臺北簡易庭105年度北簡字第1號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 105 年 10 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　　105年度北簡字第1號原　　　告
即反訴被告　陳志達
訴訟代理人　彭彥儒律師（法律扶助）
被　　　告
即反訴原告　張莉詩
訴訟代理人　沈明欣律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟壹佰貳拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬捌仟壹佰貳拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。本條規定，於簡易程序適用之，民事訴訟法第436 條第2 項有規定。查原告起訴時聲明：「被告應將門牌號碼臺北市○○○路0 段000 巷00弄00號4 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國（下同）103 年10月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告以新臺幣（下同）2 萬元計算之違約金。」（見本院卷第2
頁）；嗣105 年1 月19日民事縮減訴之聲明狀聲明：「被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自103 年10月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告以1 萬2,000 元計算之違約金。」（見本院卷第22頁）；於105 年10月6 日民事變更訴之聲明狀聲明：「被告應給付原告28萬4,0000元自105
年10月1 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見本院卷第78-2頁）。核屬縮減應受判決事項之聲明，應予准許。
二、次按民事訴訟法第259 條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」同法第260 條第1 項規定：「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」前揭規定於簡易程序亦有適用（同法第436 條第2 項參照）。查原告主張依民法第455 條、系爭租賃契約第7 條第2 項請求被告遷讓房屋及按月給付違約金，被告於105 年1 月29日具狀以系爭租賃契約擔保金、原告應分擔系爭房屋裝修費用為抵銷抗辯，並就抵銷餘額提起預備反訴（即附以本訴無理由或應予駁回為解除條件之反訴），請求原告即反訴被告應給付被告即反訴原告19萬1,195 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息（見本院卷第27至28頁）。經核反訴標的顯與本訴標的及其防禦方法相牽連，符合前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：伊於89年5 月5 日與訴外人李明簽訂租賃契約承租系爭房屋，租金每月1 萬元。嗣因搬遷，於98年9 月11日將系爭房屋轉租與被告並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），亦約定租金每月1 萬元，租期2 年（即98年10月11日起至100 年10月10日止）。系爭租賃契約期滿後，伊依系爭租賃契約第6 條第7 項約定，同意被告以原租約條件續租3 年（即100 年10月11日起至103 年10月10日止）。惟因李明欲收回，伊乃於租約屆期前之103 年9 月25日以存證信函通知被告不再續約，並請求被告於租約期滿後將系爭房屋交還，詎被告至105 年9 月30日才返還系爭房屋。系爭租賃契約第7 條第2 項約定，被告如不及時交還系爭房屋時，伊得請求按房租增加壹倍之違約金，故起訴請求自103 年10月11日至105 年9 月30日止，按月僅以1 萬2,000 元計算違約金總額28萬4,000 元（12,000×23＋12,000×20/30 ）。聲
