臺北簡易庭106年度北訴字第15號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　 106年度北訴字第15號

原告

良績實業股份有限公司

法定代理人

鄭勝謙

原告

安展實業股份有限公司

法定代理人

王宇瑄

原告

凱越建設股份有限公司

法定代理人

李東進

原告

興玖實業股份有限公司

法定代理人

陳星均

共同訴訟代理人

莊志成律師

上四人共同送達代收人

林樹旺律師

上四人共同送達代收人

樓

被告

遠百企業股份有限公司

法定代理人

徐旭東 住同上

訴訟代理人

黃建隆律師

住臺北市○○區○○○路0段00巷00號8

設新北市○○區○○路000號4樓

　　　　　　黃貞季律師

上列當事人間106年度北訴字第15號給付租金事件，於中華民國107年8月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文：

被告應給付原告新臺幣貳億陸仟玖佰貳拾貳萬零參拾玖元整及自

民國一百零六年五月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之

利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌仟玖佰柒拾肆萬零壹拾參元為被

告供擔保後得假執行。但被告以新臺幣貳億陸仟玖佰貳拾貳萬零

參拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第1項請求被告應給付原告新臺幣（下同）2億7千萬1295元及自民國106年2月1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，嗣於107年6月13日具狀減縮該項聲明為被告應給付原告2億6922萬零39元及自民國106年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。參諸前揭規定，應予准許，先予敘明。

乙、實體方面：

一、原告主張：緣被告於民國90年9月8日與原告簽訂不動產租賃契約書，承租原告預定於座落於台北市○○區○○段000○0○000○0地號土地（面積12426.56平方公尺）上興建完成建物中之地下一層及地上第1層至第6層之房屋以經營大直量販店（下稱系爭租賃標的物），因其中有夾層故告實際租用的樓層為1至7樓），租賃期間自起租日94年12月29日起算20年，租金包含：（一）預付租金。（二）現金包底租金：每月新臺幣（下同）1375萬元。（三）抽成租金：年銷售淨額超過27億5千萬元時就超過部皆之營業額另應給付6%（未逾29億元）、5%（逾29億元但未逾33億元）、4%（逾33億元以上）之抽成租金。再依系爭租約第13條第2項約定：「甲方（指被告）自租賃期間滿五年後，若甲方營運已發生重大變化或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致甲方最近二年營業總額連續二年均負成長，且二年之年負成長超過百分之二十，或其營業總額連續二年低於二十五億時，甲方得以書面通知乙方終止租約。惟應於終止前十八個月之前以書面通知乙方（即原告），甲方依約已繳之履約保證金任由乙方沒收再加當年度租賃標的物殘值（依租賃標的物發包金額分二十年平均分攤且不計算利息，詳如附件六）一半及六個月之現金包底租金（捌仟貳佰伍拾萬元）賠償乙方。」。查被告稱其營業總額連續二年負成長超過百分之二十已符合系爭租約第13條第2項前段之約定，故其於104年7月30日寄送存證信函通知原告系爭租約將於18個月後即106年1月31日終止租約，共承租11年又1月，是依系爭租約第13條第2項之約定，被告終止租約後，除已繳之履約保證金應任由原告沒收外，被告另需支付系爭租約終止當期（即第133期，11×12+1=133）之「租賃標的物殘值表」373,440,079.4元之一半金額即186,720,039（373,440,079.4÷2=186,720,039.5元及6個月現金包底租金82,500,000元（00000000×6=82,500,000），合計269,220,039元（186,720,039+82,500,000=269,220,039）。並聲明：被告應給付原告新臺幣269,220,039元整及自106年2月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。第一項之請求，原告願供擔保，請淮為假執行之宣告。

