臺北簡易庭108年度北簡字第1028號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 108年度北簡字第1028號

原告

汪維明

訴訟代理人

李鳴翱律師

被告

林三川

訴訟代理人

袁健峰律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年8 月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告自民國101 年12月1 日起向被告承租坐落臺北市○○區○○路○○段0 ○00地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為臺北市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），兩造並於104 年11月21日提前簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭104 年11月21日租約），約定租賃期間自107 年11月1 日起至112 年8 月31日止，租金每月新臺幣（下同） 3萬元，押金3 萬元，惟被告僅交付系爭房屋如附件複丈成果圖所示Ｂ部分（下稱系爭房屋Ｂ部分）供原告使用收益，拒不將系爭房屋如附件複丈成果圖所示Ａ部分（下稱系爭房屋Ａ部分）交付原告，違反系爭104 年11月21日租約之約定，原告亦因此受有無法就全部租賃物即系爭房屋使用收益之損害，原告自得請求被告將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告，並應於被告將系爭房屋Ａ部分交付原告使用前，按月賠償原告相當於6 倍租金數額之違約金，爰依兩造間租賃之法律關係提起本件訴訟云云。並聲明：㈠被告應將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告；㈡被告應自103 年11月2 日起至系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告之日止，按月給付原告10萬8,000 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋原係訴外人郭光復向交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）承租系爭土地後所加蓋未辦理保存登記之鐵皮建物，被告自93年12月1 日起向郭光復承租系爭房屋，每月租金3 萬5,000 元，並租期屆滿前陸續訂約承租，迄至101 年11月16日續約時，郭光復始同意被告得為分租，並載明於租約中，被告乃自101 年12月1 日起將系爭房屋Ｂ部分分租予原告，兩造並於101 年12月1 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭101 年12月1 日租約），約定租賃期間自 101年12月1 日起至104 年11月30日止，租金每月3 萬元，惟於兩造租約第一條承租標的之所在地及使用範圍僅簡略記載系爭房屋之門牌號碼，並未載明原告實際得使用之範圍即系爭房屋Ｂ部分，嗣兩造復於103 年11月1 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭103 年11月1 