臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

震怡股份有限公司

法定代理人

梁怡敏

訴訟代理人

高奕驤律師

訴訟代理人

呂佩芳律師

被告

呈馥有限公司

被告

兼 法 定

代理人

林明諭

被告

林柏均

共同訴訟代理人

陳生全律師

複代理人

余玉華

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國106 年11月15日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告震怡股份有限公司起訴時，訴之聲明第1 項請求被告呈馥有限公司（下稱被告呈馥公司）、林明諭、林柏均應連帶給付原告新臺幣（下同）1,242,200 元，及自民國105 年7 月23日起至清償日止，按年息10％計算之利息；嗣於106 年2 月14日行言詞辯論程序時，減縮應受判決事項之聲明為「被告應連帶給付原告1,001,414 元，及自105 年7 月23日起至清償日止，按年息10％計算之利息。」（見本院卷第119 頁），參諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠被告呈馥公司於104 年6 月5 日與原告簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告呈馥公司承租原告所經營之BELLAVITA 寶麗廣場地下2 樓第Ｂ220 及第Ｂ221 號店面（下稱系爭店面），並經營歐式甜點，面積共計16.7坪，租期自104年6 月5 日起至106 年6 月4 日止。雙方約定，被告呈馥公司之租金計算按以下⑴或⑵孰高者計算：⑴每月每坪4,000元，共66,800元，或⑵每月營業淨額之16％計算。除租金以外，被告呈馥公司依約並應於每月支付管理費及裝修補助費250,500 元予原告。上述租金、費用及裝修補助費均應外加5 ％之營業稅，且需於每日曆月底由原告自被告呈馥公司每月之營業總額中扣除被告呈馥公司應付之每月租金及其他費用。未料，被告呈馥公司於105 年5 月間單方面因其營業不善決定提前撤櫃，無視系爭租約之約定，於105 年5 月31日擅自撤離，甚至於當日下午4 時許於商場營業時間內派人至系爭店面撤離店上相關機器設備等，造成商場秩序混亂，重創商場形象。原告並未同意與被告呈馥公司於105 年5 月31日終止系爭租約；而原告為避免系爭店面櫃位呈現空盪狀態，因而情商原先向原告承租B234號店面之韋祥企業有限公司（下稱韋祥公司），將其開設之「成記肉乾」商品挪移至B220櫃位擺放，使該B220櫃位之外觀繼續保持營業狀態，而非意在與被告呈馥公司終止系爭租約。且原告未與韋祥公司就該B220櫃位約定一定之使用期限，亦未因提供B220櫃位予韋祥公司擺放商品，即與韋祥公司變更租約內容，或向韋祥公司收取B220櫃位之租金。嗣後兩造調解未能成立，原告於105 年6 月28日催告被告呈馥公司應於文到7 日內儘速恢復正常營業，惟被告呈馥公司逾7 日即105 年7 月6 日仍未予恢復營業。則原告依系爭租約第19條第1 項之約定於105 年7月14日發函予被告呈馥公司終止系爭租約，是系爭租約於105 年7 月15日終止。

㈡依系爭租約第1 條之約定，被告呈馥公司提出未填寫票期、發票金額為100,000 元之支票（下稱系爭支票）予原告，作為履約保證金。由於被告呈馥公司單方決定提前撤櫃，且被告呈馥公司過去有積欠租金之前例，復因被告呈馥公司於105 年5 月份營業績效不佳，原告為免求償無門，是以於105年5 月31日提示系爭支票，並於105 年6 月3 日兌現，用以抵付5 月份之租金跟管理費。再依系爭租約第1 條約定，倘若被告呈馥公司不依本契約履行任何義務，原告即得自行填上票期兌現並沒收該履約保證金，並得向被告呈馥公司另行要求相關損害賠償，是該履約保證金乃屬懲罰性違約金之性質，並與系爭租約第19條第1 項( c)所約定之懲罰性違約金200,400 元為不同之懲罰性違約金項目。故即便原告已兌現系爭支票，被告呈馥公司亦無法主張與其餘損害賠償債務相抵銷。

