臺北簡易庭 - 105年度北訴字第20號（給付管理費） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度北訴字第20號原　　　告　陽明山廈管理委員會法定代理人　葉祖成訴訟代理人　林明正律師複代理人　　蔡金峰律師被　　　告　元盟開發股份有限公司法定代理人　林連富訴訟代理人　陳筱屏律師顏心韻律師陳詩經律師被　　　告　臺億建築經理股份有限公司法定代理人　紀玉枝訴訟代理人　陳信德上列當事人間請求給付管理費等事件，於民國106 年2 月15日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第25條定有明文。查本件依原告提出之陽明山廈住戶規約第18條第2 項約定，應以管轄大廈所在地之士林地方法院為第一審法院（見本院卷一第67頁），然被告均不抗辯本院無管轄權，而為本案之言詞辯論（見本院卷二第144 頁及反面），是依民事訴訟法第25條，本院即生應訴管轄，而有管轄權。二、次按民事訴訟法第48條規定，法定代理權有欠缺之人所為之訴訟行為，經法定代理人之承認，溯及於行為時發生效力。又承認之方式，明示或默示均可，其經有權為訴訟行為之人續行其訴訟，亦足認為已有默示之承認，有最高法院82年度臺上字第2112號裁定參照。查原告起訴時之法定代理人為林政雄，原告誤以楊士進為法定代理人，惟已經原告以書狀更正法定代理人為林政雄（見本院卷一第41、44、167 頁），足認原告明示承認楊士進所為起訴行為，溯及於行為時發生效力，應認原告之起訴為合法。三、本件原告公司法定代理人於起訴後審理中再變更為葉祖成，並據其以書狀聲明承受訴訟，有原告提出承受訴訟狀及臺北市政府都市發展局民國（下同）105 年1 月12日北市都建字第10565673500 號函附卷可稽（見本院卷一第264 至267 頁），經核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明為：被告元盟開發股份有限公司（下稱元盟公司）應給付原告新臺幣（下同）141 萬9,048 元；被告臺億建築經理股份有限公司（下稱臺億公司）應給付原告208 萬1,480 元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息（見本院卷一第2 至3 頁）。於104 年7 月7 日民事訴之追加聲明狀變更本金部分請求為：被告元盟公司應給付原告74萬1,888 元；被告臺億公司應給付原告318 萬6,155 元（見本院卷一第166 頁反面）。於104 年8 月27日民事訴之變更聲明狀再變更本金部分請求為：被告元盟公司應給付原告113 萬9,244 元；被告臺億公司應給付原告318 萬6,155 元（見本院卷一第181 頁反面），核屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，應予准許。五、按下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：…八、因請求利息、紅利、租金、退職金或其他定期給付涉訟者。不合於前二項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之。民事訴訟法第427 條第2 項第8 款、第3 項分別定有明文。查本件係因給付管理費之定期給付涉訟，依民事訴訟法第427 條第2 項第8 款規定，應適用簡易訴訟程序，惟本件因案情繁雜，被告元盟公司聲請改以通常訴訟程序審理（見本院卷一第253 頁），業得原告之同意（見本院卷二第16頁反面），爰依同法第427 條第5 項規定，裁定改用通常訴訟程序。貳、實體事項：一、原告主張：門牌號碼臺北市○○區○○街000 ○000 ○0 ○000 號陽明山廈社區地下一、二樓及地上一、二樓房屋（下稱系爭房屋）為原告管理，系爭房屋於101 年6 月前，每月應繳管理費16萬9,290 元，自101 年7 月起管理費調降為5 萬元，於103 年11月15日再調回每月16萬9,290 元。惟自99年1 月起至100 年6 月止，被告元盟公司僅繳管理費162 萬8,172 元，扣除兩造曾於100 年11月10日就100 年1 月至4 月管理費成立調解，調解內容為被告元盟公司應給付伊27萬9,804 元，被告元盟公司尚餘113 萬9,244 元未給付（計算式：16萬9,290 元×18個月－162 萬8,172 元－27萬9,804 元＝113 萬9,244 元）。