臺北簡易庭108年度北簡字第1054號

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 108年度北簡字第1054號

原告

龍慧如

訴訟代理人

孫啟鎮

被告

富郁資產管理有限公司

法定代理人

黃曉蓉

訴訟代理人

何永富

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國一百零八年七月四日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）三萬一千五百元；

㈡被告應給付原告二十八萬五千五百元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、陳述略稱：

㈠緣原告與被告於民國一百零七年五月六日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號四樓之五房屋全部（下稱系爭房屋）及坐落基地出售予原告，買賣價金為五百三十五萬元，雙方於一百零七年六月二十一日約定交屋，嗣因系爭房屋浴室天花板有漏水之情形，經原告由浴室維修孔到裝修的天花板上方勘查，屋頂確有滲漏水之現象，從滲漏水潰及漏水處原有特別加裝鐵板擋水設施現況，可以確認漏水已經是多年狀況，以上顯見房屋交屋前就已存在漏水之嚴重瑕疵，然被告未修復並刻意隱瞞原告，此由被告簽約時於系爭契約所附的房屋現況確認書，漏水狀況欄位說明處填寫為：「否」足為證明。

㈡原告簽約時特別詢問系爭房屋是否有漏水問題，被告訴訟代理人何永富向原告表示系爭房屋如有漏水問題，將會負責修復，請原告無須擔心等語。嗣原告於一百零七年七月二十三日以電話及手機通訊軟體LINE正式通知被告應負責修復漏水瑕疵，然被告一再推託表示漏水為系爭房屋樓上發生問題，並非被告之責任等語，不願承擔修繕責任。經原告於一百零七年八月二十日以存證信函通知被告要求應即時修復房屋漏水瑕疵，仍遭被告拒絕。

㈢原告購買系爭房屋之用途為出租收益，原每月得收益租金一萬八千元，因漏水遲遲無法修繕，致承租房客要求解約搬離，原告受有一個月租金的實質上金錢損失；另據臺灣桃園地方法院一○四年度訴字第八一七號民事判決略以：「又查現在房屋市場機制，房屋銷售前必將諸項缺失揭露，否則事後售屋者不僅恐遭被罰款且需賠償損失。而房屋缺失揭露，房價必定折損。依據不動產估價師公會統計一般屋價折損問題，其中因漏水導致房屋價值減損分兩種情況：⒈漏水已修復：折價幅度約為房屋時價之15-19%。⒉漏水未修復：折價幅度則視滲漏情況（更高）而定。」，被告為專業資產管理公司，又有專業的房屋投資買賣經驗，明知房屋有漏水問題，卻惡意隱匿缺失，因房屋漏水位在浴室面積約零點五五坪，房屋面積十點八八坪，約佔房屋面積之百分之五，原請求減少價金百分之五計算，爰依據民法第一百八十四條、第二百四十五條之一、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求被告給付原告修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元及減少買賣價金百分之五即二十六萬七千五百元。

三、證據：提出五九一房屋廣告影本一件、系爭契約及買賣標的現況確認書影本一件、原告與被告訴訟代理人何永富line聯繫相關訊息影本一件、存證信函暨回執影本各一件、房屋租賃契約書影本一件、估價單影本一件、照片影本四件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴駁回。

二、陳述略稱：

㈠被告有說要幫原告修繕，但是原告時間上無法配合，後續也沒辦法達到共識，如果漏水很嚴重，應該不可能放著都不處理，如果原告已經處理好，希望瞭解真正的修繕費用是多少。原告不在場，不知如何進行修繕，租客也沒有辦法決定，原告的估價單報價有點高，可以找師傅根據原告所提的估價單內容去修繕。

㈡如果原告認為系爭房屋買貴或是瑕疵，被告可以原價跟原告買回；被告有跟原告溝通是否要找樓上住戶協調解決漏水問題，並沒有推卸責任；原告提出照片上確實有裝漏斗、鐵板，被告當初購買系爭房屋時有重新修繕過，到原告購買這段期間沒有漏水現象，漏水部分被告會負責修繕到不漏水，但系爭房屋已經賣給原告，被告沒有立場去要求樓上住戶。

三、證據：無。

理由

一、程序方面：

㈠依系爭契約第十二條之約定，兩造合意因系爭契約涉訟時，由買賣標的物所在地之法院（即本院）為第一審管轄法院，故本院對本事件具有管轄權。

㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明文。前揭規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，本件原告原起訴聲明第一項係請求被告應限期負責將系爭房屋漏水修復至不漏水狀態，嗣因考量被告並非樓上住戶，修復漏水有事實上困難，而以請求修繕費方式變更第一項聲明為請求被告給付原告三萬一千五百元（參見本院一百零八年三月七日言詞辯論筆錄），參酌前揭規定，程序並無不合，應予准許。

