臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

即反訴被告

敏愛眼鏡有限公司

法定代理人

毒敏瀚

訴訟代理人

周仕傑律師

被告

即反訴原告

陳熙文

即反訴原告

陳熙元

共同訴訟代理人

黃彥儒律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國111年10月5日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

甲、程序方面

壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告原起訴聲明為：一、被告應給付原告新臺幣（下同）1,940,450元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行，此有起訴狀可參（見本院訴字卷第11-12頁，下稱訴字卷）。繼於訴訟中變更聲明為：一、被告應給付原告1,500,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、被告陳熙文應將原告所開立中國信託商業銀行公館分行，發票日為民國110年6月16日、票號：CE0000000、金額220,225元之支票；被告陳熙元應將原告所開立中國信託商業銀行公館分行，發票日為110年6月16日票號：CE0000000、金額220,225元之支票，返還原告。三、願供擔保，請准宣告假執行，此有民事變更訴之聲明狀可按（見本院訴字卷第97-98頁）。嗣後確認聲明為起訴狀原載聲明，亦有111年1月4日言詞辯論筆錄及民事準備書⑴狀可查（見本院卷第31、58頁），核其所為，係基於后述與被告間關於兩造所簽立之房屋租賃契約（下稱系爭租約）之同一事實，依上開規定，自應准許，合先敘明。。

貳、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，原告起訴係依據兩造間所簽立之系爭租約，請求被告返還押租金及預付之租金，而反訴原告提起反訴，係本於同一租約，請求反訴被告給付尚積欠之部分租金及違約金，故本件反訴之標的與本訴之標的及攻擊防禦方法間，於法律上及事實上均有密切關係，且審判資料亦有共通性及牽連性，是其提起反訴，核無不合，應予准許。

乙、實體方面

壹、本訴部分

一、原告主張：

㈠原告於103年7月16日起向被告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號1樓房屋（下稱系爭房屋）作為眼鏡公司營業使用，租賃期間至108年7月15日止，雙方並於108年就前述房屋再行簽訂系爭租約，約定租賃期間自108年7月16日起至113年7月15日止共計5年，租金每月500,000元，原告並開立750,000元之支票2張以繳付押金1500,000元予被告作為保證金（下稱系爭保證金）。

㈡嗣109年初適逢傳染性肺炎（COVID-19）疫情，原告店面因此緣故門可羅雀，後因疫情爆發全國進入三級警戒更使原告無力支付鉅額租金，欲與被告協商提前終止系爭租約， 而被告認原告應依系爭租約第8條約定「本契約租賃期限未滿三年，乙方擬提前終止契約時，除應三個月前以書面通知甲方外，並應在賠償甲方兩個月之租金，…。」，需支付3個月份之租金及2個月之違約金，始得終止租約。惟按，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。是民法情事變更原則之適用係以：有情事變更之事實、發生於法律行為成立後法律效果消滅前、非當事人所得預料、情事變更不可歸責於當事人、原有效果顯失公平為其要件。查新冠肺炎疫情對於原告之營運影響甚鉅，且非兩造締約之際所得預見，應有情事變更原則之適用，請求法院重新核定系爭租約得經原告通知後提前終止，不受前開三個月條款之限制。原告並已於110年6月2日以大里內新郵局第67號存證信函通知被告於110年6月15日起終止租賃契約，並以110年6月7日110年弘律(函)字第011號信函通知被告於110年6月15日進行房屋點交，依據雙方間系爭租約第4條後段約定「於租賃期滿乙方交還房屋時無息返還乙方」，則本案系爭房屋，原告已通知被告終止租賃契約並通知於110年6月15日將房屋點交返還被告，被告自應將押租金返還原告。

㈢又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。（最高法院49年台上字第807號判例參照）。又，約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。（最高法院51年台上字第19號判例參照）。是契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查新冠肺炎疫情迄今未見趨緩，原告經營嚴重虧損，反觀被告所受損害非鉅，卻要求鉅額違約金，顯失公平。

