臺北簡易庭105年度北簡字第4616號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 105年度北簡字第4616號

原告

太鼎不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

李源豪

訴訟代理人

葉繼學律師

被告

績英國際股份有限公司

法定代理人

吳光政

訴訟代理人

龔瑩斌

上列當事人間請求給付服務費款事件，本院於民國105 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國104 年12月6 日授權訴外人吳一鳳為代理人，委託原告承購坐落臺北市○○區○○街000 號3 樓房地（下稱系爭建物），約定總價款為新臺幣2,900 萬元，買方同意於買賣契約成立時給付成交價1 ％即29萬元服務報酬予受託人，並簽立承買確認書。嗣被告與賣方即訴外人陳鴻毅於104 年12月8 日簽立不動產買賣契約，並於104 年12月24日完成系爭建物移轉登記及交屋，詎被告迄未依約給付服務報酬29萬元，經原告催告仍未獲置理，爰依兩造間承買確認契約提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。

二、被告則以：兩造簽立承買確認書前，被告代理人吳一鳳並未將承買確認書攜回審閱，而由帶看人員自行於承買確認書上「業已當場充分瞭解契約內容無需另行攜回審閱」欄位打勾，被告無法清楚承買確認書內容，且原告仲介人員未即提出系爭建物登記謄本供被告審閱，亦未告知被告系爭建物係於58年2 月1 日建築完成，致被告裝修系爭建物增加補強費用提高損失；又被告承買系爭建物已告知原告仲介人員係欲供辦公室使用之需求，因原告仲介人員告知銀行貸款成數可達7 成始同意購買系爭建物，然系爭建物屋況過於老舊，貸款又未能達原告仲介人員所稱成數，致被告遭受損失，原告未盡告知義務，被告自得拒絕給付服務費等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」（最高法院92年度臺上字第1064號判決意旨參照）。代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理）（最高法院81年度臺上字第165號判決意旨參照）。查被告於104 年12月6 日授權吳一鳳為代理人，委託原告承購系爭建物，約定總價款為2,900 萬元，買方（即被告）同意於買賣契約成立時給付成交價1 ％即29萬元服務報酬予受託人（即原告），並簽立承買確認書；嗣被告與賣方陳鴻毅於104 年12月8 日簽立不動產買賣契約，並於104 年12月24日完成系爭建物移轉登記及交屋；被告迄未給付29萬元服務報酬予原告等情，有承買確認書、授權書、不動產買賣契約書、系爭建物登記第二類謄本（卷第7-22 頁）為憑，復為兩造無爭執（卷第55頁），應堪認屬實。

㈡按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第565 條、第568 條之規定甚明（最高法院72年度台上字第1537號判決意旨參照）。次按系爭建物之承購總價款為2,900 萬元；買方（即被告）同意於契約成立時給付成交價1 ％（即29萬元）服務報酬予受託人（即原告），並以現金1 次支付，承買確認書第2 條、第4 條分別定有明文。查被告與賣方陳鴻毅於104 年12月8 日就系爭建物簽立不動產買賣契約，並於104 年12月24日完成所有權移轉登記及交屋等情，業如前述，揆諸前揭規定，被告自應依兩造間承買確認書第4 條給付成交價1 ％之服務報酬即29萬元（計算式：2,900 萬×1 ％＝29萬）予原告，原告請求被告給付服務報酬29萬元，洵屬有據。

