106年度北簡字第12184號｜民事：給付租金等｜裁判日期：107 年 11 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　106年度北簡字第12184號原　　　告　王桂英訴訟代理人　温瑞鳳律師被　　　告　時尚地球村語文資訊有限公司法定代理人　鄧秋慧被　　　告　陳中義共　　　同訴訟代理人　鄒永禎律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國107 年11月15日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文被告應連帶給付原告新臺幣捌拾叁萬貳仟元，及自民國一百零七年七月一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣玖仟壹佰肆拾元由被告連帶負擔。本判決得假執行。被告以新臺幣捌拾叁萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。訴訟標的及理由要領：一、原告主張：被告時尚地球村語文資訊有限公司（下稱時尚地球村公司）於民國104年6月26日邀同被告陳中義為連帶保證人，與原告簽立經公證之房屋租賃契約（下稱系爭A 契約），由原告將門牌號碼新北市○○區○○路○段00號2 樓房屋（下稱系爭2樓房屋）租予被告時尚地球村公司，租期自104年7月1日起至107年6月30日止，每月租金新臺幣（下同）21萬元；渠等又於同日與原告簽立經公證之房屋租賃契約（下稱系爭B 契約），由原告將門牌號碼新北市○○區○○路○段00號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋）租予被告時尚地球村公司，租期自104 年7月1日起至107年6月30日止，每月租金15萬元；兩造並於系爭A、B契約（下合稱系爭租約）約定被告時尚地球村公司須按期將全年租金以支票一次付清，另須分別繳納系爭2樓、3樓房屋每月管理費8,600 元及年度租賃所得代扣繳稅款之10% 予原告。嗣被告時尚地球村公司因未依約於106 年4月30日前支付106年7月1日至107年6月30日之全年租金，原告遂於106 年7月1日以存證信函催告被告時尚地球村公司繳納，詎被告時尚地球村公司竟違反系爭租約第12條之約定片面通知原告提前於106年8月31日終止租約，惟系爭租約未經合法終止，原告自得依系爭租約第14條、第23條及第8條之約定，請求被告連帶給付系爭2樓房屋自106年9月份至107年6月份未給付之房屋管理費共計8萬6,000元（8,600元×10個月＝8萬6,000元）、系爭2樓房屋租金所得稅共計 28萬元（21萬元÷0.9×12個月×10%＝28萬元）、系爭3 樓房屋自106 年9月份至107年6月份未給付之房屋管理費共計8萬6,000 元（8,600元×10個月＝8萬6,000元）、系爭3樓房屋租金所得稅共計20萬元（15萬元÷0.9×12個月×10%＝20 萬元）及系爭2樓至3樓房屋樓梯之修復費用共計18萬元，合計為83萬2,000 元（8萬6,000元＋28萬元＋8萬6,000元＋20萬元＋18萬元＝83萬2,000 元）。並聲明：㈠被告應連帶給付原告83萬2,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告時尚地球村公司因近年來景氣低迷，同業競爭激烈且系爭2 、3 樓房屋學生進出不便等因素，不得已提前於106 年7 月3 日及同年8 月17日分別以簡訊及存證信函通知原告終止系爭租約而於106年8月31日終止。被告並於106年8月29日騰空遷出系爭2、3樓房屋，而原告既已將被告時尚地球村公司留存之押租金共計105 萬元充作違約金，已足補償被告時尚地球村公司提前終止租約含回復原狀費用等一切損失請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：㈠系爭租約有無提前終止？ ⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453 條定有明文。準此，定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止契約，僅得於約定保留終止權時，依法先期通知後，依約定終止權而終止之。 ⒉經查，系爭租約第12條明定：「乙方（即被告時尚地球村公司）不得藉任何理由違約遷離他處，且不得藉任何理由向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他名目之權利金。」、第13條第5 款約定：「乙方於租賃期間，如有下列情事之一者，視為違約，得由甲方隨時終止契約，乙方並完全同意由甲方沒收押金為違約金以為懲罰外... （五）承租期間，不論任何理由，中途遷離他處時。」，足見系爭租約已約明承租人不得期前終止契約。從而，被告時尚地球村公司無法定終止事由，復無意定之終止權可行使，其以存證信函通知原告系爭租約將於106年8月31日終止之表示，自非合法行使終止權，而不生終止之效力；又被告固辯稱伊於106年8月29日已騰空遷離系爭房屋並交還鑰匙，系爭房屋自106年8月30日以後即由原告自行管理使用云云，惟原告收受上開存證信函後，即回函表明不予接受（見本院卷一第57-58 頁），可徵原告已明示不同意被告時尚地球村公司提前終止系爭租約，自無從認兩造有默示合意終止契約之可能，是被告時尚地球村公司縱已自行搬離系爭2、3樓房屋而回復由原告占有管領，亦難解為兩造已合意終止系爭租約。基上，系爭租約既無期前終止，原告自得依系爭租約第14條、22條請求被告連帶給付系爭2、3樓房屋106年9月份至107年6月份管理費及稅金。㈡原告請求被告連帶給付樓梯修復費用？ ⒈依系爭租約第8 條約定：「乙方經甲方書面同意，將房屋原有設備結構造作變更、增減。經甲方同意改造者，如貳樓至參樓之樓梯，其費用應由乙方負擔，退租時除房屋完整自行拆回並恢復原狀，不得藉詞要求補償或頂受，更不得要求遷讓費用。」，被告時尚地球村公司返還系爭2、3樓房屋時，負有將系爭2樓至3樓樓梯回復原狀或償還回復原狀費用之義務。從而，原告因系爭2樓至3樓樓梯樓板拆除重建工程而支付21萬2,000 元，業據其所提出之估價單及統一發票可證（見本院卷二第5-6 頁），則原告依系爭租約請求被告連帶給付樓梯修復費用18萬元一節，自屬有據。 ⒉被告雖辯稱原告可由押租金105 萬元中抵扣前開費用云云，惟觀諸系爭租約第13條之約定：「乙方於租賃期間，如有下列情事之一者，視為違約，得由甲方隨時終止契約，乙方並完全同意由甲方沒收押金為違約金以為懲罰外，且甲方有權要求乙方賠償因此所受之一切損失及所失利益，乙方並應無條件即時遷讓房屋並恢復簽約時空屋原狀，絕無異議。」等情，足見被告時尚地球村公司擅自搬離系爭房屋而違約時，押租金即視為違約金。且從該約款明示違約金目的為「懲罰」，並約明出租人除該違約金以外，尚得另行請求其他損害賠償及回復原狀費用，足徵其性質乃強制當事人履行債務之「懲罰性違約金」，而非損害賠償總額之約定，是原告縱已取得押租金作為懲罰性損害賠償，亦得另向被告請求其他損害賠償或償還費用，被告前開辯解自無足取。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第2項、第233條第1項定有明文。查原告請求被告連帶給付管理費、稅金部分，未舉證證明兩造就該等債務已約定履行期限，而該等債務乃自106 年9月1日開始不斷按月發生至107年6月30日止，因訴訟之持續進行而可認被告已受原告催告而陷於給付遲延，是原告請求被告連帶給付管理費、稅金債務之遲延利息均應自107年7月1日起按週年利率5% 計算之。又系爭租約第8 條約定被告於退租時負回復原狀義務，是原告請求樓梯修復費用之遲延利息亦應以系爭租約屆滿翌日即107年7月1日起算，始屬有理。四、綜上所述，原告請求被告連帶給付原告83萬2,000元，及107年7月1日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 107 年 11 月 30 日臺北簡易庭法官陳瑜以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 30 日書記官楊婷雅計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 9,140元合計 9,140元

臺北簡易庭106年度北簡字第12184號

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