臺灣臺北地方法院民事判決

原告

戴獻貞

訴訟代理人

林辰彥律師

複代理人

黃豐緒律師

複代理人

黃淑怡律師

被告

信技股份有限公司

被告

兼法定代理人盧煜鵬

被告

台力機電系統工程股份有限公司

法定代理人

葉仁貴

上列當事人間返還房屋等事件，於中華民國106 年7 月4 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按對於私法人或其他得為訴訟當事人之團體之訴訟，由其主事務所或主營業所所在地之法院管轄，民事訴訟法第2 條第2 項定有明文。查被告主營業所所在地於臺北市大安區，依上開規定，本院自有管轄權。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。查原告於訴訟進行中於民國106 年5 月25日具狀變更訴之聲明（本院卷第84頁），所為應受判決事項之聲明變更為：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號10樓之3 之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告信技股份有限公司（下稱信技公司）、被告台力機電系統工程股份有限公司（下稱台力公司）、被告盧煜鵬應連帶給付積欠租金新臺幣（下同）31萬1661元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告應自民國105 年12月13日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告2 萬2222元。經核，原告所為減縮應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。

三、本件被告台力公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：被告信技公司、被告台力公司邀同被告盧煜鵬為連帶保證人，向原告承租坐落臺北市○○區○○○路0段000 號10樓之3 房屋（下稱系爭房屋），租金每月2 萬2222元，並收取押金7 萬5000元，租期自民國101 年7 月1 日至104 年6 月30日（下稱系爭租約），然被告信技公司、被告台力公司於系爭租約屆滿後自104 年7 月1 日迄今仍使用系爭房屋然未繳納租金，原告分別於105 年10月7 日、105年12月8 日二次發函催告原告於文到3 日內清償累計逾2 個月以上積欠租金否則終止系爭租約，但被告於105 年12月9日收受105 年12月8 日之存證信函後置之不理，則原告所為終止系爭租約之意思表示合法有據，系爭租約於105 年12月12日終止。原告得依照民法第439 條、系爭租約第3 條請求自104 年7 月1 日至105 年12月12日，總計積欠17個月又12日租金38萬6662元，扣除押租金7 萬5000元後，尚應清償31萬1662元。至於自105 年12月13日起，被告信技公司、被告台力公司無權占有系爭房屋，應給付相當於每月租金2 萬2222元之不當得利。又被告盧煜鵬為連帶保證人，依照系爭租約第16條約定，乙方（即被告信技公司、被告台力公司）如有違背系爭租約各條項或損害系爭房屋等情事，丙方（即被告盧煜鵬）應連帶負賠償責任，故被告盧煜鵬應與被告信技公司、被告台力公司連帶清償積欠之租金及每月給付相當租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號10樓之3 之房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付積欠租金31萬1661元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈢被告應自民國105 年12月13日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告2 萬2222元。

二、被告部分：

㈠被告信技公司、被告盧煜鵬則以：被告承租系爭房屋至今滿11年，是備受讚譽之超級好房客，期間只於96年、98年及105 年7 月22日有所謂真或假之原告戴獻貞曾造訪被告公司，共見面3 次，被告不以為意，後被告開始飽受不明人士攻擊或台電斷電，105 年10月7 日、105 年12月9 日存證信函和106 年2 月起訴狀，才恍然大悟有真的戴獻貞和假的戴獻貞存在，當時被告係與訴外人蔡耀偉即原告之代理人簽訂系爭租約，租約到期後1 年原告才出現，沒有續約不能歸咎被告，因為被告沒有原告之聯絡方式，且民國105 年7 月22日原告曾表示願意永久出租系爭房屋給被告，而系爭房屋老舊，有白蟻、海沙水泥剝落、鋼筋外露、鋁門窗大雨漏水、有放射線照射，是犯罪現場被告每次不敢回去等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告台力公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張被告於系爭租約屆期後仍持續使用系爭房屋等情，而被告稱系爭租約到期後1 年原告才出現，沒有續約不能歸咎被告，因為被告沒有原告之聯絡方式，且民國105 年7 月22日原告曾表示願意永久出租系爭房屋給被告等情（本院卷第64、92頁）。可見，被告信技公司、被告台力公司於系爭租約到期後持續使用系爭房屋。原告復主張被告信技公司、被告台力公司於系爭租約屆期後使用系爭房屋但未繳納租金乙節，並據其提出105 年10月7 日、105 年12月8 日存證信函及回執（本院卷第8 至13頁），而被告於106 年3 月28日陳述狀亦自陳曾於105 年10月7 日、105 年12月9 日收受存證信函（本院卷第68頁），且觀被告提出之證據，亦未足以證明其於系爭租約屆期後使用系爭房屋支付租金之事實存在，足認原告稱被告信技公司、被告台力公司於系爭租約屆期後使用系爭房屋未支付租金乙節為真。從而，原告於105 年12月8 日以臺北法院郵局第616 號存證信函促請被告於文到3 日清償租金，否則於送達日起第4 日終止系爭租約（本院卷第11至13頁），而被告信技公司、被告台力公司於105 年12月9 日收受前揭存證信函（本院卷第13、68頁）後仍未清償租金，故原告主張於存證信函到達之第4 日即105 年12月12日終止兩造系爭租約，應屬有據。

