民法 第 440 條（租金支付遲延之效力）
- 1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
- 2.租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
- 3.租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
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重點摘要民法第 440 條規定，房屋租賃欠租未達二個月租額，房東不得終止契約；達到後仍須催告補繳。
Q · 房東說我遲繳一次房租就要趕我走，他可以嗎？
依民法第 440 條，房屋租賃遲付租金之總額非達二個月租額，出租人不得終止契約；即使達到二個月，出租人仍須先定相當期限催告，承租人在期限內補繳完畢，出租人即不得終止。租金約定於每期開始支付者，還須遲延給付逾二個月始得終止。基地租賃門檻更高，須遲付達二年租額。
白話解讀
你的房東不能因為你晚繳一次房租就把你趕走。很多房客不知道這件事，收到房東的「限期搬離」通知就慌了。440 條給了房客一道非常硬的防線：房屋租賃，遲繳的租金加起來沒有達到兩個月的金額，房東連終止契約的資格都沒有。就算超過兩個月，房東也不能直接叫你走，他必須先寄催告（書面通知你限期補繳），你在期限內補上了，他什麼都不能做。反過來，如果你是房東，租客已經欠了兩個月以上的租金，你催告了、期限也到了、他還是不繳，這時候你終止契約是合法的。注意第三項：如果是租地蓋房子的那種基地租賃，門檻拉到欠滿兩年租金才能終止。這條法律兩面都在保護：保護房客不被輕易趕走，也保護房東在合理限度內能收回房子。
法律定性
民法第 440 條規範承租人遲付租金時出租人的契約終止權與其限制：出租人須先定相當期限催告，承租人逾期未付始得終止；房屋租賃另設「欠租未達二個月租額不得終止」的下限保護，基地租賃則拉高至二年租額，是租賃關係中平衡居住安定與財產收益的核心條文。
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Q1民法 440 條規範什麼？▾
民法第 440 條規範租金遲延時出租人的終止權:承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達 2 個月之租額,不得依前項之規定終止契約。完整條文見 lawplayer.com/article/civil-440。
Q2房客欠幾個月租金房東可以趕人？▾
依民法 440 條第 2 項,房屋租賃需「遲付租金之總額達 2 個月租額」,房東才能終止契約。且還需先催告（寄存證信函並定期限,例如 7 日內支付）,期限屆滿仍未支付才能終止。流程見 lawplayer.com/article/civil-440。
Q3催告函要怎麼寫才有效？▾
有效催告需具備:(1) 明確表示請求支付的金額與期間 (2) 訂定合理期限（一般 7-14 日）(3) 聲明期限屆滿未付將終止契約 (4) 以存證信函郵寄確保送達。送達後對方仍未給付,才能進入終止及訴請遷讓程序。範本見 lawplayer.com/article/civil-440。
Q4房客被終止後不搬怎麼辦？▾
房東需向法院訴請「遷讓房屋」與「給付租金」,勝訴確定後聲請強制執行。切勿自行換鎖、斷水斷電、搬走物品,這些行為可能構成強制罪（刑 §304）、毀損罪（刑 §354）。合法處理流程見 lawplayer.com/article/civil-440。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 情境 | 終止門檻 | 前置程序 | 依據 |
|---|---|---|---|
| 房屋租賃 | 欠租總額達二個月租額 | 須定相當期限催告 | 第440條第1項、第2項前段 |
| 房屋租賃（每期開始支付） | 欠額達二個月租額且遲延給付逾二個月 | 須定相當期限催告 | 第440條第2項後段 |
| 建築房屋之基地租賃 | 欠租總額達二年租額 | 須定相當期限催告 | 第440條第3項 |
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