臺北簡易庭110年度北簡字第3410號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺北簡易庭
• 裁判日期: 110 年 05 月 31 日
• 法官: 詹慶堂
• 當事人: 吸引力生活事業股份有限公司、世紀星國際滑冰有限公司

臺灣臺北地方法院簡易民事判決
110年度北簡字第3410號
原 告 吸引力生活事業股份有限公司

法定代理人 戴春發
訴訟代理人 謝協昌律師
被 告 世紀星國際滑冰有限公司

兼 上
法定代理人 楊文宗
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年5月11日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾伍萬貳仟捌佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告世紀星國際滑冰有限公司（下稱世紀星公司）原名稱北極熊國際滑冰有限公司，前向原告承租臺北市○○
區○○○路000號商場（下稱標的物賣場）7F-20-2、7F-22、7F
-22-1、7F-22-2櫃位，雙方於民國107年12月間簽訂租賃合
約書及補充協議書，繼於108年5月間簽訂補充協議書㈡（下合稱系爭租賃契約），依系爭租賃契約約定，租賃期限自標的物賣場開幕日起5年，而標的物賣場係於108年3月1日開幕，因此租賃期限係自108年3月1日起至113年2月28日止，被
告甲○○則為被告世紀星公司之履約連帶保證人；原告與被告
世紀星公司另於109年8月26日，就被告世紀星公司有附設倉庫之需要，與原告簽署合約書（下稱系爭倉庫租賃合約），由被告世紀星公司向原告承租臺北市○○區○○○路000號6樓部
分面積約10坪作為儲藏室用，合約期限自109年9月1日起至109年11月30日止，惟雙方之系爭租賃契約屆期或終止時，系爭倉庫租賃合約亦同時終止；被告世紀星公司自簽訂系爭租賃契約後，迄今長達近2年期間，均未依系爭租賃契約第4條第5項約定給付保證金新臺幣（下同）2,835,000元，此外被告世紀星公司經常拖欠租金，令原告不勝其擾，多次催繳未果，乃於109年7月8日以存證信函正式定期催告被告繳付包
括未繳之保證金2,835,000元、108年3月至8月變動租金181,299元、109年3月至6月欠繳租金2,920,052元、109年5月水
電費226,024元、108年10月外招租金105元、外招保證金10,000元，合計6,172,480元，惟被告屆期仍未依約履行，原告乃於109年7月28日以存證信函通知被告於109年8月15日正式終止兩造間之系爭租賃關係；被告收到原告終止租賃契約通知後，向原告表示其於109年8月22日至同年月24日已有預定之「2020全國夏季青少年冰上運動會」活動即將舉辦，且7
月至9月為暑假旺季，請求展延終止之日期至109年10月31日，並表示屆期必定會充分配合契約終止之相關作業，原告考量被告係舉辦正式比賽之需求，且有配合之誠意，因此同意被告之請求而展延終止日期，雙方並協議被告於109年10月31日結束營業行為，且自109年11月1日起至109年11月15日止，由被告進行標的物搬遷拆除施作，原告乃擬妥協議書（下稱系爭協議書）要求被告簽署，豈料被告先以舉辦活動中排不開時間為由，之後又以暑假期間業務過於繁忙無暇處理，嗣後又以家人往生為由，百般推拖，遲至109年10月31日終
止期限屆至，被告仍未簽署系爭協議書，原告為了減少爭議，一再催請被告簽署系爭協議書，被告世紀星公司負責人即被告甲○○再與原告公司人員聯繫時表示除了系爭協議書第4
、5條約定有意見外，對於系爭協議書第1、2、3條都沒有意見，都可以配合，原告公司人員向被告甲○○表示感謝其配合
，並通知將於明天即109年11月6日停止冰宮的營業，被告甲○○亦表示同意，豈料被告嗣後竟未依協議履行；被告未依協
議履行於展延終止日將租賃標的物回復原狀返還予原告，原告爰先請求計算至109年12月15日止之金額，計有固定租金3,263,841元、變動租金933,780元、相當於固定收入之損害
賠償2,035,611元、水電費1,189,611元、包場超時費55,125元、積欠倉庫租金33,075元、懲罰性違約金8,485,596元，
合計15,996,639元等語。並聲明：被告應連帶給付原告15,996,639元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭租賃契約並未終止，原告片面主張終止系爭租賃契約實無理由；被告世紀星公司確有交付保證金2,835,000元及面額2,048,274元之保證票3張予原告，雖係被告甲○
○之個人支票，但經原告同意收受，自屬有效且未違約，此從原告存證信函稱「本公司將逕行提兌貴公司繳交之保證票抵付」等語即可證明；系爭租賃契約第7條第1項雖約定被告世紀星公司如逾期未繳款項，經原告催告仍不繳付時，原告即可終止契約，惟前開約定已違反民法第440條第2項及土地法第100條第3款之強制規定，應屬無效；再查，自109年1月起因新冠肺炎疫情日趨嚴重，加上ATT大直商場招商不利，
標的物賣場7、8樓除了被告世紀星公司仍在苦撐經營滑冰場外，其他櫃位商店全部撤出，導致滑冰場過路客人數大幅減少，生意明顯下滑，且商場之屋頂持續漏水，導致冰面凹凸不平而有消費者受傷，然原告卻遲未修復漏水問題，故被告世紀星公司乃向原告提議減少租金，以利繼續經營，嗣經雙方負責人協商後，原告乃同意自109年4月起將固定租金減少至每月500,000元，而雙方協商過程有多位在場證人可證明
