臺灣臺北地方法院民事判決

原告

何林秀美

訴訟代理人

簡嘉宏律師

訴訟代理人

張維倩律師

被告

維臻實業有限公司

法定代理人

洪陳淑瑩

訴訟代理人

吳姝叡律師

上列當事人間給付租金事件，於中華民國107年7月3日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國（下同）104 年4 月2 日與被告簽訂「農業用地租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），將其所有坐落苗栗縣苗栗鎮南勢坑下南勢坑227 地號等16筆土地出租予被告，供被告種植藥用植物使用，租期自104 年4 月2 日起至114 年4 月2 日止，租金每三個月支付一次，每次支付新台幣（下同）12萬5000元，豈料被告於105 年12月竟僅支付1 個月租金，自106 年1 月起被告即未再給付租金，原告並於106 年3 月2 日接獲被告所寄台北雙連郵局190 號存證信函（下稱190 號存證信函），以原告未提供足供灌溉水源為由，依系爭租賃契約第8 條終止契約。然原告為供被告使用所承租土地種植藥用植物，已於土地興建蓄水池計 6座，可供應至少180 公噸之水量，供水充足無虞，且如確有灌溉水源不足之情形，被告於104 年4 月承租後即應向原告表示，豈會於承租2 年後才出現水源不足情形，顯係刻意尋故違法終止系爭租賃合約，其終止系爭租賃契約無理由，系爭租賃契約自仍生效力，被告既以終止系爭租賃契約為由拒絕給付租金，原告對於未到期之租金顯有預為請求之必要，得提起將來給付之訴。原告得提起將來給付之訴請求未到期租金106 年6 月3 日起至104 年4 月2 日止計344 萬6667元，以及被告尚積欠106 年1 月3 日至同年6 月2 日之租金18萬3333元，總計363 萬元等語。並聲明：被告應給付原告363 萬元，及暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：原告提供灌溉水源嚴重不足，無法符合被告使用上之需求，被告因已購置蓄水池、農作設備、設置灌溉系統及水管等，且為種植農作，已投入諸多資金、人力，不願心血付之一炬，乃勉為種植，不斷思索如何取得充足水源，甚至申請鑿井，希望解決灌溉水源不足之問題，但未獲主管機關同意要求自行撤銷申請。被告依系爭租賃契約第8 條約定以190 號存證信函於106 年2 月28日終止兩造間契約，兩造間租賃關係歸於消滅，原告請求自106 年3 月1 日起租金為無理由，農地係屬山坡地保育區之農牧用地，依民法第 457條之1 規定，原告亦不得向被告請求預收租金。縱租約未經被告合法提前終止，原告亦不得請求被告給付非確定遑論未到期之租金。兩造間系爭租賃契約業經被告合法提前於106年2 月28日終止，被告僅積欠原告106 年1 月及2 月之租金，計8 萬3333元，原告應給付返還押租金30萬元，及苗栗農田水利會補助款54萬9189元，經抵銷後，被告未積欠原告任何債務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠觀系爭租賃契約第8 條第1 項約定，本租賃標的如若有灌溉水源不足（天災、乾旱除外），不符合承租人使用之需求時，承租人得無條件終止租約等情（本院卷第9 頁）。雙方並未約定實際供水量，而證人洪文心在庭證稱當時告知原告一天大約要120 至150 公噸的水等語（本院卷第76頁），則原告應隨時維持原告所需要之水量，方符合約定之供水義務，如有違反，被告得依照上開約定無條件終止系爭租賃契約。