被告元盟公司於100 年6 月17日將系爭房屋信託登記予被告臺億公司，自100 年7 月起自應由被告臺億公司繳付管理費，被告臺億公司於100 年7 月至101 年7 月、103 年10月至104 年6 月間應繳納管理費343 萬6,155 元【計算式見本院卷一第261 至262 頁）：（16萬9,290 元×12個月）＋5 萬＋5 萬＋10萬9,645 元＋（16萬9, 290 元×7 個月）＝342 萬6,155 】，扣除其於103 年11月至104 年6 月間所繳管理費24萬（計算式：3 萬×8 個月＝ 24萬），被告臺億公司尚餘318 萬6,155 元（342 萬6,155 元－24萬元＝318 萬6,155 元）未繳納。被告元盟公司、臺億公司均積欠二期以上之管理費未給付，伊於103 年12月30寄發存證信函催繳，被告均未為置理。爰依公寓大廈管理條例第21條等規定，起訴請求被告公司分別給付前揭積欠之管理費等語，並聲明：㈠被告元盟公司應給付原告113 萬9,244 元，及自起訴狀繕本送達起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告臺億公司應給付原告318 萬6,155 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告公司均以：被告所有系爭房屋現為商場及來客停放車輛停車場使用，原本每月應繳管理費16萬9,290 元，然原告為系爭房屋所在陽明山廈社區（下稱系爭社區）管理委員會，對系爭社區共有及共用部分有清潔、維護、修繕之責，因原告就攸關系爭社區建築物結構之法定空地漏水、連續壁保養、消防機電維護、公共區域安全維護等事均未為之，致系爭房屋嚴重漏水，室內結構樑柱及水電管線受損。原告更於101 年6 月9 日召開第二次臨時區分所有權人會議，通過系爭房屋所在商場由被告自主管理（即共用部分相關支出由其自行負擔），而每月管理費改為5 萬元之決議後，已送交臺北市政府同意備查，原告雖主張於103 年11月15日另召開103 年度區分所有權人會議，通過系爭房屋每月管理費自5 萬元調整回復16萬9,290 元，然該決議已由臺灣士林地方法院104 年訴字第417 號、臺灣高等法院104 年度上字第1404號民事判決撤銷確定，現原告按月以16萬9,290 元計算請求管理費，顯屬無據。又元盟公司雖於100 年6 月17日與臺億公司就系爭房屋成立信託契約，由臺億公司為受託人（即系爭房屋名義上所有權人），元盟公司為受益人，但該信託契約為自益信託，上開關於室內漏水修繕、車道入出口保全人員固定哨、連續壁保養維護、發電機保養、地下室停車空間清潔、水箱清洗、圓型噴水池清洗、垃圾清運、消防設備申報費等，皆由元盟公司支付，元盟公司就此所致損害642 萬3,687 元（細目詳見附表所示），自得依民法第334 條規定，與原告主張管理費互為抵銷，上開金額抵銷後已無餘額，原告之訴顯無理由，應予駁回，並均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事實：㈠系爭房屋現做為商場以及商場客人停放車輛之停車場使用，業據本院於105 年10月6 日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見本院卷二第43至45頁、本院卷一第129 至136 頁、本院卷二第54至84頁）。㈡系爭社區於101 年6 月9 日召開陽明山廈第十四屆臨時區分所有權人會議，其中議題二通過元盟公司每月應繳管理費為50,000元，採行元盟公司自主管理（元盟公司就商場自行支付：物業管理服務、大樓清潔、垃圾清運、消防機電、安檢維護申報、其他設備維護修繕、其他行政支出等），並經臺北市政府同意備查，有該臨時區分所有權人會議紀錄、臺北市政府101 年7 月27日府都建字第10168838500 號函在卷可據（見本院卷二第122 至131 頁）㈢系爭社區於103 年11月15日召開陽明山廈第十六屆區分所有權人會議，其中議題二將商場管理費調整回復為16萬9,290 元，有區分所有權人會議內容在卷可按（見本院卷一第170 至174 頁）。㈣元盟公司於99年4 月、99年12月、100 年3 月、100 年5 月、100 年7 月、100 年8 月，共計支付162 萬8,172 元管理費予原告。