之，而原告亦否認被告世紀星公司109年4月至10月均已繳交500,000元之租金，被告世紀星公司並無欠租情事，依民法
第440條第2項及土地法第100條第3款規定，原告自不得片面終止租約；退步言之，縱認被告世紀星公司有欠繳租金，應先自履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元中扣除，扣除後累積至兩個月租金總額未付方能提前終止租約，被告世紀星公司既未欠租達兩個月總額，原告自無提前終止租約事由，其所為之提前終止不生效力；被告世紀星公司並未簽立系爭協議書，被告甲○○亦未同意於109年10月31日結束營
業，被告從來不曾同意終止租約，亦不曾同意要停止營業；就固定租金部分，自109年4月起固定租金減少為每月500,000元，原告請求被告給付自109年4月起至109年10月止之固定租金3,263,841元，顯無理由；就變動租金部分，兩造於108年12月24日即已協商將變動租金之計算方式改為半年結算1
次，亦即被告世紀星公司半年之總營業收入超過半年之包底額時，以超出部分之25%作為變動租金，是原告主張以108年3月及109年1月單月營業收入計算變動租金，並向被告請求933,781元，實無理由；就相當於固定租金之損害賠償部分，系爭租賃契約並未終止，原告自不得依約定請求被告給付損害賠償，縱認系爭租賃契約已終止，原告亦僅得自109年11
月11日起開始計算損害賠償數額，而兩造已協議將固定租金減為每月500,000元，原告請求2,035,611元，顯屬無據，再者，原告於109年11月6日即強制封閉賣場通往7樓之出入口
，禁止所有人員進入租賃物，致被告世紀星公司無法使用租賃物，則被告世紀星公司並未受有任何利益，原告依不當得利規定請求被告返還相當於租金之不當得利，自無理由；就水電費部分，原告應提出電費及水費之分錶抄錶畫面，以證明被告世紀星公司實際使用度數，並據以計算水電費，然原告僅提供其開立之發票，無從證明發票上所記載之度數為真，其主張自不可採，再者，原告自109年11月6日起即禁止被告世紀星公司人員進入租賃物，則109年11月之水電費用，
自非被告世紀星公司使用租賃物所產生之費用，原告不得向被告世紀星公司請求109年11月之水電費甚明；就包場超時
費部分，被告否認有超時使用之情，原告亦未提出任何證據以實其說，其主張自無理由；就倉庫租金部分，兩造於簽立系爭倉庫租賃合約時，被告世紀星公司即已交付109年9月至11月之租金，原告主張被告世紀星公司欠繳倉庫租金，並非事實；就懲罰性違約金部分，原告請求被告世紀星公司給付之各項費用均無理由，已如前述，且原告於催告時並未敘明其計算數額之依據為何，致被告世紀星公司無從查核，則原告請求懲罰性違約金自無理由，縱認原告請求懲罰性違約金有據，固定租金應以兩造協議減租後之500,000元計算，變
動租金亦僅有108年3月至8月之變動租金181,299元得列入計算，其餘月份因營業收入未超過半年包底額而不予列入計算，是原告所列表格及計算式不符實際情形，應不足採，再依系爭租賃契約約定被告世紀星公司違約即必須賠償相當於6
個月之租金作為懲罰性違約金，顯屬過高，被告依民法第252條規定請求酌減；再查，原告無親系爭租賃契約仍存續有
效，逕於109年11月6日禁止任何人進入租賃物，甚至未經被告世紀星公司同意即進入租賃物，強行拆除破壞所有裝潢及設備，被告世紀星公司自得依民法第184條規定請求原告賠
償，並請求抵銷，並由原告證明被告世紀星公司被搬離之設備及物品數量及價值，以利判斷被告世紀星公司得主張抵銷之數額等語，做為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠被告世紀星公司原名稱北極熊國際滑冰有限公司，前向原告承租臺北市○○區○○○路000號商場7F-20-2、7F-22、7F-22-1
、7F-22-2櫃位，雙方於107年12月間訂租賃合約書及補充協議書，繼於108年5月間簽訂補充協議書㈡；依系爭租賃契約約定，租賃期限自標的物賣場開幕日即108年3月1日起至113年2月28日止5年，被告甲○○則為被告世紀星公司之履約連帶
保證人；原告與被告世紀星公司另於109年8月26日，就被告世紀星公司有附設倉庫之需要，簽署系爭倉庫租賃合約，由被告世紀星公司向原告承租臺北市○○區○○○路000號6樓部分
面積約10坪做為儲藏室用，合約期限自109年9月1日起至109年11月30日止等情，有107年12月19日租賃合約書、切結書
、ATT 4 Recharge時尚部管理規範、107年12月19日補充協
議書、補充協議書㈡、109年8月26日合約書在卷可稽（見本院卷第39頁至第66頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第196頁），可信為真正。
㈡原告主張系爭租賃契約已終止，起訴請求被告連帶給付計算至109年12月15日止之金額，即固定租金3,263,841元、變動租金933,780元、相當於固定收入之損害賠償2,035,611元、水電費1,189,611元、包場超時費55,125元、積欠倉庫租金33,075元、懲罰性違約金8,485,596元，合計15,996,639元等語（見本院卷第29頁、第151頁），惟為被告否認，並以前