㈢依系爭租約之約定，原告得向被告呈馥公司請求下列金額包括：①105 年6 月1 日起至105 年7 月15日之未付租金104,079 元、未付之管理費為23,938元、未付之行銷費為3,895元；②自系爭租約終止之翌日起至原訂租約到期之日止，即自105 年7 月16日起至106 年6 月4 日止，所受之租金損失為746,953 元，惟因原告於105 年9 月2 日方順利將系爭店面其中之B221櫃位（6.3 坪）部分出租予訴外人施房茶有限公司（下稱施房茶公司），則於扣除已出租予施房茶公司之店面坪數後，其餘未能出租之店面坪數，仍屬原告之租金損失，原告自得請求該部分之租金收益損失506,167 元（計算式：746,953 元-< 4,000元x6 .3 坪x1 .05( 29/3 0+8+4/30) >＝506,167 元）。③被告呈馥公司係惡意違約，且系爭租約第19條第1 項之約定係被告呈馥公司於簽約時已衡量自身履約之意願、經濟能力等情況下，本諸自由意識及平等地位自主決定，被告呈馥公司即應同受該違約金約定之拘束，是原告得向被告呈馥公司請求200,400 元之懲罰性違約金（計算式：12,000元×16.7坪=200 ,400 元）。④裝修補助費131,508 元。⑤因被告呈馥公司違約提前撤櫃，導致系爭店面空櫃狀況，在未有廠商進駐承租系爭店面以前，為避免該區空蕩陳設引發議論進而影響商場形象，遂搭設圍籬美化環境，是被告呈馥公司應賠償圍籬架設費用31,427元。綜上，原告得向被告呈馥公司請求之租金及損害賠償合計為1,001,414 元。原告並得依系爭租約第19條第3 項及第8 條第（e）項之約定，請求自系爭租約終止後7 日之翌日起（即自105 年7 月23日起），按年息10％計算之遲延利息。

㈢又被告林明諭及被告林柏均皆同意依照系爭租約第12條約定，連帶保證被告呈馥公司正確及盡職地履行系爭租約規定之責任與義務，且連帶賠償原告因被告呈馥公司使用及占有系爭店面所生之損害及請求。從而，原告依連帶保證之規定，自得對連帶保證人即被告林明諭及林柏均請求與被告呈馥公司連帶賠償上開欠款、懲罰性違約金及損害賠償，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告應連帶給付原告1,001,414 元及自105 年7 月23日起至清償日止，按年息10％計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠105 年5 月初被告呈馥公司不堪虧損，乃通知原告將承租到105 年5 月31日止，並於同日晚上搬離承租之店，搬離後，原告即於105 年6 月1 日將原本被告呈馥公司承租之220 店面改由韋祥公司承租使用，則原告即事實上同意被告呈馥公司終止系爭租約。縱認終止租約之主張無理由，則原告既已於105 年6 月1 日將B220店面出租，原告豈可再向呈馥公司請求租金、管理費及基本中心行銷費，至原告有無向韋祥公司收取租金、租金之數額若干，均無礙於原告已就B220號店面為使用收益之事實，故此部分原告並無所受損害或所失利益。另原告自105 年9 月2 日起將B221號店面出租予施房茶公司使用，原告就B221號店面之租金亦無損失，且施房茶公司除支付租金之外，另有支付裝修補助費、管理費及基本中心行銷費，而原告僅扣除施房茶公司給付租金以計算損失，其計算有誤。

㈡原告於105 年5 月30日將履約保證金10萬元之支票提示，該10萬元為系爭租約第19條懲罰性違約金之一部分，因系爭租約第1 條沒收該履約保證金之條件為「不依本契約履行任何義務」，而系爭租約第19條之懲罰性違約金約定亦包括「未履行本契約規範之義務」二者完全相同。故原告已收取懲罰性違約金10萬元，原告請求204,000 元之懲罰性違約金過高，應予酌減。

㈢被告自「看到」系爭店面到訂立系爭租約，再到被告開始營業，原告並未為任何之裝修。原告既然將系爭店面出租予被告供營業使用，則水電、空調本屬應有之設備，則原告要求給付之裝修補助費即屬被告承租之對價，而為租金之一部分，且系爭租約中並無被告應一次性給付裝修補助費之規定。

