臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

國立臺北商業大學

法定代理人

張瑞雄

訴訟代理人

鄭丹逢律師

訴訟代理人

宋易達律師

被告

來來國際企業股份有限公司

法定代理人

張琳

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年8月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明第1項為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,360,360元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於審理中變更為：被告應給付原告1,358,785元（見本院卷第47頁）。經核原告係減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。

二、原告起訴主張：

㈠兩造於民國103年7月間簽立國立臺北商業技術學院「103年五育樓地下1樓餐飲區」場地出租契約書（下稱系爭租約），約定原告國立臺北商業大學提供該校位於臺北市○○路0段000號五育樓地下1樓餐飲區場地（下稱系爭租賃物）供被告來來國際企業股份有限公司經營餐飲事業，租期自103年8月1日至108年7月31日，為期5年，後續擴充1次，1次3年，月租6萬元，水電費由校方每月底抄錶後通知被告於期限內繳納，瓦斯費亦由被告自行繳納。詎被告積欠多月租金、水電費且未依租約補足履約保證金等情事，原告多次催告無果，遂於107年2月7日發函予被告終止系爭租約。為此依系爭租約、民法第172條、176條請求被告給付如附表「A原告請求金額欄」所示之金額、如附件起訴狀附表一、二所示之積欠租金、水電費之罰款。

㈡並聲明：

1.被告應給付原告1,358,785元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

2.被告應給付原告如附件起訴狀附表一、二所示計算至清償日之金額。

3.願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則以：對於積欠如附表編號1所示租金、編號4水電費、編號6瓦斯費不爭執，但就罰款部分有爭執，因原告以不當理由通知停業，伊仍照繳租金，停業期間租金原告不退還，伊否認有逾繳租金情形；另消防設備、油脂截留器應該是校方要負責，與伊無關，伊已繳納消防及改裝費用共20多萬元；違約金部分伊不同意等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠原告主張兩造於103年7月間簽立系爭租約，約定原告提供系爭租賃物供被告經營餐飲事業，租期自103年8月1日至108年7月31日，為期5年，後續擴充1次，1次3年，月租6萬元，水電費、瓦斯費約定由被告繳納，詎被告積欠多月租金、水電費且未依租約補足履約保證金等情事，原告多次催告無果，遂於107年2月7日發函予被告終止系爭租約等情，業據原告提出系爭租約、國立臺北商業大學107年2月6日、107年3月31日函文、被告公司107年2月21日函文、兩造107年2月23日協商結果、106年11月至107年2月水電費通知、瓦斯繳費通知單等件（見本院卷一第43至85頁）為證，被告對於積欠如附表編號1所示租金、編號4水電費、編號6瓦斯費不爭執（見本院卷二第31頁），堪信為實，則原告請求被告給付如附表編號1、4、6「B本院判命被告應給付之金額」欄所示數額，應屬有據。

㈡關於附表編號7至9部分：經查，被告曾因兩造租約爭議提起民事損害賠償訴訟，業經本院以105年度北簡字第15940號判決原告之訴駁回在案，來來國際企業股份有限公司不服提起上訴，嗣撤回上訴而告確定，此有前開民事判決在卷可稽（見本院卷一第87頁以下）。前開民事判決理由欄兩造主要爭點即系爭租賃物（原為社團辦公室變更為餐廳使用）之辦理使用執照變更依兩造契約約定究竟為何方之義務，兩造於前案審理時進行充分攻擊防禦，法院為實質審理，並於前案判決理由就訴訟標的有關前開重要爭點進行判斷，且該前案爭點與本案爭執法律關係利益大致均等，前案判決已發生爭點效，本院為後訴法院就前開爭點事實之認定，應受前案判決之拘束。查前案判決於理由欄認定：系爭出租案於投標、開標、評審及議約階段，國立臺北商業大學確曾明確告知來來國際企業股份有限公司系爭租賃物目前之使用用途為社團辦公室，得標後係以系爭租賃物之現況進行點交，來來國際企業股份有限公司於承租後就系爭租賃物建置之軟硬體設備及空間等應符合中華民國現行法律規範之規定，且來來國際企業股份有限公司應自行辦理系爭租賃物之使用執照變更；來來國際企業股份有限公司依系爭租約負有檢送消防安檢合格證明文件予國立臺北商業大學備查之義務等語（見本院卷一第95頁下方、99頁上方），佐以系爭租約第9條第5項、第11項約定，原告多次催告要求被告辦理使用執照變更，並辦理消防安檢申報、消防安全設備缺失改善，被告遲未辦理，原告遂依系爭租約第9條第11項後段「...逾期不為改正者，本校得逕為處理，所需費用由廠商負擔..」，則原告依前開約定、民法第172條、176條第1項規定請求被告給付如附表編號7至9所示消防安全設備缺失改善費、消防圖說審查及竣工查驗之技師服務費、油脂截留器改善檢討及簽證費，為有理由。被告前揭所辯，未舉證以實其說，且與真實不符，委無足採。