揭情詞置辯（見本院卷第159頁至第167頁）。經查：
1.被告世紀星公司有無依系爭租賃契約第4條第5項約定交付原告保證金2,835,000元及保證票6,144,822元部分：
⑴按民事訴訟負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切之心證時，即應對其未就利己事實盡舉證責任一事，承擔不利益之結果；又須負舉證責任之一方對於應證事實已盡證明之責後，對造如抗辯其不實，提出反對之主張者，就該反對之主張，始應負證明之責（最高法院107年度台上字第2077號判決意旨參照）。
⑵依租賃合約書第4條第5項第1款約定：「乙方（即被告世
紀星公司；下同）應於本契約簽訂日交付甲方（即原告；下同）履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元，含3張開立，每張保證支票面額各為2,048,274元（發票日空白，並授權同意甲方於乙方違反約定時逕行填入日期提兌），以保證乙方按本合約約定履行」（見本院卷第43頁），亦即被告世紀星公司於107年12月19日租
賃合約書簽訂日（見本院卷第50頁），即應已交付原告履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元（含3張
開立，每張保證支票面額各為2,048,274元）甚明。再
依原告提出之109年7月28日臺北信義郵局第000357號存證信函載：「…本公司（即原告；下同）再次通知貴公司（即被告世紀星公司）於文到5日內付清上揭欠款4,247,342元，逾期未繳，本公司將逕行提兌貴公司繳交之保證票抵付，不另通知，如有未獲兌現或不足抵付者，本公司將依法訴追」（見本院卷第75頁）內容觀之，被告世紀星公司顯已交付原告前開保證票6,144,822元（
含3張開立，每張保證支票面額各為2,048,274元）無訛。審酌履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元之金額數目頗鉅，參諸常情，如被告世紀星公司確有未依兩造前開約定，於107年12月19日租賃合約書簽訂日即
交付履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元予原告之未依約履行情事，則原告應無再於108年5月間與被告世紀星公司簽訂補充協議書㈡（見本院卷第9頁、第63
頁），及於109年8月26日簽署系爭倉庫租賃合約（見本院卷第65頁至第66頁）之後續作為，甚且於補充協議書㈡及系爭倉庫租賃合約上，均未就被告世紀星公司尚未交付履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元予原告乙節，毫無任何加註或另行請求主張之情形存在，顯與常情相違。此外，原告復未舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，被告辯稱其於簽立租賃合約書前，就已交付原告履約保證金2,835,000元及保證票6,144,822元，原告收到之後，被告才正式與被告簽約等語（見本院卷第197頁），與事實相符，應可憑採。至原告
主張被告世紀星公司自簽署系爭租賃契約後，迄今長達近2年期間，均未依系爭租賃契約第4條第5項約定給付
保證金2,835,000元云云（見本院卷第17頁），則與事
實不符，難以採信。
2.系爭租賃契約有無自109年4月起每月固定租金減少至500,000元部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院97年度台上字第2593號、96年度台上字第1529號、93年度台上字第2279號判決意旨參照）。亦即原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實而為反對之主張者，亦應負證明之責（最高法院104
年度台上字第2215號判決意旨參照）；民事訴訟負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切之心證時，即應對其未就利己事實盡舉證責任一事，承擔不利益之結果（最高法院107年度台上字第2077號判決意
旨參照）。
⑵本件被告固辯稱經雙方負責人協商後，原告同意自109年
4月起將系爭租賃契約之固定租金減少至每月500,000元云云（見本院卷第161頁），惟為原告否認（見本院卷
第196頁）。經查，補充協議書㈡第2條約定：「原合約第4條第1項第1款修正為『固定租金收入：第1~2年乙方應繳付每月1,306,500元（未稅）作為甲方每月之固定
租金收入；第3年乙方應繳付每月1,320,304元（未稅）作為甲方每月之固定租金收入；第4年乙方應繳付每月1,432,880元（未稅）作為甲方每月之固定租金收入；第5年乙方應繳付每月1,448,238元（未稅）作為甲方每月之固定租金收入』」（見本院卷第63頁），兩造均不爭執（見本院卷第196頁），可見兩造就系爭租賃契約之
每月固定租金數額，係自第1~2年之1,306,500元、第3
年1,320,304元、第4年1,432,880元，迄第5年之1,448,238元。如系爭租賃契約之每月固定租金有被告指稱之
兩造同意自109年4月起減少至500,000元之情事，亦即
