108年度北簡字第3053號（修復漏水等） - 臺北簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第3053號原告吳佩郁訴訟代理人陳仙忠蕭健宏丁榮聰律師許文懷律師被告昇陽GRAND大廈管理委員會法定代理人林友媖訴訟代理人彭意森律師上列當事人間請求修復漏水等事件，於中華民國112年3月20日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應依臺北市建築師公會民國一０九年十月二十二日(109)(十七)鑑字第二九七二號鑑定報告書第八項、鑑定經過及結果所載修復方法第二點之2.⑴之B關於昇陽GRAND大廈高架花台、SPA池噴水牆及花圃擋牆等設施之修復方法及（附件十）所載修復項次第二項之工程項目將門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○巷○弄○號一樓房屋修復至不漏水狀態。被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬陸仟玖佰壹拾元，及其中新臺幣壹拾參萬參仟肆佰元自民國一百零九年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨被告應自民國一百零八年九月三日起至主文第一項修復完成之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零參佰玖拾元。訴訟費用由被告負擔百分之八十一，餘由原告負擔。原告其餘之訴駁回。本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳拾貳萬貳仟陸佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項前段得假執行。但被告以新臺幣貳拾貳萬陸仟玖佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段於每月屆期後得假執行，但被告如按月以新臺幣壹萬零參佰玖拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由要領一、被告之法定代理人於訴訟中變更為林友媖，其已具狀聲明承受訴訟，核無不合。二、原告主張：被告係於民國97年12月12日經主管機關核備成立，被告社區一樓之高架花台、水池及噴水牆(下稱系爭花台水池噴水牆)，乃「昇陽GRAND大廈」之共用部分，現由被告使用、管理。惟被告管理之高架花台，其構造體滲漏水，且灑水頭噴灑至外牆，顯有防水不良之情事，且昇陽GRAND大廈興建時，過度緊貼地界興建，接縫處防水處理不良，被告管理之Spa池、噴水池及花圃擋牆有雨水及噴灌用水滲入空隙，致原告所有之台北市○○區○○○路000巷00弄0號1樓房屋（下稱系爭房屋）滲漏水。前揭Spa池、噴水池及花圃擋牆屬於被告設置或保管，依公寓大廈管理條例第36條第2、3款規定，屬於被告職務範圍，然被告未盡相當注意義務處理防水，具有可歸責之事由，原告自得請求被告修繕漏水。又系爭房屋滲漏水之修復方式，依台北市建築師公會民國109年10 月22日(109)(十七)鑑字第2972號鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)需同時修復系爭房屋，以及被告所有系爭高架花台、Spa池、噴水牆及花圃擋牆等部分，修繕方式依該鑑定書附件十「鑑定標的物滲漏水修復費估算表」所列「鑑定標的物外牆防水修復工程」以及「昇陽GRAND大廈高架花台、Spa池及花圃擋牆等設施滲漏水修復工程」之工程項目、單位、數量及費用（見系爭鑑定報告附件十）。又因「鑑定標的物外牆防水修復工程」之修繕標的為系爭房屋，且施工過程需進入系爭房屋，此乃原告可自行僱工修繕之項目，原告乃請求被告給付修復費用。而依系爭鑑定報告附件十所列項次一「鑑定標的物外牆防水修復工程」之修復費用為116,000元，惟此費用尚需加計項次三「廢料清理及運什費」之5%及「稅捐及管理費」之10%，故上開項目之修復費用總計為133,400元（計算式：116,000*[1+5%+10%]）。