㈣此外，原告自108年起每二個月之營業額約在570萬至620萬之間，到109年3月份起則因受疫情之影響，每二個月的營業額已降至450萬至510萬之間，兩者比較每二個月營業額已相差有100萬元之差距，其中109年7-8月與109年9-10月雖因政府推行三倍振興券方案而業績略有回升，但與108年度相比仍有差距，等三倍券效應結束後，110年1-2月份之營業額更降至468萬餘元，與108年1-2月或是109年1-2月相比均相差多達130萬元上下，而110年5至6月營業額更僅剩204萬，這還包括原告因結束營業出清所增加之銷售額，可見原告之營業確實遭受疫情之重大影響。至被告抗辯有關疫情之影響本為原告應自行考量之商業風險云云。然查，原告與被告續約之時間在108年7月份，當時營業之狀況最佳，且未受疫情之影響，自無從預先判斷遭受傳新冠肺炎疫情影響之可能。而有關新冠肺炎疫情對於營業人造成之衝擊，可從政府推行三倍振興券、五倍振興券等措施可以得知新冠肺炎疫情對於商業所造成 之影響非屬正常經濟狀況波動，所以政府才會以非常的手段來提振國內商業活動，此均可證明確實屬於非當事人於續約當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之狀況　㈤新冠肺炎疫情實非兩造締約之際所得預見，應有情事變更原則之適用，請鈞院調整兩造間系爭租約之權利義務，且被告對原告之違約金債權依民法第252條、第227條之2第1項規定，應酌減為零，則調整後被告即無受領相關押租金1500,000元及預付租金支票經提示兌現之租金440,450元之權利，自應依據民法第179條之規定返還原告，爰依據系爭租約關係、民法第227條之2第1項、第252條規定，主張系爭租約得經原告通知後即提前終止且酌減違約金，並依不當得利之法律關係，請求被告返還押租金1500,000元及租金440,450元等語。並聲明：⒈被告應給付原告1,940,450元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠依系爭租賃契約第8條第5項約定「本契約租賃期限未滿三年，乙方擬提前終止契約時，除應三個月前以書面通知甲方外，並應再賠償甲方兩個月之租金，滿三年而未滿五年時，則賠償甲方一個月之租金，且不得向甲方請求任何名目之搬遷費或權利金等費用。」，倘原告欲提前終止系爭租賃契約，需提前三個月以書面通知被告二人，且需再賠償兩個月之租金。依系爭租賃契約之約定，原告須至110年9月3日方能提前終止契約，期間租金均應照付，且須另賠償兩個月之租金，而原告之租金僅給付至110年6月15日，而110年6月16日至110年7月15日之租金亦僅支付440,450元(尚欠59,550元)，110年7月16日至110年8月15日之租金500,000元、110年8月16日至110年9月3日之租金306,452元(計算式：500,000元÷31日×19日=306,452元【四捨五入】) 則均未給付，租金未付總金額為866,002元 (計算式：59,550元+500,000元+306,452元=866,002元)；違約金則為兩個月租金之賠償100萬元，扣除原告簽約時給付之押金150萬元，尚需支付不足之366,002元予被告二人，原告竟起訴請求被告二人返還1,940,450元，顯屬無稽。

㈡原告主張民法第227條之2第1項情事變更，重新核定系爭租賃契約得經原告通知後前終止，不受提前三個月通知之限制，顯無理由：

⒈經查，雙方租賃契約為不動產租賃契約，且訂有五年之期限，商業行為本有盈餘、虧損之風險，原告公司於締約及續約時均應已完整評估其營運狀況及風險承擔之能力，認足以承受整體經濟環境狀況之變化始簽署租賃契約，故景氣好壞、經營環境之變化自為風險評估條件之首要，實難謂雙方締約時未能預見，自非屬民法第227條之2情事變更原則之適用範疇；況本國雖於110年5月15日發布提升至三級警戒，然並未禁止或限制眼鏡行之營業方式，而眼鏡為民生必需行業，雖受影響但所受衝擊顯非如營業方式受限之餐飲業或暫停營業之休閒娛樂業重大，且後疫情亦逐漸趨緩，110年7月27日即解除三級警戒降為二級警戒，原告公司所受影響時間甚短且範圍有限，然原告公司於三級警戒發布短短18日後之110年6月2日即寄發存證信函稱因受三級警戒而受有鉅大虧損，甚至無力支付員工薪資云云，故通知被告二人其提前終止租賃契約之意思表示，足徵原告公司並非因新冠肺炎疫情而影響其營業。