每月固定租金減少之數額幾近806,500元以上，則依兩
造於107年12月19日簽訂租賃合約書後，尚且有繼續補
簽補充協議書及補充協議書㈡（見本院卷第40頁、第59頁、第63頁）之事實，足見系爭租賃契約之固定租金如確有被告指稱之兩造同意自109年4月起減少至每月500,000元，亦即每月固定租金減少之數額幾近806,500元以上之情事，兩造自不可能無任何補簽補充協議書㈢或類似書面之作為，以資憑據，俾障兩造之權益；更何況兩造嗣於109年8月26日，尚就被告世紀星公司有附設倉庫之需要，再行簽訂系爭倉庫租賃合約（見本院卷第65頁至第66頁），並特別於第2條載明：「唯甲乙雙方之租
約（即系爭租賃契約）屆期或終止時，本合約書亦同時終止，乙方絕無異議」等文句（見本院卷第65頁），則兩造既已於系爭倉庫租賃合約中併論及系爭租賃契約，衡情顯亦應就系爭租賃契約每月固定租金自109年4月起減少至500,000元之涉及兩造權益甚鉅之變更，於系爭
倉庫租賃合約中併行加註或再以書面訂明；惟被告卻未能提出任何文書證據證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，足認被告辯稱經雙方負責人協商後，原告同意自109年4月起將系爭租賃契約之固定租金減少至每月500,000元云云，與實情不符，殊難採信。
3.系爭租賃契約是否業經原告終止部分：
⑴按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契
約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第2項、
土地法第100條第3款分別定有明文。土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例要旨參照
）。上揭關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經
扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定（臺
灣高等法院105年度上易字第107號、95年度重上字第614號判決意旨參照）。又市場攤位租賃為房屋租賃之一
種，而房屋租賃如約定承租人欠租時，出租人得逕行終止租約，與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定，此項約定應屬無效（最高法院72年度台上字第283號判決、臺灣高等法院臺中分院101年度抗字第170號裁定、臺灣高等法院臺南分院92年度上字第145號、本院98年度簡上字第769號判決意旨參照）。
⑵原告主張被告世紀星公司前向其承租臺北市○○區○○○路00
0號商場7F-20-2、7F-22、7F-22-1、7F-22-2櫃位（見
本院卷第9頁），並有系爭租賃契約可佐（見本院卷第40頁），兩造均不爭執（見本院卷第196頁），是被告世紀星公司承租標的物賣場7F-20-2、7F-22、7F-22-1、7F-22-2櫃位，並非露天於室外，而係位於標的物賣場之內，依前開說明，為房屋租賃之一種，兩造就前開櫃位所成立之租賃關係，應有土地法房屋租賃相關規定之適用。系爭租賃契約為定有期限之租賃契約（見本院卷第40頁），揆之上開說明，原告以被告遲付租金為由終止系爭租賃契約（見本院卷第71頁），自應類推適用土地法第100條第3款之規定。
⑶依租賃合約書第7條第1項：「一、違約終止：乙方如有任一情事發生，甲方除得依本約相關條款處罰外，乙方並應賠償甲方相當於6個月之租金收入（包括固定及變
動租金，其中變動租金收入依自設櫃日起平均之月營業收入計算）做為懲罰性違約金，該賠償由乙方開立發票日為終止日之足額支票交付甲方按期提兌，甲方亦得同時終止本約。㈠乙方違反本約約定，或逾期未繳應繳款項，經甲方催告仍不繳付者。㈡乙方違法使用標的物或經營專櫃不合法。」約定內容（見本院卷第48頁），其中載「乙方違反本約約定，或逾期未繳應繳款項，經甲方催告仍不繳付者，甲方亦得同時終止本約」部分（見本院卷第48頁），顯與土地法第100條第3款之強制規定有違，依民法第71條規定及參諸前開說明，此部分之約定應屬無效。
⑷被告世紀星公司已依系爭租賃契約第4條第5項約定交付原告保證金2,835,000元及保證票6,144,822元，合計8,979,822元，業如前述，而原告得請求被告連帶給付固
定租金3,263,841元、變動租金181,299元、水電費1,003,738元、懲罰性違約金689,028元，合計5,137,906元
等情，則均詳如後敘。被告世紀星公司就其應給付原告之固定租金3,263,841元、變動租金181,299元、水電費1,003,738元、懲罰性違約金689,028元，合計5,137,906元部分，以其前揭交付原告之保證金2,835,000元及保證票6,144,822元予以抵償後，尚有餘額3,841,916元（計算式：8,979,822元－5,137,906元＝3,841,916元），
自無土地法第100條第3款規定之承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上之情事，依法出租人應不
得收回房屋。準此，原告主張其於109年7月28日以存證信函通知被告因拖欠租金，於109年8月15日正式終止兩造間之系爭租賃契約關係云云（見本院卷第19頁、第71頁至第75頁），於法未合，為無理由。
