108年度北簡字第15713號｜民事：給付管理費｜裁判日期：109 年 07 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決 108年度北簡字第15713號原告景德大廈住戶管理委員會法定代理人陳栢齡訴訟代理人劉俊俠韓士平蔡美淑王博強被告宋鍾昭美訴訟代理人宋鳳霖劉世恒上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年6月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告為景德大廈門牌號碼臺北市○○○路○段00 0號（下稱系爭房屋）之區分所有權人，被告目前係將系爭房屋出租予訴外人丹堤咖啡食品股份有限公司（下稱丹堤咖啡），又被告系爭房屋之管理費每月為新臺幣（下同）5,110元(計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元)，惟被告每月僅繳納管理費3,410元，故被告尚欠民國101年6月至108年7月止之管理費差額共計14萬6,200元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告14萬6,200元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告則以：系爭房屋自78年起即作為辦公室使用，當時承租系爭房屋之訴外人高士公司對於管理費為每坪60元計算曾表示異議，嗣經管理委員會召開3次會議，考量系爭房屋並無使用公共設施，故81年10月9日決議由每坪60元調降66.7％為每坪40元，故斯時被告之管理費為每月2,129元（計算式：53.22坪×40元＝2,129元）。又依據景德大廈94年10月29日召開之景德大廈第2次區分所有權人會議（下稱系爭94年度第2次區權人會議），決議自94年11月起調漲管理費「住家」為每坪40元；「公司行號」為每坪96元，然因又考量系爭房屋位於1樓，並無使用公共設施及電梯設備等，且以往1樓管理費本較其他樓層調降約66.7％，是系爭房屋依建物登記面積為53.22坪計算，管理費則由每月5,110元（計算式：96元×53.22坪＝5,110元）調降為每月3,410元（計算式：5,110元×6 6.7％＝3,410元）。另由先前原告向被告起訴請求給付94年11 月至96年6月間短付之管理費，業經兩造於鈞院以97年度北小字第598號（下稱系爭調解事件）調解成立，而調解內容亦係以每月3,410元計算管理費，足見被告每月應繳納之管理費確實為3,410元。再景德大廈101年4月28日100年度第2 次區分所有權人會議（下稱系爭100年度第2次區權人會議）雖決議調漲被告系爭房屋管理費以公司行號每坪96元計算（下稱系爭調漲決議），然該次會議既係依公寓大廈管理條例第32條規定對於「247-1F丹堤咖啡管理費討論案」所重新召集之會議，則原告對於「247-1F丹堤咖啡管理費討論案」先前確實未獲區分所有權人決議及原告已踐行公寓大廈管理條例第32條第2項、第3項規定之程序，將會議紀錄送達各區分所有權人表示意見，且書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數等節先行舉證說明，否則系爭調整決議不得視為成立。此外，被告已於101年6月至108 年7月以每坪3,410元繳納管理費，被告自無短付原告上開期間管理費之情事，故原告本件請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、經查，被告為景德大廈系爭房屋之區分所有權人，被告目前係將系爭房屋出租予丹堤咖啡，101年6月至108年7月間被告已繳納每月管理費3,410元。原告前向被告起訴請求給付94 年11月至96年6月間短付之管理費，經兩造於本院系爭調解事件調解成立等情，此有系爭房屋所有權狀、系爭房屋建物登記謄本及和解筆錄等在卷可稽（見本院卷第49至51頁、第55頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。四、得心證之理由：（一）原告主張系爭94年第2次區權人會議已決議通過調整管理費「住家」為每坪40元、「公司行號」為每坪96元，且自94年11月1日起實施，故自94年起被告每月應繳納管理費即為5,110元（計算式：96元×53.22坪＝5,110元），又系爭調解事件原告同意94年11月至96年6月間之管理費以3,410元計算，乃原告當時未實際核算被告系爭房屋之面積所致，並非區分所有權人決議同意調降被告之管理費云云。查稽諸81年1月臺北市景德大廈管理委員會收據記載：「高士公司53.22坪53.22×40＝2128.8每月2,129元」等語（見本院卷第69頁）、81年10月9日臺北市景德大廈管理委員會第5屆5次委員會會議記錄記載：「…二、工作報告：1 .『高士公司』積管理費案，經上屆委員決議『調降』為每坪4 0元後，欠費已全部繳清。…」等語（見本院卷第73頁）、 87年8月15日決議通過之臺北市景德大廈住戶規約第20條（管理費）記載：「…關於管理費之數額，授權『管理委員會』決議定之，並送請區分所有權人會議備查。」（見本院卷第325頁），亦即管理費數額由管理委員會決議定之、87年12月28日臺北市景德大廈第1屆住戶管理委員會第6次定期會議議事錄記載：「…貳、討論事項…二、「咖啡人」應繳納管理費數額案.討論結果：前管理委員會曾經決議，因該戶『不使用本大廈之公共設施』，故『僅收取』管理費每坪40元。…」等語（見本院卷第75至76頁）、88年6月 14日北市景德大廈第1屆住戶管理委員會第9屆定期會議議事錄記載：「…提供垃圾袋予〝咖啡人〞：討論結果：前管理委員會曾經決議，因該戶『不使用本大廈之公共設施』，故『僅收取』管理費每坪40元，現亦不提供垃圾袋予該戶。 …」等語（見本院卷第79頁），堪認被告辯稱系爭房屋自7 8年起作為辦公室使用，當時承租系爭房屋之高士公司對於管理費每坪60元計算曾表示異議，嗣經管理委員會考量系爭房屋位於1樓，並無使用公共設施及電梯等設備，決議由每坪60元調降66.7％為每坪40元，故被告於81年起所繳納之管理費每月為2,129元（計算式：53.22坪×40元＝2, 129元）等情為真實。又稽諸96年7月13日96年度景德字第000000-0號函記載：「…說明：…二、另94年10月29日召開之本大廈94年度第2次區分所有權人會議決議通過調整管理費在案，即住家調整為每月每坪新臺幣40元，公司行號調整為每坪96元，並自同年11月1日起實施。