㈡原告主張其為此租約興建蓄水池計6 座，可供應至少180 公噸之水量，供水充足無虞等情，為被告否認。據證人洪文心於106 年11月16日在庭具結證稱，地主即原告地主說靠近道路外面有一條圳可以抽水，土地內部有一個山壁會有水，還有一個地方挖一個水塘，也可以汲水。實際使用時山壁、接水管的、水塘並沒有水，那一條圳有水但是不夠使用，有設置水塔但儲水東西要接水管取外面的水，如果水源不夠，再多水塔也沒用，合約上有寫水源要充足，當初看現況原告有特別問需要多少水，被告預估水量一天大約要120 公噸至150 公噸的水，所以原告去做6 個水塔，原證5 照片（本院卷第50頁）中所示連接南勢坑溪水管抽水，被告簽約地4 甲，只做3 分之2 ，繼續做擔心水不夠，加上水利科表示被告是不合法的抽取，所以才想要鑿井，且水利科表示被告去中取該圳的水就是不合法，即使合法申請，核算下來那邊的水半天就不夠用，可以申請水權，但水是共用，不是想取多少都可以等語（本院卷第74、76頁）。可知，原告曾向被告表示取水源有：編號1.外面一條圳，編號2.土地內部山壁，編號3.水塘（原證7 之溜，本院卷第52頁），編號4.連接南勢坑溪水管（原證5 ，本院卷第50頁）。編號1 水源部分，經苗栗縣政府於106 年11月13日函覆本院關於編號1 圳溪應依法辦理水權，並如前揭證人證稱水利科表示被告是不合法的抽取，即使合法申請水權，但水是共用，核算下來那邊的水半天就不夠用等情，可見，原告所稱編號1 水源部分尚不足以符合被告需求；又經本院囑託臺灣苗栗地方法院勘驗結果，編號2.土地內部山壁現雜草叢生，未見滲透水（本院卷第264 、272 至274 頁），編號3.水塘（原證7 之溜）上已經長滿雜草（本院卷第264 、271 頁），編號4.連接南勢坑溪水管（原證5 ）馬達未運轉（本院卷第277 至279 頁），可見編號2 至編號4 水源亦不足以符合被告需求。綜上，證人所言關於原告所稱水源均不夠被告使用乙情為真，從而，原告提出之證據，不足以證明其提供每日120 公噸至150 公噸的水，原告無法依約提供充足水源供被告使用，故被告依照系爭租賃契約第8 條第1 項約定，於106 年2 月28日以190 號存證信函終止租約，核屬正當。

㈢被告合法於106 年2 月28日終止租賃契約，已如前述，兩造間租賃關係歸於消滅，則原告請求被告支付106 年3 月以後之租金，洵屬無稽。而被告自陳未給付原告106 年1 月及 2月租金（本院卷第37頁），查契約約定每3 個月給付租金12萬5000元，每月租金為4 萬6667元（計算式：12萬5000元÷3 ＝4 萬6667元，元以下四捨五入），是被告尚應付原告106 年1 月及2 月計2 個月租金9 萬3334元（計算式：4 萬6667元×2 ＝9 萬3334元），然租約終止，原告應返還被告承租時支付30萬元押租金，扣抵106 年1 月及2 月之租金9 萬3334元後，被告無庸給付原告任何費用。

㈣原告主張其已興建蓄水池共計6 座，可供應至少180 公噸水量供水充足無虞云云，然蓄水池僅具蓄水功能，不具提供水源功能，如前述，原告提供之水源不足，空有容器而無水，無法符合被告水量需求，故原告所稱供水充足無虞與事實不相符。原告復稱依約並無為被告取得合法水權及提供被告一定水量用水之義務云云（本院卷第303 頁）。然系爭租賃契約第8 條第1 項載明，不符合承租人使用之需求時，承租人得無條件終止租約，既然承租人被告抗辯其每日所需水量為120 至150 公噸，原告依約即具提供每日120 至150 公噸水量義務，原告稱無庸提供一定水量之義務云云，自不足採。

四、綜上所述，原告未依約提供被告所需水量，被告合法終止租約，原告應返還之押租金扣抵被告積欠之2 個月租金後，被告無積欠原告任何款項，故原告提起本訴請求被告給付 363萬元，及暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不一一贅論，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭

計 算 書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3萬6937元合 計 3萬6937元