臺灣臺北地方法院民事判決

原告

漢唐光電科技股份有限公司

法定代理人

徐國良

訴訟代理人

游惠卿

訴訟代理人

莊嘉宏

訴訟代理人

朱健興律師（民國105年6月23日終止委任）

被告

愛版音樂股份有限公司

法定代理人

黃聖志

被告

財團法人基督教以琳書房

法定代理人

黃聖志

共同訴訟代理人

陳宏杰律師

　　　　　　高鳳英律師

上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國105年6月30日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1、2項為「被告愛版音樂股份有限公司（下稱愛版公司）應給付原告新臺幣（下同）5,100,000元，暨自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告財團法人基督教以琳書房（下稱以琳書房）應給付原告14,900,000元，暨自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」；嗣於民國104年7月6日具狀擴張應受判決事項之聲明為「被告愛版公司應給付原告1,671,186元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告以琳書房應給付原告8,303,389元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」（見本院卷一第127頁），核屬擴張應受判決聲明，參諸前揭規定，應予准許。

二、按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同，民事訴訟法第196條定有明文；又受命法官為闡明訴訟關係，得為下列各款事項，並得不用公開法庭之形式行之：三、整理並協議簡化爭點。當事人就其主張之爭點，經依第1項第3款或前項為協議者，應受其拘束，民事訴訟法第270之1條第1項第3款、第2項本文復有明文。經查，被告就本院諭知應提出之事項（諸如請求權基礎、爭點整理狀等事項），數次未遵期提出書狀（見本院卷一第120頁及其反面、第185頁），並於送鑑定前已予其充分時間就主張影響結構安全、人員安全之項目為追加、變更，經送鑑定後遲至第一次現場會勘後，原告始於104年10月30日具狀表示有部分無庸拆除天花板而欲以照片為鑑定（見本院卷二第56頁），經本院聯繫鑑定機關及被告同意後，進行第二次現場會勘，然該次會勘後復又改稱需拆除天花板，並稱係會勘時鑑定人表示需拆除始能得出正確鑑定結果云云，經本院電詢鑑定人確無此事（見本院卷二第97頁），且被告亦不同意；復就已鑑定之項目以原先疑為逃生梯，而就同一事項聲請另送臺北市結構工程工業技師公會鑑定而為重複證據調查。而原告其後雖另稱系爭租賃物剪力牆有私自變更及移除之虞，已影響結構安全，故聲請向臺北市結構工程工業技師公會鑑定云云，然原告自承於104年11月23日時即發現有剪力牆變更移除情事（見本院卷二第169頁），然除未於先前鑑定時一併提出外，迄至本院於105年1月27日行爭點整理時，亦未提出此部分瑕疵主張作為爭執事項，經本院諭知下次庭期前應提出綜合辯論意旨狀後（見本院卷二第116頁反面），亦未於105年3月9日該次庭期提出此項攻擊方法，而遲至105年3月15日始具狀提出該項攻擊方法，且原告直至言詞辯論終結前均有委任律師為訴訟代理人（105年5月30日具狀終止委任，並經本院通知被告而於105年6月4日始生終止效力，見本院卷第222、223頁），亦無不能適時提出攻擊方法之情形，則本院綜合審酌前揭情事，足認原告係意圖延滯訴訟且因重大過失逾時始行提出此項攻擊方法，妨害訴訟之終結，不但耗費司法資源，且造成被告時間、勞力及費用之浪費，並基於訴訟集團現象，如准許原告提出該新攻擊方法，除對於被告不公平外，亦使其他需利用訴訟資源之人民權益受損，從而，本院依前揭規定，駁回此項攻擊方法及證據調查之聲請。

貳、實體方面

一、原告主張：

(一)原告於103年間向被告以琳書房承租坐落臺北市○○○路0段000號1樓房屋、向被告愛版公司承租坐落同路段206-1號1樓房屋（下將206號、206-1號房屋合稱為系爭租賃物）兩造於103年分別簽訂租賃契約（下合稱為系爭租約）並經公證，詎料系爭租賃物存有下列漏水、違建、鋼筋裸露、地板凹陷之瑕疵：

⒈漏水部分：原告承租後欲重新裝潢，拆除天花板後發現天花板上方有外漏之污水管線，共同壁及樓板有多處大面積之修補漏水痕跡，更有數根汙水管線接縫處設有集水盤之補漏措施，可見曾有漏水情形，若將來再因污水管線破裂污水漏出，將使原告受有難以估算龐大營業損失。

⒉違建部分：系爭建物之前後棟間遮雨棚及騎樓為違章建築，將來可能因此無法裝修，且先前申請室內裝修時，臺北市建築管理處（下稱建管處）承辦人指示需裝設鐵門區隔合法與非法部分，而僅獲得部分裝修許可僅能部分裝修，無法就全部面積申請室內裝修執照，而導致無法供營業使用。