臺億公司已於103 年11月至104 年6 月按月給付3 萬元管理費，共計24萬元，有原告出示已收管理費明細在卷可據（見本院卷一第260 、262 至263 頁）。㈤原告與元盟公司於100 年11月10日就系爭房屋100 年1 月至4 月管理費，在臺灣新北地方法院（下稱新北地院）成立調解，元盟公司願給付原告27萬9,804 元，有該院100 年司板簡調字第832 號調解筆錄在卷可按（見本院卷一第121 至122 頁）。㈥原告向新北地院提起撤銷上開調解筆錄，經新北地院104 年度板簡字第922 號受理後駁回，復再經新北地院105 年度簡上字第69號判決駁回，有民事判決在卷可按（見本院卷一第291 至296 頁）。㈦元盟公司就前開系爭社區103 年11月15日召開區分所有權人會議（即將管理費調回每月16萬9,290 元議案），提起確認會議無效之訴，經臺灣士林地方法院（下稱士林地院）104 年度訴字第317 號民事判決，將系爭社區103 年11月15日召開之區分所有權人會議所為議案一、二、三之決議撤銷。雙方上訴後，經臺灣高等法院認為元盟公司以系爭議案一至三決議之決議方法違反公寓大廈管理條例第31條及系爭住戶規約，並據此依民法第56條第1 項規定訴請撤銷上開三項決議，為有理由，有上開民事判決在卷可按（見本院卷一第205 至215 頁、本院卷二第132 至139 頁）。四、原告主張被告應按月以16萬9,290 元計算，繳納自99年1 月至100 年6 月、100 年7 月至101 年7 月、103 年10月至104 年6 月止積欠管理費等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之點為：㈠被告是否為系爭社區之區分所有權人而應遵守系爭社區之規約繳納管理費？㈡原告請求被告元盟公司給付管理費113 萬9,244 元，被告臺億公司給付管理費318 萬6,155 元是否有理由？茲分述如下：㈠被告是否為系爭社區之區分所有權人而應遵守系爭社區之規約繳納管理費？按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。又原告提出陽明山廈住戶規約第11條「公共基金、管理費之繳納」規定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。…」（見本院卷一第65頁），可知就系爭社區共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。被告公司為系爭社區區分所有權人之一，依前揭說明，其有遵守規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。㈡原告請求被告元盟公司給付管理費113 萬9,244 元，被告臺億公司給付管理費318 萬6,155 元是否有理由？ 1.按公寓大廈管理條例第3 條第8 款規定，所謂住戶，指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。故公寓大廈之區分所有權人、承租人均負有向管理委員會繳納管理費之義務。查元盟公司於100 年6 月17日將系爭房屋信託予被告臺億公司，為兩造到庭不爭執；惟臺億公司抗辯：元盟公司係以己為受益人，將系爭房屋信託予臺億公司，所有相關費用皆由元盟公司支付等語（見本院卷一第193 頁），未見原告爭執，故元盟公司與臺億公司間信託關係為自益信託契約，即委託人與受益人同一人，委託人即元盟公司為該「信託財產」（即系爭房屋）之最終所有者，信託財產僅有形式上移轉，而未產生實質財產移轉，元盟公司仍為系爭房屋實質上之區分所有權人，自應由元盟公司繳付系爭房屋所生管理費。臺億公司既非系爭房屋之實質所有權人，亦非系爭房屋之承租人或經實質使用該房屋之使用人，自無給付管理費之義務，原告請求臺億公司給付管理費，自屬無據。 2.又關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之，惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查。最高法院93年度臺上字第2218號民事判決參照。