4.原告請求固定租金3,263,841元部分：
⑴原告主張被告世紀星公司積欠自109年4月起至109年10月
31日止之固定租金，由於109年4月至109年10月間，每
月固定租金為1,306,500元，扣除補充協議書第10條原
告每月給付被告世紀星公司購買票券之386,250元費用
，再扣除被告世紀星公司每月已繳交之500,000元租金
，每月積欠之固定租金為466,263元〔計算式：（1,306,
500元－386,250元）×1.05－500,000元＝466,263元；元以
下四捨五入；下同〕，因此被告世紀星公司積欠固定租金總數為3,263,841元（計算式：466,263元×7個月＝3,2
63,841元）（見本院卷第23頁）。被告則辯稱被告世紀星公司每月應支付原告1,306,500元之固定租金，其中3826,250元應由被告世紀星公司提供原告面額850,000元之票券抵償，故世紀星公司實際上應支付之金額為920,250元（計算式：1,306,500元－386,250元＝920,250元）
，外加營業稅5%後即為966,263元，而自109年4月起固
定租金應減少為每月500,000元，原告亦不否認被告世
紀星公司每月已繳交500,000元之租金，原告請求被告
給付自109年4月至109年10月止之固定租金3,263,841元，顯無理由云云（見本院卷第162頁至第163頁）。
⑵經查，被告辯稱經雙方負責人協商後，原告同意自109年
4月起將系爭租賃契約之固定租金減少至每月500,000元云云，與實情不符，業如前述。且原告請求被告給付之每月固定租金，亦已自1,306,500元中，主動扣除補充
協議書第10條原告每月給付被告世紀星公司購買票券之386,250元費用，暨扣除被告世紀星公司每月已繳交之500,000元租金後，餘額為466,263元〔計算式：（1,306,
500元－386,250元）×1.05－500,000元＝466,263元〕，而
請求7個月之固定租金總數3,263,841元（計算式：466,263元×7個月＝3,263,841元），此部分與被告前揭之自承內容，實無不同。基此，原告請求被告給付自109年4月至109年10月止之固定租金3,263,841元，於法相符，應予准許。
5.原告請求變動租金933,780元部分：
⑴原告主張就108年3月份變動租金部分，依租賃合約書第4
條第1項第2款規定（見本院卷第41頁），變動租金收入第1~2年每月實際營業收入超出3,600,000元（未稅）時，以超出部分營業收入25%做為原告每月變動租金收入
，因當月份被告世紀星公司營業收入為7,025,621元，
因此當月份之變動租金即為811,045元〔計算式：（7,02
5,621元/1.05－3,600,000元）×25%×1.05＝811,405元〕；
就109年1月份變動收入部分，依補充協議書㈡第3條規定
（見本院卷第63頁），第1~2年每月實際營業收入超出3,681,000元（未稅）時，以超出部分營業收入25%做為
原告每月變動租金收入，由於被告世紀星公司109年1月份營業收入為4,354,551元，因此該月份之變動租金即
為122,375元〔計算式：（4,354,551元/1.05－3,681,000
元）×25%×1.05＝122,375元〕，因此被告世紀星公司積欠
之變動租金為933,780元（計算式：811,405元＋122,375
元＝933,780元）（見本院卷第23頁至第25頁、第151頁）。被告則辯稱兩造已於108年12月24日協商將變動租
金之計算方式改為半年結算1次，即108年3月1日至108
年8月31日包底額23,020,200元，實際營業額23,745,397元，應收變動抽成（半年包底）181,299元〔計算式：（23,745,397元－23,020,200元）×25%＝181,299元〕，且
原告於存證信函亦承認108年3月至8月變動租金收入為181,299元（見本院卷第67頁至第68頁），顯見兩造確已將變動租金之計算方式更改為每半年結算1次，亦即被
告世紀星公司半年之總營業收入超過半年之包底額時，以超出部分之25%做為變動租金，故原告主張以108年3
月及109年1月之單月營業收入計算變動租金，並向被告請求933,781元，實無理由等語（見本院卷第163頁）。⑵查被告前揭之辯詞，業據其提出原告公司營業部108年12
月25日之業務聯絡函為憑（見本院卷第179頁），其上明載：「應收變動抽成（半年包底）（23,745,397元－2
3,020,200元）×25%＝181,299元」等語（見本院卷第179
頁），原告對此形式上真正不爭執（見本院卷第197頁
）；又原告提出之109年7月8日臺北樂群二路郵局第000280號存證信函，亦明載「108年3月至8月變動租金收入181,299元」等語（見本院卷第67頁至第68頁），兩造
均不爭執（見本院卷第196頁）。觀諸前揭原告營業部108年12月25日業務聯絡函及109年7月8日臺北樂群二路
郵局第000280號存證信函，均係原告自身之書函及存證信函資料，堪認被告辯稱兩造已於108年12月24日協商
將變動租金之計算方式改為半年結算1次，即108年3月1日至108年8月31日包底額23,020,200元，實際營業額23,745,397元，應收變動租金181,299元等語，與事實相