⒊鋼筋裸露、地板凹陷：一樓天花板上方有數根鋼筋裸露，一樓地板有凹陷處，原先可能為逃生梯使用，且有鐵管鏽蝕，均影響系爭租賃物之結構、有違害人身安全之虞，而無法達營業目的。

(二)迄至103年12月31日原告以存證信函解除之日止，仍存有上開瑕疵，故被告並未交付合於營業使用、收益之租賃物給原告，被告仍未依債之本旨為交付，自為不完全給付，原告得依民法第347條準用第359條及第227條、第256條、第259條、第260條規定請求解除系爭租約，並請求被告愛版公司返還已收取費用並賠償共計1,671,186元（含租金及押租金共135萬元、仲介費25萬元、管理費21,525元、拆除費用33,000元、水電費16,661元），請求被告以琳書房返還已收取費用並賠償共8,303,389元（含租金及押租金共765萬元、仲介費25萬元、管理費121,975元、拆除費用187,000元、水電費94 ,414元），爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：1.被告愛版公司應給付原告16,701,186元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告以琳書房應給付原告8,303,389元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

(一)原告點收系爭租賃物並於103年5月拆除原有裝潢後，遲未裝潢亦未主張任何瑕疵，在5個月後始寄發存證信函表示有瑕疵，被告雖認無瑕疵，仍依原告請求加強地面結構、確認天花板是否有漏水疑慮並施作預防漏水阻擋工程並均已完工經兩造確認，原告竟仍於103年12月31日發函予被告片面主張解除租約，被告雖知無據，然考量原告既已無履約誠意，故原告片面提前終止契約，被告即依系爭租約第17條之約定，沒收原告給付予被告愛版公司之押租金30萬元及給付予被告以琳書房之押租金170萬元作為違約賠償金後，將原告已給付、尚未到期之104年1月至6月之租金票據返還予原告之經理游惠卿點收，且原告本應支付103年6月1日起至103年12月31日止之租金，故原告自不得請求返還租金及押租金。

(二)系爭租賃物未有漏水瑕疵，集水盤係管理委員會數年前所置放，從租賃開始迄今均無漏水情形。

(三)系爭租賃物鋼筋裸露係原告拆除裝潢後始發現，故其並非瑕疵、甚至可能是原告拆除不當所致，且鋼筋裸露、鐵管鏽蝕、一樓地板凹陷均未達危害結構安全、人身安全之情形。

(四)依原告所提室內裝修施工許可證，可知該工程已核准，並無僅得部分裝修或部分不許可，復經建管局回函無誤，原告所提附圖為其自行製作，亦與本件無關，原告不得以未依法申請許可並施工之假設行為，主張系爭租賃物無法為營業使用。

(五)系爭租賃物過去出租他人供營業使用長達16年，均未因有違建疑慮導致無法營業使用；原告片面解讀航照圖，所指述內容及位置均有誤，並曲解建物側面顯影為道路，嗣後於道路上方增建遮雨棚違建係屬不實，而原告前就騎樓、遮雨棚、樓梯、地下室已向建管處檢舉，經多次現場勘查均認無違建。況中間通道係屬凌雲大廈管理委員會（下稱管委會）所有，亦非租賃標的範圍，原告明知被告無權出租該中間通道、使用通道需支付回饋金給管委會，且中央通道迄未被打通，更無原告所稱將來被強制打通無法營業之情形。

(六)租賃為繼續性契約，原告至多僅得行使終止權而非解除權，本件兩造已點交完成逾7個月、已合法成立後履行，與原告所提判決之情形有異，自不得援引而例外解除。況有無瑕疵、是否依債之本旨交付應以交付時為認定，不得以將來有瑕疵之虞逕認未依債之本旨交付，而原告均未能舉證證明系爭租賃物於交付時存有無法修補或未依債之本旨為交付之瑕疵，亦未就請求之原因之事實、損害賠償金額為說明、舉證，則均無由向被告請求損害賠償，況原告所列仲介費、拆除費均未支付等語，資為抗辯，並聲明：

⒈駁回原告之訴；⒉如受不利益判決，被告均願供擔保請准免予假執行。

三、兩造不爭執事項：（見本院卷二第116頁及其反面）

(一)兩造於103年分別簽訂租賃契約並經公證，由原告向被告以琳書房承租坐落臺北市○○○路0段000號1樓房屋、向被告愛版公司承租坐落同路段206-1號1樓房屋，並約定前三年租金分別為每月85元及15元、後三年租金分別為每月875, 500元及154,500元，租期均自103年6月1日起至109年5月31日止共計6年；兩造並於租賃契約第9條約定：「房屋以現況交屋，甲方不再做任何修繕改裝工程。」。