查原告雖主張系爭房屋於101 年6 月前月應繳管理費16萬9,290 元，於101 年6 月9 日臨時區分所有權人會議後，系爭房屋管理費調降為5 萬元等語，有該次決議會議紀錄在卷可據（見不爭執事項㈡），惟系爭社區屬於住商混合之社區，有兩棟大樓，均地上19層、地下3 層，地下1 樓及地上1 、2 樓現供商場使用，3 樓以上是住家使用，地下1 樓及地上1 、2 樓有獨立出入口，跟3 樓以上住家出入口分開，據本院於105 年10月6 日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見不爭執事項㈠）。另據元盟公司提出本院104 年度北簡字第713 號債務人異議之訴案件審理中，曾任原告社區主任委員谷方到庭證述：「…但兩棟大樓的電梯都有經過商場，但不停B1、B2及1 樓」「二、垃圾清運只管3 樓以上住戶，不負責商場。三、消防只針對住戶，電梯商場不能使用，緊急發電設備是屬於大樓所有，…我們只保養住戶的…五、清掃區域只包含車道，…地下二樓是屬於原告（即本件元盟公司）有所所以停車位沒有收費，地下三樓停車場是由被告（即本件原告）管理所以有收清潔費。」等語，有該案104 年3 月26日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷一第145 頁），由上足見，原告管委會對於元盟公司所有系爭房屋所在商場及停車場所提供之安全管理維護及清潔服務項目較住戶明顯為少，元盟公司固將系爭房屋出租作為商場使用，並委由專人負責門禁管理、維護及修繕，並未與其他住戶共用出入口、電梯、樓梯，即元盟公司就系爭房屋雖有自為維護之機制，原告仍不得藉此排除對系爭房屋共用部分有管理維護、服務及清潔之責任，亦即元盟公司未維護或管理之部分，仍應由原告全權負責，但在客觀上，系爭商場及停車場與該大廈住戶就該大廈之實際用益狀態及享受原告管委會所提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭商場及停車場與住宅之不同，即通過管理費數額均一之決議，並列入系爭規約規範元盟公司，尚非公允。系爭社區區分所有權人會議前雖通過系爭房屋管理費按月為16萬9,290 元，惟元盟公司對該項管理費數額之約款既有爭執，依前揭說明，本院基於公平法理，審酌元盟公司除委由專人保全外，亦自行清理水箱與社區圓型噴水池，更自行處理商業垃圾，此部分未使用原告對系爭房屋所提供之安全管理維護及清潔服務項目等情，以及系爭社區於101 年6 月9 日召開陽明山廈第十四屆臨時區分所有權人會議內容（見不爭執事項㈡），認系爭房屋部分之管理費，如由元盟公司自行管理，應調整為每月5 萬元為適當。至原告主張103 年11月15日103 年度區分所有權人會議決議通過「系爭房屋每月管理費自5 萬元調整回復為16萬9,290 元」之議案（見不爭執事項㈢），然該決議業由士林地院104 年訴字第417 號、高等法院104 年度上字第1404號民事判決撤銷決議確定（見不爭執事項㈦），原告主張系爭房屋自103 年12月後應繳納管理費為16萬9,290 元云云，自屬無據。 3.準此，原告請求元盟公司給付99年1 月至100 年6 月（計18個月）、100 年7 月至101 年7 月（計13個月）、103 年10月至104 年6 月（計9 個月），共計40個月管理費，然兩造就100 年1 月至4 月管理費前以27萬9,804 元於新北地院成立調解（該院100 年司板簡調字第832 號調解筆錄，見不爭執事項㈤），此4 個月管理費應以前揭調解筆錄內容為據，則被告元盟公司於上開期間應繳交管理費共36個月總計180 萬元（50,000×36＝1,800,000 ），又兩造不爭執元盟公司已繳付管理費162 萬8,172 元及24萬元，共計186 萬8,172 元（見不爭執事項㈣），顯高出前述元盟公司應繳交管理費180 萬元，故原告請求元盟公司給付管理費，即無理由，應予駁回。至原告主張上開調解筆錄為一部請求，原告應再給付39萬7,356 元管理費云云（見本院卷一第182 頁），惟觀諸調解筆錄上已載明：「二、聲請人（即本件原告）其餘請求拋棄。」等語（見不爭執事項㈤，本院卷一第122 頁），原告既已拋棄其餘請求，自不得於此再為請求，況原告曾向新北地院提起撤銷上開調解筆錄，經新北地院板橋簡易庭104 年度板簡字第922 號民事判決駁回，有民事判決在卷可按（見不爭執事項㈥），所辯自不可採。