㈡按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查原告業提出系爭房屋土地及建物所有權狀證明其為系爭房屋所有權人（本院卷第73至74頁），而系爭租約業於105 年12月12日終止，已如前述，則被告信技公司、被告台力公司依照民法第455 條之規定，應立即返還系爭房屋予原告。

㈢被告信技公司、被告台力公司於系爭租約屆期後使用系爭房屋未支付租金，故原告主張被告信技公司、被告台力公司積欠自系爭租約終止後104 年7 月1 日至105 年12月12日，17個月又12日租金，以2 萬2222元計算，共欠租金38萬6662元，再以被告已繳之押租金7 萬5000元抵充後，請求被告信技公司、被告台力公司給付原告31萬1662元（計算式：38萬6662元－7 萬5000元＝31萬1662元），洵屬正當。復查系爭租約第16條約定，乙方（即被告信技公司、被告台力公司）如有違背系爭租約各條項或損害系爭房屋等情事，丙方（即被告盧煜鵬）應連帶負賠償責任（本院卷第6 頁），是原告主張被告盧煜鵬應與被告信技公司、被告台力公司負連帶清償責任，洵屬有據。從而，原告聲明請求被告信技公司、被告台力公司及被告盧煜鵬給付上開數額之租金，及自起訴狀繕本送達翌日即（被告信技公司與被告盧煜鵬自106 年2 月25日起，被告台力公司自106 年3 月21日起，本院卷第53、55頁）至清償日止按年息5 ％計算之利息，洵屬有據，應予准許。

㈣再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判例及97年度台上字第294 號判決意旨參照）。查兩造間系爭租約已於105 年12月12日因終止而失效，則被告信技公司、被告台力公司自該日起即屬無權占有系爭房屋，原告依上開法律規定及判例意旨，請求被告自105 年12月13日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告相當於租金額2 萬2222元之不當得利，亦有依據。

㈤另當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條定有明文。被告聲請傳喚原告戴獻貞及訴外人戴佩華、蔡耀偉、蔡家豪到庭，稱因為105 年10月7 日存證信函為蔡家豪地址，戴佩華是蔡耀偉配偶，蔡耀偉是原告代理人有參與簽訂系爭租約，原告戴獻貞可證明其於105 年7 月22日承諾被告住永久云云（本院卷第92頁）。然與本件結果之認定不生影響，縱如被告所稱原告曾表示永遠出租系爭房屋予被告，然如前述，本件係因被告於系爭租約屆期後持續使用系爭房屋但積欠達2 個月以上租金未付，經原告函催後仍不清償，後經原告於105 年12月12日合法終止系爭租約，故就原告聲請如上事項，無礙系爭租約業經原告合法終止之事實，已無調查之必要，附此敘明。

㈥從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，起訴請求被告遷讓返還如主文第1 項之房屋及連帶給付如主文第2 、3項所示之金額，為有理由，應予准許。

四、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3萬502元合 計 3萬502元備註：本件起訴之初原告主請求訴訟標的價額為301 萬2321元，故繳納第一審裁判費超過前揭金額，嗣原告減縮後請求訴訟標的價額為297 萬8302元，核屬減縮應受判決事項之聲明，故原告已繳納第一審裁判費超過前揭訴訟費用部分，應由原告自行負擔。