符，應可採信。準此，原告請求被告給付變動租金181,299元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則於
法未合，不應准許。
6.原告請求包場超時費55,125元部分：
⑴原告主張被告世紀星公司於109年8月及9月發生包場超
時24小時及18小時，應分別給付31,500元（計算式：1,250元×24小時×1.05＝31,500元）及23,625元（計算式：
1,250元×18小時×1.05＝23,625元）之包場超時費，合計
55,125元等語（見本院卷第27頁至第28頁）。被告辯稱否認有超時使用之情，原告亦未提出任何證據以實其說等語（見本院卷第165頁）。
⑵按民事訴訟負舉證責任之一方，不能提出使法院就應證事實形成確切之心證時，即應對其未就利己事實盡舉證責任一事，承擔不利益之結果（最高法院107年度台上
字第2077號判決意旨參照）。經查，原告就其主張被告世紀星公司於109年8月及9月，分別發生包場超時24小
時及18小時，請求被告連帶給付包場超時費55,125元部分，既為被告否認，復未舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，原告請求被告連帶給付包場超時費55,125元云云，即屬無據，不應准許。
7.原告請求倉庫租金33,075元部分：
⑴原告起訴主張被告世紀星公司應給付109年9月至11月每月倉庫租金11,025元（計算式：10,500元×10.5坪＝11,0
25元），合計33,075元（計算式：11,025元×3個月＝33,
075元）等語（見本院卷第29頁）。被告辯論依系爭倉
庫租賃合約第3條第1項約定：「倉庫租金每月付款1次
，每12個月預付1次倉庫租金，除109年9月1日起至109
年11月30日止之租金於合約起始日支付外…」，顯見兩造於簽立系爭倉庫租賃合約時，被告世紀星公司已交付109年9月至11月之租金，原告主張被告世紀星公司欠繳倉庫租金，並非事實等語（見本院卷第165頁）。
⑵查依系爭倉庫租賃合約內容載，被告甲○○並非被告世紀
星公司之履約連帶保證人（見本院卷第65頁至第66頁），故原告請求被告甲○○連帶給付倉庫租金33,075元云云
（見本院卷第9頁、第29頁、第31頁），於法已有未合
。又依系爭倉庫租賃合約第3條第1項：「倉庫租金每月付款1次，每12個月預付1次倉庫租金，除109年9月1日
起至109年11月30日止之租金於合約起始日支付外…」約
定（見本院卷第65頁），被告世紀星公司於109年9月1
日系爭倉庫租賃合約起始日，應即支付109年9月1日起
至109年11月30日止之租金甚明；且依原告自行撰擬之
系爭協議書（見本院卷第79頁），亦未有任何請求被告世紀星公司應給付倉庫租金33,075元之記載，此外，復未據原告舉證證明之，以實其說，依舉證責任分配原則，原告請求被告連帶給付倉庫租金33,075元云云，洵屬無據，不應准許。
8.原告請求水電費1,189,611元部分：
⑴原告主張被告世紀星公司積欠109年8月、9月、10份水電
費412,533元、356,647元、234,558元，依系爭租賃契
約約定請求給付，另被告世紀星公司積欠109年11月份
水電費185,873元，因系爭租賃契約於109年10月31日終止，因此原告依民法第179條規定，請求被告世紀星公
司償還代墊水電費185,873元等語（見本院卷第27頁）
。被告辯稱依租賃合約書第5條第1項第1款約定：「依
該櫃獨立分錶每月抄錶度數，電費每度4.93元（未稅）其中包含支付台灣電力股份有限公司之費用成本、設備運轉及維護費，水費每度37.4元（未稅）計費」（見本院卷第43頁），則原告應提出電費及水費之分錶抄錶畫面，以證明被告世紀星公司實際使用度數，並據以計算水電費，然原告僅提供原告所開立之發票，無從證明發票上所記載之度數為真，其主張不可採，另原告自109
年11月6日起即禁止被告世紀星公司人員進入租賃物，
則109年11月之水電費，自非被告世紀星公司使用租賃
物所產生之費用，原告不得向被告世紀星公司請求109
年11月之水電費等語（見本院卷第164頁至第165頁）。⑵經查，依補充協議書第5條：「原租賃合約書第5條第1項
第1款修正為：水電瓦斯費：乙方專櫃內使用之非空調
之電費、水費、瓦斯費等由乙方支付，其費用依該櫃獨立分錶每月抄錶度數，費用依照台灣電力股份有限公司及自來水公司之實際費率收費（如遇自來水公司或電力公司宣布調漲水或電費時，則自宣布之調漲日起，該費用逕由甲方依調漲比例調漲之），並由甲方於使用之次月5日開立發票向乙方請款，乙方應於15日電匯付款…」
、第18條：「本補充協議書與正式合約書同時簽訂，合約條款如有衝突之內容，應以補充協議書內之約定為雙方共同同意之條款」（見本院卷第59頁、第61頁）之約定，已堪認被告前揭辯詞仍持租賃合約書第5條第1項第1款修正前之舊約定：「依該櫃獨立分錶每月抄錶度數
，電費每度4.93元（未稅）其中包含支付台灣電力股份有限公司之費用成本、設備運轉及維護費，水費每度37.4元（未稅）計費」（見本院卷第43頁），並據而主張原告應提出電費及水費之分錶抄錶畫面，以證明被告世紀星公司實際使用度數等云云，於法無據。且原告就被告世紀星公司積欠109年8月、9月、10份水電費412,533元、356,647元、234,558元部分，已提出電子計算機統一發票3紙在卷可憑（見本院卷第85頁至第86頁），被