三、依據前揭區分所有權人會議之決議，貴住戶（臺北市○○○路0段00 0號1樓）每月管理費應自94年11月1日起調整為3,410元，累計尚未繳付之管理費為2萬5,600元以逾2期以上之金額。…」等語（見本院卷第87頁），是上開函文既載明「調整」被告每月管理費為3,410元，而非以公司行號每坪96 元計算調整被告系爭房屋之管理費【因若以每坪96元計算，被告系爭房屋之管理費應為5,110元（計算式：96元×53.22坪＝5,110元，元以下4捨5入）】；參以系爭100年度第 2次區權人會議紀錄記載：「…第三案：247-1F丹堤咖啡管理費討論案。決議：贊成『維持目前收費（每坪/64元）』有8票及區分所有權權比例9.6％，贊成調整公司收費（每坪/96元）有46票及區分所有權比例79.7％，廢票5票及區分所有權比例9.1％，棄權1票及區分所有權比例1.5％。本案贊成公司收費每坪96元已達法定數額符合規定，決議通過本大廈247-1F丹堤咖啡之管理費每坪應繳新臺幣96元。…」等語（見本院108年度司促字第13654號卷(下稱司促卷 )第57頁），而上開紀錄所載「維持目前收費（每坪/64元」即係以公司行號每坪96元調降66.7％所得出之結果（計算式：每坪96元×66.7％＝64元），堪認系爭94年度第2次區權人會議決議調整公司行號管理費為每坪96元部分並不包含被告系爭房屋管理費在內，斯時被告系爭房屋之管理費仍沿襲先前管理委員會之決議以公司行號每坪96元調降66.7％之方式計算，是原告主張依系爭94年度第2次區權人會議決議被告自94年11月起即應以每坪96元繳納管理費，且系爭調解事件所達成以每月3,410元計算被告系爭房屋之管理費乃坪數之誤算，尚難憑採。（二）原告又主張依據系爭100年度第2次區權人會議決議，被告系爭房屋之管理費自101年6月起亦應以公司行號每坪96元計算，即每月管理費為5,110元（計算式：每坪96元×53.22坪＝5,110元，元以下4捨5入）云云。惟被告辯稱：系爭1 00年度第2次區權人會議既係因前次區分所有權人會議未獲致決議而重新召集會議，原告即應提出前次區分所有權人會議曾就「丹堤咖啡管理費討論案」召集會議，且未依法獲致決議等情舉證說明，並應就系爭100年度第2次區權人會議之會議紀錄已依法送達於各區分所有權人並已公告，且會議紀錄送達後7日內未有一定比例之區分所有權人以書面表示反對意見等情舉證說明，否則系爭100年度第2次區權人會議關於系爭調漲決議不得視為成立等語。按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第31條、第32條及第34條第1項分別定有明文。又稽諸94年10月29日修正、102年7月27日修正、104年1月10日修正之景德大廈住戶規約第5條「區分所有權人會議之決議方式」第2項：「其他事項決議方式：區分所有權人會議就其他事項之決議方式，應有區分所有權人2分之以上及其區分所有權比例合計2分之1以上出席，以出席人數2分之1以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權2分之1以上同意行之。」、第3項：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其決議應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。」、第4項：「第3項決議之會議記錄應載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後10日內送達各區分所有權人並公告之。各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」、第7條「區分所有權人會議之送達公告」：「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。…」，堪認應係比照上開公寓大廈管理條例之規定而訂定。是依上開規定意旨，區分所有權人會議決議如係依公寓大廈管理條例第31條規定程序成立，其會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區分所有權人，屬區分所有權人會議附隨之通知義務，非該區分所有權人會議決議成立之構成要件，與該會議決議之效力無涉；惟區分所有權人會議如係依同條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時，則須踐行同條第2項規定，將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有人後，各區分所有權人於7日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立，此為法律明文規定之成立要件。本件稽諸系爭100年度第2次區權人會議紀錄記載：「壹、主席致詞：本次會議出席區分所有權人計60人（含委託書）已達法定人數本席宣佈開會，而今天會議之決議依據公寓大廈管理條例第32條規定，召集人得就同一議案重新召集會議；應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。…」等語（見司促卷第55頁），堪認系爭100年度第2次區權人會議係以前次區分所有權人會議就同一議案未獲致決議而重新召集會議。然原告除未就前次區分所有權人曾就同一議案未獲致決議舉證說明外，對於被告抗辯原告作成系爭調漲決議，未依法及社區規約規定，將系爭100年度第2次區權人會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區分所有人乙節，原告亦未舉證說明，確認其有將該會議紀錄依同條例第34條第1項規定送達各區分所有人，從而各區分所有權人自無從依上開規定於7日內以書面表示反對意見，更無從認定書面反對意見有無未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數，揆諸首揭規定及說明，自難認系爭調漲決議已視為成立。從而，原告系爭調漲決議既尚未成立，則原告依據系爭100 年度第2次區權人會議決議請求被告給付上開欠繳之管理費，亦屬無據。五、綜上所述，原告請求被告給付14萬6,200元及自支付命令繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　109 　年　　7 　　月　　21　　日臺北簡易庭法官陳家淳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　7 　　月　　28　　日書記官蘇炫綺

臺北簡易庭108年度北簡字第15713號

關鍵資訊