又原告購買系爭房屋擬供自行居住使用，惟原告於進行裝潢工程時，發覺系爭房屋有滲漏水之情事，牆面甚為潮濕，根本無法進行壁面水泥粉光等工程，確實無法維持通常使用，已達一般人無法居住忍受之程度。尤其系爭房屋左側牆面中、後端處，因有空間可直接目視觀察被告管理使用之水池底板、水池排水系統管線，此部分均保持現況。然系爭房屋因有滲漏水之情事，且為鑑定及訴訟之需，根本無法進行裝潢工程，依通常生活經驗及社會習慣，一般人根本不可能願意居住於系爭房屋，系爭房屋亦閒置迄今，原告確實受有不能居住於系爭房屋之損害。因系爭房屋係坐落於台北市○○區○○段○○段000○000地號土地，上開土地之面積分別為88及17平方公尺，原告之權利範圍分別為4分之1、全部；又上開土地於107年、108年之公告地價均為每平方公尺81,100元，系爭房屋之課稅現值為131,200元，因原告於107年12月3日提起本案訴訟時，系爭房屋即有不能居住之情事，如計算至108年9月3日為止，期間為9個月即0.75年，且系爭房屋位於光復南路，臨近通化街夜市、世貿、台北101，距離捷運信義安和站步行約8分鐘，距離捷運台北101/世貿站亦僅須步行約12分鐘，附近商業活動繁盛，原告依房地總值年息10%計算相當租金之損害，當屬合理。依附表所列計算式所示，原告自得請求本案起訴迄108 年9月2日為止，相當於租金之損害共199,614元。此外，因原告受有不能居住系爭房屋之損害持續發生中，系爭房屋相當於租金之損害每月為22,179元（計算式：199,614元÷9個月），原告亦得請求被告自108年9月3日起至系爭房屋漏水修繕完畢為止，按月給付22,179元。為此，爰依民法第767 條第1項中段規定、第184條第1項前段、第191條第1項規定、第213條第1項規定，起訴請求並聲明：㈠被告應依台北市建築師公會民國109年10月22日(109)(十七)鑑字第2972號鑑定報告書「八、鑑定經過及結果」所載修復方法及附件十之項次二，修復台北市○○區○○○路000巷00弄0號1樓房屋至無漏水之狀態；㈡被告應給付原告333,014元（107年12月3日起至 108年9月3日租金損失199,614元+修復費用133,400元），及自108年9月3日起至履行前項主文所示之日為止，按月給付原告22,179元，暨其中133,400元自本變更聲明狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以下情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。㈠、高架花台的用途是做為種植花草植物使用，須要每天定時定量(每日05:30及22:00等二個時段各灑水6分鐘)灌溉，無水灌溉，則花草植物會有枯萎問題，灌溉水量過多，則花草植物根部又會有泡爛問題，故高架花台設計上本具排水性及透氣性為必要。另高架花台所設置灑水頭上方罩有寶特瓶，在6分鐘灑水時，該灑水僅會往集中地向下灑水，不會四處飛濺，灌溉水也會透過花台內土壤，再往下滲入676巷10弄巷道邊排水溝內，當無可能直接噴灑至鑑定標的物的外牆。惟鑑定過程中，未單獨將灑水頭放水噴灑，並觀察噴灑位置有無觸及外牆前半部?噴灑前後外牆前半部之潮濕程度，有何不同?自非妥當。又高架花台因有排水性及透氣性之設計，雨水不會長期留存在花台的土壤內，而會向下排放到巷道排水溝內，但因鑑定標的物的公寓四樓住戶，私擅將其頂樓排水管出水孔向下直接放置在花台接近鑑定標的物前方外牆位置上，而非將出水孔接到676巷10弄巷道排水溝內，以致若遇有下雨，頂樓排水管會大面積地集中雨水並直接排放至花台位置，並因頂樓排水管是由4樓向下渲洩，其重力加速度作用，自會濺灑到相距約20公分的鑑定標的物外牆前半部，進而影響到鑑定結果，但補充鑑定報告竟徒稱該頂樓排水管往下排放之水，亦統稱為雨水，但未論及此「雨水」係頂樓住戶私接排水管而來，卻將私接排水管所引來鑑定標的物外牆前半部潮濕後果，要求由被告承受，自屬不公。另水池的水柱出水孔是採由外往內設計，其出水亦因而向水池內噴灑，若有水花往外濺灑，一旁復有高達183cm的擋水牆，予以阻隔，不可能濺濕系爭房屋，且Spa池牆體本身又無滲漏問題，則鑑定報告所謂「噴灑水滲入」一節，要與Spa池的出水孔無關。