臺北簡易庭105年度北簡字第1884號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第1884號

原告

群益金鼎證券股份有限公司

法定代理人

王濬智

訴訟代理人

劉耀邦

被告

巨聯建設股份有限公司

法定代理人

施國正

訴訟代理人

黃福雄律師

　　　　　　陳慶鴻律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國102年2月25日簽訂巨聯財星廣場貳樓租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼台北市○○○路0段0號2樓、3號2樓之1房屋（下稱系爭房屋），做為原告古亭分公司營業場所。租賃期間自102年4月1日起至105年3月31日止，每月租金新臺幣（下同）760,841元，押租金400萬元。系爭房屋之地下1樓於104年8月29日凌晨發生火災，火勢延燒至系爭房屋，將原告營業場所裝潢、設備、物品全部焚毀，且位於地下室之大樓公共變電設施及配電線路亦燒毀殆盡，無法供應水電，原告之生財器具、電子設備、營業裝修損失高達14,997,962元，斷水斷電無法使用房屋，不能與證券交易所電腦連線進行交易，已達無法依租賃目的使用之程度，原告乃於104年9月10日以存證信函通知被告自104年8月31日起終止系爭租約。原告配合台北市消防局進行火場鑑定，於同年9月9日會同保險公司及保險公證人就火災理賠事項進行勘驗，於同年9月17日與拆除廠商進行清理工程議價，同年9月18日上午國稅局轄區承辦人員至現場勘查災損．原告於同日下午就進行系爭房屋清運焚毀裝潢及清洗作業，因現場無水無電影響清理速度，直到同年10月11日才完成房屋災後清理而交還被告，詎被告自400萬元押租金扣除水電、管理費11,435元後，竟扣留205萬元為違約金，僅將餘款1,938,565元於104年11月10日匯還原告，為此起訴請求被告返還押租金205萬元等語。對被告之答辯陳述：因他人失火導致系爭房屋及營業設備等物品焚毀殆盡，地下室變電設備及電路一併燒毀，整棟大樓無水無電，被告無法提供合於租賃目的之系爭房屋供原告使用，原告依民法第435條第2項規定終止契約，非依系爭租約第8條終止契約，故無系爭租約第8條違約金之適用；原告交還房屋之20日後，於104年10月31日晚間，系爭房屋大樓全棟仍一片漆黑，無水無電，被告如欲將系爭房屋出租，必先將系爭房屋恢復至正常使用之狀態，始能出租他人收取利益，但系爭房屋於105年1月12日前仍處於斷水斷電狀態而無法出租，應無預期租金收入而有損失可言，原告於104年10月11日返還系爭房屋，被告縱有損害亦屬輕微，被告扣抵之205萬元違約金與其實際所受損害相去甚遠，請求依法酌減等語。並聲明：

㈠被告應給付原告205萬元，及自104年11月10日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告辯稱：系爭房屋於104年8月29日，因同棟大樓地下室發生火災而遭波及，致系爭房屋部份區域毀損，原告於同年9月3日口頭向被告表示終止系爭租約，原告於同年9月10日以存證信函要求以同年8月31日為系爭租約終止日，被告因顧念雙方和諧，方本於系爭租約第8條第3款之規定勉為同意與原告終止系爭租約，並同意以同年8月31日為契約終止日，被告同時要求原告應依系爭租約第8條第4款之規定儘速遷讓交還系爭房屋，原告竟繼續占有系爭房屋並堆放雜物至同年10月11日方辦理遷讓點交，合計原告無權占有系爭房屋達41日，被告得依系爭租約第8條第4款之規定收取每日5萬元計算之遲延交屋違約金205萬元，並得自押租金內抵扣，故原告不得要求被告返還該等抵扣違約金之押租金。又系爭房屋受損部分並非無法修繕，經修繕即得回復原狀，並非不能繼續供原告使用，原告不得援引民法第435條之規定解除系爭租約，原告應依系爭租約第8條第3款之規定負擔期前終止契約相當於2個月租金之違約金。被告為求儘速弭平爭議，已將原告給付之押租金400萬元，於扣除遲延交屋之違約金205萬元、系爭房屋之水電費及管理費11,435元後，於同年11月10日將餘額1,938,565元返還予原告等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查兩造於102年2月25日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租門牌號碼台北市○○○路0段0號2樓、3號2樓之1系爭房屋，做為原告古亭分公司之營業場所，租賃期間自102年4月1日起至105年3月31日止，租金每個月760,841元，押租金400萬元；門牌號碼台北市○○○路0段0號、5號地下1樓賣場西北側倉庫，於104年8月29日凌晨2時11分許起火，起火原因係電器因素，大火延燒同棟大樓之1樓電器行、2樓即系爭房屋、3樓補習班等處之事實，為兩造所不爭執，並據原告提出有巨聯財星廣場貳樓租賃契約、公證書、火災即時新聞報導資料、臺北市政府消防局104年10月6日北市消調字第10438441800號函、臺北市政府消防局提供火災調查資料為證（見本院卷第9至20頁、第30至31頁），堪信為真實。

