金，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者為：被告據以扣抵租金之修繕費用，是否有據？茲分述如下：
㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第423 條、第429 條第1 項及第430 條分別定有明文。
㈡查系爭租約第一條及第五條第一項分別記載：「房屋所在地及使用範圍：臺北市○○區○○路000 號1 ～3F…」、「…房屋因自然之損害有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」等語（見本院卷第15至16頁），可知系爭租賃標的為系爭房屋1 至3 樓所有空間，原告於點交系爭房屋及其附屬設備予被告時，依民法第423 條規定，自負有交付合於所約定使用、收益之租賃物予被告之義務，並應於租賃期間內維持其合於約定使用、收益之狀態。其次，被告因白蟻蛀蝕系爭房屋木造樑柱，於104 年11月18日請天兵公司進行白蟻防治工程，花費25,143元（24,000元＋匯款單1,143 元），另於105 年9 月11日請鈿隆實業有限公司（下稱鈿隆公司），就系爭房屋木製地板整修、樓梯結構補強鋪面換新，花費36,000元等情，有施工前現場照片、天兵公司統一發票、匯款單、鈿隆公司估價單、施工後照片及天兵公司病媒防治證明書在卷可按（見本院卷第56至57、8 至13、19至25頁），並經本院分別函詢前揭公司查核屬實，有鈿隆公司105 年12月23日、天兵公司106 年1 月4 日提出到院之回覆文在卷可按（見本院卷第95至96頁），被告辯稱系爭房屋於104 年8 月間有白蟻蛀蝕、105 年8 月間有地板塌陷等設備缺失之情事，嗣經被告修繕改善，應屬可信。原告主張被告提出發票與估價單內容虛偽云云，與事實不符，非可憑採。
㈢又查系爭房屋既於租賃關係存續中存有上開缺失，原告自應履行其出租人之修繕義務，交付無瑕疵之系爭房屋供被告使用，再系爭房屋既供居住之用，一旦樑柱或地板遭到變動，對整棟樓房的結構安全影響甚大，將危及使用人生命、身體、財產及公共安全，就此等房屋設備之重大缺失，原告對之自有立即修繕之必要。然就白蟻蛀蝕，被告於104 年8 月27日寄發內湖大湖郵局第000109號存證信函即敘明，原告約於同年月30日收受，有被告信函、原告收受郵件內容及收件回執在卷可按（見本院卷第102 至104 、53至55頁），但延至104 年11月18日才由被告進行修繕。又關於地板塌陷，原告到庭自承已於105 年8 月23日知悉（見本院卷第5 頁），然迄至被告於105 年9 月11日請鈿隆公司，就系爭房屋地板進行整修工程前，原告顯然尚未進行修繕工作。本院審酌前述二項工程，從被告通知到自行修繕為止，最短也經過18天，被告已定相當期限，催告原告修繕，嗣因原告未完成修繕，被告於自行修繕後而請求原告將此部分費用於租金中扣除，應屬合法有據。原告不得依系爭租約請求被告給付此部分租金。
五、綜上所述，原告請求被告給付系爭租金61,143元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，依後附計算書確定訴訟費用額所示。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000 巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 28 日書記官 許博為
一、民事訴訟法第436條之18第1項：
（小額訴訟程序）判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事項，於必要時得加記理由要領。
二、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
三、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。