告均不爭執（見本院卷第196頁），足認原告請求給付109年8月、9月、10份水電費412,533元、356,647元、234,558元，合計1,003,738元部分，核屬有據，應予准許。
⑶至原告主張被告世紀星公司積欠109年11月份水電費185,
873元，因系爭租賃契約於109年10月31日終止，爰依民法第179條規定，請求被告世紀星公司償還代墊水電費185,873元部分，因系爭租賃契約並未終止，已如前述。而民法第179條所謂無法律上之原因而受利益，係指無
權利或給付之目的欠缺而言，基於契約關係而受領給付者，如契約仍有效存在，自難謂為無法律上之原因而受利益（最高法院109年度台上字第3107號判決意旨參照
），亦即倘當事人間有契約關係存在，則一方因他方之給付受有利益，即屬有法律上之原因（最高法院106年
度台上字第1369號、第2170號判決意旨參照）。準此，原告主張依民法第179條規定，請求被告世紀星公司償
還代墊水電費185,873元云云，於法即有未合，不應准
許。
9.原告請求相當於固定租金收入2,035,611元部分：
⑴原告就拆除、清理、搬運之費用部分，陳稱起訴時先行主張，將於嗣後以實際發生之總數額再補充請求數額及依據；另因系爭租賃契約於109年10月31日終止，依民
法第179條規定，請求自109年11月1日起至109年12月15日止，相當於固定租金收入之損害賠償1,371,825元（
計算式：1,306,500元×1.05＝1,371,825元）、663,786元（計算式：1,306,500元×1.05×15/31＝663,786元），
合計2,035,611元等語（見本院卷第25頁、第145頁）。被告辯稱系爭租賃契約並未終止，原告自不得依約定請求被告給付損害賠償，縱認系爭租賃契約已終止，原告亦僅得自109年11月11日起開始計算損害賠償數額，且
兩造已協議將固定租金減為每月500,000元，原告請求2,035,611元，顯屬無據，再者原告於109年11月6日即強制封閉賣場通往7樓之出入口，禁止所有人員進入租賃
物，致被告世紀星公司無法使用租賃物，則被告世紀星公司並未受有任何利益，原告依不當得利之規定請求返還相當於租金之不當得利，自無理由等語（見本院卷第164頁）。
⑵經查，原告就拆除、清理、搬運之費用部分，固陳稱起訴時先行主張，將於嗣後以實際發生之總數額再補充請求數額及依據等語（見本院卷第25頁），惟迄本件言詞辯論終結前（見本院卷第195頁至第198頁），均未就前揭拆除、清理、搬運之費用數額及依據等，提出任何證據聲明主張及證明之，依聲明拘束性原則及舉證責任分配原則，原告主張拆除、清理、搬運之費用部分，即非有據，不應准許。
⑶次按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388 條定有明文；法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋（最高法院108年度台上字第1062號
、107年度台上字第1832號、101年度台上字第659號判
決意旨參照）。查系爭租賃契約並未終止，業如前述，而按民法第179 條所謂無法律上之原因而受利益，係指無權利或給付之目的欠缺而言，基於契約關係而受領給付者，如契約仍有效存在，自難謂為無法律上之原因而受利益（最高法院109年度台上字第3107號判決意旨參
照），亦即倘當事人間有契約關係存在，則一方因他方之給付受有利益，即屬有法律上之原因（最高法院106
年度台上字第1369號、第2170號判決意旨參照）。是原告主張依民法第179條規定，請求自109年11月1日起至109年12月15日止，相當於固定租金收入之損害賠償1,371,825元、663,786元，合計2,035,611元云云，於法亦
有未合，不應准許。
10.原告請求懲罰性違約金8,485,596元部分：
⑴原告主張被告世紀星公司應賠償原告相當於6個月之租金
收入（包括固定及變動租金收入，其中變動租金收入依自設櫃日起平均之月營業收入計算）做為懲罰性違約金，自108年3月起至109年11月止，合計固定租金及變動
租金收入為28,285,315元，平均租金為1,346,920元（
計算式：28,285,315元÷21＝1,346,920元），依前開規定計算相當於6個月之租金收入金額為8,485,596元（計算式：1,346,920元×6個月×1.05＝8,485,596元）等語（
見本院卷第29頁、151頁）。被告辯稱原告向被告世紀
星公司請求之各項費用均無理由，且原告催告時並未敘明其計算數額之依據為何，致被告世紀星公司無從查核，原告請求懲罰性違約金自無理由；縱認原告得請求懲罰性違約金，固定租金應以兩造協議減租後之500,000
元計算之，變動租金部分既已協議改以半年結算1次包
底額，僅有108年3月至8月之變動租金181,299元得列入計算，其餘月份因營業收入未超過半年包底額而不予列入計算；系爭租賃契約本屬不平等合約，其約定被告世紀星公司若違約必須賠償相當於6個月之租金做為懲罰
性違約金，顯屬過高，爰依民法第252條規定請求酌減
等語（見本院卷第166頁至第167頁）。