日租約）提前續約，約定租賃期間自103 年11月1 日起至107 年11月1 日止，租金與承租範圍約定、租約就租賃標的之記載方式均與系爭101 年12月 1日租約相同，郭光復亦於104 年9 月5 日在系爭103 年11月1 日租約上加註文字記載被告係經房東即郭光復同意轉租系爭房屋部分予原告，兩造對房東之權利義務各半，且由原告於兩造間除本件以外之其餘相關訴訟中之陳述，原告均自承其自101 年12月1 日起向被告分租系爭房屋之部分使用之事實，況系爭房屋嗣由被告於104 年11月20日經法院拍賣得標買受而取得所有權，被告即向臺鐵局承租系爭土地，換算107 年度之月租金逾4 萬5,000 元，被告實無可能以低於系爭土地租金成本之價格即每月租金3 萬元出租系爭房屋全部予原告使用收益，在在足認原告從未向被告承租系爭房屋全部，而係分租系爭房屋Ｂ部分使用收益，故原告徒以兩造間租約第一條僅記載系爭房屋之門牌號碼為由，主張其向被告實際承租之範圍為系爭房屋全部云云，並非事實。又原告所提系爭104 年11月21日租約上關於被告簽名部分雖係被告之筆跡，惟被告於系爭103 年11月1 日租約所訂租賃期間屆滿前，即寄發存證信函通知原告107 年11月1 日期滿不再續租，然原告仍持續占用系爭房屋Ｂ部分，被告乃起訴請求原告騰空遷讓返還系爭房屋Ｂ部分即本院108 年度北簡字第171 號民事事件，原告於該民事事件審理中方提出系爭104 年11月21日租約主張租賃期間至112 年8 月31日止云云，惟兩造間此前就系爭房屋有另訴民事事件訟爭，已心生嫌隙，被告實無可能於此情形下，仍簽訂系爭104 年11月21日租約同意原告繼續使用系爭房屋Ｂ部分至112 年8 月31日止，故系爭104 年11月21日租約乃原告利用其自101 年12月1 日起向被告承租系爭房屋Ｂ部分而有與被告簽訂租約之機會，取得已有被告簽名及用印之空白租約後，再虛偽填載不實內容所偽造，被告否認系爭104 年11月21日租約之真正，原告自不得執該不實之租約向被告主張任何權利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠系爭房屋原係郭光復在其向臺鐵局承租之系爭土地上所加蓋未辦理保存登記之鐵皮建物，被告自93年12月1 日起向郭光復承租系爭房屋，並於租期屆滿前陸續訂約承租，迄至 101年11月16日續約時，郭光復同意被告得將系爭房屋分租，兩造乃先後簽訂系爭101 年12月1 日租約、系爭103 年11月 1日租約，被告已將系爭房屋Ｂ部分交付原告使用收益，系爭房屋Ａ部分仍由被告自行使用收益，嗣郭光復之債權人就系爭房屋聲請強制執行，經被告於104 年11月20日得標買受系爭房屋，並繳足全部價金，經本院依強制執行法第97條之規定，發給104 年12月19日北院木104 司執荒字第25382 號不動產權利移轉證書，被告自領得該證書之日起取得系爭房屋之所有權，並自105 年11月1 日起向臺鐵局承租系爭土地，租賃期間至108 年12月31日止等情，有被告與郭光復簽訂之房屋租賃契約書、系爭101 年12月1 日租約、系爭103 年11月1 日租約、本院104 年12月19日北院木104 司執荒字第00000 號不動產權利移轉證書、臺鐵局臺北工務段106 年4 月12日北工產字第1060003990號函暨所附臺鐵局經管國有基地租賃契約、臺鐵局租金繳納通知單等件附卷可稽（見本院卷第83至104 頁、第123 頁至第131 頁反面），且為兩造所不爭執，首堪認定。

