107年度北簡字第1763號｜民事：返還定金｜裁判日期：107 年 11 月 06 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 107年度北簡字第1763號原　　　告　日藥本舖股份有限公司法定代理人　謝德璋訴訟代理人　蔡文彬律師尤柏燊律師被　　　告　鑨翔工藝有限公司法定代理人　張煌基訴訟代理人　楊進興律師上列當事人間請求返還定金事件，於中華民國107年10月17日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國一百零七年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣玖仟貳佰參拾元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告透過中原地產有限公司西門分行（下稱中原地產公司）之仲介，向被告承租其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000○000○號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街00號及90號，下稱系爭房屋），兩造並於民國106年10 月24日簽訂「訂金收據」之書面契約（下稱系爭定金契約），由原告開立支票1紙【面額為新臺幣（下同）80萬元、發票日為106年10月16日、支票號碼為JD0000000號，下稱系爭支票】作為定金，由中原地產公司交由被告收受，兩造同意擇日簽訂不動產租賃契約。詎被告為收取較高租金，竟將系爭房屋以更高價格出租與第三人台灣札幌藥粧有限公司，並擅自將系爭支票寄還予中原地產公司，嗣經中原地產公司及原告依序通知被告應依系爭定金契約履行未果。本件兩造簽訂系爭契約，已就租賃必要之點意思表示一致，被告並已收受定金，依民法第248條規定，應認兩造就系爭房屋之租賃契約已成立。被告拒絕履行契約，此係屬可歸責被告之事由，原告自得依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金。且系爭定金契約第6條亦約定「...如出租人反悔不租，則以兩倍訂金賠償予承租人。...」。又倘認租賃契約未成立，系爭定金契約僅為預約，原告已交付80萬元定金僅屬立約定金，則租賃契約之無法成立係可歸責於被告一屋二租所致，原告仍得類推適用民法第249條第3款之規定，向被告請求加倍返還定金。是扣除被告已返還之80萬元定金，被告仍應給付原告80萬元。爰依法提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：（一）原告經由中原地產公司主動來找被告負責人，要求承租系爭房屋（含1至4樓），但被告表示4樓已出租舞蹈社，無法出租與原告，中原地產公司於106年10月21日提供之不動產租賃斡旋要約書，因雙方意思表示不合致而失效，中原地產公司亦於106年10月23日將訂金支票80萬元收回，故契約不成立。詎中原地產公司於106年10月24日又至被告公司，因被告公司負責人出國，由負責人之妻蔡瑞珠與之接洽，中原地產公司竟隱瞞前次與被告公司負責人洽談租賃之過程（即被告無法出租系爭房屋4樓），中原地產公司雖在訂金收據上將承租標的改為承租系爭房屋1至3樓，惟另記載「其他：標的物角窗廣告面需增加如附件所示意」，但並無附件，被告事後才知角窗廣告延伸至4樓。又預定簽訂租賃契約之日期均空白，顯係故意以80萬元支票無限期綁住原告。因蔡瑞珠不暸解兩造先前洽談情形，故於訂金收據上誤簽「蔡瑞珠」，並應仲介之要求加蓋被告公司大小章，然中原地產公司並未要求提出授權書，顯然該訂金收據有瑕疵，屬無權代理，應為無效。（二）縱認蔡瑞珠之簽名是有權代理，但蔡瑞珠簽立訂金收據係因當時不知該角窗廣告要延伸至4樓，已屬不可行（因4樓已出租他人開辦舞蹈社），且預訂簽約日空白（即無簽約期限），顯屬受欺瞞及錯誤而為意思表示，依民法第88條及第92條之規定，被告自得撤銷該訂金收據之意思表示，並以本訴狀繕本之送達為撤銷之意思表示。（三）又按定金契約為要物契約，須訂約之當事人間有定金之交付，始成立契約。本件中原地產公司所交付被告之定金為系爭支票，然被告未曾提示付款，並已交還中原地產公司，被告既未收到定金80萬元，自不生定金契約之效力。（四）再系爭支票並未經被告提示付款，且於數日內即返還予中原地產公司，原告並無任何損失，卻要求被告賠償違約金80萬元，實屬過高，被告自得請求鈞院酌減之。（五）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如為不利之判決，願提供擔保請准免為假執行之宣告。三、本院得心證理由（一）按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，推定成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即均推定已成立本約。如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之收受，僅得推定預約之成立，尚非得推定已成立本約。查本件依該訂金收據第6條末段之記載「...並預定於106年十月□日□午□時至出租人或承租人約定處簽訂房屋租賃契約。...此期間如承租人反悔不租，出租人有權沒收其訂金！如出租人反悔不租，則以兩倍訂金賠償予承租人。...」等旨（見本院卷第8頁），應認本件定金之收受僅得推定預約之成立，原告主張已成立本約，尚非足採。（二）次按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又按當事人於簽訂預約時所交付之定金，係以擔保本約之成立為目的之所謂「立約定金」；若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定（最高法院93年度台上字第441號判決、103年度台上字第1415號判決意旨參照）。