四、本件原告請求被告返還押租金205萬元，被告則以上揭情詞置辯，茲分述如下：

㈠兩造間系爭租約業經原告於104年9月3日合法終止，而向後失其效力；被告主張原告應支付期前終止契約相當於2個月租金之違約金部分，為不可採：

1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於1約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用、收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用、收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。又按租賃契約乃繼續性契約，倘於成立後發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決意旨參照）。

2.查本件原告承租系爭房屋之目的係作為原告古亭分公司營業場所使用，為被告所不爭執，並有系爭租約第5條第2款約定「乙方（即原告）承租標的物以經營證券金融服務業，並經合法之公司登記准許之營業項目為限…」在卷可佐（見本院卷第13頁）。然查，門牌號碼台北市○○○路0段0號、5號地下1樓賣場西北側倉庫，於104年8月29日凌晨2時11分許起火，起火原因係電器因素，大火延燒同棟大樓之1樓電器行、2樓即系爭房屋、3樓補習班等處；2樓即系爭房屋之裝潢、設備、物品、線路等全部遭嚴重燒毀，且位於地下室之大樓公共變電設施及配電線路亦遭嚴重燒毀等情，有火災即時新聞報導資料、臺北市政府消防局104年10月6日北市消調字第10438441800號函、臺北市政府消防局提供火災調查資料、台北市消防局滅火實況照片、火場勘驗照片附卷可稽（見本院卷第17至20頁、第30至31頁、第86至91頁）；再參以經本院函詢系爭房屋火災後恢復正常供電之日期，台灣電力股份有限公司台北市區營業處於105年5月9日以北市字第1051082023號函覆稱「…於104年8月29日火災終契，巨聯建設股份有限公司業於105年1月12日持建物所有權狀…辦理復電妥。」（見本院卷第114頁），可知系爭房屋自104年8月29日遭火災延燒而嚴重燒毀後，直至105年1月12日才復電，堪認被告自104年8月29日起未保持租賃物即系爭房屋在合於約定作為證券公司營業場所使用、收益之狀態，被告對原告所為之給付自104年8月29日起顯已不符合契約之本旨，則依民法第227條、第226條之規定及上開說明，原告自可終止系爭租約，此與系爭租約第8條第3款「甲（即被告）、乙（即原告）雙方如有一方欲中途解約者，應於預定終止日前六個月以書面通知他方，並賠償以貳個月租金金額計算之違約金，始得提前終止本契約。」係就非因他方債務不履行而任意期前終止租約之情形不同，故本件無系爭租約第8條第3款後段提前終止租約違約金之適用，是被告辯稱：原告應依系爭租約第8條第3款之規定負擔期前終止契約相當於2個月租金之違約金云云，無足憑取。又查，被告自陳原告於104年9月10日以存證信函通知終止租約前，已於104年9月3日以口頭向被告表示終止系爭租約（見本院卷第127頁背面），原告對此亦未爭執，堪認原告係於104年9月3日對被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約即向後失效。

㈡本件押租金，當然抵充水電費、管理費，及抵充系爭租約第8條第4款之遲延交屋違約金25萬元，並扣除被告已返還部分後，被告尚應返還原告押租金180萬元：

1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」。且查，兩造於系爭租約第4條前段約定：「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新臺幣肆佰萬元作為本契約之押租保證金（由乙方前所交付於甲方之肆佰萬元繼續充之），租約期滿時，甲方應於乙方將租賃標的物騰空交還後無息退還。若有任何可歸責於乙方所應負之賠償款項或違約金等，甲方可先就押租保證金扣款，乙方不得異議。」，故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而返還餘額。