㈢被告雖抗辯原告未就系爭建物現況善盡說明義務云云，惟按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。證人即系爭建物之不動產買賣契約書委辦地政士江秋琴到庭具結證稱：我是於104 年12月8 日承辦原告關於系爭建物不動產買賣簽約與移轉登記的事宜；辦理簽約過程中我有列印系爭建物登記謄本並附在契約之後，當時是以公司負責人杜德彬名義在公司的網路上申請，那份謄本是104 年12月3 日申請的，後來於104 年12月8 日簽約當天為確定產權狀況，有再去調最新的謄本列印，104 年12月8 日簽約當天，他們有LINE謄本給我，我依照LINE內容再去調最新的謄本；104 年12月8 日正式簽約時是由我親自主持簽約，簽訂主契約時有後附謄本、現況說明書、賣方的稅費告知、違規拆遷資訊，有時會再附地籍圖、平面圖等語（卷第144 頁-145頁背面），核與證人即原告仲介人員邱美鳳到庭具結證稱：104 年12月6 日買方付訂金並簽承買確認書時，我有給買方代表吳一鳳看建物、土地謄本，還有整本的現況說明書，照一般買賣過程，確實我們有拿整本的產權調查給吳一鳳看，裡面一定會有建物、土地謄本及使用執照、現況說明書，看過後會有一張現況說明書請買方簽名；吳一鳳在標的現況說明書簽名就表示仲介有告知標的現況，標的現況說明書上的填表日期記載104 年12月2 日是屋主（賣方）填入的，不是吳一鳳填的，委託書上的現況說明書是屋主要本人簽名，104 年12月2 日是所有權人屋主委託給原告賣的日期，至於買方的代表吳一鳳簽名的時間應是在104 年12月6 日等語（卷第146 頁- 第146 頁背面）相符，並有系爭建物標的現況說明書（卷第77-78 頁）、經被告代理人吳一鳳簽名之不動產說明書（卷第83頁）、104 年12月8 日LINE內容、列印時間104 年12月3 日之系爭建物登記謄本（卷第151-153 頁）為憑，足見吳一鳳代表被告與原告於104 年12月6 日簽立承買確認書之前，原告即已提供系爭建物審閱登記謄本、標的現況說明書等關於買賣標的物現況之文件供吳一鳳審閱，吳一鳳並於不動產說明書簽名確認其確已充分瞭解不動產說明書內容所載事項，則被告空以前詞抗辯，核與實情有違，殊難採信。

㈣至證人吳一鳳雖到庭具結證稱：104 年12月6 日付訂當天原告仲介人員沒有出示系爭建物所有權狀或登記簿謄本，只有把公司的ＤＭ給我看，我於104 年12月6 日簽訂承買確認書之前沒有看過仲介給我的不動產說明書，我於104 年12月6日在不動產說明書上簽名，我只有看到第1 頁的ＤＭ（卷第61頁）及最後1 頁要我簽名的地方（卷第83頁），至於建物登記簿謄本依照上面列印的時間是104 年12月8 日，所以我於104 年12月6 日當然就不會看到，標的現況說明書上填表日期104 年12月2 日，但是當日我人在國外，我是104 年12月5 日才回國的；104 年12月6 日簽立承買確認書時，我不知道系爭建物屋齡，是於104 年12月8 日銀行跟我講才知道云云（卷第126-128 頁），然系爭建物登記謄本於104 年12月3 日即經委辦地政士江秋琴調取列印並於104 年12月6 日兩造簽立承買確認書時交付買方代表吳一鳳審閱，吳一鳳並於同日在不動產說明書上簽名確認等情，業據本院認定如前，衡情，系爭建物登記謄本既已明載系爭建物建築完成日期，被告代理人吳一鳳對系爭建物現況自難諉為不知，是證人吳一鳳上開證述，洵屬無據，自難為被告有利之認定。

㈤又被告雖辯稱系爭建物銀行貸款成數未達原告仲介人員所稱成數致被告遭受損失云云。然依兩造簽立之承買確認書並未約定須以被告向金融機構辦理系爭建物貸款成數達7 成時，被告始須給付服務報酬，此觀諸承買確認書內容（卷第7-8頁）即明，被告所辯顯非得拒絕給付服務報酬之正當理由，洵屬無稽。另被告雖以承買確認書上「業已當場充分瞭解契約內容無需另行攜回審閱」欄位係由原告人員自行打勾為由置辯，然證人邱美鳳到庭具結證稱：依照承買確認書上勾選客戶吳一鳳業已當場充分瞭解契約內容無須另行攜回審閱等語，是經吳一鳳簽名確認過；在仲介系爭不動產買賣過程中有對被告代理人吳一鳳依照不動產經紀業管理條例法律規範詳細說明系爭不動產的屋況等語（卷第147 頁背面），堪認被告所辯係事後卸責之詞，且核非拒絕給付服務報酬予原告之正當事由，自難採憑。

㈥末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233 條第1 項前段、第203 條、第229 條第2 項分別定有明文。查原告前以郵局存證信函催告被告應於函到5 日內給付服務報酬29萬元，被告於105 年1月20日收受，有存證信函、郵件投遞查詢（卷第23-25 頁）為憑，是原告請求被告給付自105 年1 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，核屬有據。

四、綜上，原告依兩造間承買確認書第4 條約定，請求被告給付服務費29萬元，及自105 年1 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3,090 元第一審證人旅費 1,060 元合 計 4,150 元