再查，鑑定標的物係63年11月間竣工，其牆壁是鄰接地界線興建，未有退縮，致使後來昇陽Grand大廈於96 、97年興建時，不得不自地界線往後退讓約20公分空間，而此一興建界線退讓，係遵照建築技術規則建築構造篇第43條之一第7項留設碰撞距離規定而來，亦即為避免地震時相對側向位移力造成相鄰建築物間相互碰撞，較後興建建築物須留設適當間隔(即防止碰撞距離)。然而，建築技術規則或其他建築法令，並無明文規定較後興建建築物起造人或營造商須在留設防止碰撞距離之適當間隔內，負有設置排水溝或導水溝之明文義務。從而，縱有二棟建築物之間空間狹小，復無排水或導水設施，不易將空間內積水排出，但被告既無負有設置排水設施之法令上義務，則鑑定報告又何得將因無排水或導水設施，以致鑑定標的物外牆受潮一事，無由指稱為被告應負責任。系爭高架花台、水池及噴水牆是在97年昇陽Grand大廈領得使用執照後，即開始使用，若真有設計或施工工法不當，造成系爭房屋室內牆壁漏水時，則系爭房屋前手豈會不聞不問達十年之久，適足證明系爭房屋如有室內牆壁潮濕或漏水，要與高架花台、水池及噴水牆的設計或工法無關。㈡、系爭房屋室內牆壁潮溼主因係原告因裝潢拆除二扇窗戶所致，原鑑定報告書第6頁最下段「依據…，與鑑定標的物外牆有關的94.4.19調查紀錄表及照片說明表中所附臥室外牆照片及緊鄰高架花台外牆照片來看，顯示當時屋齡已逾30年的鑑定標的物外牆無水痕及滲漏水現象」，足見鑑定標的物於昇陽Grand大廈領照興建前之94年間尚無牆壁水痕及滲漏水問題。復自Grand大廈於97年完工，被告開放游泳池、Spa池等設施，供社區住戶們使用，以迄本件原告在107年間向前手購入鑑定標的物止，在近十年期間中，從未聽聞前手反映室內牆壁潮濕問題。但原告購屋後，隨即進行室內裝潢工程，自行拆除鑑定標的物鄰近Spa池牆體及花圃擋牆之二扇窗戶，並又將室內牆壁水泥層拆除，進而破壞原有二扇窗戶擋水及舊有水泥牆阻水保護功能，以致雨水順勢自四樓外牆往下堆疊在窗台位置，再自窗台隙縫或外牆龜裂處，向內滲漏到磚造牆壁，造成潮濕滲水現象，如裝潢時無法水泥粉刷，也是原告自己拆窗所致，無法歸責他人有何過失。與此相比，位在鑑定標的物樓上的二樓住戶，其外牆面與Spa池牆體及花圃擋牆最為接近，也在同側外牆上開闢一扇採光百葉窗戶，但未將百葉窗拆除或破壞，故仍維持擋水功能，一、二十年來從未聽聞有牆壁潮濕問題。㈢、另保麗龍襯墊非屬被告社區的公共設施，蓋因被告於97年11月間與起造人昇陽建設辦理公共設施設備移交作業時，有關昇陽Grand大廈一樓後院的公共設施，僅有游泳池、按摩池、水牆、石瓶水泉、石牆及木座椅等等舉目可見的設施，不包括保麗龍襯墊在內。而保麗龍襯墊之由來，則如原鑑定報告所謂般「因與標的物外牆很近無法採用一般組模、拆模方式來施工，因此與標的物外牆間改用保麗龍襯墊充當模板，灌漿後該保麗龍襯墊就留在原地不予拆除」，應屬建築工程廢棄物一類，被告也於本件訴訟過程中，發函要求起造人昇陽建設進行清除作業。然而，對方竟不予理會，使得被告遭受池魚之殃。系爭保麗龍襯墊既係昇陽Grand大廈承攬人新東陽營造股份有限公司所設置，其設置保麗龍襯墊的作用，乃為避免相鄰二建物因地震晃動，發生擠壓，及防範因施工灌漿混凝土不慎粘著鄰房而設。從而，被告非是保麗龍襯墊的原始所有人或設置人。復依昇陽建設111年10月11日陳報狀回覆内容，業清楚表明「依本公司保存公共設施移交清冊内容，該保麗龍襯墊未列名在移交公共設施之一」，亦即昇陽建設公司未將保麗龍襯塾列入屬於昇陽Grand大廈之共用部分、約定共用部分與其附屬設施範圍内，被告也從未曾自移交清冊内獲知有此一保麗龍襯墊存在，更未曾進行過檢測作業，被告自無庸依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，須就保麗龍襯墊之良窳情況，擔負修繕、管理、維護等法外責任。㈣、又系爭房屋是於63年11月興建完成，該四層公寓建築設計為鋼筋混凝土造，公寓外牆及室内隔間牆則使用碑造設計，其耐用年限為60年。從而，系爭房屋縱臨近台北市大安區及信義區之交界地區，享有地利便利，但自63年興建使用，迄至原告107年間購入時止，已有44年屋齡，屋況本屬老舊，且鋼筋混凝土造結構的設計，亦有不耐地震搖晃乏風險，故鋼筋混凝土造房屋的租金行情，當不能與鋼骨造或鋼骨鋼筋混凝土造房屋相比。