2.本件兩造間系爭租約原約定租賃期間至105年3月31日止，嗣經原告於104年9月3日合法終止，且原告已於104年10月11日將系爭房屋交還被告之事實，已如前述，則依上述約定及說明，原告自得向被告請求返還系爭租約之押租金。

3.以押租金當然抵充債務後，原告得請求被告返還押租金180萬元：

①查兩造於系爭契約第8條第4款約定：「乙方（即原告）應於契約終止時遷出騰空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如逾時不遷讓交還租賃標的物，視為乙方拋棄所遺留物品之所有權利，甲方可以任意處理所遺留物品，並斷水斷電，並得向乙方請求按照每日新臺幣五萬元計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議…。」（見本院卷第15頁），又兩造間系爭租約業經原告於104年9月3日合法終止，原告即應將系爭房屋遷讓交還被告，然被告於104年10月11日才將系爭房屋交還被告，被告依系爭租約第8條第4款之約定，自得請求原告給付系爭租約終止後自104年9月4日起按照每日5萬元計算之違約金至同年10月11日遷讓完了之日止。

②惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額；並應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號民事裁判可資參照）。本院審酌兩造間系爭租約原約定之租賃期間係至105年3月31日止，因地下1樓賣場之西北側倉庫於104年8月29日凌晨2時11分許突然起火，大火延燒同棟大樓之1樓電器行、2樓即系爭房屋、3樓補習班等處，原告因而於同年9月3日終止系爭租約，此與一般租期屆滿前有充足之期間可預先規劃騰空交還房屋之情形不同，並斟酌系爭房屋之裝潢、設備、物品、線路等全部遭嚴重燒毀，位於地下室之大樓公共變電設施及配電線路亦遭嚴重燒毀，且系爭房屋自104年8月29日遭地下室起火大火延燒而嚴重燒毀後，直至105年1月12日才復電；於火災發生後，臺北市政府消防局曾封鎖現場進行原因調查鑑定，且自火災發生後原告即未曾再在系爭房屋營業，原告曾會同保險公司及保險公證人就火災理賠事項進行勘驗，並檢具資料向財政部台北國稅局信義分局辦理因火災所致固定資產及憑證遭受損壞之申請報備事宜，及僱工拆除遭燒毀之裝潢等物並為清運及清洗作業，且進行拆除廁所水泥隔間等工程，因而遲於104年10月11日始將系爭房屋交還被告等情，且斟酌社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及原告如於104年9月3日即交還系爭房屋時原告可享受之一切利益，認被告請求原告給付遲延交還房屋之違約金205萬元，顯屬過高，以酌減為25萬元為適當。

③至於104年9月1日起至同年9月3日系爭租約終止前之期間，原告雖原有支付租金之義務，然因被告自104年8月29日起未保持系爭房屋在合於約定作為證券公司營業場所使用、收益之狀態，被告對原告所為之給付即與債之本旨不符，承租人即原告得主張同時履行抗辯權，而拒絕該期間租金之支付，亦得以自同年8月29日起至同年8月31日止3天已支付租金卻無法使用租賃物之損害，與自同年9月1日起至同年9月3日止之租金相抵，故此部分不以押租金抵充之，併予敘明。

④綜上所述，本件押租金400萬元，當然抵充水電費、管理費11,435元，及抵充系爭租約第8條第4款之遲延交屋違約金25萬元後，原告應返還3,738,565元，扣除被告已於104年11月10日返還之押租金1,938,565元後，被告尚應返還原告押租金之金額為180萬元。

㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。查系爭租約於104年9月3日終止後，原告曾於104年11月2日以存證信函通知被告於5日內返還押租金之事實，為被告所不爭執，並有該存證信函在卷可佐（見本院卷第27至29頁），是原告請求被告給付自104年11月10日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息部分，合於前揭規定，應屬有據。

五、從而，原告請求被告返還押租金180萬元，及自104年11月10日起至清償日止按週年利率5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之其餘請求，則為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣）第一審裁判費 21,295元合 計 21,295元