㈣原告租給被告之系爭店面，中間有一個消防走道，但消防走道是不能封的，是原告請求損害賠償部分，應扣除3.2 坪之消防走道。又原告請求圍籬架設費部分，其請求無依據，再者，原告請求損害賠償部分及違約金部分非屬契約期間應支付之款項，原告自不得請求10％之遲延利息等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張兩造於104 年6 月5 日簽訂系爭租約，約定由被告呈馥公司承租原告所經營之BELLAVITA 寶麗廣場地下2 樓之系爭店面，並經營歐式甜點，面積共計16.7坪，租期自104年6 月5 日起至106 年6 月4 日止，約定租金計算按以下⑴或⑵孰高者計算：⑴每月每坪4,000 元，共66,800元，或⑵每月營業淨額之16％計算，而被告林明諭、林柏均為連帶保證人之事實，業據原告提出租賃契約為證（見本院卷第7-47頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、得心證之理由：

㈠系爭租賃契約已於105 年7 月15日終止。

1.依系爭租賃契約第14條第（b ）項約定：「租賃期間內，承租人（按即被告呈馥公司）在出租人（按即原告）通知，或附件第二部購物中心管理規則規定之營業時間時段內，應保持其租賃店面營業狀態，且不適用餐飲承租人營業時間例外之規定。」等語，是以被告呈馥公司應在營業時間之時段內，保持租賃店面之營業狀態，不得擅自歇業或撤櫃，而被告呈馥公司於105 年5 月31日停止營業之事實，為被告所自承，又依系爭租賃契約第19條第1 項約定：「若承租人對本契約中規定之條款及條件違約、未遵守或未履行，包括但不限於未履行本契約規範之義務，出租人得給予承租人於七（7）天內或合理期限內補正之通知；若承租人未補正所通知之違約，或承租人之違約、未遵守或未履行係屬無法補正，或承租人解散或清算，出租人得（b ）終止本租賃契約」等語，而原告主張其於105 年6 月28日催告被告呈馥公司履約，被告逾期仍未予恢復營業，原告是於105 年7 月14日發函予被告呈馥公司終止系爭租賃契約，被告呈馥公司並於105 年7 月15日收受原告終止系爭租賃契約之函文之事實，亦據原告提出系爭租賃契約、致呈馥公司存證信函暨其掛號回執影本各2 份（見本院卷第7-46、48-51 頁）在卷可佐，參諸系爭租賃契約之前開約定，堪認原告主張已依系爭租賃契約約定合法終止租約即兩造間之系爭租賃契約已於105 年7 月15日終止乙節，為有理由。

2.至被告雖抗辯原告於105 年6 月1 日將B220店面改由韋祥公司使用即事實上同意被告呈馥公司終止系爭租約云云，為原告所否認，且原告雖於兩造租賃期間內將被告所承租之部分店面交予第三人使用，亦僅原告就此對被告是否負有債務不履行之問題，不當然可推論原告有終止系爭租約之意思表示，是被告前開辯稱，並無理由。

㈡茲就原告請求之金額論述如下：

1.終止租約前之未付租金：依系爭租賃契約第6 條第（a ）項約定，被告呈馥公司之租金計算按以下（1 ）或（2 ）孰高者計算：（1 ）每月每坪4,000 元整，共66,800元，或（2）每月營業淨額之16% 計算。而由於被告呈馥公司自105 年6 月1 日起已停止營業而無營業收入，是以原告本於租賃契約法律關係，主張自105 年6 月1 日起至105 年7 月15日系爭租賃契約終止之日止之租金以每月每坪4,000 元計算應屬有據，是原告請求終止租約前之未付租金104,079 元（計算式：4,000 元x16.7 坪x< 1+15/31> x1 .05＝104,079 元），為有理由。