(二)兩造簽約時，原告分別簽發按月到期之一年期支票共計12紙予被告，並分別交付170萬元及30萬元之支票予被告以琳書房及被告愛版公司，充作押租保證金。

(三)被告於103年5月16日將系爭租賃物交予原告使用，並自103年5月16日起至103年5月31日止給予半個月之免租裝潢期。

(四)原告於前述自103年5月16日起至103年5月31日止之免租裝潢期間，並未向被告主張系爭房屋有任何瑕疵，卻於103年10月27日才向被告表示系爭租賃物漏水等瑕疵。

(五)原告於103年10月27日向被告表示系爭租賃物有漏水等瑕疵，被告雖認為無瑕疵，仍於103年12月25日施作預防性漏水阻擋工程等，並與原告公司人員確認現場施作，俾使原告安心使用系爭房屋。

(六)原告於103年12月31日以臺北安和郵局第3585號存證信函向被告等二人為「解除契約」之意思表示。

(七)被告依租賃契約第17條約定沒收原告給付之押租保證金充作違約金後，兩造協同辦理提前終止事宜；原告將系爭租賃物之鑰匙分別返還被告，被告則分別將104年1月至6月之租金支票返還予原告。

四、本件兩造爭執之點，應在於：(一)系爭租賃物是否有漏水、鋼筋裸露、違建、地板凹陷、不得申請裝修執照之瑕疵？原告得否據以解除系爭租約？(二)原告得否請求返還押租金、租金及損害賠償？茲分述如下：

(一)原告不得以系爭租賃物有漏水之虞、鋼筋裸露、違建、地板凹陷、不得申請裝修執照之瑕疵為由解除系爭租約。

⒈按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。又債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責，雖債權人於受領給付後，以債務人給付不完全為由，請求債務人損害賠償，關於給付不完全之點，應轉由債權人負舉證責任，惟不完全給付，非有可歸責於債務人之事由，為債務人免責要件，故債務人以不完全給付係因非可歸責於己之事由所致為抗辯，就此仍應由債務人證明之（最高法院77年度台上字第1989號判決參照）。再按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。如屬已開始履行之繼續性租賃契約，已有終止契約等相關規定，無須因嗣後有債務不履行之情事，而使其溯及消滅契約關係之必要，否則徒增法律關係之複雜（最高法院、91年度台上字第577號、93年度台上字第161號判決參照）。本件被告於103年5月間將系爭租賃物交予原告使用等節，為兩造所不爭執，則本件屬已開始履行之繼續性租賃契約，原告主張系爭租賃物有前揭瑕疵、被告未依債之本旨為交付、原告得解除契約等詞，均為被告所否認，則原告自應就系爭租賃物確有瑕疵，該情形已違債之本旨，得例外主張解除契約等節，負舉證之責。

⒉經查，原告自承系爭租賃物自租賃關係開始迄今無漏水情形（見本院卷一第102頁反面），且於訴訟中均以將來有漏水之虞為攻擊方法，均未提及已有漏水情事，則原告於最後言詞辯論期日始空言主張103年12月25日有漏水云云，自難憑採。又原告雖主張將來有漏水之虞而無法達營業使用云云，並聲請為鑑定，然本件屬已開始履行之繼續性租賃契約，將來縱有漏水情形，亦僅得向被告請求修繕系爭租賃物，倘若達無法依契約目的使用之情形，則依首揭說明，亦僅得終止契約，而不得解除契約，則於本件漏水情事未發生前，更不得據以解除系爭租約。原告雖聲請送請臺灣營建防水技術協進會鑑定欲證明將來有漏水之虞等語，然其所待證之事實既非得據以解除契約，自無調查之必要。

⒊又查，原告雖另提出空照圖兩份（見本院卷第114、115頁），然其所標示增建遮雨棚之部分，於兩份圖面均有相同形狀之區塊，自難憑此認係被告其後所增建，又建管處曾兩次函覆略以：經派員現場勘查，遮雨棚材質老舊且無施工跡象，先行拍照存證，樓梯部分係經核准增設，亦未發現地下室施工裝修情事，另騎樓部分經現場勘查並比對竣工圖說，大小大致相符，未構成違建查報取締要件，前後棟間遮雨棚下方通道封閉，以違反公共安全查報，並排定104年9月11日拆除等語，有建管處兩份回函可稽（見本院卷一第143頁、卷二第132頁），足認確無原告所指違建情形，又前後棟間遮雨棚下方通道雖因封閉而違反公共安全定期拆除，然原告除未能提出該通道業經拆除之證據外，且依系爭契約第15條，原告需負擔管理費及使用該中央通道費用（見本院卷一第45、57頁），原告復未爭執該中央通道為管委會所有，足認系爭租約之租賃標的未包含該通道，則即難憑此認有債務不履行之情形。原告雖另聲請向建管處函詢遮雨棚及騎樓是否為違建而暫緩拆除，將來有無遭裁罰或拆除之虞、建物是否有水泥牆新舊差異、有無變更逃生梯設置，及聲請調查買賣系爭租賃物契約云云，然系爭租賃物依前揭建管處回函明確表示無原告所指違建情形，而縱將來確有遭拆除等情形，依前開說明，至多僅得於斯時終止契約，亦非得據以解除契約，故此部分證據之調查，亦無必要。

