臺北簡易庭105年度北簡字第2229號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 105年度北簡字第2229號

原告

天闊國際整合行銷有限公司

法定代理人

沈汝亮

訴訟代理人

沈怡迎

被告

不滅有限公司

兼法定代理　袁昕貝

人

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國105 年8 月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告不滅有限公司以被告袁昕貝為連帶保證人，於民國（下同）103 年6 月間與伊簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租坐落臺北市○○路○段000 號6 樓之2 房屋地址（下稱系爭地址）做公司登記用，租賃期間自103 年10月13日起至104 年10月12日止，每月租金新臺幣（下同）3,000 元。詎被告公司於103 年10月14日在該址完成公司設立登記後，卻連第一期租金都未繳，經伊多次通知被告終止租約並將公司登記遷出，被告卻毫不理會。依系爭租約第4 條約定，被告公司如不即時遷讓交還房屋時，伊每月得請求照租金五倍即1 萬5,000 元違約金。爰依兩造間系爭租約法律關係，請求被告連帶給付自104 年10月13日起至伊聲請支付命令止，計12個月共18萬元（計算式：3,000 ×5×12月＝18萬元），及自支付命令聲請日起，按月給付1 萬5,000 元違約金等語，並聲明：被告應連帶給付18萬元，及自聲請日起，按月給付1 萬5,000 元（見本院卷第7 頁反面）。

二、被告均以：根據系爭租約內容，原告應幫伊代收文件並提供大廳、會議室供伊使用，惟伊無法使用大廳、會議室，伊與原告交涉時即表示要退租，且伊公司分別於104 年1 月、105 年1 月辦理停業，國稅局人員表示不用辦理遷出等語，以資抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實：

㈠被告公司以被告袁昕貝為連帶保證人與原告簽訂系爭租約，由被告公司向原告承租系爭地址作為公司登記之用，租賃期間自103 年10月13日起至104 年10月12日止，租金每月3,000 元，應於每月13日前付清等情，有房屋租賃契約書在卷可據（見本院司促卷第5 至7 頁）。

㈡又系爭租約第4 條第5 項約定：「除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方（即被告公司）於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金，並即申請停水停電至遷讓完了之日起，乙、丙（即被告袁昕貝），決不異議。」等語（見本院司促卷第5 頁）。

㈢被告公司於103 年10月14日將公司址遷入系爭地址後，雖自105 年1 月1 日至105 年12月31日為停業起、迄日期，惟公司所在地仍在系爭地址，有被告公司基本資料查詢在卷可據（見本院卷第39頁）。

四、原告主張被告將公司登記設於系爭住址後，未依約繳納租金，系爭租約終止後依約應給付違約金等語，為被告所否認，並以前揭情置辯，是本件爭點為：㈠系爭租約何時終止？㈡原告請求違約金有無理由？茲就兩造爭點論述如下：

㈠系爭租約何時終止？

1.按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容（最高法院105 年度臺上字第639 號民事判決內容參照）。查兩造於103 年6月間簽訂房屋租賃契約書（見不爭執事項㈠），被告公司並於103 年10月14日將公司址遷入系爭地址（見不爭執事項㈢），足見系爭租約經合法成立，並已交付租賃物開始履行，惟系爭租約第4 條第6 項約定：「契約期間內乙方（指被告公司）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該房屋無條件照原狀交還甲方（指原告），乙方絕不異議」等語（見本院司促卷第5 頁），即一方解約（終止）無須經他方同意，似屬一方行使終止權之保留終止權約定。依被告於本院105 年6 月30日審理時自承：「我們（指兩造）開始交涉的時候我就說我要退租了」等語，為原告當庭不否認（見本院卷第33頁反面），則應認被告以上開言詞通知為終止契約之意思表示，又終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，且此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。復審酌原告到庭亦稱：「十月的時候被告就打電話來說他不租了，所以我們沒有用書面通知他繳租或通知解約。」等語（見本院卷第41頁），顯對當時被告公司行使終止權無異議，足見被告於租賃期限屆滿前，依法終止系爭租約。

2.次按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文。民法第450 條第3 項規定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足（最高法院87年度臺上字第580 號民事判例意旨參照）。查系爭租約第3 條約定租金為每月13日前繳清（見本院司促卷第5 頁），本院審酌被告係於103 年10月份通知原告終止租約，兩造均未能提出被告表示終止系爭租約確切日期為何等情，應以民法第450 條第3 項所定支付租金期限一個月前為通知，始生終止契約之效力，故認系爭租約應於103 年11月13日起發生終止之效力。另系爭租約第3 條約定：「租金每月3,000 元…」（見同上），原告主張被告公司未曾給付租金等語，被告不否認，故被告積欠原告自103 年10月13日起至103 年11月12日計1 個月租金3,000元。

㈡原告請求違約金有無理由？

1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察。查由系爭租約第4 條第1 項約定：「本房屋係供商業之用。」、第7 項約定：「每一承租戶僅能申請一家公司執照，因國稅局對商務中心限額發照。乙方承租戶不得向甲方現有租戶挖角或合租。」（見本院司促卷第5 頁）等語觀之，原告係經營商務中心，被告公司除承租房屋作為辦公場所外，亦將公司所在地設在該處（見不爭執事項㈢），以配合被告經營事業之需，然系爭租約既於103 年11月12日起因被告行使終止權而消滅，已如前述，於系爭租約終止後，被告負有將公司設立登記遷出之義務。被告雖辯稱：公司已辦理停業，並提出財政部臺北國稅局大安分局104 年1 月16日財北國稅大安營業字第10434508662 號函為佐（見本院卷第42頁），惟依被告公司基本資料查詢（見本院卷第24頁），被告公司所在地仍於系爭地址，難認被告公司已依債務本旨遷出系爭地址，被告此部分之抗辯，顯難可採。

2.次按兩造所訂系爭租約第4 條第5 項約定：「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金…」等語（見不爭執事項㈡）。依此約定，若被告公司未依約遷讓交還系爭房屋，原告得請求自租賃期滿之翌日起按每日租金五倍即1 萬5,000 元計算之懲罰性違約金。被告公司自103 年11月13日起迄今均未將公司設立登記遷出，則原告據以請求違約金，雖屬有據。惟被告雖未將公司設立登記遷出，但實際上亦無使用原告提供客戶之辦公室及商務服務，其再請求按每月租金五倍共1 萬5,000 元違約金顯然過高，本院審酌原告到庭陳稱：「依契約規定被告應該每月繳租金，但是被告沒有就是違約，每家商務中心都有依照坪數規定限租的名額，被告不搬走導致我們減少出租的機會，所以我請求違約金。」等語（見本院卷第41頁），依民法第252條規定並斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等各種情況，認應予核減至每月租金即3,000 元為當。又原告請求自支付命令聲請日起，應按月給付違約金，其中就言詞辯論終結（即105 年8 月4 日）後之違約金請求，為將來給付之預先請求（民事訴訟法第246 條內容參照），然被告到庭未明確表示不願遷出公司登記，斯時是否仍未將公司登記遷出迄未可知，原告自不能於此一併訴請而預先提起將來給付之訴，故原告請求已發生違約金，即自系爭租約終止後即103 年11月13日起，至本院言詞辯論終結時即105 年8 月12日止，共21個月違約金6 萬3,000 元（計算式：3,000 元×21個月＝6 萬3,000 元）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍求，則不應准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約請求被告連帶給付違約金6 萬6,000 元（計算式：3 萬元＋6 萬3,000 元＝6 萬6,000 元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。