二、被告則以：被告承租系爭租賃標的物經營大直量販店以來，業績不佳，且原告等本承諾其營業總部辦公室將進駐大直量販店8至10樓之辦公樓層，促進該區整體發展並維護被告賣場業績，但原告非但食言，更將上開樓層出租予大都會傢俱營經賣場，造成競業，故被告不堪虧損，即提前於106年1月31 日終止租約。系爭租約第13條第2項雖規定「甲方（指被告）自租賃期間滿五年後，若甲方營運已發生重大變化或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致甲方最近二年營業總額連續二年均負成長，且二年之年負成長超過百分之二十，或其營業總額連續二年低於二十五億時，甲方得以書面通知乙方終止租約。惟應於終止前十八個月之前以書面通知乙方（即原告），甲方依約已繳之履約保證金任由乙方沒收再加當年度租賃標的物殘值一半及六個月之現金包底租金賠償乙方。」，但該條款顯失公平，應屬無效。蓋被告已繳付原告等十餘年之租金，總金額達18億元，惟建物造價僅7億多元，原告之成本早已回收，被告合法終止租約後，若依系爭租約第13條第2項規定，除要沒收履約保證金外，還要給付6個月包底租金及建物殘值之一半，被告除血本無歸外，還需賠償天價之違約金，顯有違公平原則。又該大直店租約訂定時，原告恃其為出租人之優勢地位，預先提出自訂且內容複雜之租約條款，要求被告簽署，被告囿於獲取商機之需求，難有磋商餘地，故該條款確顯失公平而無效。再者，原告於被告終止租約後，旋已覓得另的吸引力生活事業有限公司接手續租，故原告除了已回收系爭租賃標的物之建築成本外，更可繼續出租系爭租賃標的物獲利，蓋系爭租賃標的物為鋼筋混凝土建造，耐用年限為50年，系爭租約終止後，該建築物完好如初，並未滅失無用，又系爭租約第13條第2項所約定提前終止租約時被告應給付之金額，當屬「損害賠償總額預定性質之違約金」，故基於「無損失即無賠償」之法理，原告既未受有損害，其主張之違約金應酌減至零。並聲明：原告之訴駁回。

三、本件原告依系爭租約第13條第2項之規定請求被告給付提前終止系爭租約之終止金，業經被告以前詞置辯，是本件之爭點為：（一）系爭租約第13條第2項之約定有無違反公平原則而無效？（二）系爭租約第13條第2項之性質為何？是否為損害賠償總額預定性違約金，而得酌減？（三）原告請求之金額有無理由？

四、本院判斷：

（一）被告稱系爭租約有許多違反公平原則之處，動輒要求高額賠償及違約金，尤其租約第13條第2項規定承租人即被告自租賃期間滿五年後，若營運發生重大變化或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致承租人最近二年營業總額連續二年均負成長，且二年之年負成長超過百分之20，或其營業總額連續二年低於二十五億時，承租人得以書面通知出租人終止租約後，尚要求承租人即被告需賠償履約保證金、當年度租賃標的物殘值一半及6個月之現金包底租金等賠償，可見該約定獨厚出租人而損害承租人，違背公平原則而無效等語。然查，兩造均為國內知名之法人，被告為求得在該租賃標的物所在之地段經營商場，故早於系爭租賃標的物尚未建造完成前，即與原告原人等人簽定系爭租約，而原告就系爭租賃標的物之設計、規劃、建造，均依據被告營業之需求設計後建造，故雙方始簽立長達20年之租期（參系爭租約第1條至第4條，見本院卷一第7至8頁），在此租期內，雙方若有違約情事經另一方終止租約時，違約一方之賠償規定於系爭租約第15條，亦即不論出租人或承租人違約，均須賠償他方懲罰性賠償金及違約金，而系爭租約第13條第1項係規定若一方違約，他方欲終止租約時，須透過書面催告30日後仍未改善或履行方得終止，故由系爭租約之第15條、第13條第1項規定可知，系爭租約就一方違約時他方終止租約之程序及賠償金額，就契約雙方大致等同視之，並無獨厚出租人或承租人而有明顯違反契約公平之處。至被告所稱系爭租約第13條第2項，要求承租人終止租約時須給付高額賠償金乙節即為顯失公平云云，惟查，於定期租賃關係中，雙方本不得任意終止租約，況本件系爭租賃標的物是完全因應被告之需求而建造，若被告任意終止租約，將會造成原告無可預期之損失，然系爭租約之租期長達20年，為避免被告經營不善但仍需履約長達20年，故系爭租約第13條第2項之規定，乃係賦與承租人在面臨經營虧損之情況下，得於給付一定金額予出租人後，在租期屆滿前合法提前終止租約之權利，而此條款之規定，雖令承租人須給付相當金額，惟此數額已明顯低於系爭租約第15條所約定之違約金數額，且參以系爭租賃標的物興建之初係為符合承租人之需求，若承租人一旦期前終止租約，則出租人必會面臨須另覓其他租客、就出租條件重新協商、整修系爭租賃標的物以符合其他租客之需求等問題，必然受有經濟上之不利益，故縱然系爭租約約定被告期前合法終止租約時須給付一定金額，依契約自由原則，本無不可之理，況兩造均為商人，有足夠之社會交易經驗，故在兩造簽立系爭租約前，本已各自謹慎評估，一旦書立約定，尚難僅以違反公平原則而否認契約之明文。故被告所稱此條款之規定不利於承租人而有違公平原則，即無可採。

