臺北簡易庭105年度北簡字第15303號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　105年度北簡字第15303號

原告

林三川

訴訟代理人

林鳳秋律師

複代理人

黃雅鈴律師

複代理人

郭思嫻律師

複代理人

廖聲倫

被告

汪維明

訴訟代理人

沈明顯律師

複代理人

曾宿明律師

上列當事人間返還房屋事件，本院於民國106年12月6日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：被告自民國101年12月1日起向原告承租坐落臺北市○○區○○○路00號之房屋（下稱系爭房屋），且於103年11月1日再與原告續約，簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年11月1日起至107年11月1日止。依系爭租約第3條、第4條約定，租金每月新臺幣（下同）3萬元，應於每月1日以前繳納，每次應繳納二個月份。依系爭租約第14條約定，承租人如有違反系爭租約，出租人得隨時解約收回房屋。查被告於101年12月1日起即向原告承租系爭房屋，為遂其不支付租金而繼續占用系爭房屋之意圖，乃於104年11月16日假意向原告提出協議合作投標系爭房屋，經兩造簽訂協議書欲取代系爭租約，故兩造間租賃關係應於協議書簽訂時即終止，兩造間自105年起即無租賃關係存在。退步言之，被告自105年1月1日起即未按時繳納租金，積欠租金長達十個月，原告於105年1月間已向被告催告支付租金，並向被告表明若不立即付房租就不租要搬走，其後於同年2月、3月間均有再向被告催告，已符合相當期限之期間，原告向被告定期催告支付租金，經相當期限屆至，被告仍不為支付，應已發生終止租約之效力，故系爭租約已於同年3月間終止。詎被告竟以系爭房屋坐落基地為交通部台灣鐵路管理局所有，拒絕繳納租金，卻仍持續占有使用系爭房屋，原告自得依系爭租約第14條約定，隨時解約收回房屋。另被告已積欠租金長達十個月，經原告限期催告支付，被告仍不為支付，原告亦得依民法第440條第1項、第455條規定終止租約並請求被告返還系爭房屋。被告迄未返還系爭房屋，爰以本件起訴狀繕本之送達再次向被告為終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告自應返還系爭房屋等語。並聲明：被告應返還系爭房屋予原告。

二、被告則以：

（一）系爭房屋為訴外人郭光復所有，由原告承租後，部分轉租予被告，兩造約定租賃期間自103年11月1日起至107年11月1日止，租金每月為3萬元。上述租賃期間，系爭房屋遭法院強制執行拍賣，兩造於104年11月16日簽立書面協議，約定共同集資參與投標，出資比例各半，將來權利比例為原告60％及被告40％，並約定資金上限為220萬元至230萬元。詎原告於投標前10分鐘逕以360萬元投標並得標，兩造就上開合夥關係之權利義務產生爭執，就被告是否已取得系爭房屋之所有權影響日後租賃條件，兩造遲未達成共識，被告自105年1月1日起暫緩給付租金予原告。

（二）原告於105年10月26日下午向被告催討租金，被告不願再為爭執，乃依原告指示，將105年1月至12月，共計12個月之租金，以匯款方式一次支付予原告。原告收取租金後，在被告持有之租賃契約「房租付款明細欄」簽名及蓋章，以示收受租金無訛，故被告已無欠租之事實。又原告係以本件起訴狀繕本之送達作為終止租約之意思表示，然被告已無欠租之事實，原告所為終止並無理由。

（三）原告主張依系爭租約第14條約定，被告一有遲付租金，原告即得隨時終止系爭租約云云，惟按系爭租約第14條約定，已違反土地法第100條第3款強制規定，依最高法院44年台上516號判例意旨及鈞院95年度北簡字第18975號民事判決要旨，土地法第100條第3款強制規定，不得以約定排除。又被告固曾遲延給付租金，然原告未曾依民法第440條第1項所定「定相當期限催告」，原告逕為終止系爭租約，並不合法。退而言之，原告已收受105年1月至12月之租金，應視為默示拋棄其終止權，原告收取租金後復終止系爭租約，並不適法，亦有違反誠信原則。

（四）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、查原告主張被告自101年12月1日起向原告承租系爭房屋，續於103年11月1日與原告簽訂系爭租約，約定租賃期間自103年11月1日起至107年11月1日止，租金每月3萬元，應於每月1日以前繳納，每次應繳納二個月份之事實，業據提出房屋租賃契約書為證（見本院卷一第3至7頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：

（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。依土地法第100條第3款規定，出租人非因「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」者，不得收回房屋。又土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例要旨參照）。再按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號判例要旨參照）。

（二）查原告主張被告自105年1月1日起至同年10月止，遲延支付租金達十個月之事實，為被告所不爭執（見本院卷一第25頁反面），固堪信為真實。惟被告抗辯其已於105年10月26日將105年1月至12月全年度租金（計12個月，共計36萬元）以匯款方式為支付，並經原告記載於房屋租賃契約書「房租收付款明細欄」之事實，業據提出郵政匯款申請書、房屋租賃契約書為證（見本院卷一第43至45頁），原告亦不否認有收受系爭款項，堪信被告就遲延支付之租金（即自105年1月1日起至同年10月應付租金）已於105年10月26日全數支付。又於扣除押租保證金後，被告如積欠租金已達二個月以上，原告固非不得終止租約收回租賃物，惟依前揭說明，出租人（即原告）仍應依民法第440條規定先定相當期限催告，並於期限屆滿後，向承租人（即被告）為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。查原告固主張其於105年1月間即向被告催告支付租金，並表明如未支付租金即不租搬走，其後於同年2月、3月間再為催告，此期間已符合相當期限催告，應於期限屆滿即生終止效力云云，為被告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條本文定有明文，查原告就其於105年1月至3月間已依民法第440條規定定相當期限催告被告支付租金，被告屆期未支付租金後，已向被告為終止系爭租約之意思表示，或在催告時一併表明屆期即終止系爭租約之事實，迄未能舉證以實其說，並為被告所否認，自嫌無據。又原告固舉證人孫紅香為證，惟依證人孫紅香到庭證述：「（問：在105年1月至3月間，原告有明確表示請你轉達被告或跟被告明白表示你們未付租金，所以要終止租約這件事？）沒有」等語（見本院卷一第98頁），顯難認原告此部分主張為真實。至原告另主張以本件起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租約之意思表示乙節，查本件起訴狀繕本係於105年12月15日送達被告收受，有送達回證在卷可稽（見本院卷一第15頁），而被告已於105年10月26日付清租金，依前揭說明，原告自不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物。

（三）又系爭租約第14條固約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」（見本院卷一第6頁）。縱認兩造得以契約排除民法第440條規定，惟原告仍需在被告已付清租金前，向被告為終止系爭租約之意思表示。原告於被告付清租約前，並無證據證明已為終止之意思表示；在被告付清租約後，以起訴狀繕本之送達所為終止租約之意思表示，不生終止效力。故原告依系爭租約第14條約定，主張終止租約請求被告返還系爭房屋，難謂有據。至於原告在被告提出因兩造簽訂協議書共同出資標購系爭房屋而生所有權歸屬爭議，故被告暫未支付租金之主張後，另主張兩造簽訂協議書時系爭租約即已終止云云，與其首開被告欠租之主張互有矛盾，且無證據認定兩造簽訂協議書時已有合意終止系爭租約，原告此部分主張要無足採。

五、從而，原告依系爭租約第14條約定及民法第455條規定，主張系爭租約業已終止，請求被告返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺北簡易庭