臺北簡易庭105年度北簡字第6765號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度北簡字第6765號

原告

簡明輝

訴訟代理人

簡維能律師

訴訟代理人

諶亦蕙律師

訴訟代理人

郭鐙之律師

被告

戡緹國際有限公司

法定代理人

楊振遠

上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106年6月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時依據兩造於民國101年7月6日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第6條、第9條、第12條之約定及民法第431條第2項、第213條第3項等規定提起本件訴訟，嗣於民國106年6月23日具狀主張類推適用民法第254條及第263條準用第260條等規定、民法遲延給付債務不履行損害賠償及民法第184條第1項等規定提起本件訴訟（見本院卷第108至112頁），核原告所為之追加，其請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：兩造於民國101年7月6日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被告向原告承租所有門牌號碼臺北市○○路0段000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101年8月1日起至104年7月31日止，並經鈞院所屬民間公證人信義聯合事務所於101年10月19日以101年度北院民公君字第000261號（下稱系爭公證書）公證在案。又被告於104年7月底通知原告不再續租，並於104年8月4日告知原告已搬遷完畢，請原告至系爭房屋進行確認。詎料，原告於104年8月10日至系爭房屋確認後發現，被告已將系爭房屋作大幅度之改建，但被告卻未回復原狀，原告之配偶即訴外人劉蕙婷遂於同日以簡訊通知被告之聯絡人即訴外人鍾小姐以：「鍾小姐您好，屋主轉達如下：1樓出租之房屋因修造補牆拆牆拆窗甚多，和原來樣貌差異甚大，請恢復原功能及隔間、鋁窗、落地窗應復原，後部主要外牆及室內牆拆除應修補復原、地面塑膠及架高木板拆除移走。大量修改拆牆窗應事前協議及保留機能或搬離時應復原，否則將造成屋主修費用，謹請回復原來屋況」，然被告聯絡人鍾小姐卻以：「原來屋況很差也」、「有些爛東西裝潢時就丟了」、「那就法院見」等語回應。嗣原告於104年8月15日復以臺北信維郵局第9407號存證信函（下稱系爭原告①存證信函）通知被告回復系爭房屋之原狀，然被告竟以臺北信維郵局第9798號存證信函（下稱系爭被告存證信函）函覆原告其已回復原狀，並要求原告退還押租金21萬元。原告再於104年9月4日以林口郵局第000595號存證信函（下稱系爭原告②存證信函）通知被告回復原狀，且向大安區調解委員會聲請調解，然被告均不予理會。而因被告遲不履行回復原狀之義務，故原告前已委請工程行就系爭房屋回復原狀所必要之費用進行估價，經評估後費用為新臺幣（下同）30萬4,185元，又原告提起本件訴訟之律師費用為6萬元，扣除被告前所繳納之押租金21萬元後，被告應賠償原告15萬4,185元（計算式：修復費30萬4,185元＋律師費6萬元－押租金21萬元＝15萬4,185元），爰依系爭租約第6條及第9條約定、民法第431條第2項、類推適用第254條及第263條準用第260條（系爭租約終止後不妨害損害賠償之請求）、民法遲延給付債務不履行損害賠償及民法第184條第1項等規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告15萬4,185元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：被告就系爭房屋所增設之部分業於104年8月5日前已拆除完畢。而原告所提出原證8之照片並非被告所承租系爭房屋之原始照片，故被告並無依據原證8之照片負回復原狀之義務。另原告所提出前承租人委請台灣新光保全股份有限公司（下稱新光公司）安裝保全系統時所繪製之系爭房屋現場圖，並無法證明系爭房屋交付被告前之原狀，且原告所提出前委請大臺北瓦斯股份有限公司（下稱大臺北瓦斯）安裝管線時所繪製之系爭房屋廚房現場圖，因大臺北瓦斯係在系爭房屋之外牆施工，不是在系爭房屋內施工，故該現場圖亦無法證明系爭房屋廚房部分交付被告前之原狀等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：原告主張系爭租約終止後，因被告遲未依系爭租約第6條、第9條約定將系爭房屋按照原狀交還，故被告應負給付遲延負損害賠償責任，亦即被告應賠償原告將系爭房屋回復原狀之必要費用30萬4,185元及依系爭租約第12條約定賠償原告提起本件訴訟支出之律師費用6萬元，扣除被告前所繳納之押租金21萬元後，合計15萬4,185元等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）被告是否有變更系爭房屋之原狀？倘有，系爭租約終止後，被告是否有將系爭房屋回復原狀後交還？（二）原告請求被告賠償15萬4,185元，有無理由？茲分述如下：

（一）被告是否有變更系爭房屋之原狀？倘有，系爭租約終止後，被告是否有將系爭房屋回復原狀後交還？

1、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1697號判例意旨參照）。本件原告主張系爭租約終止後，被告遲未依系爭租約第6條、第9條約定將系爭房屋按照原狀交還，惟被告辯稱其已按照原狀交還，是依上開說明，原告自應先就系爭房屋交付被告前之原狀及被告交還後之現狀舉證以實其說。