（二）系爭租約第13條第2項後段規定之性質為保留終止權之代價，而非違約金，故無法依民法第252條之規定酌減：1.查兩造系爭租賃契約第13條第2項約定「甲方（即被告）自租賃期間滿五年後，若甲方營運已發生重大變化或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致甲方最近二年營業總額連續二年均負成長，且二年之年負成長超過百分之二十，或其營業總額連續二年低於二十五億時，甲方得以書面通知乙方終止租約。惟應於終止前十八個月之前以書面通知乙方（即原告），甲方依約已繳之履約保證金任由乙方沒收再加當年度租賃標的物殘值一半及六個月之現金包底租金賠償乙方。」，有系爭租賃契約書在卷可稽。本件被告因有符合系爭租約第13條第2項前段所列之經營虧損情形，故於104年7月30日以存證信函通知原告，表示為免損失持續擴大，故於106年1月31日提前終止系爭租賃契約（見本院卷一第55至60頁），而原告亦不否認被告業已符合依系爭租約第13條第2項前段之條件，故系爭租約依據該條規定，已提前於106年1月31日終止。

2.按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異，最高法院68年台上字第3887號判例參照。查，系爭租約第15條第2、3項分別規定「起租日後，倘甲方（即被告）違約經乙方（即原告）終止本約時，除依第14條約定處理外，另依左列約定處理之：1.甲方應另備現金壹億捌仟萬元整賠償乙方作為懲罰性違約金。2.甲方應依附件六之『租賃標的物各期殘值表』，按終止租約時所屬期別之殘餘價值金額全數賠償予乙方。3.甲方依約已繳付之履約保證金、預付租金、已繳尚未到期之現金包底租金及其他任何稅費、任由乙方沒收作為違約金。甲方如有積欠租金、水電費或其他任何稅費，應如數付清。5.乙方應於甲方給付上開違約金同時，返還甲方依約所繳之造價保證金、保證金本票或銀行保證函。」、「起租日後，倘乙方違約經甲方終止本約時，於甲方依第14條約定履行之同時，另依左列約定處理之：1.乙方應另備現金壹億捌仟萬元整賠償甲方作為懲罰性違約金。2.乙方應依附件七之『租賃物標的物裝修及生財設備殘餘價值總表』，於終止租約時依其裝修及生財設備之殘餘價值金額全數賠償予甲方。3.乙方除應將甲方所繳之履約保證金、預付租金、已繳尚未到期之現金包底租金及已繳未到期之稅費，依約壹次無息返還甲方外，應再同時給付同等金額予甲方作為違約金，至於甲方依約所繳之造價保證金、保證本票或銀行保證函則由乙方於給付上開違約金之同時一次無息返還。」，可知系爭租約第15條是針對「違約」時應支付之「違約金」所為之規定，惟對照系爭租約第13條第2項所約定期前終止租約之規定內容中，並無「懲罰性違約金」或「違約金」等文字，是由文義及體系解釋均難認該第13條第2項所規定被告期前終止租約時所應給付之金額性質屬「懲罰性違約金」或「違約金」，並得由原告依民法第251條及第252條之規定，請求本院予以酌減。

3.至被告辯稱因被告提前終止租約即屬違約，故系爭租約第13條第2項之約定，即為損害賠償預定性質之違約金云云，然由系爭租約第14條規定「本約因租期屆滿或依本約約定而終止者，雙方租賃關係消滅...」之條文內容即知，系爭租約可以在符合約定之條件下而期前終止，既稱符合約定條件而終止，自與「違約」終止不能相提併論，是被告此節所辯，亦難採憑。

