臺北簡易庭108年度北簡字第171號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　108年度北簡字第171號

原告

林三川

訴訟代理人

袁健峰律師

被告

汪維明

訴訟代理人

李鳴翱律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國108 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。本件原告起訴原請求聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號之房屋如附圖所示斜線部分（實際占用面積，以地政機關實測為準）騰空遷讓返還原告。㈡被告應自民國107 年11月2 日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）180,000 元。㈢願供擔保請准宣告假執行，有起訴狀可稽（見本院卷第7 頁），嗣於訴訟進行中，經測量後，變更聲明第1 項為：被告應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號之房屋如複丈成果圖所示編號A 面積27.55 平方公尺部分（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，亦有補正訴之聲明暨準備㈡狀可憑（見本院卷第259 頁），其請求之基礎事實同一，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，依前揭規定，自應准許，合先敘明。

二、原告主張：被告自101 年12月1 日起向原告承租系爭房屋，租期至104 年11月30日始屆滿，惟被告提前於103 年11月3日即再與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），續租系爭房屋4 年，即租期自103 年11月1 日起至107 年11月1日止，每月租金為30,000元，迄至107 年8 月間，因上開4年租期即將屆滿，原告為慎重明確表達不再續租之意思表示，乃特地委請律師發函通知被告，於系爭租約租期屆至後即為終止，不同意繼續出租系爭房屋，並請被告確實依系爭租約第6 條約定，租期屆滿即日將系爭房屋按照原狀遷空交還原告，以免違約產生罰責，詎107 年11月1 日租期屆至後，被告竟未將系爭房屋交還原告而持續占用系爭房屋，自屬無權占有致原告受有相當租金之損害，原告得依民法第179 條規定，請求被告返還占用系爭房屋所受相當於租金之利益，又系爭租約第6 條約定，原告得按月向被告請求按租金5 倍計算之違約金，故原告除得請求被告遷讓房屋外，並附帶請求被告自107 年11月2 日起返還相當於租金之不當得利即每月30,000元，及按月給付租金5 倍計算之違約金150,000 元，合計180,000 元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自107 年11月2 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告180,000 元。

㈢願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：系爭租約於103 年11月1 日續約租期至107 年11月1 日止，惟原告又自107 年11月1 日將系爭房屋租給被告直至112 年8 月31日止，原告請求被告遷讓系爭房屋，顯無理由，所衍生的損害賠償亦無理由，若認被告有違約之事實，被告認原告就違約金的請求過高，目前法院對於租約到期後的違約金大約是租金再加1 倍，如認被告應付違約金，請依此原則擇定等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張兩造於103 年11月1 日簽訂系爭租約，約定租期自103 年11月1 日起至107 年11月1 日止，每月租金為30,000元，原告於107 年8 月7 日以存證信函向被告為租期屆滿不續租之意思表示，有系爭租約、桃園慈文郵局第000973號存證信函暨掛號郵件收件回執可稽（見本院卷第17-37 頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。

五、得心證之理由：原告主張系爭租約已屆滿，並已向被告為期滿不續租之意思表示，被告應依約將系爭房屋騰空返還原告，並賠償相當於租金之不當得利及違約金，則為被告否認，並辯稱原告於107 年11月1 日又將系爭房屋續租予被告直至112 年8 月31日止，並提出房屋租賃契約書（下稱系爭104 年11月21日租約）為證（見本院卷第105-117 頁），然原告否認系爭104 年11月21日租約為真正，茲析述如下：

㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。

⒈查系爭房屋為訴外人郭光復向訴外人交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）承租臺北市○○區○○段0 ○段0000地號土地後所搭蓋之鐵皮建物，自93年12月1 日起出租予產告為負責人之訴外人全鳳國際有限公司（下稱全鳳公司）店面使用，原告則自101 年12月1 日起將部分房屋分租予被告經營生意，且於103 年11月1 日續約，租期至107 年11月1 日止，嗣因郭光復與臺鐵局之租期於103 年12月31日屆滿後未換約續租，臺鐵局向本院提起104 年度重訴字第666 號拆屋還地等事件，訴請郭光復拆屋還地及返還不當得利，又因郭光復積欠訴外人楊思渝票款，遭楊思渝聲請本院以104 年度司執字第25382 號拍賣系爭房屋，兩造乃共同出資540,000 元供郭光復供擔保停止執行，然因尚有其他債權人併案執行，嗣又重起拍賣程序，兩造即於104 年11月16日簽定協議書（下稱系爭協議書），約定共同出資投標系爭房屋，出資比例各半，將來權利比例為原告60% 、被告40% ，嗣原告於104 年11月20日以3,600,300 元得標；又原告於105 年11月11日以被告自105 年1 月1 日起未付租金，要求終止租約並返還系爭房屋，而向本院提起105 年度北簡字第15303 號返還房屋事件，因被告於105 年10月26日將105 年租金匯付原告，且原告未證明於被告匯付租金前，已為終止租約之意思表示，而受敗訴判決確定；又被告於106 年1 月12日催告原告履行協議書內容遭原告拒絕，被告遂對原告提起履行契約訴訟，經本院106 年度訴字第1738號判決、臺灣高等法院106 年度上字第1625號判決、最高法院107 年度台上字第2499號裁定，以被告並未分攤投標款、協議書於投標翌日經雙方合意解除為由，判決被告敗訴確定，有系爭協議書、本院105 年度北簡字第15303 號判決、106 年度訴字第1738號判決、臺灣高等法院106 年度上字第1625號判決、最高法院107 年度台上字第2499號裁定可稽（見本院卷第187-208 頁），復經本院依職權調閱開案卷查明屬實。可認兩造間之訟爭始自105年11月11日原告向本院對被告提起105 年度北簡字第15303號返還系爭房屋事件，亦即兩造間於105 年11月11日之前並未就系爭房屋之出租發生任何齟齬，原告亦無透漏系爭租期屆滿不續租之意思表示，則被告是否有於系爭租約屆期前，提前與原告簽約續租之必要或動機，即有可疑。