明：如前述最後變更聲明所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依兩造所簽立系爭租賃契約第6 條第7 項約定，租約期滿後如原告不欲續租，應於期滿30日前以存證信函通知被告，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示。系爭租賃契約於103 年10月10日期滿，原告於同年9 月25日方以存證信函通知被告不再續約，依上開約定，應視為同意以原租賃契約條件內容續租，兩造間租賃契約現尚存在，原告求按月給付違約金，非有理由。縱認原告得請求違約金亦屬過高應酌減。又被告向原告承租房屋時，曾支付原告擔保金2 萬元，並支出裝修費用69萬4,390 元（下稱系爭裝修費用），依系爭租賃契約第3 條第2 項、第6 條第8 項約定，原告應於租賃契約期限屆滿後返還上開擔保金，並分擔上開裝修費用之半數36萬7,195 元，爰以上開債權對原告之違約金債權抵銷，原告於被告行使抵銷權後，已無任何債權可請求等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於98年9 月11日簽訂系爭租賃契約，原告將系爭房屋轉租被告，約定租金每月1 萬元，租期2 年（98年10月11日起至100 年10月10日止）。系爭租賃契約期滿，原告依系爭租賃契約第6 條第7 項約定，同意被告以原租約條件續租3 年（100 年10月11日起至103 年10月10日止），有系爭租賃契約在卷可稽（見本院卷第8至12頁）。
㈡原告於系爭租賃契約屆期前之103 年9 月25日寄發存證信函函知被告不再續約，並請求被告於租約期滿後將系爭房屋交還原告，被告於隔日收受，有存證信函在卷可稽（見本院卷第13頁）。
㈢兩造已於105 年8 月2 日就交還系爭房屋部分達成調解，被告於105 年9 月30日前遷讓系爭房屋給原告，有調解筆錄在卷可按（見本院卷第78頁）。
四、原告主張：系爭租賃契約已於103 年10月10日期滿消滅，被告自103 年10月11日起至105 年9 月30日止，應按月給付原告以1 萬2,000 元計算違約金，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠系爭租賃契約是否已終止？㈡原告得否請求被告給付違約金？㈢被告之抵銷抗辯有無理由？茲析述如下：
㈠系爭租賃契約是否已終止？
1.依系爭租賃契約第6 條（相關約定事項）第7 項約定：「甲方（即原告）不擬續出租本約標的物時，應於租任（賃字之誤）期滿30日前，以存證信函通知乙方（即被告），否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示」、「甲方同意本約到期之日，以原租賃契約條件續租乙方3 年期。」同條第8 項約定：「甲方同意五年期到期後，乙方得優先續以11,000元承租本屋5 年。若甲方自乙方承租日起五年期後，無法續租，同意分擔部分租屋初期裝修費用」等語，有系爭租賃契約在卷可參（見本院卷第10頁反面至第11頁）。細繹前述約定內容，就系爭租賃契約第1 次屆期（即100 年10月10日屆期），兩造約定自動以原條件續租3 年，毋須另為意思表示，但就系爭租賃契約第2 次屆期（即103 年10月10日屆期），兩造約定被告「得優先續以11,000元承租本屋5 年」，自該條上、下文，契約條款間關聯性及前述第6 條第8 項後段約定：「若甲方自乙方承租日起五年期後，無法續租…」文義以觀，兩造間真意應指系爭租賃契約第2 次屆期後，倘原告欲將系爭房屋出租他人，被告取得優先承租權，非謂系爭租賃契約第2 次屆期後，被告即以租金11,000元條件自動續約5 年，或無須另立租賃契約。
2.系爭租賃契約第6 條第7 項雖約定，原告不擬續租系爭房屋，應於期滿30日前以存證信函通知被告，否則視為同意以原租賃契約條件內容續租之表示，而原告遲至系爭租賃契約屆期前15日（即103 年9 月25日）始寄發存證信函通知被告不再續約，為兩造到庭不爭執（見不爭執事項㈡）。惟系爭租賃契約第2 次屆期後，既需兩造另行合意租賃契約，且提高租金至少至1 萬1,000 元，有系爭租賃契約第6 條第8 項內容可按（見同上），與系爭租賃契約第1 次屆期後，僅「原告同意以原租賃契約條件內容續租」（參見系爭租賃契約第6 條第7 項）之條件顯然不同，不可同日而語，惟原告於103 年9 月25日已寄送表明不再續約存證信函送達被告，被告對此未表明任何反對，且於103 年10月11日租約期滿後即未再繳交租金，以上均足認系爭租賃契約應於103 年10月10日期滿消滅。至被告另抗辯：原告所為終止系爭租賃契約通知，顯然違背系爭租賃契約第6 條第7 項約定，不生通知終止效力云云，惟系爭租賃契約因租期屆滿而消滅，與原告有無通知終止無涉，被告此部分抗辯，當屬無據。