4.又被告另稱，實務見解多認為契約之文字內容須是載明給付某金額後契約方得解除（終止），始為「保留終止權之代價」云云。然查，解釋文句真意本應就其段落內容之全貌觀之而非受限於固定格式，又細譯系爭租約第13條第2項之文字編排為：「...終止租約。惟應於....賠償乙方。」，而前後段既是以「惟」字銜接，故上開句子整體結構語意當解釋為承租人於履行一定條件後，始得終止租約，亦就雙方就定期租賃契約而另為保留終止權之約定，則承租人所須履行之條件即屬保留終止權之代價。故被告否次系爭租約第13條第2項之性質為「保留終止權之代價」因與該條文之文義及系爭租約體系解釋不符，即不足採。

（三）原告依系爭租約第13條第2項請求被告給付269,220,039元，為有理由：

1.依系爭租約第13條第2項約定「甲方（指被告）自租賃期間滿五年後，若甲方營運已發生重大變化或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加，以致甲方最近二年營業總額連續二年均負成長，且二年之年負成長超過百分之二十，或其營業總額連續二年低於二十五億時，甲方得以書面通知乙方終止租約。惟應於終止前十八個月之前以書面通知乙方（即原告），甲方依約已繳之履約保證金任由乙方沒收再加當年度租賃標的物殘值一半及六個月之現金包底租金賠償乙方。」要求被告給付者為「當年度租賃標的物殘值一半」及「6個月包底租金」，又系爭租約所附之租賃標的物各期殘值表則為系爭租約之附件六（見本院卷第52頁），該附件之說明欄記載「1.本表係按租賃標的物總造價，於二十年租期內，均分240期（即每一個月為一期）攤提折舊，表列各期金額，即為當期之建物殘值。2.本表係以預估之租賃標的物總造價000000000元作為計算基準，其實際造價應以出租人與工程承攬人間所訂工程承攬契約之總造價為準。」，又原告即出租人與承攬人所訂之承攬合約第4條約定工程造價為837,622,609元（見本院卷第63頁背面），故上開工程造價分240期攤提，每期折舊3,490,094.2元（837,622,609元÷240=3,490,094.2元），又以系爭租約自起租日即94年12月29日起至終止日即106年1月31日止，被告已承租11年又1月共133期，已折舊464,182,528.6元，故折舊後為373,440,080.4元（000000000-000000000.6=000000000.4），則租賃標的物殘值之一半即為186,720,040元（元以下四捨五入），又原告雖稱第一期之折舊較其他同期多1元，故僅請求186,720,039元，雖未說明依據為何，惟原告本可就全部債權為部分請求，故其此部分請求金額，即予淮許。另依系爭租約第5條第2項第1點「本約現金包底租金每月為1375萬元整....」，故6個月之包底租金為8250萬元，是原告依系爭租約請求被告給付租賃標的物殘值一半即186,720,039元+6個月現金包底租金82,500,000元，共269,220,039元，均有理由，應予淮許。

2.至被告雖認原告提出之承攬工程合約上的造價，並非系爭租賃標的物之實際造價，認原告應提出實際工程造價單據云云，惟由系爭租約第13條第2項內容「...當年度租賃標的物殘值（依租賃標的物發包金額分二十年平均分攤且不計算利息，請如附件六）...」、系爭租約之附件六之說明2亦已載明「...實際造價應以出租人與工程承攬人間所訂工程承攬契約之總造價為準。」，可認雙方於簽約時，已就租賃標的物殘值是以「發包金額分二十年分攤」、且發包金額即是以承攬契約所載工程總造價為依據等情達成合意，故被告臨訟爭執工程承攬合約所載之總造價非實際造價，系爭租賃標的物殘值之計算方式有誤云云，自不足採，併予敘明。

（四）綜上所述，系爭租約因被告有如第13條第2項前段之情形，而依同條項規定提前於18個月前通知原告終止租約，故系爭租約業已於106年1月31日終止等情，業如前述，則原告主張被告應依該條項後段規定，給付原告269,220,039元，洵屬有據。又該支付269, 220,039元之約定，性質上屬於保留終止權之代價並非違約金，業如前述，故被告以違約金過高請求酌減云云，委無可採。又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。再按，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告請求被告給付上開金額，核屬無確定期限之債權，且係以支付金錢為標的，原告於106年4月19日提出起訴狀並於同年5月3日送達被告（見本院卷一第80頁），依上開規定，原告請求自106年5月4日起按週年利率5%計算之利息亦屬有據，逾此範圍即無理由。

五、兩造復陳明願供擔保，請求宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸逐一審酌，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