⒋原告雖主張先前申請室內裝修時，建管處承辦人指示需裝設鐵門區隔合法與非法部分，而僅得部分裝修云云，並提出原告製作之示意圖為證（見本院卷二第17、120頁）。然查，依原告所提之裝修許可記載准予施工，並無僅得部分裝修之文字，有該份室內裝修施工許可證可查（見本院卷一第211頁），復經原告聲請而函詢建管處，其函覆略以：建築物室內裝修審核及查驗係委由臺北市建築師公會辦理，故經其審理完成後，建管處僅於竣工查驗時就規定項目文件之有無進行檢視，不再重複審查，本件已向臺北市建築師公會申報施工並領得施工許可證，但未辦理竣工查驗，對是否僅得部分裝修無資料可稽，且亦無示意圖所標註建管處指示設置鐵門情事等語，有該份函文存卷可查（見本院卷二第55頁），足認確無原告所指建管處指示需裝設鐵門區隔合法與非法部分，而僅得部分裝修情事，原告雖聲請傳喚建管處承辦人員到庭作證，然建管處僅就文件有無進行檢視，且亦無指示設置鐵門情事等節，業經上開建管處函覆明確，自無再行傳喚之必要。

⒌原告另主張系爭租賃物有鋼筋裸露、地板凹陷、鐵管鏽蝕而危害結構安全、人員安全云云，然查，就系爭租賃物鋼筋裸露、鐵管鏽蝕、地板凹陷之相關狀況均未達危害建物結構安全、人身安全等情，有臺北市建築師公會(105) (十七)建字第443號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）隨卷可參（見該份報告第6-8頁），前開鑑定機關、鑑定內容亦經兩造所合意（見本院卷二第12頁反面），原告復表示有部分鑑定時不拆除天花板而以照片鑑定（見本院卷二第56頁），且經被告同意（見本院卷二第79頁），自堪採信。原告雖另主張系爭鑑定報告不可信云云，然莊金生技師係參考系爭租賃物現況及原告所提照片、光碟進行鑑定，有其一定之標準作業流程，且原告業同意其中一部不拆除天花板之鑑定方法（見本院卷二第56頁），則尚難以原告嗣後改稱應拆除天花板始能正確鑑定云云，逕認鑑定報告之意見為不可採，故原告此部分主張即不足採。又原告於鑑定完畢後，復改稱懷疑前揭地板凹陷而以鐵板覆蓋處原為逃生梯，故影響結構安全、人身安全而聲請送臺北市結構工程工業技師公會為鑑定，然該「地板凹陷處」現有狀態，業經系爭鑑定報告認未影響結構安全、人身安全，自不因原先作何使用而有異，亦無調查之必要。

(二)原告不得請求被告返還押租金、租金及損害賠償。

⒈經查，原告不得解除系爭租約等節，業如前述，則自不得就已屆期之租金請求返還並請求解約之損害賠償，又被告已將104年1月至6月之租金支票返還予原告等情，亦為兩造所不爭執，故原告請求被告返還租金及損害賠償，即屬無據。

⒉按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又兩造間系爭契約第17條約定：租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應提前3個月書面通知甲方（即被告），並應賠償甲方2個月租金，乙方絕無異議（見本院卷一第45、57頁）。經查，兩造約定前3年租金分別為每月85萬元及15萬元，租期均自103年6月1日起至109年5月31日止共計6年等情，為兩造所不爭執。則原告無故單方提前終止契約，被告自得依系爭契約第17條之約定請求原告賠償2個月之租金共200萬元，並以200萬元之押租金為抵銷，故原告請求被告返還押租金，亦屬無據。

五、綜上所述，系爭契約未經解除，則原告對被告主張返還租金、押租金、損害賠償均屬無據。從而，原告民法第347條準用第359條及第227條、第256條、第259條、第260條請求被告愛版公司應給付原告16,701,186元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告以琳書房應給付原告8,303,389元，暨自準備二狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。