2.終止租約前之管理費：原告主張依系爭租賃契約第7 條第(a)項第( ii) 款之約定，及104 年7 月23日之公共區域管理費調漲通知），被告呈馥公司自104 年12月1 日起每月應負擔之管理費以每坪920 元計算，業據其提出104 年7 月23日公共區域管理費調漲通知及簽收單影本各1 份為憑，且為被告所不爭執，則原告請求被告呈馥公司給付自105 年6 月1日起至105 年7 月15日租賃契約終止之日止之未付之管理費23,938元（計算式：920 元x16.7 坪x< 1+15/31> x1 .05＝23,938元），為有理由。

3.終止租約前之基本中心行銷費：原告主張依系爭租賃契約第7 條第( a ) 項第( iii)款之約定，被告呈馥公司每月應負擔之基本中心行銷費2,500 元，業據其提出系爭租賃契約為憑，則原告請求被告呈馥公司給付自105 年6 月1 日起至105 年7 月15日租賃契約終止之日止未付之行銷費3,895 元（計算式：2,500 元x< 1+15/31> x1 .05＝3,895 元），為有理由。

4.租金損失：

①按依系爭租賃契約第19條第1 項之約定：「若承租人對本契約中規定之條款及條件違約、未遵守或未履行，. . . . 並請求因承租人違約造成之任何損害、損失、費用、支出與成本，並重新出租租賃店面。」。查本件係因被告違反租約，致原告終止租約，業經本院認定如前，是原告主張因被告違約致原告無法獲得預期之租金收益即105 年7 月16日起至106 年6 月4 日止之租金746,953 元（計算式：4,000 元×16.7坪×1.05×< 10+16/31+4/30 月）=746,953元），扣除掉已出租予第三人施房茶公司之店面坪數後，其餘未能出租予第三人之店面坪數，屬原告之租金損失，爰依系爭租賃契約第19條第1 項之約定請求被告呈馥公司給付該部分之租金收益損失506,167 元（計算式：746,953 元-< 4,000元x6 .3坪x1 . 05( 29/30+8+4/30) >＝506,167 元），為有理由。

②至被告雖抗辯原告已於105 年6 月1 日將B220櫃位出租韋祥公司使用，無論有無向韋祥公司收取租金，原告就此均無所受損失或所失利益等語，然查原告係因被告停止營業，而需其他品牌填補缺位，故商請韋祥公司改在B220櫃位營業，原告與韋祥公司並未就B220櫃位成立租賃契約或收取租金乙節，有韋祥公司105 年12月12日函（見本院卷第180 頁）在卷可佐，足認原告主張係因商場整體規劃之故，方情商韋祥公司幫忙，對此並未收取任何租金或金額，應堪採信，是自難僅此認定原告未受有可預期之租金之損失。另被告抗辯施房茶公司除支付租金之外，另有支付裝修補助費、管理費及基本中心行銷費，而原告僅扣除施房茶公司給付租金以計算損失，其計算有誤乙節，然查原告此部分請求係按坪數之計算，並無加計裝修補助費、管理費及基本中心行銷費等費用，故被告抗辯應扣除房茶公司另支付裝修補助費、管理費及基本中心行銷費等費用，亦有誤會。末被告辯稱承租標的中有部分為消防走道，被告無法使用，是原告請求損害賠償部分，應扣除3.2 坪之消防走道乙節，為原告所否認，並主張該走道本在租賃範圍內，為被告可利用之空間並非消防走道等語，查該走道為被告承租範圍內，為被告所不爭執，然其辯稱該走道無法使用乙節，為原告所否認，被告自應就此部分舉證以實其說，然被告未提出相關證據證明之，自難認被告此部分主張為有理由。

5.裝修補助費：依系爭租賃契約第7 條第( a)項第( i)款之約定，被告呈馥公司應給付原告250,500 元（未稅）之裝修補助費，雙方協議由被告分期於租期內平均攤還，有系爭租賃契約可稽（見本院卷第14頁）。則原告請求扣除被告呈馥公司先前已支付之131,517 元，應給付剩餘之裝修補助費131,508 元（計算式：250,500 元x1 .05-131, 517 元=131,508元），為有理由。至被告雖辯稱裝修補助費屬被告呈馥公司承租之對價，應為租金之一部分，應予以酌減等等，然查，此裝修補助費業經兩造合意明文約定於系爭租賃契約條款中，且被告於合約終止前，除租金外亦有依約定給付該筆裝修補助費，是被告辯稱該裝修補助費為租金之一部分，核屬無理由。

