臺灣臺北地方法院民事判決

原告

陳昭珠

訴訟代理人

張勝雄

被告

家瓏建設股份有限公司

法定代理人

劉儷琳

訴訟代理人

陳長甫律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國105年8月23日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造曾訂立租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將臺北市○○區○○○路○段00號地下1樓之92房屋（下稱系爭租賃物）出租予被告使用收益，租期自民國88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金新臺幣（下同）19,200元，該租賃契約並經公證，然被告僅給付租金至89年9月後即未給付租金，亦未交還租賃物，依民法第451條視為不定期限繼續契約，並經最高法院104年度台上字第1083號民事判決（下稱前案判決）確定，惟因民法第126條時效消滅之規定，故僅就未罹於時效之100年4月14日至105年4月13日止之租金共1,152,000元向被告請求給付，爰依兩造間租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告1,152,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。

二、被告則以：被告雖僅給付至89年9月份之租金，惟因89年10月30日至同年11月2日納莉颱風後，系爭租賃物因淹水已無法使用，原告對系爭租賃物不為修繕，故才未續繳租金，而系爭租約早已在91年7月15日租期屆滿而消滅，系爭租賃物自納莉颱風與象神颱風後因颱風淹水而致租賃物毀損，已不合於約定使用收益之狀態，被告對租賃物無事實上之管領力，亦未占有使用收益系爭租賃物，且被告於租約到期後，亦未曾繳交租金，原告更未曾以雙方有默示成立不定期租約而向被告催繳租金，是雙方根本無默示繼續租約之表示，要與民法第451條之要件不符，前案判決並未就系爭租約屆期後之效力為認定，且原告均未就租期屆滿後，被告仍就系爭租賃物繼續使用收益，負舉證責任，原告自不得請求租賃期限屆至後之租金等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造不爭執之事項如下（見本院卷第61頁及其反面）：

㈠被告於88年2月4日即與原告訂有租賃契約，約定原告將系爭租賃物出租予被告使用收益，租期為88年7月16日起至91年7月15日止，每月租金19,200元，並經公證，原告並依此租賃契約向被告收取租金。

㈡兩造所提出之文書形式均屬真正。

四、原告另主張租賃契約已默示更新，被告應給付100年4月14日至105年4月13日之租金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：兩造於約定租賃期間屆至後，是否仍存在租賃關係？原告請求被告給付100年4月14日至105年4月13日之租金有無理由？茲分述如下：

㈠按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第450條第1項所明定。同法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院42年台上字第410號判例意旨參照）。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。

㈡經查，被告主張系爭租賃物因租期中於因象神颱風、納莉颱風造成系爭租賃物之太陽大帝整棟大樓淹水嚴重，地下一、

二、三層之商用樓層淹水後裝潢建材設備皆已毀壞，且無水無電，迄今包括系爭租賃物所在之地下一樓仍因無人修繕而無人使用等情，業據被告提出新聞剪報、現場照片（見本院卷第25-30頁）為佐，並有證人李逸賢庭呈之現場照片在卷可稽（見本院卷第68-82頁），核與證人李逸賢證述略以：89年間象神颱風後，地下一樓的天花板、通往其他樓層的貨梯、電梯都被沖壞，其後就無水電，90年間納莉颱風時從地下六樓淹水至1樓，從象神颱風後迄今，地下一樓包括系爭租賃物均未修繕，也沒水沒電，亦均無人使用等語互核相符（見本院卷第62-63頁），堪認符實。證人李逸賢復證述略以：在納莉颱風過後，管委會有通知原告地下一樓需做修繕，且於被告租賃期間，原告均可進入系爭租賃物等語明確（見本院卷第62頁反面、第63頁），足認於91年7月15日租賃契約屆至後，原告已知悉系爭租賃物無法使用收益之情形，然均未進行修繕，又查，租賃期間屆至後被告均未曾給付租金予原告等情，亦為兩造所不爭執，原告復就兩造於租賃契約後有繼續租約之合意、被告仍能對租賃物之使用收益等事實提出證據以實其說，從而，綜觀上情，均難認兩造間有合意或默示更新系爭租約之意思，復與民法第451條之要件未符。原告另主張默示更新業經前案判決認定、已提供被告使用收益盡出租人義務、被告未返還租賃物仍具有管領力、構成民法第451條繼續租約云云，均不足採。

㈢系爭租約既未依民法第451條或合意更新租賃契約，則兩造於約定租賃期間屆至後，即不存在租賃關係，從而，原告請求被告給付約定租賃期間屆至後之100年4月14日至105年4月13日的租金，即屬無據。

五、綜上所述，兩造於100年4月14日至105年4月13日間，並無租賃關係，從而，原告依兩造間租賃契約之法律關係請求被告給付原告1,152,000元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。