⒉民法第227條之2關於情事變更原則的適用，應設有3個要件，即契約成立後情事變更、情事變更須非契約成立當時所得預見、依原有效果顯失公平，以合理分配契約風險，調和契約嚴守與契約正義。原告固提出營業額統計表及營業人銷售額與稅額申報書(401)，並主張營業額確受疫情影響且為108年7月系爭租約簽約當時所無法預料，依原契約效果顯失公平云云。然查，依原告所提營業額統計表及營業人銷售額與稅額申報書(401)，原告108年7-8月營業額約為620萬，而108年9-10月則約降至570萬，相差約70萬元，此時並未有新冠肺炎疫情影響，原告之營業額亦有不小之落差；109年3-4月國內外新冠肺炎疫情初爆發舉國上下最為恐慌時之營業額約456萬，然109年5-6月隨即上升到510萬、7-8月則為570萬，亦有100多萬元之落差，足徵原告營業額應本有淡、旺季之分，亦有可能受周遭同為眼鏡業同行競爭影響，原告僅憑營業額有落差即推認與新冠肺炎疫情間具因果關係，舉證尚嫌不足而無從確立二者間因果關係。次查，原告之營業額至110年3-4月尚有約510萬，而110年5-6月雖僅有204萬元，然因本國於110年5月15日發布提升至三級警戒，人心惶惶，各行各業均難免受影響，而原告旋即於110年6月2日發函向被告通知其提前終止租約之意思表示，系爭店面亦僅營業至110年6月15日，故110年5-6月之營業期間事實上僅有四分之三，且原告每日營業時間也從上午11時30分到晚上22時30分縮短至上午11時30分到晚上20點，而原告於亦情嚴峻且減少四分之一營業時間之情況下，營業額尚有204萬元，足徵原告所從事之眼鏡行業受疫情影響係相對較小的。

㈢被告主張系爭租賃契約之違約金過高，應依民法第252條酌減，於法無據：

⒈經查，相當於兩個月租金之金額作為違約金乃租賃市場行情，且商用不動產租賃甚至多有高於兩個月租金之違約金約定，兩造係爭契約之約定並無過高而顯失公平之處，且原告公司並未舉證兩造違約金約定有何過高而顯失公平之處，且系爭租賃契約係兩造於108年7月15日第一次租賃契約期滿後續簽，相同條款已完整履行5年，至本次提前終止租賃契約前原告公司均未曾表示有違約金約定過高欲調整之情況，現率爾主張違約金過高豈非視兩造契約於無物？

2.況且，本件係原告主張提前終止租賃契約，兩造提前終止租約並非出於被告之因素，而原告公司提前終止租約，被告二人亦將喪失未來近三年穩定之租金收益1700多萬元，且亦難立即覓得其他合適之承租人，可預見將有長期租賃空窗，所受損失亦相當重大，故原約定兩個月租金(即100萬元)之違約金，並無過高而顯失公平之情況，原告請求於法無據，應予駁回。

㈣原告並未將鑰匙返還，亦未將以其名義申請之水、電費結清並完成更名，至被告於110年9月3日依約得提前終止租約之時無從取回租賃物，且因原告積欠電費而導致系爭租賃物遭斷電而無法請鎖匠開啟電動門，未繳清積欠之水、電費被告亦無法自行以所有權人名義辦理更換用戶名稱，系爭租賃物至今仍置於未點交之狀態。更有甚者，原告於主張點交後，仍利用系爭租賃物之鐵捲門張貼公告至111年2月左右方撕除。