職是，如有租金損失時，自不能以房地總值年息10%計算，應以房地總值年息6%，較屬合理，亦即相當於系爭房屋每月租金損失金額，應為13,307元（22,179元*0.6）。又現今系爭房屋室内地板雖呈現堆積砂石或建築材料，及室内磚造隔間牆未有粉刷等情形，乍看下，系爭房屋似存有不宜居住使用的直觀印象。然而，若系爭房屋在原告進行裝潢工程前既有牆面潮濕問題者，理應在拆除室内原有隔間牆的局部牆面時，即能輕易用手觸摸發現，此際可以立即停工，也不致造成拆除全屋隔間牆及二扇採光窗戶等舊有設施後，方謂有因牆面潮濕，以致不能裝潢完工及無法居住使用情形，依民法第217條第1項規定，原告就現今系爭房屋存有牆面潮濕之損害發生或擴大，與有過失，倘認被告應負賠償責任時，亦應減輕或免除賠償。四、原告主張其所有之系爭房屋之外牆毗鄰被告管理、使用之高架花台、水池及花圃擋牆等區域發生滲漏水情事，係因系爭高架花台無完整防水處理，致其水分向外滲漏及昇陽GRAND 大廈興建時，過度緊貼地界興建，接縫處防水處理不良，被告管理之Spa池、噴水池及花圃擋牆有雨水及噴灌用水滲入空隙所致，被告應依系爭鑑定報告所載方式修繕系爭高架花台、水池及花圃擋牆至系爭房屋無漏水狀態，並賠償原告系爭房屋因漏水所致損害之修復費用及無法居住系爭房屋之相當租金之損失等情，為被告所否認，並以前揭情詞資為抗辯。是以本件兩造之爭執要旨，即為㈠原告所有系爭房屋有無漏水，如有原因為何？㈡原告主張被告應修繕其所管理系爭高架花台、水池及花圃擋牆至不漏水狀態，是否可採？㈢原告請求被告賠償其無法居住系爭房屋之相當租金之損失及修復費用，有無理由？茲分別審究論述如下：㈠、系爭房屋有無漏水，如有其漏水原因為何？ ⒈本件囑託臺北市建築師公會就系爭房屋有無漏水及其原因與必要修復費用為鑑定，經該會派員於109年2月5日、109年5 月7日及109年7月16日會同兩造會勘，進行鑑定、現況拍照採證及紀錄，其出具之鑑定報告第八點鑑定經過及結果記載：「（一）1.第一次會勘：鑑定人會同兩造代理人就鑑定標的物系爭滲漏水外牆進行現場勘查及尺寸丈量，系爭位置除隱蔽部分及被包覆外，予以拍照及記錄。勘查發現昇陽GRAND大廈Spa水池、噴水牆及花圃擋牆等設施貼近地界建築，因與鑑定標的物外牆距離很近無法採用一般組模、拆模方式來施工，因此與鑑定標的物外牆間改用保麗龍襯墊充當模板，灌漿後該保麗龍就留在原地不予拆除。部分設施與鑑定標的物1樓兩樘窗戶間留有一個退凹的封閉空間，因緊貼蓋屋的關係，當時底部模板及支撐角材無法拆除一直殘留至今，模板表面已有黑褐色黴斑、腐朽及破損現象【詳照片7、8】。鑑定人就鑑定標的物系爭外牆及緊鄰昇陽GRAND大廈相對位置Spa水池及花圃擋牆等標示參考點用BLD8800水分計檢測其含水量，……倘採用試水測試，參考點在試水前、後水分含量的差異值可研判是否有滲漏水。會勘時，發現鑑定標的物W1窗左上及右上方緊貼昇陽GRAND大廈Spa池牆體保麗龍襯墊表面呈現黑褐色黴斑伴有水滴，鑑定標的物該處外牆有受潮情形【詳照片13、14】，另W2窗右上方緊貼的昇陽GRAND大廈花圃擋牆保麗龍襯墊表面同樣呈現黑褐色黴斑且有水滴產生，滴落的水沿著窗台往下垂流至地面【詳照片16、17】，此為滲漏位置。……。2.第二次會勘：待連續幾個晴天後，鑑定人先電話通知兩造代理人辦理第二次會勘，惟天候難料會勘當日及前一天不巧下雨【詳附件六】。勘查昇陽GRAND大廈未放水之Spa池、噴水牆及花圃緊鄰鑑定標的物之牆體、底版及其下方封閉空間周圍現況，用水分計檢測前次會勘參考點含水量，予以拍照及記錄。本次會勘發現鑑定標的物W1窗左上角及窗邊懸吊線材上有水附著，W2窗右上角保麗龍襯墊出現水滴，水滴落至下方窗台及橫倒在地面的角材【詳照片34】。另就臨光復南路676巷10弄昇陽GRAND大廈之高架花台靠鑑定標的物外牆處進行試水【詳照片20、21】，用水分計先檢測試水前參考點的含水量，於10：12分開始注水至10：30分止，開始注水1小時候後，於11：12分起檢測試水後含水量；試水前參考點測得含水量為39.8%、試水後為48.9%，增加9.1%，顯示有滲漏情形【詳照片22、23、27、28】。