再元盟公司抗辯原告未善盡系爭社區共有及共用部分有清潔、維護、修繕之責，致受有連續壁漏水等如附表所示損害共計642 萬3,687 元，與原告之請求抵銷等語，然元盟公司既已繳納足額管理費予原告，原告起訴已無理由等情，已如前述，則元盟公司抵銷抗辯是否可採，因已不影響本件判決結果，故就上述爭點及兩造就此所為攻擊、防禦方法及立證，既無須再予審論，附此敘明。五、綜上所述，原告請求被告元盟公司應給付113 萬9,244 元；被告臺億公司應給付318 萬6,155 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，顯無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併與駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 3 月 29 日臺北簡易庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 29 日書記官許博為附表：（參見本院卷二第22至30頁） ┌──┬───────┬───────┬────────┬────────────┐ │編號│ 項目 │ 地點 │主張抵銷之金額 │相關單據 │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 1 │修理連續壁、 │地下一、二樓 │ 22萬7,304元 │報價單及合約書 │ │ │添購抽水設備 │ │ │（卷一第216 至221頁） │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 2 │發電機保養維護│地下三樓 │ 30萬元 │陽明山廈管理委員會100年 │ │ │ │ │ │10月份固定支出明細表 │ │ │ │ │ │（卷一第222頁） │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 3 │地下室停車空間│地下一、二樓 │ 240萬1,875元 │陽明山廈環境清潔工作報價│ │ │清潔 │ │ │表、展新環保工程股份有限│ │ │ │ │ │公司報價單 │ │ │ │ │ │(卷一第223、224頁) │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 4 │水箱清洗 │頂樓 │ 1萬8,375元 │陽明山廈環境清潔工作報價│ │ │ │ │ │表(卷一第223頁) │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 5 │圓形噴水池清洗│ │ 3萬1,500元 │陽明山廈環境清潔工作報價│ │ │ │ │ │表（卷一第223頁） │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 6 │保全服務 │車到出入口固定│ 164萬8,582元 │偉康保全股份有限公司開立│ │ │ │哨、商場一樓門│ │之統一發票（卷一第225 至│ │ │ │口及相連法定空│ │229頁） │ │ │ │地處、巡邏哨 │ │ │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 7 │垃圾清運 │地上一、二樓及│ 38萬4,426元 │報價單 │ │ │ │地下一、二樓 │ │（卷一第232頁） │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 8 │消防設備申報費│地下一、二樓之│ 6萬7,500元 │統一發票 │ │ │ │消防設備申報 │ │(卷一第240頁) │ ├──┼───────┼───────┼────────┼────────────┤ │ 9 │商場室內積水、│商場一樓室內上│ 134萬4,125元 │修復鑑定報告書 │ │ │結構水電管線受│方之法定空地 │ │(卷一第72至81頁) │ │ │損之修復費用 │ │ │ │ ├──┴───────┴───────┴────────┴────────────┤ │ 總計: 642萬3,687元 │ └────────────────────────────────────────┘

臺北簡易庭105年度北訴字第20號

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