要旨
經管國有學產建築基地以公開標租方式辦理出租，其租賃契約有承租人欠繳租金經催繳未果得終止租約約定，有無受土地法第 103 條第 4 款及民法第 440 條第 3 項拘束部分，因土地法為民法之特別法，如有適用疑義宜由土地法主管機關釐清
主旨
關於貴部就經管國有學產建築基地以公開標租方式辦理出租，其租賃契約有承租人欠繳租金經催繳未果得終止租約之約定，是否受土地法第 103 條第 4 款及民法第 440 條第 3 項規定拘束之疑義，復如說明二、三，請查照參考。
說明
一、復貴部 105 年 5 月 3 日臺教秘（五）字第 1050056385 號書函。 二、按租用建築房屋之基地，承租人遲付租金之總額，達 2 年之租額時，出租人得依民法第 440 條第 1 項規定終止契約，為民法第 440條第 3 項所明定，參其立法說明，係因租用建築房屋之基地，承租人之遲付租金，應達如何之程度，出租人始得終止契約，現行法並無明文規定，為期周延，爰參照土地法第 103 條第 4 款規定增訂。是學說認為前揭民法就租用土地之目的為建築房屋者，遲付租金之總額，須達「2 年」之租額者，出租人始得催告終止（邱聰智著，新訂債法各論（上）2002 年 10 月初版第 1 刷，第 348 頁）。實務亦認為建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金「達 2 年」以上為原因，終止租賃契約，應依民法第 440 條第 1 項規定催告承租人支付租金（最高法院 92 年台上字第 2147 號民事判決參照）。 三、次按土地法第 103 條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」，為民法之特別法，來函所詢貴部經管國有學產建築基地租約，約定承租人未按期繳納租金經催繳未果即得終止租約，有無受土地法第 103 條第 4 款及民法第 440 條第 3 項規定拘束一節，因土地法為民法之特別法，是貴部對土地法第 103 條第 4 款規定之適用疑義，宜由土地法主管機關釐清；如有具體個案涉及爭議，宜循司法救濟程序，由法官依具體個案情形，本其法律確信加以判斷。
正本
教育部
副本
本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）
