臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

賴惠婷

訴訟代理人

陳世偉律師

被告

卓明鉦

訴訟代理人

湯明亮律師

上列當事人間請求返還押金等事件，本院於中華民國110年9月2日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款有明文之規定。經查，本件原告起訴時，其聲明為「被告應給付原告新台幣(下同) 279,500元。」（見本院卷第7頁），嗣於民國109年12月23日變更其聲明為：「被告應給付原告775,030元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」，又於110年1月14日言詞辯論時減縮利息起算日為自109年12月25日起算（見本院卷第171頁），原告於109年12月23日係就裝潢費用數額擴張為395,030元，並追加請求返還押金140,000元，原告請求返還押租金部分與起訴之請求係基於同一原因事實，且無害於被告程序權之保障，符合訴訟經濟，亦不甚礙被告防禦及訴訟終結；而裝潢費用之請求及法定遲延利息之追加請求與減縮乃屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：

㈠原告為經營「爵銫餐坊」營業使用，於107年間經房屋仲介公司邱圓欽仲介下，與被告就門牌號碼：臺北市○○區○○○路○段00號6樓房屋(下稱系爭房屋)簽訂租賃契約(下稱系爭租約)，租賃期間自107年8月10日至109年8月9日，原告亦依約交付押金140,000元予被告。惟原告於108年12月23日竟接獲臺北市建築管理工程處(下稱建管處)會勘通知單，以系爭房屋為第三種住宅區，不得作為歌唱性質餐廳使用，違反都市計畫法及建築法而通知會勘。其後更於109年1月2日經臺北市政府都市發展局(下稱都發局)來函通知所有權人即被告於函到7日內繳納840,454元回饋金變更為第三種商業區才可為商業經營，若逾期繳納主管機關就其使用進行開罰，因此將造成原告無法繼續營業，原告即通知被告繳納上開回饋金，以利原告租賃使用，詎被告消極不予處理，甚至口頭向原告表示可以找民意代表陳情即可云云，而原告不願意違法經營，雖被告曾提供系爭房屋樓上7樓之1部分，表示可無償借予原告使用，但系爭房屋之問題始終無法解決，原告不得已遂終止系爭租約，並向被告請求賠償因提前終止契約所支出之人事成本240,000元、裝潢費用395,030元及返還所交付之押金140,000元。

㈡兩造訂立系爭租約時，已約定系爭房屋供原告作為視聽歌唱業使用，且被告亦於訴外人邱圓欽面前一再保證原告經營歌唱性質餐廳並無問題。然經都發局來函需繳納回饋金將系爭房屋變更為第三種商業區，始能於系爭房屋合法經營爵銫餐坊，惟被告逾期拒不繳納，致原告無法繼續合法經營，係違反民法第423條規定出租人主給付義務，又被告早於109年1月9日前就受都發局通知繳納，卻於原告詢問時隱瞞系爭房屋不能經營具歌唱性質的餐廳之事實，又佯稱繳納回饋金之問題一時間無法解決，一再推諉。前開事實均足徵被告明知系爭房屋無法合於約定使用，係因被告消極不作為罹於繳納期限之給付不能，可歸責於被告。是原告因被告消極不作為致給付不能，原告依民法第226條規定請求被告賠償無法經營爵銫餐坊所花費之裝潢費用395,030元，及依約仍需支付三位員工車馬費之人事成本(自109年1月1日至109年4月30日共4個月，每月2萬元)計240,000元，被告應賠償共計635,030元。又本件因被告於收受台北市政府繳納回饋金方能合法營業之通知後，怠於繳納以致給付不能，原告類推適用民法第256條之規定，而依民法第263條準用第258條之規定，於109年2月合法終止租約，是原告依民法第259條第2款之規定及兩造所簽訂之租賃契約第5條請求被告返還已交付之押金140,000元。

㈢並聲明：被告應給付原告775,030元，及自109年12月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

三、被告辯稱：

㈠兩造係經巨旦房屋之仲介，於107年7月23日簽訂系爭租約，租賃期間係自107年8月10日起至109年8月9日，簽訂房屋租賃契約之前，原告表示係要經營卡拉OK店使用，因系爭房屋之前房客亦係經營卡拉OK店，被告才表示系爭房屋之場地適合經營卡拉OK店，也可以辦理商業登記，然被告並未向原告保證係可合法使用。被告係出錢委託巨旦房屋仲介出租房屋，系爭房屋是否適合原告承租經營其事業，本應由巨旦房屋加以調查告知原告，證人邱圓欽證稱已有告知原告系爭房屋之區域係屬商業區，並有請原告自己去查是否可以做公司登記，可見被告並無隱瞞系爭房屋之使用分區一事。原告於99年10月8日即在台北市中山區六條通以「爵銫餐坊」經營有女侍坐陪之視聽歌唱酒店，對於包含被告所有系爭房屋在內之區域範圍場所，必須符合政府主管機關相關法規，知之甚熟，且原告於租賃期間起算日（107年8月10日）之前之107年8月3日，即申請在系爭房屋設立登記，經回函須辦理回饋後始得設置，故原告在承租系爭房屋之前，即知悉「系爭房屋需繳納回饋金才能變更為第三種（或第四種）商業區使用」。原告於109年1月2日收到都發局之來函後，自知必須繳納回饋金，始能繼續經營，否則會遭主管機關開單處罰，經向被告反應，並請被告協助解決，被告並未對原告置之不理，而係請原告自109年2月8日起在台北市○○區○○○路0段00號7樓房屋暫時經營，故原告自109年2月8日起即在7樓房屋繼續經營有女侍坐陪之視聽歌唱酒店，然原告卻不支付7樓房屋之水電費予被告，亦不繳納2月份、3月份之租金予被告，被告請原告自109年3月20日起回系爭房屋繼續經營，詎原告拒回系爭房屋繼續經營，亦未在7樓房屋營業，直至109年4月10日之租金亦未繳納予被告，被告因而委請律師寄發存證信函中止兩造之租賃契約，原告擅自違約不繼續經營，實屬可歸責於原告，原告以不實之事由要求被告賠償，並無理由。至於原告給付之押金140,000元，已因原告未繳納109年2、3、4月份之租金，合計21萬元（7萬元×3個月＝21萬元），而遭被告充作抵銷租金，原告自無由請求被告返還。