㈡原告得否請求被告給付違約金？
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。查系爭租賃契約第7 條（違約處罰）第2
項約定：「乙方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物清理交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時清理交還房屋時，甲方（即原告）得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止。」（見本院卷第11頁），又被告於租約期限屆滿後未立刻交還系爭房屋，直至105 年9 月30日才歸還，為兩造到庭不爭執（見本院卷第80頁），原告自得依上開約定，請求被告給付自103 年10月11日起至被告遷讓房屋之日即105 年9 月30日止，按房租增加1 倍違約金。惟審酌原告無法將系爭房屋返還訴外人盧詩磊，盧詩磊向本院簡易庭提起訴訟，經本院104 年度北簡字第10334 號民事判決命原告應將系爭房屋遷讓返還盧詩磊，並自103 年10月6 日起至返還日止，按月給付1 萬元，盧詩磊依上開判決聲請對原告強制執行，本院乃囑託臺灣新北地方法院就原告對訴外人瘋狂賣客旅行社股份有限公司之薪資債權核發扣押命令，有本院104 年度北簡字第00000 號宣示判決筆錄、105 年2 月17日北院木105 司執天字第12755 號執行命令、臺灣新北地方法院105 年2 月24日新北院霞105 司執助星字第757 號執行命令等件可憑（見本院卷第55至58頁）。依上開客觀事實，認原告請求違約金過高，而予核減至按月給付1 萬元為妥，原告此部分之請求，洵屬無據。
㈢被告之抵銷抗辯有無理由？
1.被告抗辯應以系爭租賃契約之擔保金2 萬元為抵銷，經原告於本院言詞辯論時表明同意擔保金部分由違約金中扣除（見本院卷第68頁），核屬民事訴訟法第279 條第1 項之自認，則被告此部分之抵銷抗辯，應屬有據。
2.依系爭租賃契約第6 條第8 項後段約定：「…若甲方（即原告）自乙方（即被告）承租日起五年期後，無法續租，同意分擔部分租屋初期裝修費用」（見本院卷第11頁），足見被告於租屋初期投入大筆費用裝修，倘使用收益期間不長，將大幅提高用益系爭房屋之成本，兩造乃達成合意，倘原告於租約5 年後期滿無法續租，同意分擔被告部分租屋初期裝修費用。被告於租屋初期即98年10月5 日至同年11月11日期間，因支出系爭裝修費用69萬4,390 元，據其提出收據4 紙、裝修工程合約書1 份在卷可按（見本院卷第29至33頁），復為原告所不否認，堪認為實在。依上開約定，原告既於被告承租日即98年10月10日起5 年期後無法續租，自應分擔部分系爭裝修費用。原告雖主張：依系爭租約第4 條第4 項約定，兩造約定裝修費用分5 年攤提，倘非房屋或結構問題，其餘修繕不應由其負擔云云。惟系爭租賃契約第4 條（使用租賃標的物之限制）第4 項約定：「房屋有裝潢或修繕之必要時，乙方（即被告）應取得甲方之同意使（始字之誤）得為之，但不得損害原有建築結構安全，並不得違反建築法令。若非造成無法居住或原結構損壞之裝潢修繕，乙方同意不要求甲方負擔。乙方須預先告知費用予甲方參酌，並於事後出示費用證明。」等文字以觀，本項規定既列於「使用租賃標的物之限制」條下，並與第6 條之「相關約定事項」下之租屋初期裝修費用並立，顯見前者係規範租賃契約存續期間之一般性裝修費用，後者係規範租屋初期特別裝修費用，二者在時間規範對象顯有不同。又原告提出兩造間電子郵件附卷為憑，然依該電子郵件內容，僅原告表示：畢竟花60萬去裝修可能隨時會改建的老屋並不在計畫中，況且伊自願減收每月3,600 元租金，5 年算來已少收約21萬元，剩餘39萬元以5 年分月算來是6500元，若計入被告每月實質支出成本，租金僅1 萬6,500 元亦屬合理等語（見本院卷第34頁下方至35頁），惟未見被告有何同意上開電子郵件內容之舉，殊難據原告單方表示為其有利之認定，故不影響原告應分擔裝修金額之計算。從而，原告此部分之主張，應屬無憑。
3.兩造雖就系爭租賃契約中「分擔部分租屋初期裝修費用」之分擔比例有爭執，惟本院衡酌系爭租賃契約第6 條第8 項約定，被告於租約5 年期滿，得優先續租5 年，如無法續租，始有原告分擔系爭裝修費用，倘被告承租用益系爭房屋10年，原告即無需分擔系爭裝修費用義務，依此說明，被告既願於承租系爭房屋10年後即不請求分擔系爭裝修費用，則被告已承租系爭房屋5 年，系爭裝修費用之半數即34萬7,195 元應由被告單獨負擔（計算式：694390×1 ÷2 ＝347195）；