㈡至原告請求被告將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告，並自103 年11月2 日起至系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告之日止，按月給付原告10萬8,000 元之違約金等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

⒈原告固提出系爭104 年11月21日租約（見本院卷第13至18頁），主張原告向被告承租系爭房屋全部，租賃期間自107 年11月1 日起至112 年8 月31日止云云。惟查，系爭104 年11月21日租約起始之出租人「林三川」、承租人「汪維明」、第一條「台北市○○區○○○路00號」、內文最末行「房子有拆除或變動時合約立即終止」、立契約人（甲方）欄「林三川」、身分證號碼欄「Z000000000」、電話欄「0000000000」等手寫部分均係被告之筆跡，其上「林三川」之印文亦係被告之印文，除此之外之手寫部分均係原告所填寫等情，業據兩造於上開本院108 年度北簡字第171 號民事事件 108年4 月30日言詞辯論時自承在卷，有該言詞辯論筆錄存卷可佐（詳見該言詞辯論筆錄第1 至2 頁），衡情被告既將系爭104 年11月21日租約起始之承租人姓名、第一條承租房屋所在地及使用範圍等事項親自填載，何以就租約封面及第二條關於租賃期間、第三條關於每月租金數額、第四條關於租金繳納日期及每次應繳納租金期數、第五條關於押租保證金數額、租約最末之訂約日期等需經兩造洽商決定之事項卻交由原告填載，已屬有疑，則被告辯稱原告係藉由與被告續訂租約之機會，取走被告已填具上開親筆記載事項並蓋有被告印文之空白租約後，再自行填入前揭關於租賃期間、租金數額、租金繳納日期及每次應繳納租金期數、押租保證金數額、訂約日期等事項，而偽造系爭104 年11月21日租約等語，尚非無稽。又系爭103 年11月1 日租約已將租賃期限定至 107年11月1 日止，考量時間經過、經濟環境、房屋客觀狀態等種種因素變遷常有導致租金或其他重要租賃條件變動之可能，被告實無必要於系爭103 年11月1 日租約訂定約1 年後，旋又於104 年11月21日與原告訂定系爭104 年11月21日租約，預將兩造間之租期延長至112 年8 月31日止，其餘租賃條件卻均與系爭103 年11月1 日租約相同，致原告喪失於系爭103 年11月1 日租約所定租賃期間屆滿後調整租賃條件之機會，難謂與常情無違；復參以被告於系爭103 年11月1 日租約所訂租賃期間將屆滿前，即於107 年8 月7 日委請律師寄發存證信函通知原告107 年11月1 日租期屆滿不再續租，原告並於翌（8 ）日收受該存證信函，有桃園慈文郵局存證號碼000973號存證信函暨回執在卷可按（見本院108 年度北簡字第171 號民事事件卷宗第31至37頁），足佐被告並無於系爭103 年11月1 日租約所定租賃期間屆滿即107 年11月1 日後，再與原告續訂租約之意；況原告曾因被告拒收106 年 3、4 月份租金而於106 年2 月21日寄發存證信函催告被告限期向原告領取租金，原告於該存證信函記載：「本人（即原告）分租臺端前向第三人郭光復先生承租其所有之門牌號碼為台北市○○區○○○路00號未辦保存登記之建物【下稱系爭建物】，租期自民國【下同】103 年11月1 日起至107 年11月1 日止……」，有台北復興橋郵局存證號碼000030號存證信函（下稱系爭000030號存證信函）附卷可考（見本院卷第111 至113 頁），若兩造間確有簽訂系爭104 年11月21日租約，則兩造間之租期應至112 年8 月31日止，然原告於系爭000030號存證信函卻隻字未提系爭104 年11月21日租約存在乙事，且記載兩造間就系爭房屋之租期僅至107 年11月 1日止，顯悖於常理，益徵被告辯稱其未與原告簽訂系爭 104年11月21日租約等語，應可採信。從而，原告以真實性存疑之系爭104 年11月21日租約為據，請求被告交付系爭房屋Ａ部分，並給付違約金云云，自非正當。

