108年度北簡字第6235號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：108 年 12 月 05 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 108年度北簡字第6235號原　　　告　郝煥雲郝明新共　　　同訴訟代理人　陰正邦律師被　　　告　蘭帝皮件有限公司法定代理人　王品傑被　　　告　王愛玲共　　　同訴訟代理人　賴振宗律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國108年11 月21日言詞辯論終結，本院判決如下︰主文被告蘭帝皮件有限公司及王愛玲應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號1樓之房屋返還原告郝煥雲。被告蘭帝皮件有限公司應將坐落於臺北市○○區○○段○○段 000號及152地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號4樓之房屋返還原告郝明新。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：㈠被告蘭帝皮件有限公司（下稱蘭帝公司）及王愛玲向原告郝煥雲承租坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號1樓之房屋（下稱系爭 15號1樓房屋）；被告蘭帝公司另向原告郝明新承租坐落於臺北市○○區○○段○○段000號及152地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號4樓之房屋（下稱系爭13號4樓房屋），兩屋均承租多年，有老舊更新之顧慮，故雙方於民國104年約定將兩屋之租期改為一年一租，系爭15號1樓房屋租賃期間約定為107年1月7日至108年1月6日止，月租金新臺幣（下同）93,500元；系爭13號4樓房屋租賃期間約定自107年1月6日至108年1月5日止，月租金15,000元。㈡系爭15號1樓及系爭13號4樓房屋（下合稱系爭房屋）租約第6條原即約定租期屆滿承租人應即日遷空返還而出租人無須再另為反對用益之表示，惟原告仍於租期屆至前即分別於 107年12月7日、同年月28日分別寄發存證信函提醒通知不再續租，因出租人不斷糾纏要求，原告嗣於108年1月4日同意在「雙方於108年農曆春節前簽署短期租約並完成公證或赴區公所達成調解時同時支付租金」之前提下，予被告蘭帝公司及王愛玲延長3個月搬遷，詎料被告蘭帝公司及王愛玲於 108年1月初自行匯款373,050元並就此宣稱已支付系爭房屋3個月租金後，即拒絕配合原告之要求；即便原告等多次要求彼等齊赴公證人處或區公所辦理公證或完成調解，彼等仍置之不理。爰此，原告等遂於108年1月29日寄發存證信函明確告知被告已係無權占有系爭房屋，請儘速遷空返還，惟被告仍拒不返還系爭房屋，王裕豐更擅自於108年4月8日、5月7 日、6月9日、6月13日匯付租金入原告郝煥雲帳戶，原告均於收到匯款同日將等價金額匯款退回王裕豐帳戶，被告屢次匯付款項意製造雙方似有租約關係之假象，造成原告郝煥雲的困擾，爰依法提起本件訴訟等語。㈢並聲明：⒈被告蘭帝公司及王愛玲應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○ 段00號1樓之房屋返還原告郝煥雲。⒉被告蘭帝公司應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000號及152地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號4樓之房屋返還原告郝明新。二、被告辯稱：㈠原告郝明新起訴請求返還之系爭13號4樓房屋，所有權人並非郝明新而係其子郝萬庭，原告郝明新以非所有權人之自己名義起訴，請求返還房屋屬當事人不適格，應駁回原告郝明新部分之訴。㈡被告王愛玲自82年即承租原告郝煥雲所有系爭15號1樓房屋，被告有誠意長期承租，原告主張租賃契約自104年起改一年一簽，其理由謂房屋老舊，有更新重(改)建之顧慮；然同為其所有大安路一段13號之房屋，去年租給台中老賴紅茶每月租金10萬元，一簽即5年約。108年1月4日於陰正邦律師事務所協談到期返還房屋事宜時，王裕豐表達續租意願，原告郝明新代表原告郝煥雲，答應延期6個月遷還，並需先匯3個月房租以表誠意。被告王裕豐即於108年1月7日匯款108年1 月7日至108年4月6日房租共計292,950元給原告，並經原告無異議收受，此已符合民法第451條規定「視為以不定期限繼續契約」，則原告郝煥雲訴請系爭15號1樓之房屋搬遷，即無理由。㈢王裕豐曾委請榮華獅子會長俞梅華與原告郝明新協談續約事宜，原告於電話中答應延長1年即至109年1月6日搬遷，王裕豐已將108年8月份房租匯入原告之帳戶，是本件租約尚在延期中，原告郝煥雲訴請返還房屋，即無理由。