㈤綜上，原告除系爭租賃物(即仁愛眼鏡公館店)外，尚身兼仁愛眼鏡新莊幸福店之負責人(參被證5)，且仁愛眼鏡全國有多家分店，並非毫無經營眼鏡相關行業之經驗，衡情原告於締約前已謹慎就主、客觀情事加以衡酌，且原告對於經營模式、營運狀況、成本支出、收益成果、市場趨勢等應具有相當之經驗及風險評估判斷能力，原告於訂約時必然已考量其自身履約能力，實不容於契約訂立後任意反悔。又縱新冠疫情之發生不可預料，亦難認被告有因新冠肺炎疫情而受有利益。因系爭契約為長達5年租賃期間，而新冠肺炎疫情發展實質上對眼鏡業之長期營收影響實具複雜多元性而未能確知，雖短期內恐因提升警戒程度而減少部分營收，然眼鏡、隱形眼鏡等民生必需品之需求尚在，不因疫情而減少需求，且客人需親自到場進行驗光、測試所配度數、角度等是否合適，難以被網路購物所取代，而隱形眼鏡亦屬醫療用品無法網購，自難遽認新冠肺炎疫情必致眼鏡業營收減損，亦難僅因原告短期內營收下降即認其長期營收確受實質影響，是原告主張因新冠肺炎疫情導致系爭租約原訂提前終止租約條款顯失公平而聲請變更法律適用效果、酌減違約金等，實無異強制被告分擔原告之營運風險，殊非事理之平等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張自103年7月16日起向被告承租系爭房屋，租賃期間至108年7月15日止，雙方並於108年就系爭房屋再行簽訂系爭租約，約定租賃期間自108年7月16日起至113年7月15日止共計5年，租金每月500,000元，原告並有交付保證金1500,000元，且被告已將原告預交租金支票2張共計440,450元兌現，且原告曾寄發終止系爭租約之存證信函，並經被告於110年6月3日收受等事實，有相關公證書暨租約、存證信函、言詞辯論筆錄等在卷可稽（見本院訴字卷第17-37頁及本院卷第199頁），並為被告所不爭執，原告主張之此部分事實，堪信為真實。

四、得心證之理由：原告主張被告應返還押租金1500,000元及租金440,450元等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。」，為民法第95條第1項所明定。次按，「本契約租賃期限未滿三年，乙方（按即原告）擬提前終止契約時，除應三個月前以書面通知甲方（按即被告）外，並應再賠償甲方兩個月之租金，滿三年而未滿五年時，則賠償甲方一個月之租金，且不得向甲方請求任何名目之搬遷費或權利金等費用。」，亦經系爭租賃契約第8條第5項約定甚明。原告所寄發表示終止系爭租約之存證信函係於110年6月3日為被告所收受之事實，為兩造所不爭執，則依上開系爭租約約定，因原告係提前終止系爭租約，自應以原告終止系爭租約意思表示通知送達被告時即110年6月3日起算3個月，系爭租約效力應計至110年9月2日始行終止，又原告之租金已給付至110年6月15日，而110年6月16日至110年7月15日之租金亦僅支付440,450元等事實，為被告所陳明（見本院卷第35-36頁），且原告亦不爭執其就110年6月16日至110年7月15日之租金並未代扣相關稅款（見本院卷第187頁），故原告110年6月16日至110年7月15日之租金應尚欠59,550元（計算式：500,000元-440,450元＝59,550元），再加計110年7月16日至110年8月15日之租金500,000元、110年8月16日至110年9月2日之租金306,452元(計算式：500,000元÷31日×18日=290,323元，元以下四捨五入) ，原告未付租金總金額應為849,873元(計算式：59,550元+500,000元+290,323元=849,873元)。