再利用BOSCH GTC400C紅外線熱像儀檢測系爭位置，找出淺藍色相對溫度最低點，經檢測該點含水量結果為100%，研判該處即為滲漏位置【詳照片24~26】，有關紅外線熱像儀其檢測原理概述如下：紅外線熱像儀的原理是收集被測區域範圍內各物體發射的紅外線，將其具有的輻射能轉變成電信號，紅外線輻射能量的大小與被測物體本身的溫度有關，此能量大小可轉變成不同大小的電信號，熱像儀便是利用此原理來形成影像，所拍攝的熱影像可以確知被測區域範圍內各物體間的相對溫差。紅外線熱影像顯現由紅、黃、綠、藍漸次變化，其溫度梯度意義為高溫到低溫的變化，本案昇陽GRAND大廈高架花台用自來水進行試水，影像顯示紅、黃、綠者為相對溫度較高，也就是尚未或沒有滲漏出水的區域，若影像顯示淺藍為相對溫度較低，也就是說有滲漏出水的區域。3.第三次會勘：又待連續幾個晴天後，通知兩造代理人辦理第三次會勘，勘查昇陽GRAND大廈乾涸許久的Spa池、噴水牆及花圃緊鄰鑑定標的物外牆部分之牆體、底版及其下方封閉空間周圍等。發現同前兩次會勘，鑑定標的物W1窗左上方及W2窗右上方黑褐色保麗龍襯墊及其緊貼牆體潮濕外，W1窗邊線材表面有水滴，線材上原有的白色晶體比前兩次會勘看到的更明顯些，另發現W2窗邊線材表面也有水滴，兩樘窗戶下方封閉空間的地面一片潮濕，因虹吸作用地面的水已慢慢往牆面吸附上來【詳照片32、33】。勘查鑑定標的物後方空地發現昇陽GRAND大厦約4米高的花圃擋牆其牆腳有水滲出的情形，滲出的水流往鑑定標的物後方地勢較低的陰井【詳照片11、12】。本次會勘對昇陽GRAND大廈乾涸的Spa池進行試水，先用水分計檢測W1、W2窗邊的Spa池牆體及花圃擋牆參考點含水量後再注水，從10：44分開始注水至10：55分注滿水為止，經30分鐘後，於11：25分開始量測試水後參考點含水量予以拍照及記錄，有關參考點試水前、後含水量及其差異值如附件七所示。依據所測得試水前、後參考點含水量之變化輔以熱像儀拍攝結果【詳照片39~42、45~52】，研判Spa 池牆體及花圃擋牆所測位置無滲漏現象，惟上述牆體經三次會勘所測含水量結果，多屬濕潤及潮濕狀態【詳附件五】。依據被告109.1.3提供本會陳報書附件三，即94.11.23台北市土木技師公會在昇陽GRAND大廈施工前的鄰房現況鑑定報告節錄頁【詳附件八】，與鑑定標的物系爭外牆有關的94.4.19調查紀錄表及照片說明表中所附臥室1外牆照片【編號3 】及緊鄰高架花台外牆照片【編號5】來看，顯示當時屋齡已逾30年的鑑定標的物外牆無水痕及滲漏水現象。綜上所述，有關鑑定標的物外牆滲漏水，研判一是緊貼的昇陽GRAND 大厦高架花台防水不良所致，二是昇陽GRAND大厦Spa池、噴水牆及花圃擋牆與鑑定標的物兩個結構體間保麗龍襯墊上方防水功能失效，雨水及噴灌用水從間隙滲入，滲入水不易蒸發長期存在縫隙內，甚或滴落至鑑定標的物窗邊線材及窗台，水沿著外牆流至封閉空間的地面上，因未留設導水溝致水無法有效排出而積水，由於蒸發造成密閉空間內濕度攀升，加上保麗龍襯墊與結構體間的殘留水，使得鑑定標的物外牆長期處於潮濕狀態，久而久之造成系爭牆體滲漏水。(二) 鑑定結果：1.臺北市○○區○○○路000巷00弄0號1樓之滲漏水原因如下:(1).鑑定標的物外牆毗鄰昇陽GRAND大廈光復南路676巷10弄高架花台部分，研判滲漏水原因為該高架花台構造體滲漏水及灑水頭噴灑到外牆所致【詳照片2】。(2).鑑定標的物緊鄰昇陽GRAND大廈Spa池、噴水牆及花圃擋牆之客廳及臥室等外牆，研判滲漏水原因為昇陽GRAND大廈上述設施緊貼地界興建，新舊構造體接縫處防水處理不良，導致雨水及噴灌用水等滲入Spa池、噴水牆及花圃擋牆與鑑定標的物外牆間的空隙，造成鑑定標的物外牆長期受潮所致。」等語綦詳，有前揭鑑定報告在卷可稽。由上述鑑定結果可知，系爭房屋外牆毗鄰昇陽GRAND大廈光復南路676巷10弄高架花台部分及系爭房屋緊鄰昇陽GRAND大廈Spa池、噴水牆及花圃擋牆之客廳及臥室等外牆有滲漏水情形，其原因為高架花台構造體滲漏水及灑水頭噴灑到外牆，及昇陽GRAND大廈Spa池、噴水牆及花圃擋牆等設施緊貼地界興建，新舊構造體接縫處防水處理不良，導致雨水及噴灌用水等滲入Spa池、噴水牆及花圃擋牆與系爭房屋外牆間的空隙，造成系爭房屋外牆長期受潮所致，是原告主張系爭房屋鄰牆靠昇陽GRAND大廈社區高架花台、游泳池、Spa池及花圃處有滲漏水之情形，且其成因係被告所管理之上開設施有前述防水處理不良之情形所致，自屬有據。 ⒉被告雖辯稱高架花台所設置灑水頭上方罩有寶特瓶，在每天二固定時段各6分鐘灑水時，該灑水僅會往集中地向下灑水，不會四處飛濺，灌溉水也會透過花台內土壤，再往下滲入676巷10弄巷道邊排水溝內，當無可能直接噴灑至鑑定標的物的外牆。惟鑑定過程中，未單獨將灑水頭放水噴灑，並觀察噴灑位置有無觸及外牆前半部，且高架花台因有排水性及透氣性之設計，雨水不會長期留存在花台的土壤內，而會向下排放到巷道排水溝內，但因系爭房屋四樓住戶，私擅將其頂樓排水管出水孔向下直接放置在花台接近系爭房屋前方外牆位置上，而非將出水孔接到676巷10弄巷道排水溝內，以致若遇有下雨，頂樓排水管會大面積地集中雨水並直接排放至花台位置，並因頂樓排水管是由4樓向下渲洩，其重力加速度作用，自會濺灑到相距約20公分的系爭房屋外牆前半部，進而影響到鑑定結果，且補充鑑定報告將該頂樓排水管往下排放之水，亦統稱為雨水，將私接排水管所引來系爭房屋外牆前半部潮濕後果，要求由被告承受，自屬不公云云。惟依前揭鑑定之經過及結果可知，經鑑定人以注水測試之結果，被告管理之高架花台結構體本身即有滲漏水之情形而會致系爭房屋外牆潮溼，亦即造成系爭房屋鄰近被告花台之外牆有滲漏水情形非僅係被告花台之噴灑水所造成，經送原鑑定單位補充鑑定之結果亦認：「花台結構設計上具備排水性及透水性為合理，但花台內如果都沒有水也不行，而花台緊靠鄰房設置除上述特性外仍必須兼顧結構體之防水性。滲漏水檢測時間及方法是依鑑定人之學養及專業來判斷，已知花台構造體有滲漏水路，鑑定人認為無需另採灑水頭噴灑水之測試之必要，不影響原鑑定報告之結果」，有補充鑑定報告在卷可稽。是被告花台灑水頭之灑水方向縱有其所辯不會噴濺到毗鄰系爭房屋外牆之情形，仍不影響系爭房屋外牆會因被告花台本身結構體防水不良而致滲漏水之認定。又因於下雨天無灑水之必要時，落於花台內之雨水即會因花台結構體本身防水不良而滲漏致系爭房屋外牆，且雨水之來源縱然有包含被告所述系爭房屋頂樓私接排水管所往下排放之雨水，因只要是在花台內的水都有可能是漏水之水源，且下雨時會落於花台內之雨水非僅有來自於系爭房屋頂樓私接之排水管，且倘若該花台結構體之防水性良好，縱多注入系爭房屋頂樓排水管所注入之雨水，亦應不致於會因此即導致毗鄰之系爭房屋外牆有滲漏水情形，是被告以系爭房屋頂樓有私接排水管排放雨水至其花台為由辯稱系爭房屋毗鄰花台部分外牆之滲漏水與其無關云云，自非可採。 ⒊被告復辯稱系爭房屋外牆受潮原因在於原告裝潢時自行拆卸二扇窗戶，致破壞窗戶之擋水功能，導致滲漏水現象云云，雖提出照片為憑。然上開照片僅係窗戶外觀，並無從證明系爭房屋外牆滲漏水之原因即係因被告拆卸該窗戶所致，而被告對此有利於己之事實，復未舉證以其實其說，本院無從為有利於被告之認定，被告此部分所辯，亦無足採。被告雖辯稱其依法並無設置排水設施之義務，則原告所有系爭房屋外牆受潮亦非被告責任云云，惟因昇陽GRAND大廈之興建時間係晚於系爭房屋，於興建時自應注意與相鄰建物間之防水或排水問題以避免下雨時防水或排水不良而造成鄰損，是被告管理之Spa池、噴水牆及花圃擋牆既緊鄰系爭房屋之客廳及臥室等外牆，自應於兩建物新舊構造體接縫處施作完善之防水措施以避免雨水滲入Spa池、噴水牆及花圃擋牆與系爭房屋外牆間之空隙或應施作導排水措施以避免滲入之雨水不易排出而造成系爭房屋外牆長期受潮，是被告辯稱就前揭設施緊鄰原告房屋之外牆部分並無施作防排水措施之義務，原告房屋外牆受潮非可歸責於被告云云，並非可採。㈡、原告主張被告應依鑑定報告所載方式修繕其滲漏水情形，是否可採？ ⒈按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項中、後段定有明文。 ⒉查原告系爭房屋外牆因滲漏水受損，而漏水原因為昇陽GRAND 大廈之高架花台結構體有滲漏情形及該大廈Spa池、噴水牆及花圃擋牆與系爭房屋外牆間新舊構造體接縫處防水處理不良，導致雨水及噴灌用水等滲入外牆間的空隙而長期受潮所致，業如前述。