就剩餘34萬7,195 元部分，本院認被告於租屋初期裝修系爭房屋，其直接受有裝修系爭房屋利益較大，故原告與被告分擔比例以4 ：6 為宜，原告就此應分擔金額為13萬8,878 元（計算式：347195×0.4 ＝138878），被告就此部分金額主
張抵銷抗辯，應屬有憑，逾此範圍之抵銷抗辯，則屬無據，非屬可採。至原告主張：伊因系爭裝修費用，減收被告每月3,600 元租金，5 年共計21萬6,000 元，此部分應於分擔計算時扣除等語（見本院卷第52頁），惟卷附兩造間電子郵件，僅原告單方面表示，不足據為有利原告之認定，業如前述。是原告之主張，非屬可採。
4.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334 條前段定有明文。查原告主張被告應自103 年10月11日起至105 年9 月30日止，按月給付違約金1 萬元，共計23萬7,000 元【10,000×（23+21/30）＝237,000 】，被告主張抵銷金額為
15萬8,878 元（計算式：擔保金2 萬元＋裝修費用分擔13萬8,878 元＝15萬8,878 元），均屬有據，故抵銷後原告僅能請求被告給付7 萬8,122 元（237,000 －158,878 ＝78,122），逾此部分即屬無據。至原告請求自105 年10月1 日起算之法定遲延利息部分（見本院卷第78頁），惟依最高法院62臺上1394號民事判例所示，違約金如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。是原告請求利息部分應屬無據。
五、綜上所述，系爭租賃契約於103 年10月10日期滿消滅，原告得請求被告23萬7,000 元違約金，惟經被告抵銷於15萬8,878 元範圍內有理由，抵銷後，原告得請求被告給付7 萬8,122 元違約金，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應職權宣告假執行。原告所為假執行之聲請，僅在促使法院為此職權之行使，本院不受其拘束，無再命原告提供擔保之必要。至原告就敗訴部分所為之聲請，因訴之駁回而失其依據，不予准許。另被告就原告勝訴部分，陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴被告應分擔系爭租賃契約之擔保金及裝修費用共36萬7,195 元，於扣除反訴被告得向反訴原告請求違約金17萬6,000 元後（即103 年10月11日起至105 年2 月10日止，每月違約金以1 萬1,000 元計算，共計17萬6,000
元），尚有19萬1,195 元之餘額（計算式：367,195 －176,000 ＝191,195 ），爰提起預備反訴等語，並聲明：反訴被告應給付反訴原告19萬1,795 元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起按年息5%計算之利息。
二、反訴被告則以：伊同意反訴原告得以系爭租賃契約之擔保金2 萬元扣抵違約金，惟就裝修費用部分，伊已透過調降租金方式分攤反訴原告裝修費用，兩造於系爭租賃契約第4 條第4 項合意此部分裝修費用不再請求伊分擔，且自始即約定該筆裝修費用應分為5 年內攤提，系爭租賃契約已滿5 年，該筆裝修費用應攤提完畢等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
反訴被告得請求反訴原告違約金23萬7,000 元，惟經反訴原告提出分擔裝修費用之抵銷抗辯，於15萬8,878 元範圍內亦有理由，已於本訴部分論述綦詳，故反訴原告所主張抵銷債權，經與反訴被告主張違約金債權抵銷後，已無餘額，不再贅述。
四、綜上所述，反訴原告依系爭租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付反訴原告系爭裝修費用19萬1,795 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息，即無理由，不應准許。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條、第79條、第389
條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 31 日書記官 許博為