㈡原告提出之吳俊穎、楊淑君及賴志強領據，主張被告應賠償該3人自109年1月1日至109年4月30日之工作車馬費共計24萬元一節，並不可採，蓋該3人自109年2月8日隨同原告至7樓房屋繼續經營有女侍坐陪之視聽歌唱酒店，直至109年3月20日，期間該3人均有工作收入，且應由原告負責支付，109年3月20日以後，係原告擅自違約不繼續經營之故，該3人才無收入，原告何有向被告請求該3人工作車馬費共計24萬元損失之理由，原告請求被告賠償裝潢費用，亦無理由。

㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、原告主張其為經營「爵銫餐坊」營業使用，於107年間經房屋仲介公司邱圓欽仲介下，與被告就系爭房屋簽訂系爭租約，租賃期間自107年8月10日至109年8月9日，原告亦依約交付押金140,000元予被告等情，業據原告提出房屋租賃契約影本乙份（見本院卷第13頁至第17頁）在卷可稽，並為被告所不爭執，原告主張之前揭事實，堪信為真實。

五、原告主張被告應依民法第226條規定賠償原告無法經營爵銫餐坊所花費之裝潢費用395,030元、支付三位員工車馬費之人事成本240,000元，及返還已交付之押金140,000元云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠系爭租約之租賃期間自107年8月10日至109年8月9日，已如前述，而原告於107年8月3日即申請在系爭房屋就其所營業務「⒈餐館業。⒉飲料店業。⒊飲酒店業。⒋菸酒零售業。⒌除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務」申請商業登記，經臺北市商業處函覆「貴商業『營業場所土地使用分區管制與建築管理規定查詢表』填載營業場所地址:(臺北市○○區○○○路0段00號6樓）填載主要營業項目『F501060餐館業，F501050飲酒店業』等經『營業場所審查與查詢服務櫃檯』審查，都市發展局查詢結果：第1、2項不符合規定，須辦理回饋後始得設置；建築管理工程處查詢結果：第1、2項不符合規定，同都市發展局意見辦理。」等情，有臺北市商業處107年8月3日北市商二字第1074112882號函在卷可稽（見本院卷第97頁），是原告於租賃期間開始前，即已知悉如要經營餐館業、飲酒店業須辦理回饋後始得設置，而仍承租系爭房屋，且系爭房屋尚得經營飲料店業、菸酒零售業，及除許可業務外得經營法令非禁止或限制之業務，是尚難謂被告違反民法第423條規定出租人之給付義務。又原告於108年12月23日申請繳納840,454元回饋金變更系爭房屋為第4種商業區使用，惟逾期未繳納屬未完成變更程序，系爭房屋不得作為坐落第4種商業區使用，如違規使用，將依法處理等情，有都發局109年1月2日北市都建字第1083055368號函在卷可參（見本院卷第91頁），是系爭房屋係由原告申請繳納回饋金惟逾期未繳納，致未完成變更程序，原告並未證明被告於原告申請繳納回饋金之過程有未盡協力義務之情事，尚難謂被告違反民法第423條規定之出租人給付義務。故原告主張被告違反民法第423條規定出租人之給付義務，而依民法第226條第1項規定請求被告賠償無法經營爵銫餐坊所花費之裝潢費用395,030元及支付三位員工車馬費之人事成本240,000元，即無理由。

㈡原告主張被告違反民法第423條規定出租人之給付義務，而類推適用民法第256條之規定，依民法第263條準用第258條之規定，於109年2月合法終止租約，故請求返還押金140,000元云云，惟被告並未違反民法第423條規定之出租人給付義務，已如前述，是原告終止系爭租約之意思表示並不合法。又被告以原告未繳納109年2、3、4月份合計210,000元之租金為由，而為抵銷之抗辯，原告對於其未繳納109年2、3、4月份計210,000元之租金等情並不爭執，系爭租約既未合法終止，原告仍有繳納租金之義務，是被告所為之抵銷抗辯洵屬有據，原告請求返還押金14,000元，並無理由。

六、綜上所述，原告請求被告給付775,030元，及自109年12月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺北簡易庭