㈢關於附表編號10、11部分：　依系爭租約第9條㈢標的物除RC結構，其餘所有設施之增置；維護、保養、修繕、保險等一切所有費用均由廠商負擔...；㈣廠商於履約期間對本校所提供之場地、設備，應善盡保養、維護之義務。㈦本校交付廠商使用之場地、設備，廠商應督導機具操作人員正常使用、定期保養，其保養維護等費用，概由廠商負責。㈧廠商應將本校提供之設備做定期保養維修，以維護機具使用功能及年限，並將維修紀錄送交本校備查，契約期間內若有損壞情形，廠商應即時修繕。查原告於簽約後購置油水分離機供被告經營餐廳使用，並函告被告需依租約約定定期保養維修，嗣油水分離機出現卡油無法正常使用，原告函告被告需依租約儘速修繕，因被告遲未辦理，原告為免影響校譽、延宕變更使用執照進度，先行辦理修繕，並邀同被告公司人員會同驗收維修結果等情，業據原告提出該校105年3月2日、同年4月15日、同年11月25日、106年2月23日函及驗收紀錄、簽到表等件為證（見本院卷一第121至131頁），堪信為實，則原告依系爭租約前開約定、民法第172條、176條第1項規定請求被告給付如附表編號10所示油水分離機修繕費，為有理由。又如附表編號11所示五育樓地下2樓停車場入口樓板修繕費用部分，係因被告僱工施作截油槽，工程品質不佳導致周邊漏水、水泥塊脫落，原告多次通知被告限期修繕無果，為免影響車輛出入安全，先行代為施作，107年2月23日兩造協商時被告亦表示願意支付此部分款項，此有原告提出105年6月6日、同年6月17日、同年7月25日、同年10月3日函、107年2月23日協商紀錄等件為證（見本院卷一第63、133至151頁），則原告請求被告給付附表編號11所示五育樓地下2樓停車場入口樓板修繕費用，並以被告繳交履約保證金10萬元進行抵充，為有理由（抵充全額後，尚餘履約保證金9,700元）。

㈣關於附表編號2、3、5、12、13、11部分：

1.按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償預定之性質者。前者係指當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付。至債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響。後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。再依民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。查系爭租約第13條㈦約定：「水電費、場地租金逾期未繳者，每逾一日按當期應繳總額百分之二計罰...」；㈩約定：「本校得不定期抽檢，發現違反本契約任何條款或本校所訂定之衛生檢查表表列項目時，前3次違反以書面告知勸導並限期改善，各條款累積達3次者，罰款新臺幣1,000元整；累積達6次者罰款新臺幣3,000元，累積達9次者罰款新臺幣6,000元...」（見本院卷一第51頁），另約定契約終止後之損害賠償（見第14條㈢，見本院卷一第52頁），系爭租約第13條㈦、㈩條款雙方雖未明訂為懲罰性違約金，惟性質上應認屬於懲罰性違約金。

2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第252 條、第251 條定有明文。此處之違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，倘有過高，均有上開規定之適用。至於當事人約定之違約金是否過高？如何之數額始屬相當？須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查系爭租約對於水電費、場地租金逾期未繳，其違約金係按日以當期應繳總額2/100計算，相當年息730/100，遠超過民法第205條所定最高利率限制，審酌社會經濟狀況、原告因被告遲繳租金、水電費所受損害情形等情，本院認違約金應減至按日5/10000計算較為適當，逾此範圍之違約金請求，非有理由。原告請求如附表編號2、3所示逾繳租金之違約金、編號5所示逾繳水電費之違約金計算，詳如附表各編號「B本院判命被告應給付之金額」欄所示。

3.關於附表編號12所示違約罰款部分，係因原告多次函催被告補足履約保證金，被告遲未補足，原告遂依系爭租約第13條㈩約定請求被告給付罰款即違約金10,000元，此經原告提出105年10月3日、105年11月24日、106年1月25日、106年2月8日、106年3月22日、106年3月30日、106年4月11日、106年5月2日、106年5月19日函等件為證（見本院卷一第145至163頁），原告此部分主張，應屬可採。又此部分違約金，經與所餘履約保證金9,700元抵充後，被告仍須給付違約金300元。

4.關於附表編號13所示相當履約保證金之違約金部分，依系爭租約第7條㈢約定：「1.因可歸責於廠商之事由，致部分終止或解除契約者，依該部分所占契約金額比率計算之保證金不予發還；全部終止或解除契約者，全部保證金不予發還。」，依前開條款之解釋，充其量僅係原告沒收履約保證金之效果，並無原告可額外請求被告再給付相當於履約保證金數額之違約金意思，況且就逾繳租金、水電費、未補足履約保證金均有前開違約金處罰之約定，原告此部分請求並非有據。

五、綜上，原告本於租賃契約法律關係、民法民法第172條、176條第1項規定請求被告給付如附表編號1、2、4、6、7、8、9、10、11、12「B本院判命被告應給付之金額」欄所示金額，共計938,205元（＝192,857元＋8,220元＋192,644元＋49,706元＋175,728元＋96,000元＋99,750元＋123,000元＋300元），及其中929,685元（附表編號2、12所示違約金部分不得計算遲延利息）自起訴狀繕本送達翌日即108年8月20日（見本院卷一第171頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；另逾繳租金、水電費之違約金，詳如附表A、B所示，逾前開範圍之其餘請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件係適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行；並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。