2、原告業據提出系爭房屋交付被告前之內部格局原示圖（見本院卷第8頁，下稱系爭房屋原示圖）及交付後之內部對照圖（見本院卷第9頁，下稱系爭房屋對照圖）、原狀及現狀照片等件為證（見本院卷第40至50頁），主張系爭房屋於交付被告前之原狀及被告交還後之現狀如下（下稱系爭變更部分）：（1）客廳大門部分：交付前客廳大門原設有3片落地門大窗，大窗左邊有牆，地板均為磁磚（見本院卷第40頁上方照片）；交付後被告將3片落地門大窗、大窗左邊之牆均拆除，且將地板鋪設木頭（見本院卷第40頁下方照片）。（2）客廳內部部分：交付前原為磁磚地板，客廳最內部原有1冷氣窗口，且客廳最內部之牆原為木板隔間（見本院卷第41頁上方照片）；交付後被告將地板全部鋪設木頭、將上開冷氣窗口封住，並將牆面砌成實牆（見本院卷第41頁下方照片）。（3）廚房部分：①交付前廚房入口處原設有門及牆、左側原有窗（見本院卷第42頁上方照片）；交付後被告將廚房入口處原設有之門及牆全數拆除，並將左側窗封閉（見本院卷42下方照片）。②交付前廚房最內部原設有牆與後院區隔，牆上亦設有窗戶可看至後院，且該窗戶下方設有流理台，並設有門可通至後院（見本院卷第44、45頁上方照片）；交付後被告將廚房與後院之隔間牆、牆上之窗戶、牆下流理台及廚房通至後院之門全數拆除（見本院卷第44、45頁下方照片）。（4）廚房與浴室中間之房間部分：交付前廚房與浴室中間原有1間房間（見本院卷第46頁上方照片、第47頁上方照片）；交付後被告將該房間與走廊區隔之牆、門及與廚房區隔之牆均拆除（見本院卷第46頁下方照片、第47頁下方照片、第48頁照片）。（5）後院部分：①交付前後院右半部原設有流理台，牆面原鋪設磁磚（見本院卷第45頁上方照片）；交付後被告將原設之流理台拆除，並將原磁磚牆面封閉、拆除（見本院卷第45頁下方照片）。②交付前後院原設有氣窗，牆面及地板均鋪設磁磚（見本院卷第49頁上方照片）；交付後被告竟將氣窗及牆面全數封閉、拆除，並將地板以不明原料塗上厚黏之黑漆（見本院卷第49頁下方照片）。（6）系爭原示圖房間4部分：交付前原有1落地窗可通往後院，房間右側亦設有1窗戶（見本院卷第49頁上方照片）；交付後被告竟將落地窗及窗戶全數拆除，且將房間地板塗上厚黏之黑漆（見本院卷第49頁下方照片）。（7）系爭原示圖房間3部分：交付前原有1落地窗可通往後院，入口處原設有牆，牆上設有窗（見本院卷第49、50頁上方照片）；交付後被告竟將落地窗拆除、封閉，且將入口處之牆及窗拆除（見本院卷第49、50頁下方照片）。參以原告出租系爭房屋於被告前，系爭房屋係出租於訴外人新晟科技股份有限公司（下稱新晟公司），租賃期間自98年8月1日起至101年7月31日止，被告係於101年8月1日即行接續承租系爭房屋，而新晟公司前委託新光保全公司就系爭房屋安裝保全系統時，於100年11月18日就系爭房屋確認迴路位置及感知器數量時所檢附之系爭房屋圖面（下稱系爭新光保全格局圖），核與系爭房屋原示圖大致相符，此有系爭新光保全格局圖在卷可稽（見本院卷第77頁），且衡以新晟公司之租賃期間即將於101年7月31日屆滿，難認新晟公司有大幅變動系爭房屋格局之情形。另參以被告承租系爭房屋後委請訴外人中興保全股份有限公司（下稱中興保全公司）安裝保全系統時所繪製之系爭房屋格局圖面（下稱系爭中興保全格局圖），與系爭新光保全格局圖相互勾稽後，可認系爭房屋之原狀確有變更，此有106年1月17日中興（總）發字第1060520號函在卷可稽（見本院卷第83至84頁）。基上，堪認原告上開主張系爭房屋交付被告前之原狀及被告交還後之現狀，及系爭房屋交付被告後所為系爭變更部分，以及被告交還系爭房屋時並未將系爭變更部分回復原狀等情，均應認為真實。

（二）原告請求被告賠償15萬4,185元，有無理由？

1、關於原告主張修復費用30萬4,185部分：

⑴按系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還，不得藉詞推諉或主張任何權利，…」、第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」。又債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第231條第1項及第213條第1項、第3項分別定有明文。