6.圍籬架設費用：原告主張因被告呈馥公司違約提前撤櫃，導致系爭店面呈現空櫃狀況，為避免該區空蕩陳設影響商場形象，原告遂搭設圍籬美化環境，請求被告賠償支出圍籬搭建費用31,427元乙情，業據其提出圍籬施工現場照片及圍籬施工銷貨單影本可憑，衡以原告前開支出係因被告違約所生之損害費用，原告依系依系爭租賃契約第19條第1 項之約定，請求被告賠償該費用31,427元，核屬有據，應予准許。被告雖抗辯原告就此無請求之權利，然依系爭租賃契約第19條第1 項既已明定原告得請求被告因違約所生之損害賠償，而原告此部分之支出確係因被告違約而生之損害，自得依該條款主張。

7.懲罰性違約金：原告雖依系爭租賃契約第19條第1 項約定，請求被告呈馥公司給付每坪12,000元共200,400 元之懲罰性違約金等語。然違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨足參）；本院衡以原告業於105 年5 月30日將被告所交付之履約保證金10萬元之支票提示在案，且本件原告所請求之上開相關金額，應足以填補原告因被告違約所受之多數損害，且本件被告呈馥公司係因經營不善、不堪虧損方違約，業據其提出對帳單影本可參，可見被告亦非惡意違約，是本院認原告得請求懲罰性違約金應酌減為2 萬元為當。

8.綜上，原告得向被告呈馥公司請求之金額合計共821,014 元（計算式：未付租金104,079 元+ 管理費23,938元+ 基本中心行銷費3,895 元+ 租金損失506,167 元+ 裝修補助費131,508 元+ 圍籬架設費31,427元+ 懲罰性違約金20,000 元=821,014元）。

㈢按系爭租賃契約第19條第3 項約定：「本契約終止時，所有承租人應付之每月租金、費用、花費、成本與其他款項，將立即到期，並由承租人於契約終止日起的七（7 ）日內付清。出租人並得從每月營業總額、保證金或其他應付給承租人之任何金額內扣除前述款項。」。再按系爭租賃契約第8 條第（e ）項係約定：「若承租人延遲任何本契約規定相關之款項繳交，自應付日起至實際付款日止，承租人需負擔每日按年息10% 計算之遲延利息。出租人得依本契約第六條（b）規定自每月營業總額中自行扣除承租人未繳款項與利息。」。查原告依系爭租賃契約之約定，得向被告呈馥公司請求終止租約前之未付租金、管理費、基本中心行銷費及裝修補助費，核屬系爭租賃契約第19條第3 項所約定之款項，該等應付款項即應於系爭租賃契約終止後起7 日內付清，是原告主張依系爭租賃契約第8 條第( e)項之約定，就該等租金合計合計共263,420 元自系爭租賃契約終止後七日之翌日起（即自105 年7 月23日起）按年息10% 計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至原告請求系爭租賃契約終止後之租金損失、懲罰性違約金及圍籬架設費用等，核屬損害賠償金之性質，且非屬前開約定之範圍，則原告本於前開約定請求按年息百分之10計算之遲延利息，即屬無據，然按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條、第233 條第1 項分別定有明文。是原告就系爭租賃契約終止後之租金損失、懲罰性違約金及圍籬架設費用等金額合計共557,594 元請求自受催告翌日起即本件起訴狀繕本送達翌日（即105 年8 月31日）之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，尚非正當。

㈣末查原告主張被告林明諭及林柏均為系爭租賃契約之連帶保證人，為其等所不爭執，則原告請求被告林明諭及林柏均與被告呈馥公司連帶給付前開款項，即有理由。

六、綜上所述，原告請求被告連帶給付821,014 元，及其中263,420 自105 年7 月23日起至清償日止按年息百分之10計算之利息；其中557,594 元自105 年8 月31日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。並依同法第392 條第2 項、第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備註第一審裁判費 13,375元合 計 13,375元