⒉又縱認系爭104 年11月21日租約確屬真正，惟由系爭101 年12月1 日租約、系爭103 年11月1 日租約、系爭104 年11月21日租約觀之，第一條就甲方（即出租人即被告）房屋所在地及使用範圍之約定均記載系爭房屋之門牌號碼（見本院卷第97、102 、14頁），原告固主張前揭租約之承租範圍均為系爭房屋全部，然原告於另訴即本院105 年度北簡字第00000 號被告請求原告返還房屋民事事件所提民事答辯狀記載事實經過略以：「台北市○○區○○○路00號（下稱系爭房屋）原為訴外人郭光復所有，由原告（即本件被告）承租後，部分轉租予被告（即本件原告），雙方約定租賃期間為民國（下同）103 年11月1 日起至107 年11月1 日止，租金為每月新台幣（下同）3 萬元……」，有該民事答辯狀存卷可憑（見本院卷第109 頁）；復於系爭000030號存證信函提及：「本人（即原告）分租臺端前向第三人郭光復先生承租其所有之門牌號碼為台北市○○區○○○路00號未辦保存登記之建物【下稱系爭建物】，租期自民國【下同】103 年11月 1日起至107 年11月1 日止……」（見本院卷第111 頁）；再於另訴即本院106 年度訴字第1738號原告請求被告履行契約民事事件所提民事起訴狀描述事實經過略以：「查臺北市○○區○○段○○段0000地號（原證一）為交通部臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）經管之國有土地，其上未辦保存登記之建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號（下稱系爭建物原為訴外人郭光復所有。被告自民國（下同）93年12月 1日起即陸續與郭光復就系爭建物訂有租約（原證二），並自101 年12月1 日起分租與原告……」，及所提民事準備㈡狀自陳就「……被告自民國（下同）93年12月1 日起即陸續就系爭建物訂有租約，並自101 年12月1 日起分租予原告，不爭執。」，有該民事起訴狀、民事準備㈡狀在卷可參（見本院卷第113 之1 至118 頁）；又上開本院106 年度訴字第1738號民事事件判決原告敗訴後，原告不服提出上訴，由臺灣高等法院以106 年度上字第1625號民事事件審理，受命法官於107 年3 月7 日準備程序就該民事事件整理兩造不爭執事項及爭點，其中不爭執事項包括：「坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為臺灣鐵路管理局（下稱臺鐵局）管理之國有土地，其上門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原為訴外人郭光復所有，被上訴人（即本件被告）自93年12月 1日起向郭光復承租系爭建物，並自101 年12月1 日起部分分租予上訴人作為營業用。」，且原告對該不爭執事項並無意見，有該次準備程序筆錄附卷可稽（見本院卷第119 至 122頁），則原告於兩造間另訴民事事件及系爭000030號存證信函均自承被告僅將系爭房屋部分分租予原告使用收益之事實，此情亦經郭光復於104 年9 月5 日在系爭103 年11月1 日租約上簽名註記：「第二十條：甲方（即被告，下同）亦經房東同意轉租部分與乙方（即原告，下同），日後甲乙雙方與房東的權利義務各半。」等內容甚明（見本院卷第104 頁）。復參以被告向郭光復續租系爭房屋，雙方於101 年11月16日簽訂租賃契約，其上始載明「甲方（即郭光復）同意乙方（即被告）分租」之約定，並約定租賃期間自102 年1 月1 日起至105 年12月31日止，租金為每月3 萬5,000 元，有該租賃契約存卷可佐（見本院卷第89至93頁）；且被告經法院拍定取得系爭房屋之所有權後，旋向臺鐵局承租系爭土地，自107 年1 月1 日起至同年12月31日止之應繳租金數額共計54萬9,502 元，有臺鐵局租金繳納通知單在卷可按（見本院卷第131 頁及反面），換算被告向臺鐵局承租系爭土地所應給付租金每月約為4 萬5,792 元（計算式：54萬9,502 元÷12個月＝4 萬5,792 元，元以下四捨五入），對照系爭101 年12月1 日租約、系爭103 年11月1 日租約、系爭104 年11月21日租約所定原告應給付被告之每月租金數額皆為3 萬元，則不論係被告向郭光復承租系爭房屋所應給付之每月租金數額，或被告向臺鐵局承租系爭土地所應給付之每月租金數額，均高於原告應給付被告之每月租金數額甚多，若兩造間約定原告向被告承租範圍乃系爭房屋全部，豈非要求被告賠本低價出租，實與事理常情相悖，故被告抗辯原告承租範圍僅系爭房屋Ｂ部分，不及系爭房屋Ａ部分等情，應屬合理而可採信。況原告既主張其自101 年12月1 日起即係向被告承租系爭房屋全部，而被告從未將系爭房屋全部交付原告使用云云（詳見本院卷第162 至163 頁），何以於被告未確實履約交付系爭房屋全部供原告使用收益之情形下，原告竟未及時請求被告將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告，並給付違約金，卻仍繼續與被告簽訂系爭103 年11月1 日租約、系爭104 年11月21日租約，且就租金仍約定為每月3 萬元，並依約按月給付全額租金，在在啟人疑竇，益徵原告主張其向被告承租範圍乃系爭房屋全部云云，委無足採。是原告僅以系爭101 年12月1 日租約、系爭103 年11月1 日租約、系爭104 年11月21日租約第一條就出租人房屋所在地及使用範圍之約定均記載系爭房屋之門牌號碼，逕謂兩造間就租賃標的約定之真意乃系爭房屋全部，並執此主張被告應將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告，及賠償違約金云云，亦屬無據，無從准許。

四、綜上所述，原告依兩造間租賃之法律關係，請求被告：㈠將系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告；㈡自103 年11月2 日起至系爭房屋Ａ部分騰空遷讓交付原告之日止，按月給付原告10萬8,000 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。