⑵按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後者則以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，具有懲罰之性質，債務人於違約時除應支付違約金外，仍應依契約之約定或其他債之關係負損害賠償責任。至當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之（最高法院108年度台上字第1754號判決意旨參照）。約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有
明文。民法第252條規定審酌違約金有無過高情事而應
否予以酌減時，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院109年度台上字第2821號、第1795號判決意旨參照）。當
事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額（最高法院109年度台上字第1031號、108年度台上字第2185號判決意旨參照）。
⑶查租賃合約書第7條第1項第1款約定：「乙方違約本約約
定，或逾期未繳應繳款項，經甲方催告仍不繳付者，乙方應賠償甲方相當於6個月之租金收入（包括固定及變
動租金）做為懲罰性違約金」（見本院卷第48頁），核屬懲罰性違約金。本院審酌系爭租賃契約租賃期限係自108年3月1日起至113年2月28日止，共5年（見本院卷第9頁至第11頁、第40頁），每月固定租金第1年至第2年
為1,306,500元（見本院卷第63頁），108年3月1日至108年8月31日變動租金為181,299元，及被告世紀星公司
自109年4月至109年10月止，每月均繳納租金500,000元，已如前述，而自109年1月21日臺灣出現第1例嚴重特
殊傳染性肺炎（COVID-19）境外移入確診個案起，疫情日趨嚴重，考量社會經濟狀況及兩造利益平衡等情狀，認本件約定以6個月之租金收入（包括固定及變動租金
）做為懲罰性違約金，顯屬過高，應酌減為以被告世紀星公司欠繳之租金額之20%即689,028元〔計算式：（3,2
63,841元＋181,299元）×20%＝689,028元〕始為適當，逾
此範圍之請求則無理由，不應准許。
11.被告世紀星公司依民法第184條規定請求原告賠償及主張
抵銷部分：
⑴被告世紀星公司主張原告無視系爭租賃契約仍存續有效，逕於109年11月6日禁止任何人員進入租賃物，甚至未經被告世紀星公司同意即進入租賃物，強行拆除破壞所有裝潢及裝備，並將租賃物內所有物品搬離，致被告世紀星公司受有財產上損害，被告世紀星公司自得依民法第184條規定請求原告賠償，並請求抵銷，前開物品價
值尚待被告確認後再行提供，倘認系爭租賃契約已終止，原告得依約將租賃物內之設備及物品搬離用以抵銷債務，則應由原告證明被搬離之設備及物品數量及價值，以利判斷被告得主張抵銷之數額等語（見本院卷第167
頁）。
⑵按主張抵銷之請求，其成立與否經裁判者，以主張抵銷之額為限，有既判力，民事訴訟法第400條第2項定有明文，被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，須其對於原告確有已備抵銷要件之債權（最高法院109
年度台上字第860號判決意旨參照）。主張侵權行為損
害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院103年度台上字第434號、102年度台上
字第1893號、100年度台上字第328號判決意旨參照）。⑶查系爭租賃契約並未終止，業如前述，而被告世紀星公司就其依民法第184條規定請求原告賠償，並主張抵銷
部分，僅稱物品價值尚待被告確認後再行提供云云（見本院卷第167頁），卻未舉證證明之，以實其說，則依
舉證責任分配原則，被告世紀星公司前揭主張抵銷，於法自有未合，不應准許。
12.據上，被告應連帶給付原告固定租金3,263,841元、變動
租金181,299元、水電費1,003,738元、懲罰性違約金689,028元，合計5,137,906元，而被告以其前交付原告之保證金2,835,000元及保證票6,144,822元抵償（見本院卷第161頁）後，尚有餘額3,841,916元，故原告起訴請求被告連帶給付云云，洵屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告請求被告應連帶給付15,996,639元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述。另原告110年5月12日準備㈢狀（見本院卷第199頁），係於本件言詞辯論終結後始行提
出，依法不生提出之效力，本院自毋庸予以審究。又被告110年5月26日聲請再開辯論暨聲請改用通常訴訟程序狀（見本院卷第211頁），亦係於本件辯論終結後始行提出，不生提
出之效力，本院毋庸予以審究；至被告聲請再開辯論部分，經本院審酌後，認核無必要，併此說明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　31　　日臺北簡易庭 法 官 詹慶堂
計算書：
項　　　　目 金 　額（新臺幣）　　 備註
第一審裁判費　　　 152,800元
合　　　　計　　　 152,800元
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　110 　年　　5 　　月　　31　　日書記官 馬正道