二、原告主張意旨略以：兩造簽立系爭契約，由原告買受系爭房屋及坐落基地，被告於不動產現況說明書「建物現況是否有滲漏水情形」等項目勾選「否」，實則系爭房屋浴室天花板具有滲漏水瑕疵，爰依據民法第一百八十四條、第二百四十五條之一、第三百五十九條、第三百六十條規定，請求被告給付原告修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元及減少價金二十六萬七千五百元等語。被告答辯意旨則以：漏水部分被告會負責修繕到不漏水，但系爭房屋已經賣給原告，被告沒有立場去要求樓上住戶配合修繕，原告提出的估價單修繕費報價有點高，被告可以找師傅根據原告所提的估價單內容去修繕等語置辯。兩造對於系爭房屋浴室天花板存有漏水瑕疵之事實並無爭執。兩造爭執重點在於：㈠被告是否刻意隱瞞漏水瑕疵，是否應負相關法律責任？㈡原告請求被告給付修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元及減少價金二十六萬七千五百元，是否適當？爰說明如后。

三、按民事訴訟法第二百七十九條第一項規定：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」。經查，被告於本院言詞辯論程序中自認：「…照片上確實有裝漏斗、鐵板，這部份我們當初購買這間房子開始我們自己也有重新修繕過，到原告購買這段期間也沒有漏水的現象，漏水的部份我們還是會負責修繕到不漏水…」（參本院一百零八年七月四日言詞辯論筆錄），復參酌原告提出系爭房屋浴室天花板漏水處附近呈現老舊狀態，並以舊有鐵板與漏斗盛接漏水（參本院卷第四十三頁），足證該漏水處已處於長時間滲漏水之狀況，被告明知系爭房屋屋齡已久，復稱重新修繕過系爭房屋，理應知悉前情，卻於「建物現況是否有滲漏水情形」等項目勾選「否」，未告知實際狀況，應係刻意隱瞞漏水瑕疵，應負相關法律責任。

四、原告得請求被告賠償修繕費三萬一千五百元、租金損失一萬八千元，減少價金於五萬三千五百元之範圍內為有理由：

㈠修繕費三萬一千五百元部分：

⑴按民法第二百十三條第一項、第三項及第二百十四條分別規定：「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。」、「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」；又損害賠償之目的，在於填補被害人所生之損害。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院十八年上字第一六七九號裁判意旨可資參照。

⑵經查：①被告隱瞞系爭房屋之浴室天花板漏水乙節已如前述，而原告於交屋後發現漏水，數次通知被告修繕，然被告迄今未為修繕等情，有原告所提出原告與被告訴訟代理人何永富line聯繫相關訊息、存證信函暨回執為證；②參酌原告提出之估價單（參本院調解卷第三十五頁），係以裝設不銹鋼水盤之方式處理漏水問題，被告先稱可以找師傅根據原告所提的估價單內容去修繕（參本院一百零八年四月二十五日言詞辯論筆錄），但無實際行動，後改稱漏水部分被告會負責修繕到不漏水，但系爭房屋已經賣給原告，被告沒有立場去要求樓上住戶（參本院一百零八年七月四日言詞辯論筆錄），惟系爭房屋浴室天花板裝設不銹鋼水盤，根本無關樓上住戶，被告無意修繕負責至明；③基上，依前揭規定，原告提出估價單請求被告給付此部分之修復費用，核屬有據，雖被告抗辯估價費用過高，然既未具體指證估價單上所列項目何者有虛偽或不實之處，亦未另行提出可供本院審酌之其他合理估價金額，原告主張修復漏水費用三萬一千五百元，應認為正當。

㈡租金損失一萬八千元部分：

⑴按民法第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第二百十六條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」，而所失利益係指依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性而後可（最高法院九十七年度台上字第二四四一號判決意旨參照）。

⑵本件原告主張系爭房屋原出租予訴外人周鈺頻，因系爭房屋存有漏水瑕疵，致其因漏水而終止租約，原告因而受有一個月租金損失一萬八千元等語。經查，原告上開主張業據提出房屋租賃契約書為憑，據房屋租賃契約書所載，系爭房屋出租每月租金為一萬八千元，原告與訴外人周鈺頻原約定租賃期限為自一百零七年七月一日起至一百零八年七月三十一日止，但實際上周鈺頻承租未久，原告與周鈺頻雙方即於一百零七年八月三十一日提前終止租約，足信原告確實因系爭房屋漏水，致訴外人周鈺頻要求終止租約，原告因而實際上受有一個月租金損失一萬八千元，被告應予賠償。

㈢減少價金部分：

⑴按民法民法第三百五十四條前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，同法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」。

⑵原告雖主張本件買賣價金為五百三十五萬元，應以市場行情百分之五計算減少價金二十六萬七千五百元云云。惟本院審酌系爭房屋漏水部分位於浴室天花板，原告提出估價單及照片則顯示漏水狀況屬於得用裝設不銹鋼水盤之方式因應之程度，此等程度之漏水，對照系爭房屋及坐落基地為屋齡逾三十年以上之不動產，以及買賣價金為五百三十五萬元，原告請求於減少買賣價金百分之一即五萬三千五百元之範圍內應為適當，逾此範圍之請求，即屬無據。

㈣基上，原告得請求被告賠償修繕費三萬一千五百元，租金損失及減少價金七萬一千五百元（計算式：18,000＋53,500＝71,500）。

五、綜上所述，原告請求：㈠被告給付原告三萬一千五百元；㈡被告給付原告二十八萬五千五百元，及自判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求於主文第一、二項之範圍內為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無所據，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為原告一部勝訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，就被告敗訴部分依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。

臺北簡易庭

訴訟費用計算書：項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 3,420元合 計 3,420元