又就此部分之修復方法及費用，經臺北市建築師公會鑑定結果為依鑑定報告第八項第㈡點⒉所示，本件修復方法及修復費用為何？依系爭鑑定報告所載為：「A.鑑定標的物系爭外牆部分：鑑定標的物外牆先行安裝窗戶填妥塞水路，外側因施工性不佳，施工可及之外牆先表面處理後塗布彈性防水塗料。內側粉刷1：2防水水泥砂漿再塗布彈性防水塗料，批土後面刷水泥漆。B.昇陽大厦系爭高架花台、Spa池、噴水牆及花圃擋牆等部分：(a).昇陽GRAND大廈Spa池、噴水牆緊鄰鑑定標的物牆體：與鑑定標的物外牆間保麗龍襯墊及不需要的管線儘可能移除，移除後施工可及之牆體表面清理、塗佈彈性防水塗料，其下封閉空間地坪需設置導水溝有效將水排出；另噴水牆及花圃擋牆頂部與鑑定標的物外牆間的空隙須加封防水膠，上方並加裝不鏽鋼伸縮蓋板輔以矽利康防水收邊，防止雨水及噴灌用水滲入【詳附件九】。(b).昇陽GRAND大廈臨676巷10弄之高架花台：緊鄰鑑定標的物處局部植栽移植，剷開花土騰出距離鑑定標的物外牆約1 米半空間，四周壁體及底版清理後塗布彈性防水塗料再復原。C.有關昇陽GRAND大廈鄰鑑定標的物的噴灌噴水頭應更改型式，避免噴灑到系爭外牆。……。」，則原告請求被告應將昇陽大厦系爭高架花台、Spa池、噴水牆及花圃擋牆及噴灌水頭等部分依系爭鑑定報告（附件十）項次二所示之方式予以修繕，應屬有據。 ⒊被告雖辯稱前揭鑑定報告所載修繕方法要求其移除之保麗龍襯墊係當初營建廠商即新東陽營造商股份有限公司所設置，並未移交與被告，亦非社區公共設施云云。惟按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條定有明文。而所謂常助主物之效用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物之外，不具獨立使用之經濟效用者而言（最高法院81年度台上字第1370號判決意旨參照）。查該保麗龍襯墊為該昇陽GRAND大廈建案承攬人新東陽營造股份有限公司所設置，係為避免相鄰二建物因地震晃動，發生擠壓及防範因施工灌漿混凝土不慎粘著鄰房而設，此有該建案之起造人即昇陽建設企業股份有限公司（下稱昇陽建設公司）陳報狀在卷可稽。是該保麗龍襯墊既有上開輔助主建物之效用，於該建案完工後承攬人應已連同主建物移轉所有權予起造人昇陽建設公司所有，而屬該大廈之從物，依前揭規定，於該公司就主物之處分即移轉昇陽GRAND大廈所有權及移交公共設施時應已一併移轉其所有權予後手而為被告所管領之範圍，自應由被告擔負修繕、管理之責。是系爭房屋外牆滲漏水原因既有部分係因該保麗龍襯墊存在於相鄰牆體間隙間，致保麗龍襯墊與牆體間之殘留水滲漏至系爭房屋牆體，則原告主張被告應依前揭鑑定報告所載之修繕方法移除該保麗龍襯墊，避免系爭房屋長期處於潮濕狀態，自屬有據，被告辯稱該保麗龍襯墊非屬公共設施，其不負管理之責云云，尚非可採。㈢、原告請求被告賠償其無法居住系爭房屋之相當租金之損失及修復費用，是否可採？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段及第191條第1項分別定有明文。又民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物之一部，應包括在內。再除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦分別定有明文。 ⒉原告主張就系爭房屋外牆因滲漏水造成損害，其修繕之回復原狀費用，依鑑定報告附件十所載為116,000元，加計廢料清理及運什費5%、稅捐管理費10%共計133,400元，則原告請求被告此部分應負賠償責任，應予准許。 ⒊原告另主張因系爭房屋滲漏水致其無法居住於系爭房屋而須另行租屋，受有租金之損害，故請求被告給付107年12月3日起訴日起至108年9月2日止，另租屋居住之租金共計199,614元，及被告應自108年9月3日起至聲明第一項之請求履行完成之日止，按月給付原告租金支出22,179元，並提出租賃契約書、台北地政雲實價租賃網頁查詢等件為憑。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定。所謂土地之申報總價，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條亦有明定。