㈡次按，「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條定有明文。又依系爭租賃契約第8條第5項約定：「本契約租賃期限未滿三年，乙方（按即原告）擬提前終止契約時，除應三個月前以書面通知甲方（按即被告）外，並應再賠償甲方兩個月之租金，....」，據此文義，應認原告提前終止契約時，除應三個月前以書面通知被告外，應再支付被告兩個月之租金作為賠償，此核屬違約金之性質。而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查系爭租約租賃期間自108年7月16日起至113年7月15日止，原告於租賃期間之110年9月2日終止契約，依系爭租約第8條第5項之約定，被告固得要求原告賠償兩個月之租金作為違約金。惟查，原告主張其自110年1、2月因新冠肺炎疫情影響，營業額相較前一年度已有下降，迄至110年5-6月營業額更少，業據原告提出108年1-2月至110年5-6月間之營業額統計表、營業人銷售額與稅額申報表影本供參（見本院卷第61-91頁），本院審酌中央流行疫情指揮中心於110年5月中旬因應急速竄升之確診病例數，於110年5月11日宣布全國新冠肺炎疫情警戒提升至第二級，再於同年5月19日宣布全國提升為第三級（臺北市自110年5月15日起，政府即開始實施三級警戒），限制人流進出公共場所，顯然降低消費者消費之動機、意願及可能，造成民生經濟交易大幅衰退，原告固為眼鏡業，仍受有相當影響，甚至決定斷然終止租約、放棄經營已久之店面、往來之客戶及在地累積之聲譽等，整體損失不可謂不大，並考量被告受疫情影響，後續亦有不易以相同條件尋得合適承租者之可能，亦受有損失，以及被告在原告終止租約時已受有原告應三個月前以書面通知被告之保障等情，認此違約金應予酌減為10,000元為適當，則被告所收取原告保證金1,500,000元，扣除原告所積欠租金849,873元及違約金10,000元後，被告應返還保證金640,127元予原告。

㈢至原告固主張：新冠肺炎疫情對於原告之營運影響甚鉅，且非兩造締約之際所得預見，應有情事變更原則之適用，請求法院重新核定系爭租約得經原告通知後提前終止，不受系爭租約第8條第5項之三個月條款之限制云云。惟按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。考其立法理由「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第397條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如252條、第265條、第442條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第397條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第397條之立法體例，增訂第1項規定，俾利適用。」，由是可知，可知民法第227條之2第1項規定之立法目的，乃係為補個別具體規定之不足，故於民法債編第一章「通則」中為原則性之規定，屬「情事變更原則」之原則性規定。再按情事變更原則為法院依衡平法則裁判，除依契約性質（如期貨、一定期間供給契約）或特約排除，均應適用。而是否情事變更，非全以物價指數變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形而定（最高法院105年度台上字第1710號裁判意旨參照），又依上開法第227條之2第1項規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法院104年度台上字第2413號裁判意旨參照）。經查，原告雖以新冠肺炎疫情及原告之營業額減少為其主張情事變更原則之論據，但系爭租約期間長達5年，依原告前揭提出之108年1-2月至110年5-6月間之營業額統計表、營業人銷售額與稅額申報表影本等，原告雖受疫情影響而產生數個月營業額減少下滑之情形，惟尚難認定有超過依系爭租約原有效果及原告足以承受之風險範圍，且情事變更原則並非僅考量原告所遭受之損失，尚須考量被告是否獲有利益，而被告其實並未因系爭疫情而獲取利益，基上，參酌前揭最高法院裁判意旨所示關於民法第227條之2第1項規定適用所應考量之要件，原告依情事變更原則主張就系爭租約得經原告通知後提前終止，不受系爭租約第8條第5項之三個月條款之限制云云，其主張難認有據。