⑵查原告將系爭房屋交付被告後，被告確有將系爭房屋為系爭變更部分，已如前述，且原告於系爭租約終止後曾以系爭原告①②存證信函函催被告將系爭變更部分回復原狀，然被告遲未將系爭變更部分回復原狀，則原告請求被告賠償系爭變更部分回復原狀必要費用之損害，依上開規定，應屬有據。至被告辯稱：當初被告裝潢系爭房屋時，原告並無意見，故系爭租約所約定之回復原狀係指按照被告使用系爭房屋之原狀交還原告即可云云。然查，縱被告於變更系爭房屋曾經過原告之同意，然系爭租約第9條已明文約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，而非約定得以系爭房屋現況交還，故被告上開所辯，應無可採。又原告提出訴外人雨田室內裝修設計有限公司之工程估價單為證（見本院卷第21頁，下稱系爭估價單），主張系爭房屋回復原狀之必要費用共計30萬4,185元，詳細修復項目如下：①估價單項目1「大門落地窗436×23 4cm」部分：係針對客廳大門原設之3片落地門大窗部分、②估價單項目2「廚房三合一門90×210cm」部分：係針對廚房最內部原設通往後院之3合1門部分、③估價單項目3「廚房鋁窗130×120cm」部分：係針對廚房最內部原設與後院區隔之牆，於該牆上所設置可望後院之鋁窗部分、④估價單項目4「廚房砌磚」部分：係針對廚房最內部原設與後院區隔之牆部分、⑤估價單項目5「廚房磁磚」部分：係針對廚房所有遭拆除牆面上之磁磚，包括原設與後院區隔之牆、廚房與浴室中間房間，該房間與廚房區隔之牆上磁磚部分、⑥估價單項目6「廚房配冷熱水管排管線路」部分：係針對廚房最內部原設有流理台及廚房左側瓦斯爐所配置之冷熱水管排管線路部分、⑦估價單項目7「小房間落地窗171×210cm」部分：係針對系爭原示圖房間3部分，原設通往後院落地窗部分、⑧估價單項目8「小房間落地窗窗188×231cm」部分：係針對系爭原示圖房間4部分，原設通往後院落地窗部分、⑨估價單項目9「小房間台窗131×103cm」部分：係針對廚房左側原設之台窗部分、⑩估價單項目10「後陽台後面（塑膠材）地板天花牆拆除清運」部分：後院原為磁磚牆，地板為磁磚鋪設，因被告將磁磚牆面全數封閉、拆除，且地板以不明物料塗上厚黏黑漆，故此部分係針對封閉、黑漆部分之拆除及清運、⑪估價單項目11「後陽台木牆切割氣窗高度」部分：係針對後院原設通風氣窗部分、⑫估價單項目12「全室天花及壁面油漆修補」部分：係針對全屋天花及壁面之修補部分、⑬估價單項目13「中間房間補牆砌磚」部分：係針對系爭原示圖房間3入口處原設之牆部分、⑭估價單項目14「中間房間地板拆除清運」部分：系爭原示圖房間4部分之地板原係鋪設磁磚，因被告以不明物料塗上厚黏之黑漆，故將厚黏黑漆清除及清運部分、⑮估價單項目15「中間房間台窗131×103cm」部分：係針對系爭原示圖房間4右側原設之台窗部分。查原告所述上開①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑬⑭⑮修復部分，核與系爭房屋交付被告之系爭變動部分相符，則原告請求被告賠償上開①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑬⑭⑮修復費用計27萬7,935元，應屬有據。至原告主張上開⑫修復部分，因原告並未舉證說明系爭房屋全室天花板及壁面之油漆有何變動之情形，則原告請求此部分2萬6,250元之費用，應屬無據。而原告依據民法給付遲延債務不履行法律關係請求被告賠償回復原狀之必要費用，已屬有據，則關於原告依據民法第184條第1項前段規定請求被告負損害賠償責任部分，本院即不再予論述。

2、關於原告主張律師費用6萬元部分：按系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方（即原告）賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。查原告主張其提起本件訴訟委請律師費用為6萬元， 業據提出全台法律事務所簡維能律師事務所請款單為證（見本院卷第51頁），且本院審酌該事務所律師有向本院提出民事委任書及為相關訴訟行為（見本院卷第7頁）等情，則原告依據上開約定請求被告賠償律師費用6萬元，應屬有據。

3、基上，原告原得請求被告賠償33萬7,935元（ 計算式：修復費用27萬7,935元＋律師費用6萬元＝33萬7,935元 ）。然因系爭租約第5條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）21萬元作為押租保證金…」，且按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而原告既主張被告前所繳納之押租保證金21萬元尚未退還被告，依上開說明，押租保證金21萬元自應當然抵充上開原告原得請求之賠償費用，經抵充後，原告得請求被告賠償之金額為12萬7,935元（計算式：33萬7,935元─21萬元＝12萬7,935元）。

四、綜上所述，原告依據民法給付遲延債務不履行法律關係請求被告賠償12萬7,935元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年6月3日（見本院卷第28頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示之金額。

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,660元合 計 1,660元