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判參照）。本件被告不爭執系爭房屋因滲漏水致原告無法居住於系爭房屋而需另行租屋，受有支出租金損害之事實（見本院卷一第426頁），惟系爭房屋坐落城市地區，自有上開規定之適用。應以系爭房屋占用土地及其建築物申報總價之申報價額，為計算相當於租金損害之標準。又原告主張以107、108年度之申報地價計算租金損失，是本院審酌系爭房屋坐落台北市○○區○○段0○段000 地號土地，該筆土地總面積88平方公尺（權利範圍1/4），並未坐落原告所主張之同段719地號土地上，系爭房屋所在之建物全部總面積65.47平方公尺，該土地107、108年度申報地價每平方公尺64,880元（公告地價之八成計算：81,100×0.8）、系爭房屋所在之建物全部108年度房屋課稅現值131,200元，有土地及建物登記謄本、台北市公告土地現值及公告地價查詢系統、台北市稅捐稽徵處房屋稅繳款書在卷可稽（本院卷一第121-131頁）。再所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定；本院併審酌系爭房屋之屋齡已逾45年，惟其位處臺北市大安區光復南路地段，交通便捷等情，認原告請求前開房屋之所定租金金額，應以台北市○○ 區○○段0○段000地號土地部分系爭房屋占用基地土地持分按1 07、108年度申報地價年息8％計算，房屋部分按108年度房屋課稅現值131,200元之年息8％計算所受之租金損害，故原告得請求被告給付之租金損害按月應以10,390元計算（計算式詳如附表一），則原告請求被告應給付自起訴時即107年12 月3日起至108年9月2日止，共計9個月之租金損失93,510元，及被告應自108年9月3日起至主文第一項之請求履行完成之日止，按月給付原告租金支出10,390元，為有理由，應予准許。至原告超過上開准許部分外之請求，為無理由，應予駁回。 ⒋被告雖另辯稱系爭房屋外牆受潮原因在於原告裝潢時自行拆卸二扇窗戶，致破壞窗戶之擋水功能，導致滲漏水現象，原告亦與有過失云云，惟被告對此有利於己之事實，並未舉證以其實其說，本院無從為有利於被告之認定，業如前述，是被告辯稱原告與有過失，應減輕或免除其賠償之責等節，自無足採。五、綜上所述，原告主張被告應按照系爭鑑定報告第八項、鑑定經過及結果所載修復方法及（附件十）項次二所示之方式項目將系爭房屋修復至不漏水狀態，並賠償原告226,910元（系爭房屋損壞部分之修繕費用133,400元+107年12月3日起至108年9月2日止之租金損失93,510元），及其中133,400元自109年11月13日民事變更聲明狀繕本送達翌日即109年11月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並被告應自108年9月3日起至主文第一項之請求履行完成之日止，按月給付原告10,390元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。關於鑑定費用225,000元（原告墊付125,000元、被告墊付100,000元，本院卷二第92頁），本為訴訟費用之一部，本院衡酌鑑定原因、鑑定結果、兩造勝負比例，諭知訴訟費用分擔比例如主文第3項所示。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭法官　李宜娟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　24　　日書記官　官逸嫻附表附表一土地年度面積申報地價（公告地價×80%）系爭房屋課稅現值每月租金計算（元以下四捨五入） 718地號（權利範圍1/4） 107、108 88平方公尺 81,100×80%＝64,880 131,200元（88×64,880×1/4+131,200）×8%÷12＝10,390元

臺北簡易庭108年度北簡字第3053號

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