⒉再原告固不否認系爭104 年11月21日租約中之出租人欄位「林三川」的簽名及用印、「汪維明」、第1 條之「台北市○○區○○○路00號」、契約最後「房子有拆除或變動明合約立即終止」、及立契約人欄位「林三川」、林三川印章、「Z000000000」、「0000000000」均為原告之筆跡及印文（見本院卷第227 、228 頁），但契約第2 條的租賃期間及立約日104 年11月21日均非原告之筆跡，而本院觀契約第3 條租金每個月「參萬元」、第4 條租金應於每月「壹號」以前繳納、每次應繳「○年貳月」、第5 條乙方應於訂約時，交於甲方「參萬○仟元」作為押租保證金之字跡亦與系爭租約之字跡不同，顯非原告所親自書寫，與系爭租約之內容除關於需被告應親簽用印部分係由被告書寫及用印外，其餘均為原告親自書寫之情形明顯有差異，況租賃契約內關於租賃期間、租金、租金繳納期限、押租保證金之內容交由承租人填寫之情形，明顯與目前承租實務相違；另就被告對原告提起履行契約訴訟以觀，依系爭協議書記載「茲甲（即被告）、乙（即原告）雙方約明平均出資並以乙方名義於105 年11月20日至臺灣台北地方法院執行處標購座落於臺北市○○區○○○路00號（未辦保存登記之房屋），面積21坪，底價102 萬元整，不點交，並約明雙方日後權利比例，甲方享有百分之四十，乙方享有百分之六十；惟關於雙方義務比例各為百分之五十，且目前房屋使用狀態，維持不變，特立此書為證。」（見本院卷第187 頁），是倘系爭協議書未經解除，兩造依協議書履行，被告與原告共有系爭房屋且有40% 之權利，被告於104 年11月20日後即成為系爭房屋之共有人，自無再於104 年11月21日向原告續租系爭房屋之必要；復參本院105 年度15303 號事件係於106 年12月26日宣判、106 年度訴字第1738號事件係於106 年10月20日宣判、臺灣高等法院106 年度上字第1625號事件係於107 年10月9 日宣判、最高法院107 年度台上字第2499號事件係於107 年12月19日裁定，且原告已於107 年8 月7 日發存證信函通知被告期滿不續租事，並於翌日送達，亦有桃園慈文郵局第000973號存證信函暨掛號郵件收件回執可參（見本院卷第31-37 頁），以兩造間互提爭訟事件之氛圍，原告應無可能於107 年11月1 日租期屆滿再將系爭房屋出租予被告；況系爭104 年11月21日租約簽約之日期為104 年11月21日，自難認系爭系爭104 年11月21日租約為真正。

⒊從而，系爭104 年11月21日租約應非真正，兩造間之租賃關係應以系爭租約為準，租期於107 年11月1 日屆滿，原告已於107 年8 月7 日發存證信函通知被告期滿不續租事，並於翌日送達，已如前述，則原告請求被告將系爭房屋如複丈成果圖所示編號Ａ部分騰空遷讓返還原告，洵屬有據。

㈡原告請求被告應自107 年11月2 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付180,000 元部分：次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。

⒈每月給付30,000 元之相當於租金之不當得利部分：查系爭租約租期屆滿後，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，被告自應遷讓返還系爭房屋予原告，又被告迄未遷讓返還系爭房屋，自屬無權占有系爭房屋，應返還相當租金之不當得利，是原告請求被告應給付自107 年11月2 日起至返還系爭房屋之日止，每月30,000元之相當於租金之不當得利，核屬有據。

⒉每月給付按租金5 倍計算之違約金150,000 元部分：按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決要旨參照）。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭租約第6 條固約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（見本院卷第21頁），惟經本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受損害難謂重大等情，認原告請求按月依租金5 倍即150,000 元計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金之1 倍即30,000元計算違約金為適當。

⒊從而，原告請求被告應自103 年7 月22日起至交屋日止，按月給付原告60,000元（計算式：30000 ＋30000 ＝60000 ），核屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告應將系爭房屋如複丈成果圖所示編號Ａ部分騰空遷讓返還原告，並請求自107年11月2 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告60,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第4 項所示金額。

訴訟費用計算書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 36,739元合 計 36,739元