㈣被告另尚稱：原告並未將鑰匙返還，亦未將以其名義申請之水、電費結清並完成更名，且因原告積欠電費而導致系爭租賃物遭斷電而無法請鎖匠開啟電動門，未繳清積欠之水、電費被告亦無法自行以所有權人名義辦理更換用戶名稱，系爭租賃物至今仍置於未點交之狀態。更有甚者，原告於主張點交後，仍利用系爭租賃物之鐵捲門張貼公告至111年2月左右方撕除云云。然原告早於110年6月已寄發存證信函表示將於110年6月15日點交之意（見本院訴字卷第35-41頁），原告所主張之終止租約進行點交之日期固有誤會，惟原告早有點交之意，顯無拒不點交之情，且依系爭租約第7條第2項約定：「如乙方（按即原告）於終止租約..而不交還房屋，自終止租約...之翌日起，任由甲方（按即被告）沒收全部之保證金。並由甲方開啟門鎖，室內之遺留物品、傢俱、雜物等，視為放棄任由甲方處理，其處理所需費用，則由保證金先行扣抵，如有不足時由乙方補足。」，自終止系爭租約之翌日起，被告可開啟門鎖，室內之遺留物品等，則視為放棄，任由被告處理，處理所需費用，由保證金先行扣抵，故系爭房屋於終止後依約即可由被告實力支配，而被告亦未舉證提出鎖匠或電動門廠商確實無法開啟門鎖或原告有何經被告通知點交卻拒不點交返還鑰匙之具體事證，自應認系爭房屋本已現實回復於被告可實力支配之下。再被告空言指稱原告迄今有前揭欠費云云，然未舉證以實其說，此部分亦難逕採。至被告所稱原告利用系爭租賃物之鐵捲門張貼公告云云，縱認為真，亦屬租約到期後，依常情出租人一般均會允許之行為，況依系爭租約上開約定，該等公告亦當視為原告放棄之雜物，任由被告處理，亦不足認有何占用系爭房屋之情，應甚灼然。

㈤合依前述，原告請求被告返還保證金640,127元，核屬有據，逾此範圍，則乏憑據。

㈥末按當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號判決、102年度台上字第1330號判決意旨參照）。是原告所得請求之利息，應自本件判決確定翌日起算之法定遲延利息。

五、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付原告640,127元，及自本件判決確定翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：按「本契約租賃期限未滿三年，乙方擬提前終止契約時，除應三個月前以書面通知甲方外，並應再賠償甲方兩個月之租金，滿三年而未滿五年時，則賠償甲方一個月之租金，且不得向甲方請求任何名目之搬遷費或權利金等費用。」系爭租賃契約第8條第5項定有明文。經查，反訴被告於110年6月2日以大里內新郵局第67號存證信函通知反訴原告其欲提前於110年6月15日終止租賃契約之意思表示，然依系爭租賃契約第8條第5項之約定，反訴被告須提前三個月以書面通知反訴原告，故依反訴原告收受反訴被告存證信函之時間（即110年6月3日）翌日起算三個月，雙方租賃契約應於110年9月3日提前終止，期間租金反訴被告自應依約給付，且需額外賠償兩個月之租金即100萬元予反訴原告。次查，反訴被告公司之租金僅給付至110年6月15日，而110年6月16日至110年7月15日之租金亦僅支付440,450元(尚欠59,550元)，110年7月16日至110年8月15日之租金500,000元、110年8月16日至110年9月3日之租金306,452元(計算式：500,000元÷31日×19日=306,452元【四捨五入】)則均未給付，租金未付總金額為866,002元(計算式：59,550元+500,000元+306,452元=866,002元)；違約金則為兩個月租金之賠償100萬元，扣除反訴被告簽約時給付之押金150萬元，尚需支付不足之366,002元予反訴原告二人，爰依系爭租賃契約第8條第5項請求反訴被告給付366,002元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告366,002元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。

二、反訴被告辯稱：依反訴被告主張，系爭租約依民法第227條之2第1項、第252條規定，經原告通知後即提前終止且酌減違約金，系爭租約已於110年6月15日終止，且已有通知反訴原告點交，反訴原告請求並無理由。並聲明：駁回反訴原告之訴。

三、經查，反訴被告簽約時給付反訴原告之保證金為150萬元，經扣除所欠租金849,873元並賠償提前終止系爭租約之違約金1萬元後，保證金尚剩餘640,127元，故反訴原告尚應返還反訴被告保證金640,127元，已如前述，則反訴原告請求反訴被告給付366,002元，即無理由。

四、綜上所述，反訴原告據以提起本訴，請求反訴被告給付366,002元，為無理由，應予駁回。

五、本件反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。