重點摘要民法第 440 條規定，房屋租賃欠租未達二個月租額，房東不得終止契約；達到後仍須催告補繳。
Q · 房東說我遲繳一次房租就要趕我走，他可以嗎？
不行，房屋欠租未達兩個月房東無權終止
依民法第 440 條，房屋租賃遲付租金之總額非達二個月租額，出租人不得終止契約；即使達到二個月，出租人仍須先定相當期限催告，承租人在期限內補繳完畢，出租人即不得終止。租金約定於每期開始支付者，還須遲延給付逾二個月始得終止。基地租賃門檻更高，須遲付達二年租額。
你的房東不能因為你晚繳一次房租就把你趕走。很多房客不知道這件事，收到房東的「限期搬離」通知就慌了。440 條給了房客一道非常硬的防線：房屋租賃，遲繳的租金加起來沒有達到兩個月的金額，房東連終止契約的資格都沒有。就算超過兩個月，房東也不能直接叫你走，他必須先寄催告（書面通知你限期補繳），你在期限內補上了，他什麼都不能做。反過來，如果你是房東，租客已經欠了兩個月以上的租金，你催告了、期限也到了、他還是不繳，這時候你終止契約是合法的。注意第三項：如果是租地蓋房子的那種基地租賃，門檻拉到欠滿兩年租金才能終止。這條法律兩面都在保護：保護房客不被輕易趕走，也保護房東在合理限度內能收回房子。
民法第 440 條規範承租人遲付租金時出租人的契約終止權與其限制：出租人須先定相當期限催告，承租人逾期未付始得終止；房屋租賃另設「欠租未達二個月租額不得終止」的下限保護，基地租賃則拉高至二年租額，是租賃關係中平衡居住安定與財產收益的核心條文。
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房屋租賃的情況下，多數法院認為民法第440條第2項屬於保護承租人的強制規定，租約不能約定比法律更嚴格的終止條件，這種條款通常會被認定無效或依誠信原則調整。但長期遲繳的紀錄仍會影響法官心證，建議保留每次準時繳租的轉帳紀錄。
催告不限於存證信函，LINE 訊息理論上也可構成催告，但舉證困難，且催告必須先於終止。若房東一封訊息同時催告加終止，程序上有瑕疵。收到 LINE 催告應截圖保存並在期限內補繳。
不能。只要在催告期限內繳清，法律上就不構成終止事由。可於續約時加入遲延利息條款（民法第233條）讓遲繳有成本，或選擇租約到期後不續租。長期遲繳者，建議保留每次催告與補繳紀錄。
規範承租人遲付租金時房東的終止權與限制，房屋欠租未達二個月不得終止，是租賃關係的保險絲。
房屋租賃須欠滿二個月租額且經催告逾期；每期開始支付者另須遲延逾二個月；基地租賃須欠滿二年租額。
催告是定相當期限通知補繳的意思通知，是終止的必要前置程序。未催告即終止者，終止不生效力。
房屋為二個月租額，基地（租地建屋）拉高到二年租額，因地上有建物的承租人損失更大需更厚保護。
確認欠額達門檻 → 存證信函催告補繳（7-14天）→ 逾期再發終止通知 → 起訴遷讓房屋並聲請強制執行，絕不自行換鎖。
先確認欠額是否真達二個月租額，未達房東無終止權；即使達到，在催告期限內補繳完畢，房東就不能終止。
寫明承租人、租賃標的、欠繳期間、欠繳金額、合理補繳期限與繳款方式，語氣為催告補繳，不與終止混寫。
保留租金約定（租約）、歷次繳款與未繳紀錄、催收對話與存證信函送達回執，作為達門檻與已催告的證據。
土地法100是房屋出租人收回房屋的特別限制，對承租人保護更強，與民法440並行適用，特別法優先。
| 情境 | 終止門檻 | 前置程序 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 房屋租賃 | 欠租總額達二個月租額 | 須定相當期限催告 | 第440條第1項、第2項前段 |
| 房屋租賃（每期開始支付） | 欠額達二個月租額且遲延給付逾二個月 | 須定相當期限催告 | 第440條第2項後段 |
| 建築房屋之基地租賃 | 欠租總額達二年租額 | 須定相當期限催告 | 第440條第3項 |
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
立法理由一、原條文「兩期之租額」適用上易滋疑義，且按房屋租賃，其租金通常按月支付，爰將「兩期」修正為「二個月」。又承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以二個月以上之時期為一期，負遲延責任之同時，遲付租金總額即已達二個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達二個月之租額外，並應於其遲延二個月時，始得終止契約。 二、租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定，為期周延，爰參照土地法第一百零三條第四款規定，增訂第三項。
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。
一、原條文「兩期之租額」適用上易滋疑義，且按房屋租賃，其租金通常按月支付，爰將「兩期」修正為「二個月」。又承租人於每期開始應支付租金而未支付者，即應負遲延責任，如約定以二個月以上之時期為一期，負遲延責任之同時，遲付租金總額即已達二個月之租額，出租人即得終止契約，對承租人未免過苛，爰規定遲付租金總額須達二個月之租額外，並應於其遲延二個月時，始得終止契約。 二、租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，原條文無明文規定，為期周延，爰參照土地法第一百零三條第四款規定，增訂第三項。
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