查原告主張其透過中原地產公司之仲介，向被告承租其所有系爭房屋，兩造簽訂系爭契約，被告並已收受系爭支票，惟被告嗣未依約擇日與原告簽訂房屋租賃契約，並將系爭支票逕自退回中原地產公司，經原告催告被告履行簽訂租賃契約或加倍返還定金未果之事實，業據其提出建物登記第二類謄本、訂金收據、存證信函及律師函為證（見本院卷第6至13頁），堪信為真實。本件被告既已收受系爭支票作為定金，嗣拒不依約履行簽訂本約（即房屋租賃契約），則原告依上述訂金收據關於「此期間如承租人反悔不租，出租人有權沒收其訂金！如出租人反悔不租，則以兩倍訂金賠償予承租人」之約定，及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告加倍返還其所受定金80萬元，即屬有據。（三）被告答辯方面： 1.按借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為（最高法院37年上字第8816號判例、88年度台上字第2087號判決意旨參照）。本件被告既不否認系爭訂金收據上所蓋用之被告公司印章及董事長張煌基之印章為真正，則就其爭執該印章非其授權蔡瑞珠蓋用之事實，自應負舉證之責。本件被告固否認蔡瑞珠代理被告公司簽約有經被告公司之授權，惟並未提出任何證據為佐，僅泛稱應由原告舉證斯時蔡瑞珠有提出授權書之事實云云，顯無足採。 2.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第88條前段、第92條前段固有明文。惟主張錯誤之意思表示或被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨參照）。被告固抗辯蔡瑞珠簽署該訂金收據係因其不知角窗廣告要延伸至4樓，且預訂簽約日亦為空白云云，惟依證人李嫚芸到庭具結所證述：原本要約書上記載「整棟」劃掉改為「1-3F」，係因原先認知是整棟，後來與房東見面談細節，房東才提到是1到3樓。簽署不動產斡旋要約書時，原告並不知道是租1到3樓，我們怕原告不答應只租1到3樓，所以簽斡旋書隔天早上，我去找被告拿回支票及斡旋書。訂金收據是因為我把支票收回來後，我向原告提到被告只願出租1到3樓，看原告是否願意。因為當時房東即被告負責人出國，他有提到他太太蔡瑞珠可以全權處理，除蔡瑞珠以外，上面還有蓋用被告公司大小章。蔡瑞珠在簽訂金收據時，並無反應任何不願意出租或有其他但書等情況，只是跟我說要跟系爭房屋前手承租人佑全公司確認何時交屋。訂金收據上面所載「六、其他：②標的物角窗廣告面需增加如附件所示意」，此係當初想租整棟，原告只能租1到3樓，註記是希望被告幫忙協調4樓可否讓原告放廣告使用。訂金收據上預定簽租約日期空白，係因蔡瑞珠有提到要跟佑全公司確認交屋時間，這個部分必須在合約載明；且被告法定代理人張煌基人在國外，需等他回國才能簽約。角窗廣告延伸到4樓的問題，蔡瑞珠有告知不能確認要再詢問，因為我們是請蔡瑞珠幫忙，不能強求。蔡瑞珠提到4 樓部分沒有辦法處理，我又問佑全公司何時可以交屋，蔡瑞珠好像告訴我是1月19日，我有告訴原告角窗廣告無法延伸到4樓，原告沒有什麼反應，但原告原則上還是要租。隔天早上我就發微信給蔡瑞珠詢問是否可以提供合約給雙方審閱，等張煌基回國就可以約時間簽約等語（見本院卷第54至56頁）可知，原告並未以角窗廣告需延伸至4樓作為契約之要件，且原告亦無任何隱瞞不告知之行為，本件依被告所舉證據，自不足認定有何錯誤及詐欺而為意思表示。 3.又被告辯稱定金契約為要物契約須訂約之雙方當事人間有定金之交付，始成立契約，被告既未收到定金80萬元，自不生定金之效力云云。惟按所謂定金，是指當事人之一方以確保契約履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。又支票雖係有價證券，然本身並非代替物，原不能充作定金，惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值，充作定金，以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件，本諸契約自由原則，定金契約仍得認為成立（最高法院103年度台上字第775號判決意旨參照）。兩造就系爭80萬元定金，既合意由原告交付系爭即期支票作充，應認有以系爭支票面額所表彰之金錢價值，充作定金之特約。而被告收受系爭支票後，係未提示兌領，並非經提示或追索未獲付款，系爭定金契約應屬有效。本件被告抗辯系爭定金契約欠缺要物性而不成立云云，為無足採。 4.末按立約定金係在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立；違約金係除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額，性質各不相同。被告抗辯系爭定金過高，請求依民法第252條規定酌減至相當之數額，要嫌無據。四、從而，原告依系爭契約之約定及類推適用民法第249條第3款之規定，請求被告給付80萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即107年2月13日，參見本院卷第24頁送達回證）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中華民國 107 年 11 月 6 日臺北簡易庭法官郭麗萍以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 11 月 6 日書記官陳怡如計算書項目金額（新臺幣）備註第一審裁判費 8,700元第一審證人旅費 530元合計 9,230元

臺北簡易庭107年度北簡字第1763號

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