臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

張鳳瑛

訴訟代理人

連堂凱律師

被告

謙品國際有限公司

法定代理人

陳璟

上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國106 年5 月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告於民國105 年4 月23日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 巷0 號地下1 樓房屋含其內營業設備（下稱系爭租賃物），租期自105 年5 月1 日至106 年4 月30日，月租新臺幣（下同）100,000 元，原告於簽訂系爭租約時交付被告500,000 元作為押租保證金，並約明承租目的係為經營視聽歌唱業（即一般所稱卡拉OK店），被告並保證該處可以合法經營卡拉OK沒有問題等語，詎料，兩造於105年5 月10日辦理交接時，原告始知被告原先經營卡拉OK並無營業執照、該場所未通過建築及消防安檢、土地分區非第一種商業區，依法不能經營視聽歌唱業使用。因此，被告出租系爭房地予原告，顯有自始給付不能之情形，依據民法第246 條之規定，契約應為無效，原告受領上開押租保證金，即屬不當得利，爰依民法第179 條規定請求返還。若認系爭租約仍屬有效，惟被告事先欺瞞原告稱可於該處合法經營卡拉OK店，顯屬詐欺，原告主張依民法第92條規定撤銷系爭租約之意思表示，再依不當得利規定請求返還押租保證金；另被告之給付具有重大瑕疵，原告亦主張依民法第347 條規定準用同法第359 條規定，對被告終止或解除系爭租約後請求返還押租金；否則，系爭租約之租期亦已屆滿，被告依租約第4 條第3 項約定亦應將押租保證金返還予原告。以上請求權基礎請求法院擇一而為原告勝訴之判決，並聲明：㈠被告應給付原告500,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。

四、本院得心證之理由：

㈠經查，原告主張其向被告承租系爭租賃物係為經營卡拉OK店使用，經被告保證該處可合法經營後，兩造於105 年4 月23日簽訂系爭租約，租期自105 年5 月1 日至106 年4 月30日，月租100,000 元，原告並於簽訂系爭租約時交付被告500,000 元作為押租保證金等情，業據提出系爭租約為憑（見本院卷第6 至11頁），自其中記載之租賃標的包括屋內原有之電子設備音響、裝潢（第3 條），並約定晚上10點後禁止客人於大門喧嘩，晚上11點30分後唱歌改音樂欣賞等情（第6條）以觀，足認被告於締約時確已知悉原告承租之目的係為在該址經營卡拉OK店無誤，且被告經合法通知又未提出任何書狀或於言詞辯論期日到場爭執，依法視同自認，此部分事實自堪信為真實。

㈡系爭租約並非自始客觀不能：

1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246 條第1 項定有明文。前條所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281 號判決意旨參照）。

2.原告係以該場所未通過建築及消防安檢、被告未取得視聽歌唱業營業執照、土地分區非第一種商業區依法不能經營視聽歌唱業使用等情，主張系爭租約屬自始客觀不能而無效。然查：原告主張系爭租賃物未通過建築及消防安檢一節，未據舉證，已難信其為真，況且以上事項均得事後補正，一旦符合法定標準，即可獲得核准而取得相關資格，並非客觀上無法實現之給付。而系爭地下一樓建物依其使用執照原核准用途為「防空避難室、一般零售業」，不得經營卡拉OK店使用，否則屬於違規使用等情，雖有臺北市建築管理工程處106年3 月1 日本市都建使字第10636195300 號回函在卷可按（見本院卷第55頁），惟此既得委託建築師辦理變更使用執照作為補正方法，則依前揭說明，仍不得謂為客觀給付不能而令契約歸於自始無效。至於系爭租賃物之土地使用分區，經本院函詢主管機關臺北市政府都市發展局，該局以106 年3月10日北市都規字第10631532300 號函覆表示系爭租賃物尚符合臺北市政府94年8 月29日府都規字第09420279000 號公告所定之標準（見本院卷第59頁），可知並無原告所指依土地分區不能經營卡拉OK店之情形存在。

3.故依前揭說明，原告以上列事由主張系爭租約屬自始客觀不能而無效，並依不當得利法則請求返還押租保證金云云，尚無足採。

㈢系爭租約業經原告合法解除，被告應依民法第259 條規定，返還本件押租保證金500,000 元予原告：

1.按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；前條規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。民法第423 條、第359 條、第347 條分別定有明文。前項出租人應交付合於使用目的租賃物之義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨參照）。又繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決意旨可參）。

2.查兩造於105 年4 月23日簽訂租賃契約後，原告旋於同年5月10日進行租賃物點交時發現系爭地下一樓建物依其使用執照原核准用途為「防空避難室、一般零售業」，不得經營卡拉OK店使用之事實，業如前述，明顯無法滿足本件承租之約定使用目的，依前揭說明，原告主張依民法第347 條規定準用同法第359 條之規定解除系爭租約，自屬有據。依原告提出之105 年5 月20日臺北市政府郵局第193 號存證信函所示（見本院卷第70至79頁），堪認原告於起訴前即根據上情向被告為終止契約之意思表示，雖名為「終止」，法律性質與解除有間，惟不影響其欲解消契約效力之真意，自應認原告已合法解除系爭租約。是依同法第259 條之規定，被告自應負回復原狀之義務，將原告於締約時所交付之500,000 元押租保證金返還予原告。

五、從而，原告依據民法第359 條規定解除系爭租約後，依民法第259 條規定請求被告返還500,000 元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即105 年11月22日起（見本院卷第22頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又本件原告係採選擇合併，本院既以擇一為有利於原告之判斷，則原告所主張之其他請求權基礎即無庸審酌，併此指明。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如以主文第3 項所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 5,400元合 計 5,400元