㈣並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張被告蘭帝公司及王愛玲向原告郝煥雲系爭15號1樓房屋，雙方約定租賃期間為107年1月7日至108年1月6日止，被告蘭帝公司向原告郝明新承租系爭13號4樓房屋，雙方約定租賃期間自107年1月6日至108年1月5日止之事實，業據其提出房屋租賃契約書影本2件在卷可稽，並為被告所不爭執，原告主張之前揭事實，堪信為真實。四、原告郝煥雲主張被告蘭帝公司及王愛玲應返還系爭15號1樓房屋，原告郝明新主張被告蘭帝公司應返還系爭13號4樓房屋，則為被告否認，並以前揭情詞置辯，經查，㈠按當事人適格，指當事人就具體特定訴訟標的有無實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之；在給付之訴，祗原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，其當事人即為適格（最高法院108年台聲字第106號裁定可資參照）。查原告郝明新主張其與被告蘭帝公司就系爭13號4樓房屋訂立租賃契約，因租約到期而請求被告蘭帝公司返還系爭13號4樓房屋，是其就該訴訟標的自有實施訴訟之權能，並無當事人不適格之情形，被告蘭帝公司辯稱原告郝明新以非所有權人之自己名義起訴，請求返還房屋屬當事人不適格云云，即不可採。㈡又按民法第451條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院85年度台上字第655號裁判可資參照）。經查，原告於租期屆至前即分別於107年12 月7日、同年月28日分別寄發存證信函通知被告不再續租，並經被告收受等情，業據原告提出存證信函及回執影本各2 件在卷可稽（見本院108年度訴字第1511號卷宗第17頁至第 33頁），顯見原告於租期屆滿前，即已為反對續租之表示。證人俞梅華雖到庭結證稱：「被告向原告承租房子。今年3 月中，王裕豐跟我說他向郝先生租房子契約到期房東一定要他搬走，但因為已經租了27年了，他希望繼續承租。但郝先生說房子是我的，我是房東，要被告一定要搬走。王裕豐希望我做中間人，看這件事能不能妥協一下，我就打電話給郝明新先生，剛開始談的很融洽，我就把王裕豐的苦衷跟他說了一下，後來他有同意讓王裕豐再租1年，租到109年1月。但是郝明新說他有條件的，他說租金要從9萬3500元漲到10 萬元，比照隔壁房子老賴茶舖的租金。我說我會轉告這個條件，但是我說這1年可不可以從108年4月至109年4月，郝明新沒有回應。我就掛電話了。我再跟王裕豐通電話說郝明新租金要漲到10萬元，王裕豐考慮一下，也答應我了，但他也有條件，希望租約比照隔壁房子老賴茶舖，也是5年的租期，他說最少也要租3年。我再打電話給郝明新，說王裕豐同意從108年4月租金漲到10萬元，但是王裕豐希望租期可以延長到5年，但郝明新沒有同意。」（見本院卷第110頁），是由證人俞梅華之證言，原告雖在俞梅華之居間協調中，曾表示租期同意到109年1月，但租金要調整到10萬元，而俞梅華將之告知王裕豐後，王裕豐有附加條件，租期要5年，至少要3年，俞梅華再度轉知原告，原告並未同意租期延至5年，顯見兩造間就租賃契約之期間並未經合意而達成一致，是尚難謂兩造於系爭房屋之租期屆滿後，已合意另訂立新的租賃契約。又查，被告雖於108年4月8日2次匯共10.35萬元入原告郝煥雲帳戶，惟原告郝明新於同年4月10日隨即匯還，被告另於同年5月7日蘭帝公司再逕匯10.35萬元至原告郝煥雲帳戶，原告郝明新於同年5月8日匯回20.7萬元，被告又於同年6月9日再逕匯31.05萬元至被告郝煥雲帳戶，原告郝明新於同年6月13日匯回31.05萬元，並於同年5月9日以存證信函告知原告租期早已屆滿，請按原狀遷空返還等語，有原告提出之原告郝煥雲華銀對帳單、存證信函等件影本在卷可稽（見本院卷第89頁至第第92頁、第101頁至第106頁），是亦不能以被告將租金自行匯入原告帳戶，即認兩造間有不定期租賃契約之存在。故被告前揭所辯，均不足採。本件系爭房屋租期既已屆滿，則原告請求被告返還系爭房屋，即屬有據。五、綜上所述，原告郝煥雲請求被告蘭帝公司及王愛玲應返還坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號1樓之房屋；原告郝明新請求被告蘭帝公司應返還坐落於臺北市○○區○○段○○段000號及 152地號、門牌號碼：臺北市○○區○○路○段00號4樓之房屋，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 12 月 5 日臺北簡易庭法官郭美杏以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 12 月 5 日書記官楊婷雅

臺北簡易庭108年度北簡字第6235號

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